北京市第二中级人民法院民事判决书
(2017)京02民终8281号
上诉人(原审被告)：师XX，女，1978年7月29日出生。
委托诉讼代理人：高XX，北京高XX律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：康XXX，男，1977年7月14日出生。
委托诉讼代理人：马XX，北京市XX律师。
被上诉人(原审被告)：北京XX公司，住所地北京市朝阳区XX。
法定代表人：左X，董事长。
委托诉讼代理人：樊XX，男，北京XX公司职员。
上诉人师XX因与被上诉人康XXX、北京XX公司(以下简称XX公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院(2016)京0106民初21014号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人师XX及其委托诉讼代理人高XX、被上诉人康XXX及其委托诉讼代理人马XX到庭参加诉讼。被上诉人XX公司经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
师XX上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项;2、驳回康XXX的诉讼请求;3、由康XXX承担全部诉讼费用。事实和理由：一、《补充协议》的原件，足以证明盛XX与康XXX签订的《北京市存量房屋买卖合同》及XXX与康XXX、XX公司签订的《补充协议》均没有发生法律效力。《补充协议》上填写了“产权人回京不签署对本人的授权委托书，本人代签的全部协议及相关文件不具有法律效力”。二、XX公司于2016年9月22日将居间费及服务保障费142600元全额退还康XXX，XX公司工作人员卢X未能得到此笔交易的业务提成，对师XX怀恨在心，故出庭为康XXX做伪证。三、XX公司消极对待此纠纷，导致一审法院事实认定错误。四、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》没有签订完成，主要体现在没有签订《北京市存量房屋买卖合同》相关存量房交易结算资金划转协议。五、康XXX没有损失。2016年9月12日康XXX接到师XX的通知后，其继续购房，由XX公司居间购买了另一套住房。六、一审法院判决师XX赔偿60万元没有根据。
康XXX辩称，同意原判，请求驳回师XX的上诉请求。《房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效。一审法院认定的违约金金额适当。师XX多次故意虚构事实，伪造证据，妨碍民事诉讼，明显存在过错，对其行为应与制裁。“产权人回京不签署对本人的授权委托书，本人代签的全部协议及相关文件不具有法律效力”明显属于后来单方添加的，系伪造。有必要特别提醒法庭注意的是：师XX所述取回“补充协议”原件的过程，是精心策划的一个骗局。总之，合同有效，师XX伪造证据，请求二审法院否认其证据效力，驳回其上诉请求，维持一审判决。
XX公司辩称，合同合法有效，不同意师XX的上诉请求。经核实《补充协议》手写部分不存在。公司退还居间费，是因交易不成功，并非按合同无效处理。
康XXX向一审法院起诉请求：1、解除康XXX与师XX签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及康XXX与师XX、XX公司签订的《补充协议》;2、师XX向康XXX支付违约金182万元;3、诉讼费用由师XX承担。
一审法院认定事实：2016年8月24日，师XX的配偶XXX以师XX的名义与康XXX签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定师XX将位于7-1103号房屋(以下简称1103号房屋)出售给康XXX。房屋总价款为568万元，定金为10万元。当事人双方同意，自本合同签订之日起120日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，师XX的配偶XXX以师XX的名义(甲方)与康XXX(乙方)、以及XX公司(丙方)签订了《补充协议》，约定甲乙双方同意交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为568万元，此价格为甲方净得价，不含税。该房屋已经设定抵押，甲方应于2016年9月15日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2016年9月30日前办理完毕解除抵押登记手续。甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……(4)拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的……甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金;丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。其他约定：1、甲乙双方协商一致，甲方有权为了促使交易顺利完成变更产权人;2、甲乙双方同意留壹万元物业交割保证金。协议另对其他交易事项进行了约定。合同签订当日，康XXX向师XX转账92000元，另向XXX转账8000元。
另查，1103号房屋的所有权人记载为师XX单独所有。XXX和师XX是夫妻关系。双方均认可，上述合同和协议由XXX签署。庭审中，师XX主张其未出具授权委托书，故XXX签署的合同均无效。
康XXX主张师XX同意XXX代理其出售房屋，向法庭提交XXX签署《代理人关于代理权的承诺书》，载明：本人XXX受师XX的合法委托，代其出售1103号房产并签署相关合同文本。师XX认可《代理人关于代理权的承诺书》系XXX所签，但不认可其授权XXX签署合同。康XXX另提交师XX与XX公司经办人卢X的微信记录。2016年8月24日晚，师XX向卢X发出消息：“卢生：要注明2点：1、双方同意留1万元为物业押金。2、双方同意过户时卖方将出售物业产权人变更。以上2点与补充协议冲突的以此为准。”2016年8月26日，卢X询问：“姐，您几号回北京呢?”师XX当日回复：“现在不好确定”、“已约好银行回去就解押。”卢X：“有一个授权委托书，你得签字。让你老公带回去了，需要您签……”师XX回复：“9月2号应该到北京。”2016年8月28日，师XX：“我天伦锦城房产证复印件帮我拍一下，我申请解押发给银行。”卢X发送房产证复印件照片给师XX。2016年9月2日，卢X询问：“姐您今天回北京了吗?”“有一个授权委托书，你得签字。让你老公带回去了，需要您签……”师XX回复：“回京尽快办理，香港事情没办完。”
康XXX另申请证人卢X出庭作证，卢X系XX公司房屋买卖合同签订的经办人，其到庭提交原始手机载体，展示师XX与其微信记录原件，均与康XXX提交的复印件一致。证人称：“2016年8月24日晚，师XX的配偶XXX携带自己的身份证、房产证、结婚证、户口本原件以及师XX的身份证复印件到XX门店与康XXX签订合同。签合同的过程中，与师XX电话沟通，并由XXX将合同内容拍照发微信给师XX看，师XX看过后，通过微信明确物业交割保证金1万元等两个要求。补充协议中注明了师XX要求的内容。2016年9月12日，师XX与康XXX到门店面谈，师XX拿出一份遗嘱，称1103号房屋系其母亲的财产，母亲已立遗嘱将房屋留给其哥哥，故不再出售1103号房屋。”对于上述证人证言，康XXX认可证据的真实性，师XX认为证人与康XXX有利害关系，不认可证人证言。
另查，2016年9月12日，师XX以房屋实际为其母亲所有、母亲遗嘱将房屋留给其哥哥为由向康XXX提出不再出售1103号房屋。当日晚，师XX将收取的定金退还给康XXX，并向康XXX发出短信：“本人之前有出售房产想法，但任何人未经本人下达正式书面授权书所签署的有关本人名下房产之相关出售文件均无效，康XXX先生自行转账的款项现已原路退还……”师XX认可其上述行为，其称因为康XXX要求其假离婚将1103号房屋办成唯一住房，其为不揭穿康XXX的偷税意图，假称有遗嘱无法出售。
现康XXX以师XX违约单方解除合同，并给其造成房屋价格上涨的经济损失为由，要求师XX支付违约金。康XXX要求在合同约定的违约金标准基础上上调违约金数额，并向法庭提交涉案房屋所在的小区近期的成交价格的网络数据，其主张自与师XX签订合同以来，房屋价格大幅度上涨，未购得诉争房屋导致其再行购房的成本剧增，故其遭受了巨大的经济损失。师XX对网络数据不予认可，并提出合同约定的违约金标准过高。经法庭释明，康XXX不要求对房屋差价进行评估鉴定。
另，师XX曾于2016年11月28日另行起诉康XXX，要求确认本案所涉《存量房屋买卖合同》以及《补充协议》无效。该案审理中，由于师XX经传票传唤、无正当理由拒不到庭，法院于2016年1月23日作出(2017)京0106民初786号民事裁定书，裁定该案按照师XX撤诉处理。后，师XX又于2017年2月9日以确认合同效力纠纷为由起诉康XXX，该案审理中，由于师XX七日内无正当理由未按期足额补交案件受理费用，法院于2017年6月13日作出(2017)京0106民初5650号民事裁定书，裁定该案按师XX撤回起诉处理。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。师XX认为其配偶XXX就1103号房屋代其签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》未经其书面授权，故为无效合同。虽师XX未出具书面授权委托书，结合本案中认定的证据，师XX之夫XXX代理师XX签署合同，且出示了相关证件。而师XX在签订合同过程中向XX公司工作人员发出微信补充合同条款，师XX微信所发内容均体现在XXX代师XX所签《补充协议》中。结合师XX在合同签订后与XX公司工作人员交流解除房屋抵押等合同履行的问题，上述内容能够形成证据链证明师XX对于XXX代理其签订合同是知情并且同意的。虽师XX本人未到场签署合同，康XXX有理由相信XXX有代理权。故认定《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，均为有效，合同的当事人应当按照约定履行自己的义务。康XXX签订合同后，履行了作为房屋买受人支付定金的义务;作为房屋出卖人，师XX应当履行将房屋过户给康XXX的义务。师XX于2016年9月12日明确向康XXX表示拒绝履行合同并退还了康XXX所支付的定金，康XXX依据合同条款要求解除合同，于法有据，予以支持。师XX拒绝继续履行合同，理应承担相应的违约责任。师XX主张合同系在XX公司和康XXX的诱骗下签字，未向法庭举证，对于师XX的该项抗辩，不予采纳。康XXX要求师XX依约支付违约金，师XX认为违约金标准过高，结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及康XXX的损失情况、预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对违约金数额依法予以调整，具体数额由法院院酌定。XX公司无正当理由未到庭应诉，依法缺席审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定之规定，判决如下：一、解除康XXX与师XX签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及康XXX与师XX、北京XX公司签订的《补充协议》;二、师XX于判决生效之日起七日内向康XXX支付违约金六十万元。三、驳回康XXX的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，经核实与一审法院查明的事实相符，本院予以确认。
二审中，XX公司经办人卢X、师XX的丈夫XXX出庭作证。卢X称：签约时XXX没有授权委托书，其让XXX签了代理书，明确告知需师XX授权。此后一直没有拿到师XX的授权。卢X认可2107年6月25日与师XX起争执并报警110，在店里找到的补充协议有“产权人回京，不签署对本人的授权委托书，本人代签的全部协议及相关文件不具有法律效力”的文字，卢X否认签约时有这行字。XXX称：签约时合同本身有问题“不满五唯一写的满五唯一”，且该房产系师XX的婚前个人财产，其无权处置，因此在补充协议上手写了“产权人回京，不签署对本人的授权委托书，本人代签的全部协议及相关文件不具有法律效力”的文字。经师XX的申请，法庭调取了2017年6月25日师XX报警后警察在XX公司门店的录像。录像显示拿到两份补充协议原件，有XXX手写的那行文字。康XXX认可录像的过程，但称那是师XX精心设计的圈套。
二审庭审中，康XXX表示签约时其明知XXX须经师XX的授权。
本院认为，《合同法》第四十九条规定：行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义定立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。表见代理为我国法律所确认。根据表见代理制度概念及立法规定，表见代理应具备相应的构成要件，其中相对人为善意且无过失，是构成表见代理的主观要件，即相对人不知行为人所为的行为系无权代理。如果相对人即明知他人为无权代理，仍与其实施民事行为，就失去了法律保护的必要，故表见代理不成立。本案中，根据已查明的事实，XX公司作为居间方始终在要求XXX取得师XX的授权，作为买房人康XXX亦明知XXX必须取得师XX的授权代理实行方有效，因此XXX的签约行为不构成表见代理。
《合同法》第四十八条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同。未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。狭义无权代理是指既没有委托授权，又没有法律上的根据，是不属于表见代理的未授权之代理。本案中，XXX自始至终没有取得师XX的授权，且师XX明确表示拒绝追认，故XXX的签约行为属无权代理，XXX的代理行为对师XX不发生效力。
房屋买卖应当签订书面合同是法律的规定，本案中师XX在签订合同过程中向XX公司工作人员发出微信，微信内容亦在协议中有所体现，且收取了康XXX的部分款项，但师XX的上述行为，均不构成法律意义上的合同成立。
综上所述，XXX以师XX的名义与康XXX签订的《北京存量房屋买卖合同》以及与康XXX、XX公司签订的《补充协议》，因无师XX的授权及追认，属于无权代理，对师XX不发生效力。康XXX请求师XX承担合同的违约责任，没有法律依据，本院不予支持。一审法院适用法律错误，本院予以纠正。师XX的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下：
一、撤销北京市丰台区人民法院(2016)京0106民初21014号民事判决;
二、驳回康XXX的诉讼请求。
一审诉讼费25780元，由康XXX负担(已交纳)。二审案件受理费9800元，由康XXX负担(于本判决生效后七日内交纳)。
本判决为终审判决。
审判长 赵文军
审判员 蒋春燕
审判员 霍翠玲
二〇一七年十月三十一日
法官助理高X
书记员杨X
