居间服务达成后，房东反悔不愿出售房屋，拒绝支付中介费

　　甘肃省兰州市中级人民法院民事判决书

　　(2017)甘01民终××号

　　上诉人(原审原告)：兰州XX公司，住所地兰州市安宁区。

　　负责人：韩XX，该公司经理。

　　委托诉讼代理人：何鑫。

　　委托诉讼代理人：陈XX，甘肃××律师事务所律师。

　　被上诉人(原审被告)马XX，男，汉族，住兰州市安宁区。

　　委托诉讼代理人：魁××,甘肃××律师事务所律师。

　　被上诉人(原审被告)王XX(系马XX之妻)，女，汉族，住兰州市安宁区。

　　委托诉讼代理人：魁××,甘肃××律师事务所律师。

　　上诉人兰州XX公司(以下简称XX公司)因与被上诉人马XX、王XX居间合同纠纷一案，不服兰州市安宁区人民法院(2017)甘0105民初1003号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。

　　XX公司上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判被上诉人向上诉人支付居间费用及违约金33600元;2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。一审中，被上诉人王XX的代理人辩称："王XX反复告知XX公司其不具备卖房子的权利"，而上诉人主张的事实是王XX明确表明自己与马XX系夫妻关系，处分的房屋系夫妻共同财产，对此，被上诉人王XX也已自认。上诉人因基于特殊身份关系，确信王XX具有处分权，王XX作为完全民事行为能力人，应对自己的行为负责。如果王XX未取得房屋处分权而签署房屋买卖协议，同时收受定金，这是明显的缔约过失。二、一审判决对争议焦点总结有误。一审总结争议焦点为"XX公司作为专业的房屋中介机构，是否尽到了应尽的审查义务"。上诉人认为本案争议焦点应是房屋买卖合同是否有效。二者有本质区别，前者合同是否有效仅取决于上诉人是否存在过失，但后者则取决于上诉人与被上诉人是否均存在过失。争议焦点总结错误，使上诉人处于不平等的诉讼地位。三、一审适用法律错误。首先,《婚姻法》第十七条规定"夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权"。婚姻法司法解释对上述规定作了进一步阐述，夫妻一XX与第三人进行的民事行为，对夫妻一XX所为之行为后果，一般适用表见代理的规定，即夫或妻一XX所为，他人有理由相信其为夫妻双XX共同意思表示的，夫妻中的另一XX不得以不同意或不知道为由进行抗辩。其次,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件使用法律问题的解释》第三条规定："当事人一XX以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。"故无权处分他人财产的买卖合同，在没有其他效力瑕疵的情况下，就是有效的债权合同，且本案中王XX处分的是夫妻共同财产。对此，一审未予采纳，而适用效力低于司法解释的部门规章即《房地产经纪管理办法》，系适用法律错误。该《房地产经纪管理办法》是部门规章，如上诉人未能遵守，也应当是受行政处罚，而不能据此认定合同无效。四、本案是被上诉人因市场价格浮动而恶意违约的行为。自签订协议收受定金开始直至上诉人起诉前，被上诉人马XX对王XX的代理行为均未做出明示否认。上诉人完全有理由相信被上诉人马XX已经构成对其妻子王XX代理权默示的追认。上诉人在得知被起诉情况下，以不知情为由拒绝履行合同，主张合同无效，这是房地产买卖过程中违约人惯用的XX式。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院予以改判。

　　马XX、王XX辩称,上诉人未获得本案房屋所有人马XX的委托，上诉人没有居间权;被上诉人王XX没有获得马XX的授权，没有权利作为代理人，代理马XX与上诉人签订买卖合同;上诉人作为专业的房屋买卖专中介机构在明知王XX无代理权，没有对该房产的处分权，而与第三XX签订合同，行为属无效的民事行为;本案买卖的是不动产，未办理产权变更登记手续，故不适用善意取得的相关法律规定。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。

　　XX公司向一审法院起诉请求：1、判令被告马XX与王XX支付原告中介费用11440元以及违约金22160元共计33600元;2、请求判令本案诉讼费用由被告承担。

　　一审法院认定事实：2017年5月14日，XX公司与案外人刘XX签订《房屋买卖成交合同(三XX合同)》，当日，刘XX向XX公司支付10000元，2017年5月19日，王XX在该份合同上签字。合同约定卖XX为马XX，居间XX为巨信房屋，买XX为刘XX。刘XX同意购买马XX名下位于兰州市安宁区培黎街道健康路153号第1单XX房屋，权属为产权，房屋面积68.05㎡。成交价为572000元。买XX于2017年5月19日已支付定金10000元。双XX商定于2017年6月19日之前办理过户。买卖双XX同意在本合同签署当日向居间XX支付中介佣金，买XX应支付佣金总房款的1%人民币5720元，卖XX应支付佣金总房款的2%人民币11440元。此房屋成交价为伍拾柒万贰仟元整(￥572000)此成交价包含买卖双XX的过户费用及中介佣金。另查明，位于兰州市安宁区培黎街道健康路153号第1单XX的房屋所有权人为马XX，共有情况为单独所有。马XX与王XX二人系夫妻。《房屋买卖成交合同(三XX合同)》上的马XX签名系王XX所签。

　　一审法院认为，本案的争议焦点为：XX公司作为专业的房屋中介机构，是否已尽到应尽的审查义务。《房地产经纪管理办法》第二十二条规定："房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，XX可以对外发布相应的房源信息。"本案中，XX公司作为专业的房屋中介机构，首先应对其所居间买卖的房屋尽到审查义务，明晰出卖人对其所出售的房屋是否有所有权或者是否有合法有效的代理权，但XX公司并未尽到相应的审慎义务，既未查看房屋权属证书，也未查看王XX是否有合法有效的委托手续，更未经所有权人马XX的书面同意，其居间行为并未完全履行，故对于XX公司提出的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，XX公司的请求无事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，判决：驳回兰州XX公司的诉讼请求。案件受理费640元，减半收取320元，由兰州XX公司负担。

　　本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。

　　本院认为，综合当事人的诉辩主张及二审查明的事实，本案二审的争议焦点是：1、XX公司在签订合同过程中是否尽到必要的审查义务;2、合同效力及王XX代理行为的效力;3、XX公司要求支付中介费及违约金的请求是否成立。

　　关于XX公司在签订合同过程中是否尽到必要的审查义务的问题。本案中，涉案房屋系王XX与马XX夫妻共同财产，房屋登记在马XX名下。在订立涉案三XX合同过程中，王XX向XX公司提供房屋产权证书，陈述了和马XX之间系夫妻关系，并带房屋购买人刘XX及居间XXXX公司经纪人一同查看涉案房屋，后王XX代其丈夫马XX作为卖XX与买XX刘XX及居间XXXX公司签订三XX房屋买卖合同，约定买卖涉案房屋，XX公司将刘XX支付的定金1万元给付了王XX，由王XX代马XX收取。合同明确约定房屋交易价款、支付佣金、违约赔偿等内容。在签订合同时，居间XXXX公司明确知道涉案房屋登记在马XX名下，对此，王XX也表示已明确告知了XX公司，XX公司认为王XX当时承诺马XX是同意出卖房屋的。在合同签订后，刘XX及居间XXXX公司因王XX通知马XX不同意出卖房屋，均找马XX协商房屋买卖一事，但马XX不同意履行合同。根据《房地产经纪管理办法》第二十二条规定："房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，XX可以对外发布相应的房源信息。"本案中，XX公司作为专业的房屋中介机构，首先应对其所居间买卖的房屋尽到必要审查义务，明晰出卖人对其所出售的房屋是否有所有权或者是否有合法有效的代理权，但XX公司并未尽到相应的审查义务，未要求王XX提供授权委托手续，也未取得共有人马XX的同意。导致涉案房屋买卖合同不能履行，对此，XX公司的居间行为存在明显瑕疵。

　　关于合同效力及王XX代理行为的效力问题。在涉案合同的订立中,各XX当事人意思表示清楚,签字属实，合同内容不违反法律规定,虽因共有人马XX不同意而未能实际履行，但涉案合同不符合合同无效的法定情形，故对王XX认为合同因无权处分而无效的理由,本院不予采信。根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条："没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。"《中华人民共和国合同法》第四十八条:行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。从本案查明事实看，王XX在没有取得马XX书面授权情况下，以代理人身份出卖共有房屋，系无权处分行为，事后该处分房屋的行为并未得到马XX的追认，故本案因合同行为产生的责任马XX不应承担。王XX因自己的无权代理行为产生的后果应由其自行承担。

　　关于XX公司要求支付中介费的请求。XX公司在签订三XX合同之前，就已查看了房屋产权证，房屋共有人王XX也带领XX公司经纪人和购房人刘XX实地查看过涉案房屋，并在涉案合同上明确约定房屋交易价款、支付佣金、违约赔偿等内容。王XX也收取了定金1万元，XX公司的居间行为因合同的订立而基本完成，故XX公司根据合同第四条约定要求王XX支付佣金11440元的请求成立，王XX因其签字代理行为承担支付佣金的责任。

　　关于XX公司要求支付违约金的请求。因王XX未能在马XX授权情况下签订合同，而共有人马XX又不同意履行合同，导致合同实际履行不能，对此，XX公司未能尽到必要审查义务，居间行为存在明显瑕疵，故其要求王XX承担违约责任，支付违约金22160元的请求，本院不予支持。

　　综上，XX公司的上诉请求部分成立，应予支持;一审判决查明事实基本属实，但适用法律错误，应予纠正。依据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

　　一、撤销兰州市安宁区人民法院(2017)甘0105民初1003号民事判决;

　　二、王XX于判决生效之日起十日内向兰州XX公司支付居间佣金11440元;

　　三、驳回兰州XX公司的其他诉讼请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　一审案件受理费320元，由兰州XX公司承担;二审案件受理费643元，由王XX负担。

　　本判决为终审判决。

　　审　判　长　　××

　　代理审判员　　××

　　代理审判员　　××

　　二〇一七年十月三十日

　　书　记　员　　××