周XX与魏XX房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

周XX与魏X益房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　四川省成都高新技术产业开发区人民法院

　　民 事 判 决 书

　　(2019)川0191民初6907号

　　原告(反诉被告)：周XX，男，1978年8月17日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。

　　委托诉讼代理人：张X，四川及第律师事务所律师，特别授权代理人。

　　委托诉讼代理人：陶XX，四川及第律师事务所律师，一般授权代理人。

　　被告(反诉原告)：魏XX，男，1974年4月13日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。

　　委托诉讼代理人：许小灵，四川XX律师，特别授权代理人。

　　委托诉讼代理人：张XX，四川XX律师，特别授权代理人。

　　第三人：成都XX公司。住所地：成都市锦江区一环路东XX。

　　法定代表人：李XX。

　　委托诉讼代理人：黄XX，男，1985年10月20日出生，汉族，住四川省米易县。系该公司员工，特别授权代理人。

　　委托诉讼代理人：陈XX，四川XX律师，特别授权代理人。

　　原告(反诉被告)周XX与被告(反诉原告)魏XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案受理后，依法适用简易程序，由本院审判员陶XX独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)周XX的委托代理人张X、陶XX、被告(反诉原告)魏XX及其委托代理人许小灵、张XX、第三人委托诉讼代理人黄XX、陈XX到庭参加诉讼。现已审理终结。

　　原告(反诉被告)周XX向本院提出诉讼请求：1、被告向原告退还双方签订《商铺租赁合同》所交的保证金14500元;2、被告向原告补偿经济损失3XX元;3、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告为汽车美容服务业务的经营者，被告获知原告经营该业务后，遂找到原告告知其名下有位于成都市高新区南华XX的几个商铺，被告向原告口头保证可以从事汽车美容，问原告是否愿意租用。原、被告双方一同去物业公司询问，被告知可以经营汽车美容服务业务，故双方签订了《商铺租赁合同》。合同约定租金每月14500元，按每季度支付一次，原告在签订合同后向被告支付了三个月的租金43500元并交付了保证金14500元。租赁合同签订后，原告办理营业执照和装修事宜，在装修完毕后却被物管告知该商铺位置不可经营汽车美容业务，该楼盘XX公司多次采取封锁道路、锁车等方式对原告经营进行阻挠。被告出面进行协调未果，原告也多次通过社区协调和派出所报警等方式与物业公司沟通该事宜，但均无果。根据双方签订的《商铺租赁合同》第九条第二款约定，该合同因客观原因事实上已无法履行，原告租赁该商铺进行营业的目的无法实现。现原告拆除该商铺装修产生损失约60XX元(总共四个商铺，被告出租的为三个商铺)，原告与被告协商退还保证金并补偿经济损失未果，故诉至法院。

　　被告(反诉原告)魏XX辩称，原被告所签订的租赁合同真实合法有效，原告自2018年10月1日起至2019年3月7日一直未支付租金，被告通过各种方式向原告进行了多次催收，2月26日向原告发出了解除租赁合同的函，并在3月4日对房屋进行了腾退，在3月7日将房屋交付被告。原告认为物管公司阻止其经营符合合同条款中第九条的约定，被告认为原告所述与事实不符，也于法无据。

　　第三人XX公司陈述，在合法合规的情况下既不同意也不反对，这不是我们审核的范围;关于锁车和打桩事宜是基于业主的投诉和相关部门下进行的管理行为，如果停车场取得业主的同意可以不实施该管理行为。

　　被告(反诉原告)魏XX向本院提出反诉请求：1、被反诉人支付反诉人自2018年10月1日起至2019年3月1日的商铺租金72500元及违约金29000元、3个月(2019年1月至3月7日)的物管费1500元，共计103000元;2、诉讼费及律师费由被反诉人承担。事实与理由：双方于2018年7月1日签订《商铺租赁合同》，约定租赁期限为陆年，租金及缴纳方式为按月计算，每月14500元，支付方式为按季支付。被反诉人目前只支付了第一季度租金，自2018年10月1日一直未支付租金，反诉人多次催收，被反诉人仍拖延不付，故诉至法院。

　　原告(反诉被告)周XX辩称，原被告所签订的房屋租赁合同合法有效，且合同第九条约定了免责条款，原告租赁该商铺的目的是经营汽车美容店，因物管的问题，致使原告合同目的无法实现，符合合同约定的解除条款，因此原告并不存在违约情况，所以请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。

　　第三人XX公司陈述，与本诉的陈述内容一致。

　　经审理查明：原告(反诉被告)周XX(承租方、乙方)与被告(反诉原告)魏XX(出租方、甲方)签订了《商铺租赁合同》，约定甲方出租的商铺房坐落地址：南华XX，建筑面积85.54平方米。租期6年，自2018年7月1日至2024年6月30日，租金按月计算，每月为14500元，以合同生效日期起计算按季支付一次，租金提前3天支付。乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，如无故拖欠租金，甲方给予乙方30天的宽限期，从第31天开始甲方有权向乙方加收取每天按租金的3‰收取。物业管理费租赁期间乙方自行向物业管理公司缴纳。保证金约定双方至签订本合同之日起一次性支付甲方14500元作为履约保证金。并以此作为乙方按时交纳房屋水电气、物业费等相关的费用，在合同期内，保证金发生任何以此扣除后，乙方须在30天内予以补足。合同期满后，双方清算完相关费用后甲方须于15天内足额退还给乙方履约的保证金。违约约定：若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除本合同或者转租给第三方的视为甲方违约，需赔偿乙方的装修费及转让费并全额退还乙方所余房租和双倍保证金。若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除本合同的视为乙方违约，乙方负责赔偿甲方违约金双倍保证金。免责条款约定如甲方房屋的物业管理公司不允许乙方经营：汽车维修、钣金、美容、装饰等与汽车后续维修的相关业务，甲方退还乙方剩余所有房租及保证金并解除本合同。合同签订后，周XX向魏XX支付了三个月房租和保证金共计58000元，庭审中魏XX认可收到了上述款项。

　　2018年6月15日，周XX经营的成都XX公司取得了营业执照。2018年6月1日，周XX与成都XX公司签订了《成都市装饰装修工程施工合同》，开始对案涉房屋进行装修装饰。周XX出具了装修费转账的聊天记录和转账截屏，证明其装修费用为50XX元。第三人XX公司对周XX店铺装修情况在《装修现场监控记录表》进行记录。《成都高新区环境保护与城市综合管理执法局关于对成都XX公司“轩羿汽车服务连锁项目”<环境影响报告表>的批复》，载明：“项目建设符合国家产业政策和高新区发展规划，在落实报告表中提出的各项环保措施后，污染物可做到达标排放。我局同意你公司按照报告表中所列建设项目的性质、规模、地点、环境保护对策措施及下述要求进行该项目建设。”第三人XX公司出具的投诉网站打印件和业主微信聊天记录表明，周XX经营的轩羿洗车场受到了案涉房屋小区业主的投诉，其中投诉网站打印件载明，案涉房屋小区业主对周XX经营的轩羿洗车场的装修行为进行投诉，其中办理结果载明“经调查，2018年11月26日10时27分，高新区桂溪城管执法中队与您联系，已告知您该项目已在高新区执法局完成备案手续，您表示知晓。”110接处警登记表和周XX出具的视频资料载明，周XX停放在案涉房屋门口空地上的车辆曾被上锁，从街道公路到案涉房屋门口空地的必经路面被打桩，庭审中第三人XX公司认可上车锁和路面打桩系物业公司所为，认为该路面系小区业主共有区域，不得停放车辆，未经过小区业主同意时不得通行。魏XX于2019年2月26日向周XX发出关于解除《商铺租赁合同》的函，庭审中周XX和魏XX均认可双方自行协商解除了《商铺租赁合同》，且于2019年3月7日将案涉房屋退还给了魏XX。《商铺租赁合同》载明，被告(反诉原告)魏XX将案涉房屋于2019年4月7日出租给他人，租赁期从2019年4月7日至2024年4月7日。

　　另查明，被告魏XX于2019年1月29日向原告周XX发出“关于要求周XX支付租金的催告函”，于2019年2月14日向原告周XX发出律师函，用于证明被告魏XX曾向原告周XX催收过租金。

　　上述事实，有原、被告及第三人的当庭陈述、《商铺租赁合同》两份、营业执照、开户许可证、微信转账截屏、《成都市装饰装修工程施工合同》、110接处警登记表复印件、视频资料、《装修现场监控记录表》、《成都高新区环境保护与城市综合管理执法局关于对成都XX公司“轩羿汽车服务连锁项目”<环境影响报告表>的批复》、投诉网站打印件、业主微信聊天记录复印件、装修施工证、物业服务费收款收据、关于要求周XX支付租金的催告函、律师函、关于解除《商铺租赁合同》的函、《四川省商品房买卖合同》等证据材料予以证明。本院经审查认为，上述证据可以相互印证、来源合法、内容真实，与本案具有关联性，能够证明本案待证事实，故予以采纳。

　　本院认为，原告(反诉被告)周XX与被告(反诉原告)魏XX签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的相关规定，双方均应按照合同内容全面履行各自的义务。被告(反诉原告)按照合同约定将案涉房屋交付给原告(反诉被告)周XX使用，履行了其合同义务。原告(反诉被告)周XX在使用案涉房屋经营汽车美容、维修等业务时，取得了营业执照和《成都高新区环境保护与城市综合管理执法局关于对成都XX公司“轩羿汽车服务连锁项目”<环境影响报告表>的批复》，并在执法部门进行了备案，具备经营成都XX公司的营业条件。庭审中原、被告和第三人均认可，在周XX试营业期间，第三人对周XX停放在案涉房屋门前空地上的车辆实施了上锁，并在进出该空地的必经路口打桩的行为。双方争议的焦点为第三人XX公司对原告(反诉被告)周XX停放在案涉房屋门前空地上的车辆进行上锁，并在进出该空地的必经路口打桩的行为，是否构成《商铺租赁合同》中免责条款第2条约定的“如甲方房屋的物业管理公司不允许乙方经营：汽车维修、钣金、美容、装饰等与汽车后续维修的相关业务”的行为。经本院现场勘验和查看小区图纸，案涉房屋门口的空地为小区公共区域。第三人认为该区域为全体小区业主共有，原告(反诉被告)周XX不得随意使用的主张，因被告(反诉原告)魏XX为该小区业主，其将案涉房屋出租给原告(反诉被告)周XX，即已将该房屋上所属的使用、收益权益在租赁期间转移给了周XX，周XX也应当享有被告魏XX享有的小区公共部分的使用权。且该空地位于案涉房屋门口，系车辆进入案涉房屋的必经路面，根据《中华人民共和国物权法》第八十七条的规定：“不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。”原告(反诉被告)周XX可以在空地临时通行。虽第三人称其并未阻挠周XX在案涉房屋内从事汽车美容等业务，但第三人在进入该空地的必经路口打桩的行为，实质上阻碍了车辆进入案涉房屋，导致原告(反诉被告)周XX无法经营汽车美容等业务，符合《商铺租赁合同》中免责条款第2条约定的行为，双方应当按照该条款履行各自义务。根据该条款的约定，魏XX应当退还周XX剩余所有房租及保证金并解除合同，由于双方的《商铺租赁合同》已实际在2019年3月8日解除，故对原告(反诉被告)周XX要求被告(反诉原告)魏XX退还保证金14500元的主张，符合双方合同约定，本院依法予以支持。

　　对原告(反诉被告)周XX要求被告(反诉原告)魏XX适当补偿经济损失3XX元的主张，由于双方在《商铺租赁合同》免责条款第2条中只约定了解除合同，未约定解除合同后的处理内容。原告(反诉被告)周XX主张的总损失主要为装修装饰损失50XX余元，其自行撤除的残值部分并未包含在该损失内，该50XX元装修包括本案案涉房屋和另一案面积为252平方米的房屋(已另案处理)，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(四)项的规定：“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”本案系不可归责于双方的事由导致合同解除，按照公平原则处理，需综合考虑原、被告双方各自的损失。被告(反诉原告)魏XX的损失为适用合同约定的免责条款后，因解除租赁合同而致房屋空置期间的租金损失。原告(反诉被告)周XX的损失实际为扣除自行拆除装修装饰中残值价值后的装修装饰损失，其损失应远高于被告(反诉原告)魏XX的损失，根据本案双方各自的损失大小，按公平原则进行分担后，原告要求被告补偿3XX元的主张，本院依法予以支持。

　　对被告(反诉原告)魏XX要求原告(反诉被告)周XX支付2018年10月1日至2019年3月1日的房租72500元和违约金29000元的主张，根据双方《商铺租赁合同》的约定，原告(反诉被告)周XX应当按时支付租金，原告(反诉被告)周XX未按约定按时足额支付租金，构成违约，应当支付租金和承担违约责任。但由于本案《商铺租赁合同》的解除系不可归责于双方的原因所致，且该原因符合《商铺租赁合同》中免责条款第2条的约定，根据该约定，被告(反诉原告)魏XX需退还原告(反诉被告)周XX剩余所有房租，该约定内容与被告(反诉原告)魏XX要求原告(反诉被告)周XX支付其未付租金并承担违约金的主张不冲突，原告(反诉被告)周XX应当支付2018年10月1日至2019年3月1日的房租72500元，故对被告(反诉原告)魏XX要求原告(反诉被告)周XX支付租金72500元的主张，符合双反合同约定，本院依法予以支持。双方在《商铺租赁合同》中约定，租金计算按季支付一次，租金提前3天支付。乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，如无故拖欠租金，甲方给予乙方30天的宽限期，从第31天开始甲方有权向乙方加收取每天按租金的3‰收取。该约定的逾期支付租金的违约金过高，本院依法调整为欠付租金的20%即14500元(72500元×20%)，予以支持。

　　对被告(反诉原告)魏XX要求原告(反诉被告)周XX赔偿物业服务费1500元的主张，根据《商铺租赁合同》的约定，租赁期内的物业服务费应由原告(反诉被告)周XX支付，故原告(反诉被告)周XX应支付2019年1月至3月7日的物业服务费，被告(反诉原告)魏XX计算有误，根据物业服务费收款收据，2019年1月至3月7日的物业服务费应为1294.68元(581.67元×2月+581.67元÷31天×7天)，予以支持。

　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十六条，《中华人民共和国物权法》第八十七条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(四)项之规定，判决如下：

　　一、被告(反诉原告)魏XX于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)周XX退还房屋保证金14500元;

　　二、被告(反诉原告)魏XX于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)周XX补偿经济损失30000元;

　　三、原告(反诉被告)周XX于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)魏XX支付2018年10月1日至2019年3月1日的商铺租金72500元和违约金14500元，共计87000元;

　　四、原告(反诉被告)周XX于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)魏XX支付2019年1月至3月7日的物业服务费1294.68元;

　　五、驳回被告(反诉原告)魏XX的其他反诉请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　本诉案件受理费减半收取456元，由被告(反诉原告)魏XX承担(此款原告已预交，被告支付上述款项时一并支付给原告);反诉案件受理费减半收取1180元，由原告(反诉被告)周XX承担1004元(此款被告已预交，原告支付上述款项时一并支付给原告)，被告(反诉原告)魏XX承担176元。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。

　　审判员　　陶XX

　　二〇一九年八月十二日

　　书记员　　周XX