孙X与北京XX公司等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

　　北京市第二中级人民法院民事判决书

　　(2018)京02民终1518号

　　上诉人(原审被告、反诉原告)：孙X，女，1960年11月3日出生。

　　委托诉讼代理人：张XX，北京市XX律师。

　　被上诉人(原审原告、反诉被告)：朱XX，女，1986年8月8日出生。

　　被上诉人(原审原告、反诉被告)：卢X，男，1983年5月4日出生。

　　二被上诉人共同委托诉讼代理人：高XX，北京高XX律师事务所律师。

　　被上诉人(原审第三人)：北京XX公司，住所地北京市东城区XX。

　　法定代表人:林X，总经理。

　　上诉人孙X因与被上诉人朱XX、卢X、北京XX公司(以下简称XX公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院(2017)京0101民初836号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月3日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

　　孙X上诉请求：撤销《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》;撤销一审判决第二项、第三项;诉讼费由朱XX、卢X承担。事实和理由：一、孙X出卖诉争房屋并与朱XX、卢X签订房屋买卖合同，系因XX公司许诺能将诉争房屋达成“满五唯一”条件。买卖双方在签订《补充协议》时明知诉争房屋不满足“满五唯一”条件，仍然在《补充协议》上签字，合同签订后又设法使所附条件成就，故《北京市存量房屋买卖合同》实为附生效条件的合同，只有在诉争房屋达成“满五唯一”条件时，合同才能生效。因诉争房屋未达成“满五唯一”条件，即合同未生效，故孙X未能在约定期间内配合朱XX、卢X办理贷款手续不构成违约，孙X不应承担违约责任。二、XX公司明知诉争房屋不满足“满五唯一”条件，仍故意哄骗孙X将另一套房屋赠与给儿子，在孙X告知另一套房屋为经济适用房时，XX公司理应知道该房屋不能赠与，但其故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，在孙X签订合同后才告知经济适用房不能赠与，孙X为了继续履行合同，只能接受XX公司提出的将诉争房屋赠与给儿子，以儿子为出卖人出售诉争房屋的第二套方案，朱XX、卢X亦同意了该方案，双方口头约定待诉争房屋满足“满五唯一”条件后再办理贷款等手续。朱XX、卢X反悔口头约定并向孙X发出解除合同通知书，致使合同不能履行。孙X始终坚持履行卖房义务，不存在违约。

　　朱XX、卢X辩称，同意一审判决，不同意孙X的上诉请求。一、孙X在约定期间内未配合朱XX、卢X办理申请贷款手续、不同意出售房屋等行为构成违约。二、诉争房屋价格系在双方约定买卖双方按照国家及北京市的相关规定承担税费基础上商定，孙X把诉争房屋变成“满五唯一”是为了自己少缴税费，房屋是否为“满五唯一”对合同的履行没有影响，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》不是附生效条件的合同。三、孙X通过何种方式将诉争房屋变成“满五唯一”在合同中没有约定，亦与朱XX、卢X无关。为了孙X少缴税费，朱XX、卢X同意将诉争房屋过户到孙X儿子名下，再以其儿子的名义出售。但由于房屋价格上涨，孙X并未将房屋过户到其儿子名下，并开始违约，朱XX、卢X不得不向孙X发送解除合同通知书。四、XX公司在双方签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的过程中不存在过错，其未承诺孙X可通过将另一套房屋赠与的方式实现“满五唯一”，也未承诺办理相关手续。

　　XX公司未出庭答辩。

　　朱XX、卢X向一审法院起诉请求：1、判令解除朱XX、卢X与孙X于2016年4月5日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》;2、判令孙X立即按照房屋成交价格635万元的20%即127万元赔偿违约金;3、判令孙X赔偿朱XX、卢X房屋差价损失150万元;4、判令孙X承担朱XX、卢X支付给XX公司的居间服务费9.525万元;5、案件受理费由孙X承担。

　　孙X向一审法院反诉请求：撤销朱XX、卢X与孙X之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。

　　一审法院认定事实：坐落于北京市东城区XX房屋(建筑面积78.42平方米)系孙X所有的房屋。

　　2016年4月5日，朱XX、卢X与孙X经第三人XX公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同》(经纪成交版)。该合同约定，孙X(出卖人)将上述房屋出卖给朱XX、卢X(买受人)。房屋总价款为人民币635万元，买受人签订合同当日支付人民币20万元，该笔定金作为购房款的一部分，签约当日支付2万元，次日支付其余18万元。买卖双方应于2016年5月16日前(含当日)办理申请贷款手续，买受人拟贷款金额为人民币326万元，买卖双方应积极配合银行提交贷款所需的相关资料，贷款所需费用由买受人承担。买受人通过银行资金托管的方式，于面签当日支付出卖人房款人民币288万元。买卖双方应于贷款获得批复后叁个工作日内办理税、费缴纳手续，买卖双方应于取得《契税完税凭证》后叁个工作日内办理房屋权属转移登记手续。买卖合同履行过程中，双方应缴纳的各项税款由买卖双方按照国家及北京市的相关规定承担，因一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付相当于房价款20%的违约金。买卖双方应按约定履行义务，若逾期履约，自逾期之日起违约方按成交价格的每日千分之0.5向守约方支付逾期违约金。自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除《买卖合同》，任何一方违约造成《买卖合同》无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或按成交价格20%向违约方索赔，违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项费用。本合同项下发生的争议，由双方协商解决，协商不成的，依法向房屋所在地人民法院起诉。

　　同日，双方签订《补充协议》，孙X(甲方出卖人)和朱XX、卢X(乙方买受人)就房屋权属情况加以确认：甲方确认该房屋《契税票》或《房屋所有权证》的登记日期至今已满五年且该房屋为甲方家庭唯一住房，甲方在甲乙双方之间本次房屋交易未办理完结权属转移登记手续前不再购买其他房屋，否则由此导致甲乙双方之间本次交易需要缴纳个人所得税，由甲方承担。

　　合同签订当日，朱XX、卢X向孙X支付定金2万元。次日，朱XX、卢X向孙X支付定金18万元。朱XX、卢X向XX公司支付中介服务费95250元。2016年6月3日，孙X将20万定金返还给朱XX、卢X。2016年6月4日，朱XX、卢X向孙X发送了解除合同通知书。

　　案件审理过程中，法院依据朱XX、卢X的申请，委托杜XX对位于北京市东城区XX房屋于2017年2月16日的市场价格进行评估。2017年4月25日，评估机构出具评估报告书，评估结果为估价对象在价值时点的市场价格估价结果为人民币808万元。孙X提出书面异议，认为2017年2月16日房价较高，以该日作为评估时点对其不公平，该评估结果不具有客观性。针对孙X对评估结果的书面意见，评估机构答复称，评估工作在各方当事人的见证下进行了现场查勘，且经双方当事人在现场查勘表签字确认，机构依据房地产评估价格规范，在实地了解影响估价对象房地产价格的一般因素、区位因素和个别因素的基础上，出具了评估报告。上述鉴定报告经当事人当庭质证，朱XX、卢X认可该评估报告，孙X仍不认可该结果的客观性，仍认为该时间房价过高。XX公司不发表质证意见。

　　一审庭审中，朱XX、卢X称，合同约定双方应于2016年5月16日前办理贷款手续，孙X在此之前多次提出不出卖上述房屋;2016年5月16日，朱XX、卢X将申请贷款的材料提交银行，但孙X未按照合同约定协助朱XX、卢X办理贷款手续，对此孙X应该承担违约责任，朱XX、卢X有权解除合同。孙X称，房屋买卖没有进入网签程序，违约金没有真实发生，朱XX、卢X主张的违约金过高，要求酌减;XX公司存在过错，签合同后才知道其提供的方案无法进行，导致合同无法履行。XX公司称，其只是为孙X提供满足“满五唯一”的建议方案以降低成本，并没有向孙X做出保证，孙X不履行合同的原因是第二套方案成本高，且房价上涨，孙X对房价的心理预期变化，XX公司没有过失。

　　上述事实，有当事人当庭陈述，《北京市存量房屋买卖合同》(经纪成交版)，《补充协议》，收据，所有权证等证据在案为证。

　　一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据已查明的事实，本案诉争合同及补充协议签订后，朱XX、卢X依约向孙X交付了定金，合同约定双方应于2016年5月16日(含当日)办理申请贷款手续，但孙X在约定的期间内未配合朱XX、卢X办理申请贷款手续，并不同意出售诉争房屋，孙X构成根本违约。根据合同约定，朱XX、卢X有权解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。现孙X亦同意解除，朱XX、卢X要求解除上述合同的诉讼请求，法院予以支持。因孙X为违约方，朱XX、卢X向孙X主张违约金的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。在双方交易过程中，朱XX、卢X明知诉争房屋不符合“满五唯一”的条件仍签订房屋买卖合同，发生矛盾后，孙X及时退还了朱XX、卢X支付的定金，现孙X提出违约金过高之抗辩，法院将依据本案实际情况对违约金数额予以酌定。关于朱XX、卢X要求孙X赔偿房屋差价损失的诉讼请求，因房屋在短时间内价格上涨过大，不在当事人预期范围内，故对该项诉请不予支持。关于朱XX、卢X要求孙X承担其支付的居间服务费的诉讼请求，因双方所签合同约定违约方应承担守约方因本次交易所支付的居间服务费等各项费用，故对该项诉请予以支持。因签订合同的主体是买卖双方，孙X明知诉争房屋不满足“满五唯一”的条件，仍与朱XX、卢X签订房屋买卖合同，作为合同一方的朱XX、卢X并未欺诈孙X，双方所签房屋买卖合同不符合撤销的条件，故对孙X的反诉请求不予支持。XX公司在提供居间服务的过程中，向孙X提出的满足“满五唯一”条件的若干方案时确存瑕疵，但不存在欺诈的行为，所以对孙X所持第三人在提供居间服务的过程中存在欺诈行为导致其违背真实意思签订房屋买卖合同，且使房屋买卖合同无法履行，房屋买卖合同应予撤销的意见，法院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，一审法院判决：一、解除朱XX、卢X与孙X于2016年4月5日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》;二、孙X于判决生效后十日内向朱XX、卢X支付违约金六十万元;三、孙X于判决生效后十日内向朱XX、卢X赔偿居间服务费九万五千二百五十元;四、驳回朱XX、卢X的其他诉讼请求;五、驳回孙X的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　二审中，孙X称与朱XX、卢X达成口头约定，双方同意待诉争房屋满足“满五唯一”条件后再办理贷款等手续，因朱XX、卢X反悔致使合同不能履行，其不存在违约。朱XX、卢X不认同孙X的说法，其认为推迟办理贷款的前提是以孙X儿子作为出卖人出售诉争房屋，孙X未将诉争房屋过户到其儿子名下，故不具备推迟的前提。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。

　　本院认为，本案争议焦点可归纳为《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的效力认定以及孙X是否构成违约。

　　关于《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的效力问题。孙X主张与朱XX、卢X签订的《北京市存量房屋买卖合同》是附生效条件的合同，所附条件为诉争房屋满足“满五唯一”。本院认为，所谓附条件的合同，是指合同双方当事人在合同中约定某种事实状态，并以其将来发生或者不发生作为合同生效或者不生效的限制条件的合同。孙X与朱XX、卢X在《补充协议》中约定：出卖人确认该房屋《契税票》或《房屋所有权证》的登记日期至今已满五年且该房屋为出卖人家庭唯一住房，否则由此导致双方之间本次交易需要缴纳个人所得税，由出卖人承担。根据《补充协议》的内容，诉争房屋满足“满五唯一”系对出卖人义务的约定，并非用来限定合同效力的事实，因合同义务不能成为所附条件，故《北京市存量房屋买卖合同》不是附生效条件的合同。撤销合同须以合同有效存在为前提，孙X请求撤销《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》亦与其主张相矛盾。根据查明的事实，孙X与朱XX、卢X在明知诉争房屋不满足“满五唯一”情况下签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，是双方的真实意思表示，XX公司不存在欺诈。孙X请求撤销《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，于法无据，本院不予支持。

　　关于孙X是否违约的问题。本案合同签订后，朱XX、卢X依约向孙X交付了定金，履行了合同义务。孙X主张其未在约定日期配合办理贷款是因为双方口头约定待诉争房屋满足“满五唯一”后再行办理。本院认为，现有证据不足以认定双方口头约定的内容，孙X应承担举证不能的后果，考虑到孙X退还定金、不同意出售涉案房屋等情节，本院认定其构成根本违约。据此，朱XX、卢X有权解除合同并要求孙X支付违约金及本次交易的居间费用。一审法院以合同约定为基础，综合孙X的过错程度、朱XX、卢X交付定金的数额及损失等情况，判决解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、孙X支付违约金及居间服务费的数额并无不当。

　　综上，孙X提出的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费41774元，由孙X负担(已交纳)。

　　本判决为终审判决。

　　审判长　　霍翠玲

　　审判员　　王金龙

　　审判员　　刘丽杰

　　二〇一八年三月二十八日

　　法官助理刘慧超

　　书记员胡月