当未办理过户手续房屋遇到限购令，是否可以解除合同？

　　河北省廊坊市中级人民法院

（2018）冀10民终4788号

上诉人(原审被告)：周X，男，1991年1月2日出生，汉族，住北京市朝阳区。

　　委托诉讼代理人：吴XX，北京京佳律师事务所律师。

　　被上诉人(原审原告)：贾X，男，1984年2月27日出生，汉族，河北省沧州市盐山县人，现住固安县。

　　委托诉讼代理人：孔XX，固安县固安法维法律服务所法律工作者。

　　上诉人周X因与被上诉人贾X房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省固安县人民法院(2018)冀1022民初288号民事判决，向法院提起上诉。法院于2018年8月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。案件现已审理终结。

　　周X上诉请求：撤销一审判决，依法发回重审或改判驳回被上诉人全部诉讼请求。事实和理由：1、原审判决基于错误的事实从而作出错误的判决。开发建设单位至今未办理涉案房屋产权证书，即使没有实施限购令，也无法办理过户手续，所以致使上诉人与被上诉人在房屋买卖合同中约定的过户事宜不能继续履行的原因，并非是限购政策的出台，而是因为房屋至今未取得房产登记证书。2、一审法院适用法律错误。被上诉人购买二套以上房屋属于投资行为。2016年6月2日限购政策出台前，全国及河北省其他地区已经有了限购令，被上诉人完全能够预见到限购令可能出台，限购令的出台属于正常的商业风险。而且案件房屋尚未办理相关产权证，还不到办理过户的时间点，也不到贾X支付购房尾款的时间点，此时解除买卖合同，适用法律错误，对上诉人严重不公平。

　　贾X答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。

　　贾X向一审法院起诉请求：1.要求判令解除原告与被告签订的商品房屋买卖合同。2.要求被告返还购房款120万元。3.诉讼费由被告承担。

　　一审法院认定事实：原告贾X(买受人)与被告周X(出卖人)，固安县XX公司作为居间方，于2017年3月8日签订《廊坊市商品房屋买卖合同》，主要约定：第一条,出卖人所售房屋座落为：固安县永和XX西XX、孔雀大道南XX、孔雀新城XX8-1-1703，建筑面积为80.54平米。第二条，出卖人于2014年2月22日与开发建设单位就该房屋签订商品房买卖合同，合同编号201XXXX2074。出卖人确认其已经以第1种方式向开发建设单位支付购房款(全款方式)。第三条，经买卖双方协商一致，该房屋按套计价，总成交价格为XXX元(大写)壹佰伍拾万元整。买受方在签订合同当日，向出卖方支付人民币300000元，大写叁拾万元整，作为保证双方履行合同的定金。买受人于2017年3月31日前向出卖方支付首付款人民币900000元(大写玖拾万元整)(不含定金);剩余房款人民币叁拾万元整在双方办理所有权证过户当日买受人支付给出卖人。补充约定：买卖双方协商一致，待出卖人周X取得房屋所有权证十日内，在居间方配合下，前去有关部门进行全款公证，将房屋全款公证给买受人。签约当日买受人已向出卖人支付定金与部分首付款600000元，大写陆拾万元整，剩余600000元(大写陆拾万元整)于2017年3月31日前支付给出卖人。在合同签订以后，2017年3月8日，贾X给付周X购房款及定金600000元，至2017年3月19日，累计给付周X购房款XXX元。周X将房屋交付给了贾X。2017年6月2日，廊坊市人民政府办公室颁布实施《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，规定：……;二、非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或者纳税证明的，限购1套住房，包括新建商品住房和二手房，已经拥有1套及以上住房，或者无法提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或者纳税证明的非当地户籍居民家庭，暂停在当地购买住房，补缴的社会保险或纳税证明不得作为购房有效凭证。另查贾X于2016年5月27日取得固安县永和XX东兴隆街南XX、孔雀大卫城易XX1-1603室楼房房产证，已拥有一套住宅。上述事实，有双方签订的《廊坊市商品房屋买卖合同》、房产证书、当庭陈述、收款证明等可以证实。

　　一审法院认为，原告贾X与被告周X签订的房屋买卖合同，是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。案件中，原、被告在2017年3月8日签订房屋买卖合同，诉争房屋至今未取得房产登记证书，未办理网签、未办理房屋买卖合同备案。2017年6月2日，廊坊市人民政府办公室颁布实施《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，该意见规定非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或者纳税证明的，限购1套住房，包括新建住商品住房和二手房，已经拥有1套及以上住房，或者无法提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或者纳税证明的非当地户籍居民家庭，暂停在当地购买住房，补缴的社会保险或纳税证明不得作为购房有效凭证。……。依照该购房政策，贾X为非本地户籍人员，已拥有孔雀大卫城易XX1-1603室一套住宅，贾X不具备在固安县购买第二套房屋资格，购房政策的实施致原、被告在房屋买卖合同中约定的过户事宜不能继续履行，属于合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化的情形，故原告贾X作为买受人在购房政策开始实施后，要求解除房屋买卖合同，法院予以支持。被告周X应当退还原告贾X购房款120万元，原告贾X应当退还被告周X固安县永和XX西XX、孔雀大道南XX、孔雀新城XX8-1-1703房屋。被告周X提出的限购令不属于不可抗力，也不是解除合同的法定理由的辩解意见与上述法律规定不符;被告周X还提出以下主要辩解意见：合同签约时买方明知卖方无房本，故约定了办理过户的具体条件，截至目前双方所约定办理权属转移登记的条件尚未符合，不论是否有限购令，都不具备办理权属变更登记的条件，限购令是暂时限购，若限购令在房本下来之前就已经作废的，并不影响双方办理购房的过户手续。法院认为，廊坊市人民政府办公室颁布实施的《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》是2017年6月2日以后房地产市场交易的依据，应当遵照执行，限购令并未规定终止实施期限，被告提出若限购令在房本下来之前就已经作废，并不影响双方办理购房的过户手续，该意见没有事实依据。双方所签署的合同虽依法成立并生效，但因原告贾X不具备在固安县购买第二套房屋的资格而不能办理产权过户登记，合同不能继续履行，被告提出的辩解意见法院均不予采纳。故此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条之规定，判决如下：一、解除原告贾X与被告周X签订的《廊坊市商品房屋买卖合同》。二、被告周X于判决书发生法律效力后五日内返还原告贾X购房款120万元。三、原告贾X于判决书发生法律效力后五日内退还被告周X固安县永和XX西XX、孔雀大道南XX、孔雀新城XX8-1-1703房屋。案件受理费15700元，减半收取计7850元，由原告负担3925元、被告周X负担3925元。

　　法院二审期间，当事人没有提交新证据，经向当事人核实，周X至今仍未取得涉案房屋登记证书。法院对一审判决查明的其它事实予以确认。

　　法院认为，二审中，双方争议的问题关键是涉案房屋买卖合同是否具备解除条件?如果解除合同，各方应承担的责任。被上诉人贾X诉请解除其与上诉人周X之间的房屋买卖合同，要求上诉人退还购房款，主要理由是：因2017年6月2日，廊坊市人民政府办公室颁布实施《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，被上诉人不具备规定的购房条件，房屋无法办理过户。对此法院作如下评判：1、双方的房屋买卖合同签订在2017年3月8日，签订在上述意见出台之前，支付了大部分购房款，房屋也已经交付使用，根据上述《意见》的内容及法不溯及既往的法治原则，不能认定该房屋买卖合同因上述《意见》而不能履行。2、双方合同中约定：剩余房款人民币叁拾万元整在双方办理所有权证过户当日买受人支付给出卖人;待出卖人周X取得房屋所有权证十日内，在居间方配合下，前去有关部门进行全款公证，将房屋全款公证给买受人。从上述约定可以看出双方对周X未取得涉案房屋登记证书的事实明知，周X至今仍未取得涉案房屋登记证书，还未达到合同约定的办理过户手续及支付尾款的条件，被上诉人在未达到合同约定的办理过户手续及支付尾款的条件时，即以政府出台限购政策为由请求解除合同，理据不足，不应得到支持，其要求返还购房款的诉讼请求也不能得到支持。

　　综上所述，周X的上诉请求能够成立，应予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：

　　一、撤销河北省固安县人民法院(2018)冀1022民初288号民事判决;

　　二、驳回被上诉人全部诉讼请求。

　　一审案件受理费15700元，减半收取计7850元，由原告贾X负担。

　　二审案件受理费15700元，由被上诉人贾X负担。

　　判决为终审判决。

　　审判长　　梁志斌

　　审判员　　柴秋芬

　　审判员　　李成佳

　　二〇一八年十月二十一日

　　书记员　　闫XX