天津市第二中级人民法院民事判决书
(2018)津02民终5221号
上诉人(原审被告)：天津市XX公司，住所地天津市滨海新区汉沽寨上街四季花苑沟东XX。
法定代表人：陈XX，经理。
委托诉讼代理人：戴雪静，北京XX律师。
委托诉讼代理人：崔XX，北京XX律师。
被上诉人(原审原告)：陈X，男，1962年3月7日出生，汉族，住天津市滨海新区。
委托诉讼代理人：袁XX，天津XX律师。
被上诉人(原审被告)：何X，男，1987年1月29日出生，汉族，住天津市滨海新区。
上诉人天津市XX公司(以下简称XX公司)因与被上诉人陈X、被上诉人何X房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院(2018)津0116民初41960号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月11日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
XX公司上诉请求：撤销一审判决第四项，改判驳回陈X要求XX公司承担连带责任的诉讼请求，一、二审案件受理费由陈X、何X负担。事实和理由：一审法院没有证据证明XX公司有隐瞒的情况，使用推定的方式作出判决既没有法律依据，又不合乎逻辑，判决承担连带责任无法律依据。一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审依法改判。
陈X辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
何X未陈述答辩意见。
陈X向一审法院起诉请求：1、解除原、被告签订的房屋买卖合同;2、被告何X归还原告支付的定金20000元、购房款400000元、中介服务费6000元，并按合同约定支付违约金200000元，被告XX公司对上述款项承担连带给付责任;3、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：被告何X系坐落天津市滨海新区房屋(以下简称案涉房屋)的所有权人。2014年7月8日，被告何X以案涉房屋设立抵押，抵押权人为中国XX，抵押期限自2014年6月25日至2044年6月25日，担保债权金额285000元;后又于2017年8月8日设立抵押，抵押权人邵X，抵押期限自2017年8月1日至2018年8月1日，担保债权金额500000元。2017年8月23日，一审法院作出(2017)津0116执42347号执行裁定，对案涉房屋进行查封，查封期限三年;一审法院又于2017年10月10日作出(2017)津0116财保40116号民事裁定，对案涉房屋进行轮候查封，期限二年。2017年10月17日，被告何X与原告就案涉房屋买卖事宜达成意向后，通过其朋友刘X联系到被告XX公司提供中介服务，三方签订《房屋买卖(置换)合同》，约定：被告何X将案涉房屋出售给原告，成交价格900000元;原告于2017年10月17日支付定金20000元;因房屋有部分房款未还清，经协商，原告承诺负责还清该房屋贷款，并于房屋贷款注销手续办理完毕后到房管部门办理过户手续，原告支付的定金转为房款，原告于过户当日将剩余房款交付被告何X;签订本合同时，原告向被告XX公司支付居间服务费6000元;被告何X承诺于2018年3月20日前将该房屋及钥匙交付给原告;被告何X承诺该房屋除有部分尾款外，产权无争议;被告何X承诺其无其它债务纠纷，如产生第三方债务纠纷，由其自行解决，如解决不了，由其承担违约责任并退还全部房款;因原告与被告何X属自行交易，被告XX公司负责办理该房屋的过户手续，如有其它争议，双方自行解决;双方约定违约金为200000元;被告何X承诺允许该房屋过户到第三方名下。合同签订当日，原告向被告XX公司支付居间服务费6000元，向被告何X支付定金20000元;此后，原告又于2017年10月24日支付购房款250000元，于2017年11月30日支付购房款150000元。在此期间，被告XX公司多次催促被告何X办理平贷解抵押手续，被告何X一直拖延。一审庭审中，原告与被告XX公司共同确认：原、被告订立合同时，被告XX公司曾查验过被告何X出示的案涉房屋权属证书的手机存储照片，XX公司陈述原告在签订合同当日也曾查验过案涉房屋权属证书照片，原告不予认可，其主张因信任被告XX公司而未予查验。一审另查，原告在起诉前对案涉房屋申请财产保全，支付保全申请费5000元;诉讼中原告又申请财产保全，对被告XX公司名下账户资金进行冻结，支付保全申请费3650元。
一审法院认为，原、被告三方签订的《房屋买卖(置换)合同》合法有效，对三方具有法律约束力。从约定内容看，该合同既包括原告与被告何X之间的房屋买卖合同关系，又包括买卖双方与被告XX公司的居间合同关系。关于原告与被告何X之间的房屋买卖合同，被告何X收取原告支付的部分购房款项后，未依约履行平贷解抵押及办理房屋过户的义务，已构成根本违约，原告要求解除合同、退还定金及房款，并承担违约责任的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。关于原告与被告XX公司之间的居间合同，首先，虽然原告与被告何X系自行达成交易意向，但原告仍选择房地产中介机构提供中介服务，显系对中介机构专业知识和专业能力具有依赖，被告XX公司收取居间服务费，就应当负有居间义务。其次，被告XX公司作为居间方，应当就包括标的物瑕疵在内的有关订立合同的事项向委托人如实报告，以促成房屋过户目的实现，其辩称其对标的物瑕疵不负有审核义务，于法相悖，一审法院不予采纳。再次，依据法律规定，居间人因过错造成委托人损失的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任，本案被告XX公司在订立合同时曾查验案涉房屋权属证书照片，就应当明知案涉房屋在订立合同前存在两个抵押权登记的相关记载，而其在合同中仅对其中一个抵押登记(抵押权人中国XX)进行了告知并作出相关约定，可以推定其为故意隐瞒，主观过错明显，且其过错与原告选择订立合同并支付购房款具有因果关系，故应对原告的损失承担违约赔偿责任。因原告未举证证实二被告之间存在恶意通谋，故被告XX公司承担责任后，可依法向被告何X追偿。判决：“一、解除原告陈X、被告何X、被告天津市XX公司签订的《房屋买卖(置换)合同》;二、被告何X于本判决生效之日起十日内，向原告陈X返还定金20000元、购房款400000元;三、被告何X于本判决生效之日起十日内，向原告陈X支付违约金200000元;四、被告天津市XX公司对本判决第二项确定的420000元给付款项，承担连带给付责任，被告天津市XX公司承担责任后，可向被告何X追偿;五、被告天津市XX公司于本判决生效之日起十日内，退还原告陈X居间服务费6000元;六、驳回原告其他诉讼请求。”
二审中，当事人没有提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，何X与陈X自行协商达成房屋买卖意向后，双方共同前往XX公司处，三方共同签订《房屋买卖(置换)合同》，依照该份合同其他约定中的记载，XX公司负合同义务为“负责办理该房屋的过户手续”，现因合同解除，过户手续无需办理，一审法院判决万帮公司退还居间服务费6000元，并无不当。对于解除合同的原因，系何X未履行平贷注销抵押权的合同义务，买卖合同目的不能实现，而陈X在自行与何X协商购房事项过程中，并未审核产权证原件，存在失查，且在《房屋买卖(置换)合同》未明确约定购房款支付时间的情况下，陈X先后两次主动支付何X购房款共计400000元(不含定金)，未能较好的控制履约风险，陈X的上述行为存在较大疏漏。因审查产权证原件了解房屋抵押情况的工作应在签订《房屋有买卖(置换)合同》之前、陈X与何X自行协商阶段即应完成，而支付定金及购房款亦非应XX公司的要求而支付，且也并非支付与XX公司，故陈X主张XX公司承担返还已付购房款420000元的违约责任，依据不足，本院对此不予支持。
综上所述，上诉人XX公司的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持天津市滨海新区人民法院(2018)津0116民初41960号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项;
二.撤销天津市滨海新区人民法院(2018)津0116民初41960号民事判决第四项、第六项;
三、驳回被上诉人陈X的其他诉讼请求。
一审案件受理费5030元、诉前财产保全申请费5000元、诉讼财产保全申请费3650元，均由被上诉人何X负担。二审案件受理费7600元，由被上诉人陈X负担。
本判决为终审判决。
审判长 崔 军
审判员 杨宝华
代理审判员 孙 静
二〇一八年八月二日
书记员 李XX
