北京市朝阳区XX民事判决书
(2017)京0105民初58847号
原告(反诉被告)：凌X，女，1972年11月27日出生，汉族，北京XX，住北京市东城区。
委托诉讼代理人：高XX，天津XX律师。
委托诉讼代理人：高XX，北京高XX律师事务所律师。
被告(反诉原告)：XX公司，住所地北京市朝阳区。
法定代表人：田XX，经理。
委托诉讼代理人：刘XX，男，1984年10月17日出生，汉族，XX公司法务，住北京市朝阳区。
原告(反诉被告)凌X(以下简称原告)与被告(反诉原告)XX公司(以下简称被告)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人高XX、被告的委托诉讼代理人刘XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令撤销原告与被告于2016年1月2日签订的《租赁合同》;2、判令被告返还原告租金、押金、外摆区管理费164735.67元;3、判令被告返还原告空调制冷供暖费用6359元、装修垃圾清运费635.9元、装修管理费508.72元、装修保证金及保险费11000元、物业管理费4069.76元、电表及卡费1894.98元、临水临电108元、水费1000元、电费1550元、网络费用3800元、后期电费3100元、消火栓泄水费1500元、喷淋头泄水费1000元;4、判令被告赔偿原告装修费12万元;5、判令被告赔偿原告空调改造费5000元、消防改造费20117元、环境影响评估费1500元;6、判令被告赔偿原告加盟费99800元、商标使用费10000元、履约保证金5000元;7、判令被告赔偿原告2016年4月10日至2017年4月9日的可得利XX损失240000元;8、判令判令返还从原告承租房屋内损坏和丢失物品损失22821元。事实与理由：2016年1月2日，原告与被告签订《租赁合同》，被告将位于北京市朝阳区朝阳北XX(xxx15号楼210室)房屋(以下简称涉租房屋)出租给原告，该房屋是由北京市保障性住房建设中心持有。原告承租该房屋用于经营CXX品牌冻酸奶、甜品等使用，租赁期限3年，自2016年3月1日至2019年2月28日，免租期40天，自2016年3月1日至2016年4月9日，计租标准为8.4元/平米/天，计租面积63.59平米，年租金标准为194966.94元。租金自免租期届满之次日开始计算，租金每6个月支付一次。外摆区管理费第一年共计1万元。被告于2016年3月1日将上述场地交付原告。
合同签订前，原告于2015年12月26日向被告交纳房屋租赁定金3万元。合同签订后，原告于2016年1月9日交纳房屋租赁押金134735.67元,这两项费用合计164735.67元，包含被告按押二付六收取的8个月租金154735.67元和1年的外摆管理费1万元。合同签订前的3万元定金转为租金没有重新开具票据，只开了一张134735.67元的房屋租金和押金收据。
合同签订后，原告还向被告交纳了下列费用：1、2016年6月17日交纳空调制冷、供暖费用6359元;2、2016年6月17日交纳装修垃圾清运费635.9元;3、2016年6月17日交纳装修管理费508.72元;4、2016年6月23日交纳装修保证金及保险费11000元;5、2016年6月17日交纳物业管理费4069.76元;6、2016年7月1日向被告交纳购置水表、电表及卡费1894.98元(水表589.38元、电表1105.6元、卡费200元);7、购买临水、临电108元(临水80元、临电28元);8、2016年9月27日购水1000元、购电1550元;9、2016年11月份办理网络费用3800元;10、2017年3月23日购电3100元;11、2016年6月23日向被告交纳用于消防改造消火栓泄水费1500元、喷淋头泄水费1000元。
合同签订后，原告装修房屋支出装修费12万元。
合同签订后，被告多次违约，具体违约行为如下：
1、按照租赁合同约定，被告应于2016年3月1日交房，而被告的交房日期为2016年6月17日。
2、被告延期交付《保障性住房配套商业房屋权属和用途说明》。被告出租给原告的房屋属于北京市保障性住房投资中心建设的公租房配套商业房屋，在原被告签订房屋租赁合同时，不具备办理房屋登记证明的条件，应由北京市住建委按项目出具保障性住房项目配套商业住房权属和用途说明，明确房屋产权人及房屋用途，市投资中心公租房配套商业承租商户办理工商营业执照、卫生许可证、餐饮服务许可证、环评以及药品经营许可证等相关手续时向相关单位提交该说明。被告应于2016年3月1日交房同时为原告办理好《保障性住房配套商业房屋权属和用途说明》，并交付原告，原告用此说明办理工商营业执照等各项手续。在原告及其他商户多次催要的情况下，被告在2016年7月5日才为原告办理了《保障性住房配套商业房屋权属和用途说明》，导致原告在2016年11月7日才注册营业执照，2017年3月14日取得食品经营许可证。
3、被告没有在2016年3月1日前具备开业资质，至2016年10月末才取得各项验收合格证书，2016年12月24日才正式举办开街仪式，导致原告无法正常经营。
4、被告通过劳务外包的形式指定XX公司对原告承租房屋内的消防设备进行改造，改造完成后，原告一直催促物业及XX公司办理开业检，迟迟不协助办理。XX公司负责人2017年1月18日向原告索要3000元，于2017年1月19日去办理开业检时，被消防部门告知，政策改变，因我租赁店铺面积小于50平方米，不用进行开业检。
5、2016年12月中旬在未告知原告的情况下，在陆港城招商手册位置示意图及招商时发给原告的楼层平面图的楼梯间，紧邻原告承租的房屋后厨隔壁新建卫生间，施工时把原告承租房屋的后厨墙壁底部砸出一个洞。原告承租房屋内及后厨存在持续性的异味，空气造成污染。
6、被告自签订合同之日起收取外摆区管理费，于2017年4月份施工建设外摆区。建设时，施工材料随意摆放在原告租住房屋门前，导致原告无法正常开门经营。建造后的外摆区与卫生间没有隔离措施，通行困难。
7、被告在招商时，《招商手册》写明该项目是24小时全天候活力街区，已经入住具有品牌的商家，打造成“京东唯一，喧嚣下心的港湾”，事实根本不是这样。
涉租房屋在设计时是一个卫生间，被告在涉租房屋的隔壁建设卫生间，与涉租房屋共用一个下水道，臭味上返，而原告是经营食品的，导致消费者不去消费。双方签订合同时被告以欺诈手段，隐瞒涉租房屋是卫生间的事实，使原告在违背真实意思下签订了合同，故双方之间的合同是可撤销合同。根据合同法的相关规定，被告应返还原告支付的各项费用并赔偿损失。
被告辩称：原告在签订合同前就已对涉租房屋进行了现场勘验。房屋是毛坯状态，原告根据其自身需要对涉租房屋内部的排水坑进行了调整，且已向被告报备，可以证明原告在签订合同前就已知涉租房屋内有两个排水口，可以作为厕所使用，也可以改造为他用，不存在被告隐瞒事实、欺诈的行为。原告在2016年1月2日签订合同前就已知涉租房屋的状况，2017年4月28日才提起诉讼，超过行使撤销权1年的诉讼时效。原告已经取得了经营所需的全部证照，说明其对场地改造的行为符合相关法律规定，可以作为经营用途。
1、本案涉租房屋为公租房商业配套项目，采用绿色审批通道，即办理相关证照以各部门会议纪要为准，签订合同时原告也清楚知道涉租房屋的背景。合同履行中，被告履行了提供相关材料的协助义务，因为原告迟延办理，其应自行承担不利后果。原告是独立商户，有别于商场内的卖场，原告自负盈亏，自行办理证照手续，因其自身原因导致经营不善，后果由其自行承担。交纳租金和物业管理费是原告基本义务，但其在进场装修及办理证照实际经营的情况下，未支付上述款项，违反合同义务。
2、原告陈述的合同履行情况与事实不符。涉租房屋符合作为原告经营的使用目的，不是原告所述的设计为卫生间。原告已经于2016年11月7日将涉租房屋作为其工商登记的住所地并取得营业执照。原告的租赁期限实为2016年6月15日至2019年6月14日，其于2016年4月5日才办理完毕工商核名，其主张损失从2016年4月10日起算，与实际不符，缺乏法律依据。其场地改造竣工时间为2016年8月11日，其因未对承租房屋装修完毕，导致未开始经营，由此产生的不利后果应由其自行承担。被告于2016年7月5日提供了办理营业执照所需的材料，原告于2016年11月7日完成公司注册，是原告迟延办理执照导致。
3、关于楼号编排说明，涉案的项目有商户在2016年1月初便取得营业执照，建设工程规划许可证上已经对楼号进行了编排，原告以此为由主张被告违约缺乏依据。被告于2016年7月5日提供办理工商营业执照所需的权属证明后，再无其他义务，此后所需材料均由原告自行办理，其于2016年11月取得营业执照是其自身原因，和被告无关。
4、截至今日，原告注册的企业“北京XX”的住所地仍为涉租房屋，原告实际使用场地但未支付任何费用。
5、被告多次催促将涉租房屋内的杂物搬离，截至今日原告仍未搬离。2017年12月7日被告将涉租房屋内的杂物搬至库房，产生的使用费应由原告支付。
被告向本院提出反诉请求：1、判令原告与被告之间的租赁合同于2017年8月2日解除;2、判令原告支付第二计租周期、第三计租周期租金199841.11元;3、判令原告支付物业管理费37136.56元;4、判令原告支付迟延缴纳租金、物业管理费的逾期违约金，其中逾期缴纳第二计租周期租金的违约金为以97483.47元为基数，按日千分之五的标准，从2017年1月10日支付至实际支付之日;逾期缴纳第三计租周期租金的违约金为以102357.64元为基数，按日千分之五的标准，从2017年7月10日支付至实际支付之日;逾期缴纳第二计租周期物业管理费的违约金为以18568.28元为基数，按日千分之五，从2017年1月10日支付至实际支付之日;逾期缴纳第三计租周期物业管理费的违约金为以18568.28元为基数，按日千分之五，从2017年7月10日支付至实际支付之日;5、判令原告向被告支付免租期2016年6月15日至2016年7月24日期间的租金21366.24元;6、判令原告向被告支付违约金97483.47元;7、判令原告支付自2017年8月2日至2017年12月7日的实际场地占用费，按照日租金标准8.82元/平方米的两倍(即17.64元/平方米/天)计算;判令原告将其工商企业注册地址变更迁移出涉租房屋，支付自2017年12月7日至其将工商企业注册地址变更迁移出涉租房屋止的实际场地使用费，按照日租金标准8.82元/平方米的两倍(即17.64元/平方米/天)计算;8、判令原告支付其场地内物品占用被告库房的实际场地占用费，以36.12平方米的面积为准，按照3元/平方米/天的标准，从2017年12月7日计算至实际腾退之日。事实与理由：自被告与原告签订《租赁合同》以来，始终秉承“诚信友好、互惠互利”之原则与原告履约，但原告却存在多项违约行为，具体如下：
1、2016年7月5日，被告为原告提供《保障性住房配套商业房屋权属和用途说明》后，原告并未立即办理工商企业注册事宜，经被告多次询问、催促后，其才于2016年11月7日注册营业执照，因原告迟延办理工商注册，应自行承担由此导致的一切不利后果。
2、原告迟延支付租金、物业管理费，经被告多次沟通未果，后于2017年2月21日向原告XXX邮寄送达催款函，原告于2017年2月22日签收后仍拒不付款，该行为已经构成根本违约。
3、2017年7月10日，原告仍未支付第二计租周期的租金，且其应于此日支付第三计租周期租金，但原告却暂停营业，后经被告查询，自2017年7月7日起，其工商企业信息显示为“经营状态：开业经营异常”。原告擅自将承租场地暂停营业，给周围商户造成负面影响，该行为违反《租赁合同》第十五条第四款第七项的规定，构成违约。
自签署合同以来，对于双方履约过程中的相关事宜，被告始终积极与原告沟通商洽，但原告却未按照合同约定履行相关义务，却将被告积极商洽配合履约之行为视为无物，拒不履行合同项下的相关义务，该行为已严重违反合同的相关规定，给被告造成重大经济损失及负面影响。
对于原告严重违反合同约定(包括但不限于：拒付租金、物业管理费、未正常营业)，导致合同目的无法实现，已构成根本违约，被告有权解除双方之间的《租赁合同》。
另，原告明确表示、以其行为表明其不再履行主合同项下的相关义务，在此情形下，被告有权依法解除合同，同时有权要求原告支付欠付的相关款项，并承担违约责任。
原告对被告的反诉请求答辩称：不同意被告的反诉请求。关于被告第一项反诉请求，被告在签订合同时隐瞒涉租房屋是卫生间的事实，使原告在违背真实意思的情况下订立合同，原告作为受损害方有权请求法院撤销双方签订的《租赁合同》，不存在合同解除的问题。
关于被告第二项、第三项反诉请求，双方签订的《租赁合同》是可撤销合同，自合同签订之日起就没有约束力，被告无权依据合同约定要求原告支付第二计租周期和第三计租周期的租金、物业管理费。
关于被告第四项反诉请求：1、双方签订的《租赁合同》是可撤销合同，自合同签订之日起就没有约束力，被告无权要求原告支付迟延缴纳租金、物业管理费的逾期违约金;2、《租赁合同》第十七条第四项约定的内容是“乙方迟延支付租金或其他费用的，每迟延一日，应支付欠付费用千分之五的滞纳金。”而被告要求支付的是违约金，滞纳金和违约金不是同一个概念。被告无权依据《租赁合同》中对滞纳金的约定主张违约金，因此被告该项反诉请求没有合同依据，请求驳回。3、滞纳金和违约金存在重要区别，分别属于两个不同的法律概念。滞纳金属行政法律体系中的概念，违约金属民事法律体系中的概念。对于滞纳金，我方民法通则、民法总则、合同法都没有规定，因此，被告要求支付滞纳金没有法律依据。4、《租赁合同》第十七条第4项对于“滞纳金”的约定过高，请求法院予以减少。
关于被告第五项反诉请求，由于《租赁合同》是可撤销合同，原告有权请求法院撤销合同，原告不属于提前退租，被告无权依据上述约定要求原告支付免租期租金。
关于被告第六项反诉请求，《租赁合同》是可撤销合同，被告无权依据合同约定主张权利。其次，涉租房屋在规划中是卫生间，本不应对外出租，因此，被告没有损失。违约金标准过高，请求法院予以减少。
关于被告第七项反诉请求，《租赁合同》是可撤销合同，被告无权依据合同约定主张权利。涉租房屋在规划中是卫生间，本不应对外出租，因此，被告没有损失。
关于被告第八项反诉请求，没有合同依据，其主张的场地占用费标准也没有依据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明如下事实：2015年12月26日，原告与被告签订《房屋租赁定金协议》，约定原告意向租赁涉租房屋，定金3万元，双方签署正式《房屋租赁合同》，该定金将自动转为原告承租租赁保证金的一部分。
2016年1月2日，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)签订《租赁合同》，约定甲方出租的房屋为涉租房屋，乙方承租房屋的用途为仅作为经营果CXX品牌冻酸奶、甜品使用。租赁期限共3年，自2016年3月1日至2019年2月28日。其中免租期40天，自2016年3月1日至2016年4月9日。免租期乙方不承担租金，但需承担物业管理费、水电费、装修费及其他实际发生的费用。租赁期满，甲方有权收回房屋。计租面积(按建筑面积(含公摊面积)计算)为63.59平米，计租标准为8.4元/平米/天，年租金标准为194966.94元/年，租金自免租期届满之次日开始计算。租金每1年递增一次，递增比例为5%，自第二年开始递增。210铺位北侧阳台为外摆区，共计1个铺位外摆区，第一年管理费共计1万元/年，第二年管理费共计2万元/年，第三年管理费共计2.4万元/年。乙方采取6个月付的方式支付租金。首期租金乙方应于本合同签订之日支付甲方，以后每期租金乙方应于租期开始前提前15天付清，以此类推，直至合同期满为止。乙方应于签订本合同当日向甲方支付履约保证金32494.49元。租赁期满或合同解除后，履约保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分甲方10个工作日内无息退还给乙方。租赁期内乙方如有违反合同的行为，保证金甲方有权不予退还。租赁期满或合同解除后，若乙方在承租场地内注册工商企业或个体工商户的，则乙方应自租赁期满或合同解除后10个工作日内将工商注册地址变更迁出，待变更完成后甲方将按照本条第二款办理退还履约保证金的相关事宜。租赁期间，乙方自行承担水费、电费、电话费、电视收视费、互联网费、供暖费、空调使用费、燃气费、卫生费、税款、工商费、物业管理费等全部费用(如有)。甲方于2016年3月1日将上述场地交付给乙方，并签订《租赁场地交接确认单(详见合同附件三)》，最终交付日期以双方签订的《租赁场地交接确认单》实际记载日期为准。租赁期届满或合同提前解除后，乙方应返还甲方出租的房屋及其附属设施。甲方收回房屋及附属设施时，对于乙方装饰、装修等附属设施设备，除甲方声明保留外，乙方应将租赁场地恢复原状，若甲方声明保留的，则乙方不得拆除，否则折价赔偿甲方。乙方承租后，自行办理相关经营手续，甲方负责协助办理，直到办完证照为止，办理费用概由乙方承担。甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：租赁场地经鉴定为危房，无法确保乙方安全使用。乙方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、乙方不支付或者不按照约定支付租金超过7日的;2、乙方拖欠租金意外的其他应交费用超过7日的……因乙方原因给甲方或甲方商户产生重大负面影响的……10、乙方违反了本合同约定的其他保证、义务等，导致本合同目的无法实现，或虽未导致本合同目的无法实现，但经甲方指正在合理期限内仍不改正的。乙方迟延支付租金或其他费用的，每迟延一日，应支付欠付费用千分之五的违约金。乙方违反本合同第十五条第四款约定的，乙方同意赔偿甲方的损失，并向甲方支付首个租赁年度租金总额50%的违约金，同时，甲方有权单方解除合同，提前收回房屋，已收的保证金及其他款项，甲方有权不予退还。租赁期内，如提供乙方免租期的，乙方应向甲方支付免租期内的租金。
《租赁合同》后附有《租金支付明细表》(有原告签字及被告盖章确认)、《费用缴纳明细表》等。其中《租金支付明细表》记载第一计租周期为2016年7月25日至2017年1月24日，应于2016年1月3日支付租金97483.47元;第二计租周期为2017年1月25日至2017年7月24日，应于2017年1月10日支付租金97483.47元……双方一致同意：若主合同约定租金标准、免租期限、计租期限与本《租金支付明细表》不一致的，以本租金支付明细表为准。《租赁合同》项下的免租期为2016年6月15日至2016年7月24日，自2016年7月25日开始计算租金。
其中《费用缴纳明细表》记载乙方应按照1.6元/平米/天为标准向甲方支付物业管理费。乙方应自本合同签订之日向甲方交纳24757.71元物业管理费(跟租金同步押二付六)。乙方除交纳租金、物业管理费之外，乙方还应向甲方支付下列费用：……(4)取暖费用：空调制冷40元/平米/季，空调制暖60元/平米/季……
原告向被告支付的各项费用如下：2015年12月26日支付定金3万元，2016年1月9日支付房屋租赁押金134735.67元，该两项费用共计164735.67元，包括租赁保证金32494.49元、第一计租周期租金97483.47元、第一计租周期物业管理费及押金合计24757.71元、外摆区管理费1万元;2016年6月17日支付空调制冷、供暖费6359元、装修垃圾清运费635.9元、装修管理费508.72元、免租期40天的物业管理费4069.76元、装修保证金1万元，2016年6月23日支付消火栓泄水费2500元，2016年7月1日支付水表、电表及卡费1894.98元，2016年9月27日购买临水、临电108元、购水、购电2550元，2017年3月23日购电3100元。
原告表示被告于2016年6月17日向原告交付涉租房屋，被告表示其于2016年6月15日向原告交付涉租房屋。
原告表示其于取得营业执照后开始经营，由于涉租房屋内有臭味，顾客不愿前去，故本案起诉时不再经营，被告于2017年底将房屋收回。被告表示原告使用涉租房屋至2017年12月7日被告将原告放在涉租房屋内的杂物搬至其库房，至于何时不再经营不清楚，原告也未将房屋交还被告。
诉讼中，双方于2018年10月20日就原告留在被告处的物品进行了交接。
原告表示涉租房屋在规划时设计为卫生间，就此提交其自北京市规划和国土资源管理委员会调取的涉租房屋的图纸为证。该图纸中，涉租房屋规划为“男卫生间”、“女卫生间”。
被告表示原告在签订合同时就得知诉争房屋的状况，本案中要求撤销合同已超过行使撤销权的时效。原告表示签订合同时被告并未告知涉租房屋规划为卫生间，其于2018年10月调取涉租房屋规划图纸才得知涉租房屋是卫生间，如果签订合同时得知涉租房屋是卫生间，其不会签订合同。
原告表示其每月最低营业收入2万元，要求被告赔偿一年的可得利XX损失24万元。
原告表示其留在被告处的物品交接后，发现有丢失和损坏的物品，要求被告就此赔偿22821元。被告表示无法确定是否存在物品丢失，物品是否能够修复也不清楚，不同意赔偿物品损失。
经查，原告注册的企业北京XX目前的工商注册地址仍为涉租房屋。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。本院认为，虽然涉租房屋在规划时设计为图纸，但涉租房屋出租时系毛坯状态，原告在签订合同时应当对涉租房屋进行了现场查看，当时并未就涉租房屋的状态提出异议，且此后原告进行装修、开展经营，并取得了经营所需的各种证照。原告称涉租房屋有臭味，但未举证证明。故此，涉租房屋虽规划为卫生间，并并未对原告租赁房屋进行经营产生影响，原告的合同目的并未因此而无法实现，因此难称被告对原告实施了欺诈行为，原告要求撤销双方之间的合同本院不予支持。
根据《租金支付明细表》的约定，原告应在2017年1月10日支付第二计租周期2017年1月25日至2017年7月24日的租金，但原告未按约支付，构成违约。同时，原告擅自离场，亦属违约行为。根据双方之间的合同约定，被告有权解除合同。故被告要求解除双方之间的合同本院予以支持，合同解除时间确定为被告将涉租房屋收回之日，即2017年12月7日。关于被告要求支付租金及物业管理费的诉求，按照合同约定，原告应向被告支付2017年1月25日至2017年12月7日期间的租金169327元及物业管理费32253元。关于被告主张的逾期交纳租金、物业管理费的违约金及违约金97483.47元，合同约定的标准过高，且不应重复计算，本院酌情确定原告向被告支付违约金2万元。被告要求支付的免租期内的租金有合同依据，本院予以支持。被告主张的2017年8月2日至2017年12月7日的房屋占有使用费于法无据，本院不予支持。原告要求被告将其工商企业地址迁出涉租房屋的诉求，非民事案件受案范围，本院不予支持;关于被告要求原告支付占用费的请求，双方之间的合同并无工商登记地址占用费的约定，本院对该请求不予支持。被告要求支付的库房占用使用费于法无据，本院不予支持。
原告要求返还租金、外摆区管理费于法无据，本院不予支持。关于原告要求返还的押金，应包括履约保证金32494.49元及物业管理费押金6190元，根据《租赁合同》的约定，履约保证金在抵扣原告应承担的租金、物业费及违约责任后，剩余部分应退还原告，本院确定该履约保证金及物业押金用于抵扣原告应向被告支付的违约金2万元，抵扣之后，该履约保证金、物业押金剩余18684.49元，本院据此确定被告向原告返还履约保证金、物业押金18684.49元，对于被告要求支付违约金的诉求不再予以支持。
关于原告要求返还的空调制冷供暖费，本院根据被告实际使用房屋情况，酌情确定被告返还3084元;原告要求返还装修保证金于法有据，本院予以支持。
原告要求返还的装修垃圾清运费、装修管理费、物业管理费、电表及卡费、临水临电费、保险费、水费、电费、网络费用、后期电费、消火栓泄水费、喷淋头泄水费均于法无据，本院不予支持。
关于原告要求赔偿的装修损失，根据《租赁合同》的约定，被告可对涉租房屋内的装饰装修进行保留，原告要求赔偿不符合合同约定，本院不予支持。
关于原告要求赔偿的空调改造费、消防改造费、环境影响评估费、加盟费、商标使用费、履约保证金及可得利XX损失，因原告系违约方，无权要求被告赔偿上述损失，本院均不予支持。
关于原告主张的丢失和损坏的物品，原告未举证证明存在该损失，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条之规定，判决如下：
一、原告(反诉被告)凌X与被告(反诉原告)XX公司于二〇一六年一月二日签订的《租赁合同》于二〇一七年十二月七日解除;
二、原告(反诉被告)凌X于本判决生效之日起七日内支付被告(反诉原告)XX公司二〇一七年一月二十五日至二〇一七年十二月七日的租金十六万九千三百二十七元、二〇一六年六月十五日至二〇一六年七月二十四日的租金二万一千三百六十六元二角四分及物业管理费三万二千二百五十三元;
三、被告(反诉原告)XX公司于本判决生效之日起七日内返还原告(反诉被告)凌X履约保证金、物业押金合计一万八千六百八十四元四角九分;
四、被告(反诉原告)XX公司于本判决生效之日起七日内返还原告(反诉被告)凌X空调费三千零八十四元、装修保证金一万元;
五、驳回原告(反诉被告)凌X的其他诉讼请求;
六、驳回被告(反诉原告)XX公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费11055元，由凌X负担10461元(已交纳)，由XX公司负担594元(于本判决生效之日起七日内交纳);反诉案件受理费7028元，由XX公司负担4706元(已交纳)，由凌X负担2322元(于本判决生效之日起七日内交纳)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 **林
人民陪审员 杜月霞
人民陪审员 洪 光
二〇一九年十月二十八日
法官 助理 袁书亮
书 记 员 吴XX
