房屋租赁纠纷我方当事人成功完美胜诉

　　河南省郑州市金水区XX民事判决书

　　(2019)豫0105民初2717号

　　原告：陈XX，女，1942年4月14日出生，汉族，住河南省。

　　委托诉讼代理人：郭XX，河南XX律师。

　　被告：上海XX公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区。

　　法定代表人：张XX，总经理。

　　委托诉讼代理人：李云、李XX，河南XX律师。

　　原告陈XX与被告上海XX公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郭XX，被告委托诉讼代理人李云、李XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告向本院提出诉讼请求：一、被告赔偿原告租金损失及物业费共计96795元;二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年6月1日，被告与原告签订房屋租赁合同，承租原告位于系郑州市××水路××楼××单元××号房屋作为办公用房，租赁期限自2013年6月6日起至2018年8月5日止，共计62月。合同签订后，被告为办公需要，拆除了1801号与1802号、1802号与1803号之间的两堵隔墙，并在合同中承诺退房时复原。2017年1月初，被告单方提出终止租赁合同并搬离租赁房屋，可并没有按合同约定复原1801号与1802号、1802号与1803号之间的两堵隔墙。2017年1月6日，在原告的再三催促下，被告出具书面声明，承诺2017年1月20日前恢复1801与1802、1802号与1803号房屋之间的砖墙结构。可被告出具书面声明后，仍迟迟不履行。在原告的再三催促下，才于2018年4月13日向原告汇付了13000元，作为恢复墙体的费用，让原告与1801号、1803号房主自行找人恢复。综上，原告认为，由于被告迟迟不履行其义务，造成被告搬离原告房屋后的后续出租不能正常进行，对此三个月的租金及物业费用损失，被告理应赔偿。原告分别多次向被告要求按照合同约定同期租金标准支付租金及物业费用损失的赔偿费用，均遭到被告的拒绝。为维护合法权益，原告诉至法院。

　　被告辩称：原告要求被告赔偿未及时恢复房屋隔断而产生的租金、物业费损失，缺乏事实及法律依据，应当依法驳回。一、被告不存在违约行为，不应承担赔偿责任。首先，被告及时办理了退租手续，于2016年12月5日向原告出具提前退租通知书，履行了合同约定的提前告知义务，同时，在租赁合同解除后，被告严格按照租赁合同的约定，并未向原告主张要求退还租赁保证金，故被告依约解除合同，不存在违约行为。其次，被告自始至终不存在迟迟不履行恢复墙体的行为。2017年1月6日，被告向原告出具书面声明，明确表示在2017年1月20日前恢复墙体隔断，但近半个月的时问里，原告以及刘XX、赵XX三人一直不予提供恢复墙体隔断的厚度、宽度以及用料材质，造成被告无法进行隔断恢复(若被告强行恢复，不能达到原告的要求，被告平白多做无用功)。1月20日后，被告再次与三人沟通恢复事宜，因为四方针对是恢复原状?还是补偿价款?补偿价款多少?怎么转款?等一系列问题进行磋商，被告需要兼顾三方，三方表达意见又均不ー致，后又穿插春节、过年，直至2017年3月10日，四方才签订了第一份《协议》，之后陆陆续续于3月17日、18日完成三份《协议》的签订。3月18日至4月12日，此不到一个月的时间，被告既要接受信件、确认各方意见，又要审批盖章、将协议送还各方，而后进行审批、及时拨款。针对墙体恢复一事，被告在协议签订前积极协同三方磋商，促成协商结果;在协议签订后，严格按照合同履行。被告一直尽心尽力满足三方的要求，何曾出现迟迟不愿履行恢复墙体的行为?结合被告提交的证据材料可以看出，原告诉称的事实与理由严重背离了案件事实。最后，2017年3月18日被告与原告以及刘XX、赵XX签订《协议》，明确约定，恢复墙体的工程总价款为13000元，此协议价为一次性包死价格，并最终签字、盖章确认。后被告于2017年4月12日向三方指定账户支付13000元，至此，双方房屋租赁合同一事已解决完毕，再无任何纠纷，但原告现在却强行突破《协议》的约定，在事情处理完毕一年半以后又要求被告赔偿损失，严重违背了诚实信用原则、违背了契约精神，其诉求缺乏事实及法律依据，应当予以驳回。二、原告诉称的损失，属于预期可得利益损失、间接损失，本案的情况不具备间接损失的构成要件，原告诉请缺乏事实及法律依据。从法律角度来讲，间接损失的构成要件有三点：存在违约行为、存在损害事实，违约行为与损害事实之间具有因果关系。首先，2017年1月5日，被告搬离涉案房屋，此时间节点，原告在诉状中也做了陈述，故双方合同解除的时间为2017年1月5日，根据约定合同解除后，被告负有的义务只有一条：恢复墙体。关于恢复墙体，双方签订有《协议》，并已经实际履行，原告墙体的损失也已经得到了弥补，且协议约定协议价为一次性包死价格，是双方针对房屋租赁事宜最终的一次性了解，自价款支付之日，双方关于租赁事宜再无任何纠纷;被告依约履行协议，不存在违约行为，原告诉请赔偿损失的基础根本就不存在。其次，出租房屋想要成功，需要考虑种种要件，比如：有没有客户来看房?客户对房屋的空间是否满意?双方对于房屋租赁费用是否达成一致?中间有没有进行磋商?最后，被告2017年1月5日已经搬离房屋，合同实际解除的时间为2017年1月5日，作为房东，如果房屋真的存在因为墙体隔断一事而造成无法出租的情形，通常的做法都是自已先进行墙体恢复，先把房屋租赁出去，保证房屋一直获取收益，减少自已的损失，而后再起诉前承租人要求赔偿墙体恢复费用，反观原告，在获得墙体恢复费用之后，又诉求巨额赔偿，实属不该。被告认为：隔墙一事与是否能够成功出租并不存在必然的关系，隔断一事并不是导致房屋无法出租的主要原因，被告不应当承担赔偿责任。三、被告在依约履行合同的基础上，又出于人道主义补偿了原告一个月的房屋租金。涉案合同实际解除的时间为2017年1月5日，但被告支付房屋租金的时间至2017年2月5日，也就是说，2017年1月5日实际解除合同后，被告额外以房屋租金的形式补偿了原告31833元。抛开原告诉请的事实及法律依据均达不到预期可得利益、问接损失的构成要件，即使说被告存在过错，那么额外补偿的房屋租金也足以弥补原告的相关损失。综上，被告依法解除合同，因解除合同而产生的义务亦履行完毕，不存在任何违约行为，原告诉求损失缺乏事实及法律依据，应当依法予以驳回。

　　经审理查明：2013年6月1日，原告与被告签订一份房屋租赁合同，主要约定：原告将坐落于郑州市金水区XX房屋出租给被告使用，房屋建筑面积共计215.21平方米，使用面积156.26平方米;租赁期限自2013年6月6日起至2018年8月5日止，共计62个月;单位租金按建筑面积每平方米每天4元计(含税)，月租金总额为26200元，租赁费每年按6%递增;原告交付出租房屋时，可向被告收取租赁保证金30000元，并向被告开具收据;原告应于2013年6月6日前将本合同项下房屋交付被告使用;租赁期内，使用该房屋所发生的水、电、气、通讯、设备、物业管理费等费用由被告承担;租赁期届满或租赁合同提前解除，被告无需对出租房屋恢复原状，但被告应将出租房屋及其固有设施在保持安全及正常使用的状态下返还给原告，并且退房时将恢复原1802室与1801、1803室之间隔墙;原告应在被告返还房屋并结清租赁费后10日内，将租赁保证金退还给被告;本合同终止后，被告应于终止后1日内迁离出租房屋，并按本合同约定将其返还原告;原、被告各方不履行本合同所约定的义务造成对方损失的，应赔偿对方遭受的损失，租赁期内，原、被告双方都不得借故提前终止或解除合同，如被告确需退租的，应提前两个月通知原告，且无权要求原告退还租赁保证金。

　　后，被告向原告转账支付租赁保证金30000元，并支付租金至2017年2月5日。

　　2016年12月5日，被告向原告出具一份提前退租通知函，主要载明：被告将于2017年2月5日前搬离该租赁房屋并退租，请原告在本条约定的时间之前与被告就退租事宜进行协商并交接该租赁房屋，否则自2017年2月5日起将视为被告已经与原告就房屋租赁合同的解除达成一致，且被告已按照上述房屋租赁合同约定的方式完成了交房义务;自2017年2月5日起，双方因上述房屋租赁合同约定承担的租赁权利义务全部终止;其他退租事宜按合同约定执行。

　　2017年1月6日，被告向原告出具一份声明，主要载明：“承租盛润白宫东塔1801-1803原本租期五年，现因我方单方违约，提前终止合同，自动放弃违约金及剩余房租。并承诺，于2017年1月20日前恢复1801与1802，1802与1803间的砖墙结构”。

　　2017年3月10日，原告与被告签订了一份协议，主要约定：就郑州市金水路219号1号楼1单XX1801、1802、1803出租房墙体恢复事宜达成如下协议：施工地点为郑州市XX1801、1802、1803室内;工作内容为按原设计图纸尺寸，恢复1801与1802、1802与1803间的墙体、内粉、内墙涂料及拆除现有墙体的垃圾外运、清理;工程造价为13000元整，经征得原告、赵XX、刘XX三位房东共同同意，工程款由被告支付给原告儿子叶XX，被告即无需承担墙体恢复责任，墙体恢复由被告、赵XX、刘XX三方共同承担，若原告、赵XX、刘XX三方之间因恢复墙体费用等事宜产生纠纷的，将自行解决，与被告无关;原告、赵XX、刘XX三方指定户名为叶X、开户行为XXX、账号为55×××31的账户为期收款账户;被告向上述账户付款后，即视为被告向原告、赵XX、刘XX三方履行了付款义务和原告、赵XX、刘XX三方已收取了该款项，原告、赵XX、刘XX三方将自行承担因上述指定账户所产生的责任和后果;四方签订协议，被告一次性付款后协议生效，此协议价位一次性包死价格，协议生效后原告、赵XX、刘XX三方不得以任何理由再向被告索要墙体恢复费用。

　　2017年4月13日，被告通过其名下账(尾)号0379向上述叶X名下账(尾)号1831转款13000元。

　　原、被告因上述房屋租赁合同发生纠纷，诉至本院，酿成诉讼。

　　本院认为：涉案房屋租赁合同、协议均系双方当事人真实意思表示，合法有效。被告提前退租并于2016年12月5日向原告出具提前退租通知函载明将于2017年2月5日前搬离。被告亦发出声明自动放弃违约金及剩余房租。同时，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大。原告在被告已提前告知退租时间的情况下，也应采取自行修复等适当措施防止损失扩大。且之后原、被告就墙体恢复事宜又达成协议并实际履行完毕。协议载明被告一次性付款后协议生效，此协议价位一次性包死价格，协议生效后原告等不得以任何理由再向被告索要墙体恢复费用。故原告诉请被告赔偿因墙体修复产生的2017年2月至2017年4月三个月的租金及物业费损失，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

　　驳回原告陈XX的诉讼请求。

　　案件受理费2220元，减半收取1110元，由原告负担。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。

　　审判员　　张岩

　　二〇一九年三月二十八日

　　书记员　　**