杨X、闫XX房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

　　天津市第二中级人民法院

　　民 事 判 决 书

　　(2019)津02民终2803号

　　上诉人(原审被告)：杨X，男，1984年7月9日出生，汉族，住天津市滨海新区。

　　委托诉讼代理人：邓X，天津XX律师。

　　被上诉人(原审原告)：闫XX，男，1971年11月10日出生，汉族，住天津市河西区。

　　委托诉讼代理人：宋永娇，天津大有律师事务所律师。

　　被上诉人(原审第三人)：天津XX公司，住所地天津经济技术开XX。

　　法定代表人：安XX，总经理。

　　委托诉讼代理人：张XX，男，该公司员工。

　　上诉人杨X因与被上诉人闫XX、天津XX公司(以下简称同安XX)房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院(2018)津0116民初84442号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月13日立案后，公开开庭进行了审理。上诉人杨X的委托诉讼代理人邓X、被上诉人闫XX的委托诉讼代理人宋永娇、被上诉人同安XX的委托诉讼代理人张XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　杨X上诉请求：1、撤销一审判决，驳回闫XX一审全部诉请;2、诉讼费用由闫XX、同安XX承担。事实和理由：案涉房屋买卖合同已于2018年9月2日协商解除，微信记录显示闫XX一方同意由杨X带客户看房，说明闫XX一方认可双方房屋买卖合同关系解除，并委托杨X代为销售案涉房屋。此外，同安XX作为房屋中介机构，应明知天津市的房屋限购政策并告知房屋买卖双方，其在明知杨X不具备购房条件的情况下没有尽到告知义务，导致三方签订一份无法履行的房屋买卖合同，应赔偿其未尽告知义务造成的损失，杨X不应承担任何赔偿责任。关于违约金，根据合同法及其司法解释的相关规定，违约金不应高于实际损失的30%，现闫XX的损失只有房屋租金一项可具体计算，因此违约金数额应予以相应调减。综上，一审审判程序违法，判决认定事实不清，适用法律错误，判决结果侵害杨X合法权益。

　　闫XX辩称，不同意杨X的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。

　　同安XX辩称，请求驳回上诉，维持原判。

　　闫XX向一审法院起诉请求：1、闫XX与杨X签订的XXX号房屋买卖(置换)合同解除;2、判令杨X支付闫XX违约金144600元;3、诉讼费由杨X负担。

　　一审法院认定事实：2018年5月25日，闫XX(甲方)与杨X(乙方)签订《房屋买卖(置换)合同》，约定购买闫XX名下坐落于天津经济技术开XX房屋，房屋面积为92.31平方米，房屋价款XXX元，杨X当日向闫XX支付定金20000元，双方约定于2018年10月9日办理打协议面签手续。关于违约责任，合同约定：1、甲乙双方须保证该房屋结构无拆改或拆改得到相关管理部门的同意及持有合法有效证件，若因此影响办理过户手续产生的一切后果及违约责任由违约方负责;2、如乙方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则已付定金甲方不予退还，而乙方有权将该房屋继续出售;3、如甲方未能履行本合同之条款，以致本合同不能顺利完成，则甲方须返还双倍定金予乙方;…5、如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、2、3、4违约责任，均由违约方向本合同的其他方分别支付本合同第二条约定房屋实际成交价10%违约金，实际损失超过违约金额的，责任方应据实赔偿。合同还约定，甲乙双方协商如乙方有看房的需求，甲方配合看房，甲方承诺该房屋过户前户口迁走。

　　一审庭审中，杨X陈述其在签订《房屋买卖置换合同》时不具备购买房屋资格，合同签订后，杨X未能找到具有购房资格的第三人购买房屋。

　　2018年10月9日，闫XX要求杨X办理过户手续，杨X明确告知闫XX不能买房了。

　　一审法院认为，关于闫XX主张其与杨X所签订的《房屋买卖置换合同》解除，杨X并不持异议，一审法院确认闫XX与杨X签订的《房屋买卖置换合同》于2018年10月9日解除。

　　关于违约金问题，合同约定2018年10月9日办理面签手续，但是杨X作为购房人在签订《房屋买卖置换合同》时明确了解自己不具备购房资格，且据杨X陈述，其没有联系到具有购房资格的第三人购买。《房屋买卖置换合同》是当事人真实意思表示，应按照合同履行各自义务，杨X行为明显违约，应赔偿原告违约金，杨X抗辩闫XX损失过高，但未能提供证据予以证实，一审法院不予采纳。杨X应赔偿闫XX违约金144600元，扣除杨X已经支付的定金20000元，应给付124600元。

　　一审法院判决：“一、确认原告闫XX与被告杨X之间签订的编号为XXX号《房屋买卖(置换)合同》于2018年10月9日解除;二、被告于本判决生效之日起十日内给付原告违约金差额124600元;三、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1596元，由原告负担221元，被告负担1375元，被告应负担部分由其于本判决生效之日起十日内给付原告。”

　　本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。各方对上诉人杨X提交的微信记录真实性无异议，但该微信记录不能证实杨X主张的案涉房屋买卖合同已于2018年9月2日协商解除的证明目的，本院不予采信。被上诉人闫XX提交的贝壳网市场价格表不符合证据提交形式，其他各方不予认可，本院不予采信。

　　二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。

　　本案争议焦点为：1、杨X与闫XX是否协商一致解除了案涉房屋买卖合同;2、杨X是否存在违约行为，是否应向闫XX支付违约金及违约金的具体数额。

　　本院认为，关于合同解除问题。上诉人杨X对案涉房屋买卖合同的解除无异议，其一审主张双方于2018年8月28日协商解除合同，二审主张双方于2018年9月2日协商解除合同，但均无充分证据予以证实，其提交的微信记录中亦无解除合同的明确意思表示。杨X在合同约定的过户日期告知闫XX不能买房后，闫XX诉请法院判决解除合同，一审予以确认，判决双方签订的房屋买卖合同于2018年10月9日解除并无不当，本院予以维持。

　　关于合同违约问题。在国家政策调控的背景下，杨X作为房屋购买人，应在签订合同前了解相关购房政策，明确自己是否具备购房资格。同理，闫XX作为卖方亦应于签约前询问买方是否具备购房资格以免产生合同履行障碍。同安XX作为房屋中介公司，应向买卖双方告知政策规定，协助交易双方防控风险避免损失。本案因杨X不具备买房资格导致合同不能履行而解除，构成违约，对此各方均有一定责任。关于违约金，杨X主张违约金数额过高，考虑本案的实际履行情况，一般人对房屋涨跌情形的预见能力，及杨X亦采取联系有资格的第三人购房等补救措施，再结合涉诉房屋的涨跌幅度，本院酌情调整违约金数额为90000元，扣除杨X已经支付的定金20000元，杨X应向闫XX给付违约金70000元。

　　综上所述，对杨X关于违约金数额部分的上诉请求，本院予以部分支持。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

　　一、维持天津市滨海新区人民法院(2018)津0116民初84442号民事判决第一项;

　　二、撤销天津市滨海新区人民法院(2018)津0116民初84442号民事判决第二、三项;

　　三、上诉人杨X于本判决生效之日起十日内给付被上诉人闫XX违约金70000元;

　　四、驳回上诉人杨X的其他上诉请求;

　　五、驳回被上诉人闫XX的其他诉讼请求。

　　如果被上诉人杨X未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　一审案件受理费减半收取1596元，由上诉人杨X负担773元，由被上诉人闫XX负担823元。二审案件受理费2792元，由上诉人杨X负担1352元，由被上诉人闫XX1440元。

　　本判决为终审判决。

　　审　判　长　　高铁檩

　　审　判　员　　高XX

　　代理审判员　　滕光鑫

　　二〇一九年五月九日

　　法官助理张X

　　书记员王XX