喻XX与曾X、曾XX房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　湖北省武汉市青山区XX民事判决书

　　(2017)鄂0107民初378号

　　原告：喻XX，男，1968年1月15日出生，汉族，湖北省武汉市人，武汉市公安局青山区分局(钢城分局)冶金街派出所干警，住武汉市青山区。

　　委托诉讼代理人：陈X，湖北XX律师(特别授权代理)。

　　被告：曾X，男，1971年2月23日出生，汉族，湖北省武汉市人，无职业，现羁押于武汉市青山区(户籍地武汉市青山区)。

　　被告：曾XX，女，1969年3月6日出生，汉族，湖北省武汉市人，无职业，住武汉市青山区。

　　委托诉讼代理人：汪超，北京XX律师(特别授权代理)。

　　原告喻XX诉被告曾X、曾XX房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告喻XX的委托诉讼代理人陈X，被告曾XX及其委托诉讼代理人汪超到庭参加诉讼。被告曾X经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

　　原告喻XX向本院提出诉讼请求：1、确认《房屋转让协议》无效，被告返还原告购房款150,000元，并赔偿原告经济损失310,000元;2、本案诉讼费、保全费由被告负担。事实与理由：2011年6月被告曾X向原告借款120,000元，后因无力偿还，经与其母亲杨XX协商，将杨XX所有的位于武汉市青山区XX的六间平房作价150,000元出让给原告。2011年6月20日原告与杨XX签订了《房屋转让协议》，杨XX将房屋以150,000元出售给了原告，同日，原告又向杨XX支付了购房款30,000元，当时有三位见证人在该协议上签字见证。此后，原告接收并占用了该六间平房，杨XX于2013年6月23日去世。2016年11月30日该房屋被确定在拆迁范围内，杨XX的子女，即两被告拒不配合原告办理拆迁手续，给原告造成了巨大的经济损失。原告为此诉至法院。

　　被告曾X未到庭参加诉讼，庭后辩称，我不同意原告的诉请。我于2011年6月20日向原告借款120,000元，但原告要求我向胡X出具借条。我母亲未将诉争房屋出售给原告，她也不可能出售此房屋，因为此房屋是我于1999年4月所建。原告与我母亲是否签订了《房屋转让协议》，我不清楚，我母亲也没有将该6间平房交付原告，我于2014年还在诉争房屋内居住了几个月。原告知道该房屋要拆迁了，就于2015年10月对房屋进行了装修，原告于2015年派社会闲杂人员强行住进了该房屋内。我现同意还款130,000元及利息。

　　被告曾XX辩称,1、原告与我母亲签订的房屋转让协议不真实，并非我母亲的真实意思表示。如原告诉称的150,000元属实，充其量也是被告曾X的借款，与我母亲无关。我母亲杨XX于2012年12月突发脑溢血中风，意识不清，双手颤抖厉害，从《房屋转让协议》中第一个看不清楚的签名可以看出这一点，杨XX是在被逼无奈的情况下，在病床上签订的这份所谓的协议，所以我认为这份协议并非杨XX的真实意思表示，当时原告并不在场，签订时间也不是2011年6月20日，应该是在杨XX中风后。原告也没有向杨XX支付30,000元现金，卖房是一件大事，我作为杨XX的女儿从未听母亲说过卖房一事，这是不符合常理的。《房屋转让协议》中杨XX的第二个签名及手印，我无法确认其真实性。2、即使该《房屋转让协议》是杨XX的真实意思表示，造成《房屋转让协议》无效的责任在原告，并非被告造成。杨XX是在其儿子所谓借了原告120,000元无力偿还的情况下，被逼无奈将两被告及杨XX共同所有的没有房屋权证的140平方米6间房屋，以所谓的150,000元转让给了原告，这是在乘人之危、显失公平的情况下转让，因此造成《房屋转让协议》无效的原因错在原告，不在被告，同时原告强行占有被告的房屋，给被告造成的损失应当承担赔偿责任。3、原告从2011年6月20日后强行占有被告的房屋，给被告造成了巨大的损失，应当支付占有使用费，按每年24,000元计算，暂计算至2017年4月，原告应支付140,000元。既然《房屋转让协议》无效或被撤销，那么该协议自始没有法律约束力，因此被告根据法律规定，要求原告对占用房屋给被告造成的经济损失承担赔偿责任的请求，应得到支持。4、原告主张的150,000元借款及损失没有事实与法律依据。原告诉称120,000元借给被告曾X，30,000元借给杨XX，仅提供了一张杨XX的收条，该收条载明的内容为“今收到喻XX现金150,000元整”，原告在诉状中称曾X借了原告120,000元无力偿还，怎么能说杨XX收到了现金150,000元，因此该收条显然是不真实的，无法达到原告的证明目的，并且该150,000元原告没有提供任何转账记录或银行凭据，因此无法证明杨XX实际收到了30,000元以及曾X收到了120,000元。杨XX常年生病，经济条件差，根本无能力为曾X承担所谓的借款，原告主张的损失不值一驳。综上，请求驳回原告的诉讼请求。

　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。

　　原告喻XX向本院提交了如下证据：

　　证据一、杨XX死亡信息，证明杨XX于2013年6月23日去世。

　　证据二、两被告的身份信息，证明两被告的主体身份。

　　证据三、武汉市公安局青山区分局(钢城分局)冶金街派出所出具的证明，证明两被告系杨XX的法定继承人，应在遗产继承范围内承担债务清偿责任。

　　证据四、武汉市青山区楠姆社区居委会出具的证明，证明杨XX对诉争房屋享有所有权。

　　证据五、房屋转让协议、收条、银行交易明细，证明杨XX自愿将房屋转让给原告，并收取了转让款。

　　证据六、房屋征收决定书、评估公告、房屋征收补偿价值评估结果汇总表、宣传手册，证明诉争房屋已被征收，诉争房屋的拆迁补偿均价为8,000元左右。

　　证据七、青山区人民法院执行局的函，证明本案诉争房屋经青山区人民法院查证属实，2012年杨XX具有完全行为能力。

　　证据八、证人田X证言，证明原告与杨XX签订了真实的协议，被告曾X收到了原告支付的120,000元，杨XX同意以房屋抵偿债务，并追加借了10,000元，共借款130,000元，加上利息，合计150,000元，杨XX以150,000元的价格转让了本案诉争的房屋，杨XX在签订协议时意识清楚。

　　证据九、证人刘X证言，证明原告对诉争房屋进行了装修，增加了房屋价值。

　　被告曾X、曾XX未向本院提交证据。

　　经庭审质证，被告曾XX对原告提交的证据一、二无异议，被告曾X庭后对原告提交的证据进行了质证，对原告提交的证据一、二无异议，原告提交的证据一、二，本院予以采信。

　　被告曾X对原告提交的证据三有异议，认为诉争房屋系其所建，与杨XX和被告曾XX无关;对原告提交的证据四有异议，认为其是诉争房屋所有权人，房屋所有权人不是杨XX;对原告提交的证据五中的《房屋转让协议》和收条，认为是在其母亲神智不清的情况下所写，该证据上不清楚的签名系其母亲所签，清楚的签名是他人拿着其母亲的手签的，而且签订《房屋转让协议》和出具收条时，原告不在场，原告的签名是其事后补上的，都是田X操作的，对该证据五中银行交易明细，表示不清楚，杨XX只在《房屋转让协议》和收条上签了字，没有在上面捺印，均不予认可。《房屋转让协议》和收条的落款时间均与事实不符，2011年6月20日是曾X向胡X出具借条的时间，当天杨XX不可能出具收条，《房屋转让协议》和收条是原告事后伪造;对原告提交的证据六，认为均与原告无关;对原告提交的证据七，认为与本案无关;对原告提交的证据八有异议，认为部分不属实，田X称杨XX、曾X与原告签订了房屋抵押协议不属实，要求证人出具原始的房屋抵押协议。曾X向原告的借款并非150,000元，是130,000元;对原告提交的证据九，表示不清楚，曾X没有要求证人装修。

　　被告曾XX对原告提交的证据三的真实性无异议，但对证明目的有异议;对原告提交的证据四的真实性有异议，认为房屋是杨XX及其配偶的夫妻共同财产;对原告提交的证据五中《房屋转让协议》的真实性有异议，认为杨XX不存在自愿将房屋转让给原告。对证据五中的收条的真实性有异议，认为杨XX没有收到150,000元，且认为与原告的起诉状相矛盾。对证据五中的银行交易明细，认为与本案无关;对原告提交的证据六，认为与本案无关;对原告提交的证据七的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为杨XX于2012年12月突发脑溢血，2013年6月23日去世，可见脑溢血情况严重;对原告提交的证据八的证明目的有异议，认为见证人与原告是多年的好友，是见证人拿着原告的10,000元交给杨XX的，该证人证言不能采信;对原告提交的证据九的证明目的有异议，认为不能证明是原告委托证人进行的装修，且房屋是杨XX的，没有经过两被告及杨XX的同意，所谓的装修是侵权行为。

　　对上述有争议的证据，本院认为，原告提交的证据三、四、五，客观、真实，与本案有关联性，本院予以采信;原告提交的证据六，能够证明原告所要证明的事实，本院予以采信;原告提交的证据七与本案无关，本院不予采信;原告提交的证据八与证据五相印证，能够证明原告所要证明的事实，本院予以采信;原告提交的证据九，能够证明原告所要证明的事实，本院予以采信。

　　经审理查明：两被告系姐弟关系，杨XX系两被告的母亲，于2013年6月23日去世，两被告的父亲于2002年去世。2011年6月20日被告曾X向原告借款120,000元，后被告曾X一直未还款。2012年两被告的母亲杨XX同意用武汉市青山区XX对面房屋(平房六间)抵偿被告曾X的借款120,000元，但要求原告再支付10,000元,原告向杨XX支付了10,000元后,杨XX(甲方)与原告(乙方)于2012年签订了《房屋转让协议》1份，约定：杨XX将位于青山区冶金楠姆河边村1号对面私有房屋平方(房)六间，约140平方转让给原告所有;转让价人民币150,000元整，本协议自签订之日原告支付给杨XX;本协议签订之日起，上述房屋归原告所有，相关税费由原告承担;自本协议签订之日起，以后遇土地征用等房屋拆迁的一切收益归原告所有，并且杨XX应积极协助原告办理相关拆迁事宜，否则杨XX赔偿原告各项经济损失共计50,000元，且应退还原告已支付的房屋款人民币150,000元整;本协议一式三份，杨XX、原告双方签名捺手印即生效。杨XX、原告和见证人各持一份，均具有同等法律效力。杨XX在该协议上甲方处签名并捺印，原告喻XX在乙方处签名，刘XX、付XX、田X在见证人处签名并捺印。同时杨XX向原告出具了150,000元的收条1份,原告对此150,000元，称除其借给曾X的120,000元和向杨XX支付的10,000元外，另20,000元为借款利息。《房屋转让协议》上落款时间为2011年6月20日，但原告称应为2012年6月，打印错误，被告曾XX称应为2012年10月。之后，杨XX将该房屋交付原告，原告于2015年对该房屋进行了装修。本案诉争的武汉市青山区XX对面房屋(平房六间)系杨XX与两被告的父亲于九十年代自行私自搭建，未经相关部门审批，无法办理房屋权证。2016年该房屋被确定在拆迁范围内，现该房屋已被拆迁，按拆迁补偿规定，该房屋应补偿624,198.6元。

　　另查明：武汉市青山区楠姆社区居委会于2016年6月20日出具证明1份，载明：“楠姆社区河边村1号老年公寓对面位于河旁边约140平方米的无证房，建于90年代初，此房屋系杨XX所有”。庭审中，被告曾XX称本案诉争房屋系其母亲杨XX与父亲于1995年所建，该房屋系私自搭盖，无法取得房屋权证的房屋。证人田X也称该房屋系杨XX与其配偶所建。

　　本院认为，本案争议的焦点：1、本案房屋买卖的购房款为多少?杨XX与原告签订《房屋转让协议》的同时向原告出具了150,000元的收条，系杨XX对收到150,000元购房款的认可，被告曾X向原告借款120,000元，另原告向杨XX支付10,000元，共计130,000元，原告称另20,000元为120,000元的利息，被告曾X于2011年6月20日向原告借款120,000元，2012年6月杨XX向原告出具150,000元的收条，原告要求支付2011年6月20日至2012年6月的利息20,000元，不违反法律规定，综上，本案房屋买卖的购房款为150,000元。

　　2、原告与杨XX签订的《房屋转让协议》是否系双方真实意思表示。原告与杨XX分别在《房屋转让协议》上签名，且杨XX在该协议上捺印，应系双方真实意思表示。被告曾XX称杨XX是在被逼无奈的情况下，在病床上签订的这份所谓的协议，但未提交相应的证据证明。

　　3、原告与杨XX签订的《房屋转让协议》是否有效。原告与杨XX签订的《房屋转让协议》虽系双方真实意思表示，但因武汉市青山区XX对面房屋(平房六间)系杨XX及其配偶自行私自搭建，未经相关部门审批，无法取得房屋权证的违建房屋，杨XX出售该房屋违反了法律、行政法规的强制性规定，故原告与杨XX签订的《房屋转让协议》无效。

　　原告要求确认《房屋转让协议》无效的诉讼请求，本院应予支持。《房屋转让协议》无效，该协议自签订之日起对双方当事人就不具有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。杨XX因《房屋转让协议》而取得的150,000元房屋转让费应返还给原告，因杨XX已去世，作为其继承人的两被告应返还给原告。因房屋已被拆迁，原告无法返还房屋，该房屋的拆迁利益应归两被告享有。杨XX明知该房屋为无法取得房屋权证的房屋而出售给原告，应承担责任，原告亦未尽到注意义务，盲目购买，亦应承担责任，对导致协议无效，原告与杨XX均有过错，双方负有同等的责任。由于本案中买卖的房屋时间跨度较长，根据市场行情，存在房价上涨的因素，原告与杨XX买卖的房屋存在升值的价值，该房屋已被拆迁，本案应按拆迁补偿费处理，按拆迁补偿规定，该房屋拆迁补偿费为624,198.6元，故升值部分为474,198.6元(624,198.6元-150,000元)，根据原告与杨XX的过错责任，原告应得237,099.3元(474,198.6元×50%)。因杨XX已去世，作为其继承人的两被告应支付给原告237,099.3元。被告曾X辩称诉争房屋系其于1999年4月所建，但未提交相应的证据证明，武汉市青山区楠姆社区居委会证明诉争房屋系杨XX所有，被告曾XX称诉争房屋系其父母所建，证人田X也称该房屋系杨XX与其配偶所建，故对此抗辩意见，本院不予支持。

　　综上，原告的诉讼请求，部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

　　一、原告喻XX与杨XX之间签订的《房屋转让协议》无效;

　　二、被告曾X、曾XX于本判决生效之日起10日内返还原告喻XX购房款150,000元;

　　三、被告曾X、曾XX享有武汉市青山区XX对面房屋(平房六间，面积144.24平方米)的所有拆迁利益;

　　四、被告曾X、曾XX于获得拆迁利益当日向原告喻XX支付237,099.3元;

　　五、驳回原告喻XX的其他诉讼请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　本案减半收取的案件受理费5,150元，由被告曾X、曾XX负担4,334元，由原告喻XX负担816元。保全费3,770元，由被告曾X、曾XX负担。

　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交上诉案件受理费10,300元，款汇武汉市中级人民法院。收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院，账号：17×××67;开户行：XXX。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。