贺XX、闾XX等与XXXX公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：贺XX，男，汉族

　　原告：闾XX，女，汉族

　　二原告共同委托诉讼代理人：蒋XX，XXXX律师事务所律师，特别授权代理人。

　　被告：XXXX公司，住所地：XX省遂宁市船山区中国西部现代物流港物流大道XX。

　　法定代表人：阮XX，系公司执行董事。

　　委托诉讼代理人：郭XX，北京XX律师事务所律师，特别授权代理人。

　　原告贺XX、闾XX与被告XXXX公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月7日立案受理。本案依法适用简易程序，由审判员罗XX独任审理，于2018年4月20日、2018年5月16日公开开庭审理。原告贺XX、闾XX的委托诉讼代理人蒋XX，被告XXXX公司的委托诉讼代理人郭XX均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告贺XX、闾XX的诉讼请求：1、请依法解除原被告双方于2017年4月6日签订的位于高新区天府大道北段1700号6栋1单XX1406号房屋租赁合同(合同编号为：100XXXX5692);2、请求依法判令被告立即腾空租赁房屋、交付原告;3、请依法判令被告支付拖欠的房屋租赁及支付房屋占有使用费直至房屋腾空时止，现暂计56454元(租赁费计算时间从2017年10月14日开始至法院判决解除和同时止，房屋占有使用费：按照每月18818元计算、时间从法院判决解除合同后至被告腾空时止);4、请依法判令被告支付物业服务费、水电费直至房屋腾空时止，现暂计60716.97元;5、请依法判令被告支付违约金18818元;6、请依法判令本案的全部诉讼费由被告承担。原告在诉讼过程中将诉讼请求变更为：“1、请求依法判令被告支付拖欠的房屋租金及支付房屋占用使用费从2017年10月14日至2018年1月18日止，共计58963元;2、请求依法判令被告支付2017年4月5日至2018年1月18日的物业服务费、空调费共计65686元;3、请求依法判令被告支付违约金18818元;4、请依法判令本案的诉讼费由被告承担。”。事实与理由为：2017年4月6日，原被告签订了《房屋租赁合同》，双方约定被告承租位于高新区天府大道北段1700号6栋1单XX1406号房屋。合同对各种费用的承担、支付租金的标准及时间、违约责任等做了具体约定。按照合同，被告应在2017年9月30日前一次性支付2017年10月14日至2018年1月13日的租金56454元。对此原告多次催促，被告仍未支付。而后原告向被告发函通知解除了案涉租赁合同并多次就房屋租金、物业服务费、房屋交接事宜与被告沟通，但被告均未回应。最终原告于2018年1月18日收回房屋，而后另行出租给他人。即使案涉房屋租赁合同已经解除，被告未按约向原告履行房屋腾退之义务，故应当向原告支付欠付的租赁费、房屋占用费用及其期间的物业服务费、空调费等费用，而至今被告仍未履行，故原告诉至法院。

　　被告XXXX公司辩称，1、关于原被告对房屋租金合同解除的时间，原被告双方合同解除是2017年10月26日，根据原被告双方的聊天记录协商的情况，原告向被告于2017年10月26日发出了律师函，该律师函里面是要求解除双方之间的房屋租赁合同，所以双方租赁合同的解除日期是2017年10月26日。2、事实上租赁房屋已经被原告于2017年11月3日收回，当时原告方去强行将租赁房屋的门锁换掉，原告收回了房屋，在双方的协商沟通过程中也确认了原告收回房屋的事实。所以租金的计算截止日期为2017年11月3日。对于被告方要求支付的物业服务费、水电费等费用的计算的截止日期也应当到2017年11月3日。3、基于合同的约定，原告方应当返还被告方支付的押金，所以被告方主张该退回的押金用于抵销原告方诉讼请求里所主张的部分金额。4、对违约金依法由法院来判定。

　　经审理查明，2017年4月6日，原告贺XX、闾XX(甲方、出租方)与被告XXXX公司(乙方、承租方)签订一份合同编号为100XXXX5692的《房屋租赁合同》，合同主要约定：1、甲方将其拥有的位于高新区天府大道北段1700号6栋1单XX1406号房屋出租给乙方办公使用，建筑面积为355.07平方米，租赁期自2017年4月14日至2018年4月13日，共计一年;2、月租金为18818元，租金支付方式为按季度支付，首期租金应在合同签订之日起20日内付清，其余租金应当每次提前15日支付;3、签订合同当日乙方向甲方支付押金18818元，租期届满后，各项费用结算完毕后退还;4、租赁期内的水电费、物业服务费、卫生费等费用应当由乙方承担;5、乙方不按约定支付租金达15日的，甲方有权单方解除合同并收回房屋。乙方有该违约行为的，应按1个月的租金向甲方支付违约金并结清未支付的租金及相关费用;6、合同有效期届满或提前终止时，乙方将租赁物及附属设施等及时交还给甲方。在届满或终止之日起15天内，乙方必须全部搬离置于租赁物内的资产，否则甲方有权自行收回租赁房屋。乙方逾期搬离期间的房屋使用费，按合同日租金的1.5倍按日向乙方收取。

　　双方签订合同以后，原告将房屋交付给被告使用，被告交纳了当期租金和押金。而后被告自2017年9月30日起未按时支付下一季度租金。原告于2017年10月14日通过微信向被告员工催缴房屋和物业费。在被告未及时付款的情况下，原告于2017年10月26日向被告员工通过微信发送了一份名称为“雷X”的《律师函》，通知被告正式解除案涉《房屋租赁合同》并要求被告在15日内结清所有费用、腾空房屋。被告于2017年11月3日通过员工微信回复原告称“我们这边经过考虑，不打算续租了”。而后原告多次通过微信要求被告进行租金结算、结清各种费用并办理房屋交接手续事宜，但被告并未向原告结清拖欠租金及其物业服务费等各项费用亦未向原告交还房屋。而后原告于2018年1月18日收回房屋并于2018年1月25日向物业公司支付了自被告承租房屋起至2018年1月28日的物业费48400.24元、空调费17285.8元，共计65686.04元。物业费、空调费计算至2018年1月18日为63437.26元。以每月租金为标准，自2017年10月14日至2018年1月17日的房租和房屋占用费为58963元，原告主张的金额与起止日期有矛盾，根据原告诉请金额，其主张的租金及房屋占用费应截止到2018年1月17日。被告至今未向原告支付物业费、空调费以及自2017年10月14日开始的租金及相应房屋占用费。原告至今亦未退还被告房屋押金。

　　另查明，原告于2018年1月18日与案外人黎X签订《房产租赁合同》将案涉房屋另行出租，租赁期自2018年1月29日开始。

　　以上事实有原告的当庭陈述，原告提交的《房屋租赁合同》、《房屋交接确认书》、微信聊天记录、物业费、空调费收款收据、《房产租赁合同》、房屋产权证书及被告提交的微信聊天记录、《律师函》等证据在卷佐证。

　　本院认为，原告贺XX、闾XX与被告XXXX公司签订的《房屋租赁合同》系原、被告双方真实意思表示，合同内容与法无悖，应为合法有效，对当事人均具有约束力。上述合同签订后，原告按约向被告XXXX公司交付房屋供其使用，而被告却未按约交纳房屋租金，已经构成违约，原告有权单方面解除合同。原告在2017年10月26日通过微信向被告发送了解除合同通知函，符合合同约定和法律规定，具有法律效力，且被告对此不持异议，故双方的《房屋租赁合同》于2017年10月26日正式通知解除。根据合同约定，被告应当向原告支付2017年10月14日起至2017年10月26日合同解除时止的房屋租金及其承租期间所产生的物业服务费。同时空调费实际亦属于物业公司所收取的房屋必然产生的费用，与物业服务费具有类似性质，被告亦应当支付对应的空调费。关于合同解除后到原告收回房屋的2018年1月18日之间的费用问题，因被告违反了合同约定的房屋腾退义务致使房屋空置，给原告造成了实际损失，故被告应当承担此期间的房屋占用费及相应产生的物业服务费、空调费。而原告主张的租金金额比其主张的周期少了一天租金，系其计算错误，本院以更少的金额为准。原告主张的物业服务费、空调费金额实际计算至2018年1月28日，本院对于截至2018年1月18日的金额予以支持，对于之后部分不予支持。关于原告请求被告支付违约金的请求，符合合同中违约条款约定，但被告提出押金用于抵扣相应费用的要求，故原告应该退还的押金与被告应支付的18818元违约金相品迭，本院不再另行支持违约金。关于被告抗辩支付的各项费用应当以2017年11月3日为止，但被告未举证证明其在该日向原告履行了退房义务，故本院对于该抗辩不予采纳。

　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

　　一、被告XXXX公司于本判决书生效之日起十日内向原告贺XX、闾XX支付房屋租金及房屋占用费共计58，963元;

　　二、被告XXXX公司于本判决书生效之日起十日内向原告贺XX、闾XX支付物业服务费、空调费共计63，437.26元;

　　三、驳回原告贺XX、闾XX的其他诉讼请求。

　　如被告XXXX公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　本案案件受理费减半收取2，234元由被告XXXX公司负担。

　　如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于XX省成都市中级人民法院。

　　审判员　　罗XX

　　二〇一八年六月二十日

　　书记员　　李XX

　　书记员　　孟XX