湘潭市中级人民法院民事判决书
(2018)湘03民终1174号
上诉人(原审原告)：魏X，女，1953年7月15日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。
上诉人(原审原告)：魏XX，男，1955年10月17日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。
上诉人(原审原告)：万X，男，1977年6月18日出生，汉族，住湖南省衡阳市石鼓区。
上诉人(原审原告)：万X，女，1976年3月13日出生，汉族，住湖南省衡阳市蒸湘区。
上述四上诉人的共同委托诉讼代理人：戴X，湖南XX律师。
被上诉人(原审被告)：蒋XX，男，1958年9月6日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。
委托诉讼代理人：王X，湖南XX律师。
被上诉人(原审被告)：魏XX，女，1962年1月7日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。
上诉人魏X、魏XX、万X、万X与被上诉人蒋XX、魏XX确认合同效力纠纷一案，湖南省湘潭市岳塘区人民法院于2017年6月26日作出(2017)湘0304民初782号民事判决，蒋XX不服,向本院提起上诉。本院于2017年10月11日作出(2017)湘03民终1330号民事裁定，以一审判决认定事实不清、证据不足为由，撤销湖南省湘潭市岳塘区人民法院(2017)湘0304民初782号民事判决，发回重审。湖南省湘潭市岳塘区人民法院重审后，于2018年4月26日作出(2017)湘0304民初2909号民事判决，魏X、魏XX、万X、万X均不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人魏X、魏XX及魏X、魏XX、万X、万X的共同委托诉讼代理人戴X，被上诉人蒋XX及委托诉讼代理人王X，被上诉人魏XX均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
魏X、魏XX、万X、万X上诉请求：撤销湖南省湘潭市岳塘区人民法院(2017)湘0304民初2909号民事判决，依法改判支持四上诉人的全部诉讼请求，两被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1、一审法院采信唐X、伍XX、曾XX三份证人证言错误;2、魏XX在未征得魏XX(已去世，上诉人万X、万X系其继承人)、魏X、魏XX等继承人同意的前提下出卖父亲魏XX的遗产，属于无权处分，被上诉人蒋XX与魏XX签订的《房屋买卖协议》应认定为无效;3、被上诉人蒋XX不构成善意取得，应当返还位于湘潭市岳塘区XX和平东XX20栋3单XX房屋。
蒋XX答辩称：1、一审判决认定被上诉人与魏XX签订的《房屋买卖协议》合法有效正确;2、既然《房屋买卖协议》合法有效，被上诉人已支付合同约定的全部对价，在合同未解除前，合同双方应继续履行合同，上诉人无权要求被上诉人返还房屋;3、2013年11月18日魏XX去世后，四上诉人一直没有主张对房屋进行分配，且自被上诉人2006年11月14日购买、占有并使用房屋至今已有12年也没有提出过异议。在2016年底湘潭市房屋价格大幅度上涨且涉案房屋可能被征收的情况下，四上诉人才主张继承权，并称不知道房屋被出卖，明显不符合常理。综上，请求驳回四上诉人的上诉，维持原判。
魏XX答辩称：1、被上诉人蒋XX因想买我父亲魏XX的房屋，与见证人唐X请我吃饭、喝酒，在我“喝高”了的情况下，蒋XX让我在打印好的《房屋买卖协议》上签字;2、签订房屋买卖协议时，我哥哥魏XX、姐姐魏XX和魏X都不在湘潭，我告知他们是将房屋出租给了唐X的亲戚;3、被上诉人蒋XX明知房屋属于我父亲魏XX所有仍然购买房屋，理应承担相应的过错责任。
魏X、魏XX、万X、万X向一审法院起诉请求：1、请求依法确认两被告于2006年11月14日签订的《房屋买卖协议》无效;2、请求依法责令被告蒋XX归还原告魏X、魏XX、万X、万X及被告魏XX共同所有的位于湘潭市岳塘区XX和平东XX20栋3单XX房屋。
一审法院认定：2006年11月14日，被告魏XX与被告蒋XX签订《房屋买卖协议》，约定被告魏XX将位于湘潭市岳塘区XX和平东XX20栋3单XX房屋出卖给被告蒋XX，价格为33600元，该协议第五条约定“卖方有义务同时也应积极地与房屋管理部门联系，争取早日取回房屋的所有证件，并与买方一道办理过户手续。”第六条约定“由于该房屋目前没有购房证、土地使用证等。所以卖方应负责处理由此而引发的一系列问题，不得因此而影响买方的正常生活。”同日，被告蒋XX依约向被告魏XX支付购房款33600元，并支付卫生费和电视费156元。《房屋买卖协议》签订后，被告魏XX将房屋交付给被告蒋XX，被告蒋XX占有、使用该房屋至今。另查明，湘潭市岳塘区XX和平东XX20栋3单XX房屋于2000年5月31日登记于魏XX名下，魏XX于2003年11月18日去世，在此之前，其妻已逝，魏XX去世后，该房屋由被告魏XX打理。魏XX有魏XX、原告魏X、魏XX和被告魏XX四个子女。其中魏XX的丈夫万XX于2013年6月去世，魏XX于2014年11月去世，魏XX有万X、万X两个子女。被告蒋XX购得上述房屋后，至今未办理房屋过户登记，房屋仍然登记于魏XX名下。
一审法院认为，本案诉争的焦点是被告魏XX与被告蒋XX签订的《房屋买卖协议》的效力问题和被告蒋XX是否应将其占有的位于湘潭市岳塘区XX和平东XX20栋3单XX房屋返还给四原告和被告魏XX。
一、关于协议效力问题。魏XX于2003年11月18日去世后，其名下位于湘潭市岳塘区XX和平东XX20栋3单XX房屋系其遗产，该房屋在分割前未有约定的情形下系魏XX的子女魏XX、原告魏X、魏XX和被告魏XX共同共有，被告魏XX处分该房屋应经全体共同共有人同意，本案无证据证实被告魏XX处分该房屋时经魏XX和原告魏X、魏XX同意，故被告魏XX与被告蒋XX签订《房屋买卖协议》，将共同共有的房屋出卖给被告蒋XX，系无权处分。但被告魏XX与被告蒋XX签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，没有违反法律强制性规定，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。目前正在审理的一审、二审案件均可援用该规定作为适用法律的依据，且该规定中主张合同无效的当事人一方是指人民法院审理案件的一方当事人，并不限于被主张无效的合同的缔约双方。据此，上述《房屋买卖协议》不应因被告魏XX无权处分而无效，对四原告主张依法确认两被告于2006年11月14日签订的《房屋买卖协议》无效的诉讼请求，不予支持。
二、关于被告蒋XX是否应将其所购买并占有的房屋返还给四原告和被告魏XX的问题。登记于魏XX名下的上述房屋，在魏XX去世后，被告魏XX将房屋出卖给被告蒋XX，从《房屋买卖协议》第五条、第六条约定的内容和被告蒋XX在庭前会议中的陈述，可以得知被告魏XX签订《房屋买卖协议》时未将登记于魏XX名下的房屋所有权证出示给被告蒋XX，因此，被告魏XX在庭前会议中称被告蒋XX知道该房屋是魏XX的理由不能成立，应当认为被告蒋XX系善意买受人，其对该房屋的占有系合法占有，但房屋尚未办理过户登记，其尚不构成对该房屋的善意取得。本案非继承权纠纷，不适用《中华人民共和国继承法》第八条关于继承权纠纷诉讼时效的规定，但原告魏X、魏XX诉称2017年初才得知被告魏XX擅自将该房屋卖给了被告蒋XX，因该房屋买卖行为发生已逾十年，该两原告对房屋买卖事实显然未尽合理注意义务，故推定原告魏X、魏XX应当知道被告魏XX将该房屋卖给了被告蒋XX。由于被告魏XX与被告蒋XX签订的《房屋买卖协议》有效，房屋的共同共有人之一被告魏XX作为协议相对方在本案中系被告，其在本案中不能提出解除《房屋买卖协议》的请求，在协议有效且未解除情形下，其他共有人四原告以房屋未过户为由，请求责令被告蒋XX归还四原告及被告魏XX共同所有的位于湘潭市岳塘区XX和平东XX20栋3单XX房屋，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第九十七条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决：驳回原告魏X、魏XX、万X、万X的全部诉讼请求。案件受理费640元，由原告魏X、魏XX、万X、万X共同负担。
二审中，各方当事人均未提交新的证据。
经审理查明，对一审判决认定的事实，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是：1、蒋XX与魏XX于2006年11月14日签订的《房屋买卖协议》是否有效;2、蒋XX是否应当返还位于湘潭市岳塘区XX和平东XX20栋3单XX的房屋。
一、关于蒋XX与魏XX签订的《房屋买卖协议》是否有效的问题。本案讼争的房屋属于魏XX生前所有，魏XX去世后，该房屋的所有权即转移给其继承人魏XX、魏X、魏XX和魏XX共同所有，并由魏XX负责管理。2006年11月14日，魏XX与蒋XX签订《房屋买卖协议》，将讼争的房屋出卖给蒋XX，因该房屋属于魏XX、魏X、魏XX和魏XX共同所有，在没有证据证明魏XX已获得其他共有人同意的情况下，魏XX将房屋出卖的行为属于无权处分行为。因此，认定魏XX与蒋XX签订的《房屋买卖协议》是否有效，应从以下几个方面进行分析：第一，魏XX与蒋XX在签订《房屋买卖协议》时均具有完全的民事行为能力，可以独立实施民事法律行为，并能以自己的行为独立享有民事权利，承担民事义务;第二，魏XX出卖其负责管理的涉案房屋，其原因是购买新房需要资金，而蒋XX购买该房屋的目的是为了方便照顾母亲的生活。在本案一、二审诉讼中，魏X、魏XX、万X、万X以及魏XX没有提交证据证明蒋XX在签订《房屋买卖协议》时采取了欺诈或胁迫等手段，魏X、魏XX、万X、万X亦没有提交证据证明蒋XX与魏XX存在恶意串通损害魏X、魏XX等其他房屋共有人利益的行为。因此，应当认定魏XX与蒋XX签订的《房屋买卖协议》系协议双方当事人的真实意思表示。魏XX在二审庭审中辩称蒋XX为购买涉案房屋与见证人唐X一起请其喝酒，其“喝高了”的情况下在打印好的《房屋买卖协议》上签字，并据此认为该协议违背了其真实意思表示。但魏XX未提交相关证据证明在签订《房屋买卖协议》喝醉了酒，在签订协议后也一直未采取必要的措施要求解除合同，且在2009年4月21日还收取了蒋XX的电视收视费、卫生费、电费等费用，由此说明魏XX对《房屋买卖协议》是认可的，其辩称是在醉酒了的情况下签订《房屋买卖协议》的意见不能成立，本院不予采纳;第三，根椐涉案房屋的产权登记信息，该房屋登记于2000年5月31日，房屋结构为“混合”，总层数六层，涉案房屋位于一层，面积为62.67㎡，转让价格为33600元，参照转让时湘潭市房地产的市场价格，可以认定蒋XX支付了购买房屋的合理对价;第四，魏XX与蒋XX签订的《房屋买卖协议》没有违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗;第五，自2006年11月14日房屋移交给蒋XX起至2017年3月27日魏X、魏XX向一审法院起诉时止，时间长达十年之久，魏X、魏XX及万X、万X在一审庭审及上诉中均称对魏XX将房屋出卖一事不知情，明显不符合常理。综上，本院认为，魏XX与蒋XX于2006年11月14日签订的《房屋买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，合法有效。上诉人魏X、魏XX、万X、万X请求确认被上诉人蒋XX与被上诉人魏XX签订的《房屋买卖协议》无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。
二、关于蒋XX是否应当返还位于湘潭市岳塘区XX和平东XX20栋3单XX房屋的问题。因《房屋买卖协议》合法有效，蒋XX对涉案房屋的占有、使用等合理合法，在该《房屋买卖协议》尚未变更、撤销或解除前，对上诉人魏X、魏XX、万X、万X请求返还位于湘潭市岳塘区XX和平东XX20栋3单XX房屋的上诉请求亦不予支持。
三、关于上诉人魏X、魏XX、万X、万X提出“《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》自2012年7月1日起才实施，一审法院适用该司法解释第三条第一款处理本案不当，且该条不适用房屋买卖合同”的问题。经审查，该司法解释第三条第一款关于“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”规定中的“当事人一方”是指签订协议的一方当事人，而本案起诉主张权利的当事人魏X、魏XX、万X、万X不是该《房屋买卖协议》的一方当事人，而是协议之外的第三人。因此，一审判决适用该司法解释的规定迳行判决不当，本院依法予以纠正;同时，《中华人民共和国物权法》第二百四十七条规定，该法自2007年10月1日起施行。根椐“法不溯及既往”原则，对《中华人民共和国物权法》施行前已发生的民事法律行为，应当适用当时的法律规定。故一审判决适用《中华人民共和国物权法》的有关规定亦属不当，本院亦予以纠正。
综上，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律虽有瑕疵，但处理结果正确。上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十五条，《中华人民共和国合同法》第五条、第七条、第八条、第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(一)项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费640元，由上诉人魏X、魏XX、万X、万X共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 谭伟
审判员 曾波毅
审判员 周尧
二〇一八年九月十七日
书记员 记员刘X
