北京市朝阳区XX民事判决书
(2018)京0105民初15967号
原告(反诉被告)：张XX，男，1984年10月1日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：高XX，北京高XX律师事务所律师。
被告(反诉原告)：XX公司，住所地北京市朝阳区。
法定代表人：田XX，经理。
委托诉讼代理人：刘XX，男，1984年10月17日出生，汉族，XX公司法务经理，住北京市朝阳区。
原告(反诉被告)张XX与被告(反诉原告)XX公司(以下简称XX公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。张XX及其委托诉讼代理人高XX，XX公司之委托诉讼代理人刘XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
张XX向本院提出诉讼请求：判令确认我与XX公司于2016年5月5日签订的《租赁合同》于2017年10月30日解除，XX公司返还房屋租金137718.15元、履约保证金45906.05元、外摆区管理费6000元、物业管理费36724.84元、物业押金12241.61元、装修保证金10000元、装修期物业管理费8049.28元、装修管理费1006.16元、空调费12577元、垃圾清运费1257.7元、电表费1063.2元、水表费589.38元、水卡押金100元、电卡押金100元、施工出入证工本费10元、施工出入保证金40元，赔偿品牌加盟费10万元、品牌加盟年费13000元、开户服务费500元、净水器费600元、未营业期间和培训期间员工宿舍租金6998元、未营业期间和培训期间6-12月员工工资90631.4元，赔偿空调改造费12000元、消防改造费18000元、装修费98000元、门头招牌制作费6500元、厨房排烟系统制作费6500元、厨房油烟净化系统制作费10000元、工程一切险保费1000元、灯箱制作费2000元、安全生产责任险保费500元、装修自购材料费5840元、监控系统费2300元、音响系统费2100元、厨房设备费20539元、大厅设备费13000元，赔偿2016年7月11日至2016年12月23日开街前5个月营业收入20万元，赔偿未开业期间组织员工培训支出的交通费7189元、住宿费7708元。事实和理由：2016年5月5日，我与XX公司签订《租赁合同》，承租北京市朝阳区朝阳北XX*号楼(XX港城*号楼)*号房屋，经营餐饮，租期自2016年6月1日至2021年5月31日，计租面积125.77平米，租金六个月一付，租金不含物业管理费，外摆区管理费半年一付，履约保证金45906.05元，免租期40天，自2016年6月1日至2016年7月10日。合同签订后，我支付了各项费用，但XX公司在2016年10月底才取得各项验收合格证书，在12月24日才正式举办开街仪式。开街后，也不像XX公司在招商手册中宣传的24小时全天候活力街区。XX公司还存在其他违约行为。我多次反映XX公司的违约行为，但XX公司予以回避。由于XX公司的违约行为，我请求解除双方签订的《租赁合同》。
XX公司辩称，双方合同已于2017年11月2日，因张XX未按照约定支付租金、物业管理费及迟延办理工商营业执照，导致我公司合同目的无法实现，由我公司发出解除通知函解除。张XX已经实际占有使用租赁场地，其主张返还的费用都为实际占有使用期间所发生的费用，我公司不同意返还。张XX主张赔偿的费用，是其与第三方之间约定的相关款项，与我公司无关，也不合理。根据合同约定，张XX租赁期间自行经营、独立结算、自负盈亏，对于其实际经营期间所产生的费用以及经营过程中是否盈利或亏损，都由其自行承担。合同约定的租赁期间为2016年6月15日至2021年6月14日，免租期为2016年6月15日至2016年7月24日。案涉场地为保障房的商业用房，属于北京市便民惠民工程，办理相关证照的程序和手续有别于其他商业项目，在2016年初，该场地内就有商户取得了营业执照，就已具备办理相关执照的手续。每一个商户独立存在，与商业街是否经营，没有关联性，商业街也不存在开街事项。根据合同，张XX应当于2017年1月10日支付第二计租期的租金和物业管理费，2017年7月10日支付第三计租期的租金和物业管理费，但至今张XX未按时支付，违反合同约定，构成违约。张XX取得营业执照时间为2016年11月17日，2016年11月10日取得消防开业检，说明办理消防开业检不以办理营业执照为前提，是张XX迟延办理消防开业检。我公司已在2016年7月5日为其提供了权属和用途说明。
XX公司向本院提出反诉请求：判令解除与张XX签订的《租赁合同》，张XX支付租金275436.3元、物业管理费73449.68元、逾期支付租金的违约金311931.6元(计算至2018年5月3日)、逾期支付物业管理费的违约金83181.76元(计算至2018年5月3日)、免租期租金30184.8元、违约金137718.15元，张XX腾退案涉房屋、恢复原状，将工商注册地址变更迁出案涉房屋处，支付自2017年11月2日至实际腾退房屋及办理工商注册地址迁出日止的占用使用费(按12元/平米/天计算)。事实和理由：合同约定张XX应当于2017年1月10日支付第二计租期的租金和物业管理费，2017年7月10日支付第三计租期的租金和物业管理费，但经多次催要，张XX至今仍未支付，严重违反合同约定，导致合同目的无法实现。我公司在2016年7月就提供了办理工商注册的权属和用途说明等材料，但张XX因自身原因，拖延办理。
张XX针对反诉辩称，合同解除日期应为我起诉之日，即2017年10月30日。双方互负履行义务，XX公司应当先交付房屋、交付办理证照的文件、举行开街仪式等，在其没有履行上述义务之前，其没有权利要求我支付第二、三计租期租金和物业管理费。XX公司违约在先，双方就合同起租时间没有达成一致意见，其没有权利再按合同约定的起租时间要求支付租金和物业管理费。XX公司主张支付租金和物业管理费的违约金，但我没有违约，XX公司也没有证据证明遭受损失，无权要求我支付违约金。合同约定的违约金和滞纳金重复约定，也过高，请求予以减少。我没有违约行为，不同意支付免租期内租金。双方合同已于2017年10月30日解除，已办理完房屋交接手续，不同意支付占有使用费。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明如下事实：
2016年4月19日，张XX与XX公司签订《房屋租赁定金协议》。2016年5月5日，张XX(乙方)与XX公司(甲方)签订《租赁合同》，承租案涉房屋，约定：作为经营餐饮使用;租赁期限自2016年6月1日至2021年5月31日，免租期40天，自2016年6月1日至2016年7月10日，免租期乙方不承担租金，但需承担物业管理费、水电费、装修费及其他实际发生的费用;计租面积125.77平米，计租标准第一年、第二年租金单价6元/平米/天，年租金275436.3元……，采用六个月付的方式支付租金，首期租金应于合同签订之日支付，以后每期租金于该租期开始前提前15天付清;外摆区管理费，第一年1000元/铺/月，第二年至第五年2000元/铺/月，半年付;于签订合同当日支付履约保证金45906.05元，租赁期满或合同解除后，履约保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分由甲方无息退还乙方;租赁期内乙方如有违反合同的行为，保证金甲方有权不予退还;租赁期满或合同解除后，若乙方在承租场地内注册工商企业或个体工商户的，则乙方应自租赁期满或合同解除后10个工作日内将工商注册地址变更迁出，待变更完成后甲方将按照本条第二款办理退还履约保证金的相关事宜;租赁期间，乙方自行承担水费、电费……空调使用费、燃气费……物业管理费等全部费用;甲方于2016年6月1日将上述场地交付给乙方，并签订《租赁场地交接确认单》，最终交付日期以双方签订的《租赁场地交接确认单》实际记载日期为准;租赁期满或合同提前解除后，甲方收回房屋及附属设施时，乙方添置的可移动物可由其自行收回，并修复因拆除收回造成的损坏。而对于乙方装饰、装修等附属设施设备，除甲方声明保留外，乙方应将租赁场地恢复原状;乙方承租后，自行办理相关经营手续，甲方负责协助办理，直至办完证照为止，办理费用概由乙方承担;乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、乙方不支付或者不按照约定支付租金超过七日的，2、乙方拖欠除租金以外的其他应交费用超过七日的，3、乙方擅自改变租赁房屋用途及经营品牌的;合同期内，任何一方擅自提前退租的，应提前三个月书面通知对方，并需向对方支付相当于该租赁年度六个月租金标准的违约金，乙方擅自提前退租的，不享受免租期待遇，需按第一年租金标准向甲方补交免租期租金;合同期满未能续租或本合同因故提前解除的，乙方拒不交还房屋需按本合同租金标准的两倍向甲方支付房屋占用费，直至乙方交回房屋之日止;乙方迟延支付租金或其他费用的，每迟延一日，应支付欠付费用千分之五的滞纳金;乙方违反本合同第十五条第(四)款约定的，乙方同意赔偿甲方的损失，并向甲方支付首个租赁年度租金总额的50%的违约金，同时，甲方有权单方解除合同，提前收回房屋，已收的保证金及其他款项，甲方有权不予退还。租赁期内，如提供乙方免租期的，乙方应向甲方支付免租期内的租金。
附件二：《租金支付明细表》约定：第一计租周期2016年7月25日至2017年1月24日，租金支付日期2016年5月10日;第二计租周期2017年1月25日至2017年7月24日，租金支付日期2017年1月10日;第三计租周期2017年7月25日至2018年1月24日，租金支付日期2017年7月10日，租金金额均为137718.15元……，双方一致同意：若主合同约定租金标准、免租期限、计租期限与本《租金支付明细表》不一致的，以本租金支付明细表为准;若遇法定节假日或双休日的，乙方应于该法定节假日或双休日前最后一个工作日付款;免租期为2016年6月15日至2016年7月24日。
附件四：《费用缴纳明细表》约定：乙方应按照每天每平米1.6元为标准向甲方支付物业管理费，跟租金同步押二付六。
合同签订后，XX公司于2016年6月15日向张XX交付房屋。张XX主张XX公司通知6月15日交付房屋，其于6月24日办理收房。张XX支付XX公司履约保证金45906.05元、物业押金12241.61元、房屋租金137718.15元、物业管理费36724.84元、外摆区管理费(半年)6000元、装修保证金10000元、空调费12577元、垃圾清运费1257.7元、装修期物业管理费8049.28元、装修管理费1006.16元、电表1063.2元、水表589.38元、水电卡押金各100元。另。张XX主张支付了施工出入证工本费、保证金共计50元，提交了收据两张予以佐证。XX公司不予认可，称收据上无任何签章。
2017年2月21日和7月11日，XX公司先后向张XX发出催款函，催收第二、三计租周期租金和物业管理费，并提交了快递单及查询结果予以佐证。张XX称收到7月11日的催款函，未收到2月21日的催款函。
2017年11月2日，XX公司发出解除通知函，以张XX拖欠租金、物业管理费为由，提出解除合同。张XX于2017年11月6日收到。
2017年11月10日，XX公司向张XX发出解除并限期腾退场地的通知函，要求张XX于11月13日前腾退并按合同约定办理交接事宜。张XX于11月13日回复称同意解除合同，同意在11月13日交付房屋，但主张XX公司违约。庭审中，双方均认可张XX已于2017年11月13日腾退交还房屋。
张XX称在2016年4月已进行了企业名称预先核准，于2016年7月5日后取得房屋权属和用途说明，2016年8月已完成装修，由于没有楼号编排说明、排水接入通水批准书、排水官网许可证，无法顺利办理工商营业执照、环评批复、餐饮服务许可证，无法营业，直到2016年11月才取得消防安全检查合格证和营业执照，12月才取得食品经营许可证，12月25日才开始营业。就此，张XX提交了《企业名称预先核准通知书》(日期2016年4月28日)、房屋权属和用途说明(2016年7月5日)、排水接入通水批准书(2016年8月12日)、城镇污水排入排水管网许可证(2016年9月1日)、楼号编排的说明(日期2016年9月30日)、环境影响评价审批系统、消防安全检查合格证(2016年11月10日)、营业执照(2016年11月17日)、食品经营许可证(2016年12月26日)等予以佐证。XX公司认可证据的真实性，不认可证明目的，称相关证明材料已先后于2016年7、8、9月取得，但张XX自身拖延办理相关证照和审批，与其公司无关，提交案外人公司营业执照(2016年1月29日)，称之前已可以办理营业执照。张XX不予认可，称该公司不是餐饮公司，办理流程和手续材料要求均不一致。
张XX提交《招商手册》，以证明实际情况与XX公司宣传承诺的不一致;提交建议书，以证明XX公司交付的房屋存在绿化、配套服务等违约行为。XX公司不认可证据的真实性和证明目的。
张XX提交店面漏水的函告(复印件)和视频录像，以证明案涉房屋屋面防水损坏。XX公司不予认可。
张XX提交照片、微信记录和答复函(复印件)(记载实际交付房屋时间是2016年6月15日)，以证明商户交叉装修，不具备对外营业条件、延迟开街仪式、延迟取得相关证明文件等，并承诺2016年8月1日至8月31日免租，9月1日起算剩余免租期。XX公司不予认可。
张XX提交《补充协议一》和微信记录，以证明XX公司自认存在违约，要求签订补充协议，双方未达成一致意见。XX公司不予认可。
张XX提交注销工商及税务等材料，以证明已将案涉房屋上其登记的公司注销。XX公司认可证据的真实性，称张XX直至2018年2月14日才办理注销，应当支付之前的占用使用费。
张XX提交合同、收据、发票、领款单等以证明加盟、装修等支出情况。XX公司不认可证据的真实性和证明目的。
张XX提交发票、营业月报表，以证明培训支出和正常营业期间的营业收入。XX公司不予认可。
另查，XX公司于2017年11月22日收到张XX起诉状。
本院认为，张XX与XX公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。
当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。张XX于2017年11月6日收到XX公司发出的解除合同通知，且庭审中也同意解除合同，因此，《租赁合同》解除日期应当为2017年11月6日。虽张XX在2017年10月30日起诉要求解除合同，但XX公司收到起诉状的日期晚于2017年11月6日，此前合同已经解除，故，对于张XX主张合同解除日期为2017年10月30日及XX公司主张合同解除日期为2017年11月2日的主张，本院均不予采纳。
关于房屋交付时间，XX公司主张为2016年6月15日;张XX主张XX公司通知6月15日交付房屋，其于6月24日办理收房。但根据张XX提交的答复函记载，其自认实际交付时间为2016年6月15日。故，本院认定房屋交付时间为2016年6月15日。
按照双方合同约定，免租期为2016年6月15日至2016年7月24日。房屋交付后，张XX进行了装修，并于2016年8月装修完毕。张XX主张因XX公司提交办理证照所需材料的问题及其他违约行为，其至2016年12月25日才开始营业。XX公司不予认可，但根据张XX提交的证据材料来看，部分材料在2016年7月才出具、部分材料到8月才出具，部分材料到9月才出具，一定程度上影响了张XX办理相关证照的进程，XX公司存在履约的瑕疵。之后在材料齐全的情况下，张XX至11月、12月才办理完毕相关证照，责任应当由其自身承担。故，张XX应当支付XX公司2016年7月25日至2017年1月24日期间租金。但该期间XX公司履约存在一定的瑕疵，一定程度上影响了张XX的经营使用，本院根据查明的情况酌情减免部分租金。对于张XX要求返还该期间租金的请求，予以部分支持。2017年1月25日至2017年11月13日，张XX已取得经营所需的相关证照，已正常经营，因此应当按照合同约定支付该期间租金和占用使用费。XX公司主张张XX支付2017年11月13日之后的租金，无事实依据，本院不予支持。同理，张XX应当支付2017年1月25日至2017年11月6日物业管理费，之后张XX继续经营使用房屋至2017年11月13日，也当支付该期间物业管理费。故，张XX共同应当支付物业管理费59265.82元。XX公司主张支付2017年11月13日之后的物业管理费，无事实依据，本院不予支持。张XX要求返还物业管理费，本院不予支持。
在应当支付第二、三计租周期的租金和物业管理费时，张XX已取得经营所需证照，但仍未按照合同约定支付，已无合理合法的理由，构成违约，应当按照合同约定支付滞纳金。合同约定按照日千分之五的标准支付，明显过高，本院按照年24%的标准计算。因合同已于2017年11月6日解除。故，XX公司主张2017年11月6日后的占用使用费和物业管理费的滞纳金，无合同和法律依据，本院不予支持。其中租金的滞纳金，2017年1月11日至2017年7月10日期间以137718.15元为基数，2017月7月11日至2018年5月3日期间以216953.25元为基数计算。其中物业管理费的滞纳金，2017年1月11日至2017年7月10日期间以36724.84元为基数，2017月7月11日至2018年5月3日期间以57854.2元为基数计算。
在2016年12月张XX已取得经营所需的证照，在XX公司发出催款函催要租金、物业管理费等后，张XX仍未支付，已无合理合法理由，构成违约，XX公司提出解除合同，具有事实依据，符合合同约定和法律规定。
双方合同约定“租赁期满或合同解除后，履约保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分由甲方无息退还乙方。租赁期内乙方如有违反合同的行为，保证金甲方有权不予退还”、“乙方违反本合同第十五条第(四)款约定的，……甲方有权单方解除合同，提前收回房屋，已收的保证金及其他款项，甲方有权不予退还”，因此，履约保证金和物业押金应当先行抵扣张XX所欠相关费用，如有剩余，根据约定，XX公司可以不予退还，但根据前述确定的张XX应当承担的相关费用，履约保证金和物业押金尚不足以抵扣所欠的费用。故，对于张XX要求退还履约保证金、物业押金的请求，本院不予支持，但该两部分款项应当抵扣张XX前述应当支付的费用。
张XX与XX公司间的合同因张XX拖欠租金、物业管理费等，由XX公司依据合同约定提出解除，按照合同约定，张XX应当支付XX公司违约金，并支付免租期内的租金。因此，张XX需支付免租期租金30184.8元。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。XX公司已主张迟延支付租金的滞纳金。本院以实际损失为基础，根据合同履行情况、当事人的过错程度，兼顾公平原则等，确定违约金数额为5万元。
关于张XX主张返还外摆区管理费，同理按照租金的支付减免标准，本院酌情确定XX公司返还1200元。
张XX与XX公司间的合同因张XX拖欠租金、物业管理费等，由XX公司依据合同约定提出解除，责任在张XX方，且张XX已实际装修、经营使用案涉房屋，故，对于张XX要求返还装修期物业管理费、装修管理费、空调费、垃圾清运费、电表费、水表费的请求，本院不予支持。关于施工出入证工本费、施工出入保证金，张XX提交的证据不足以证明XX公司收取了该费用，且XX公司不予认可，本院不予支持。关于装修保证金1万元和水卡押金100元、电卡押金100元，XX公司同意退还，本院不持异议。关于张XX主张赔偿品牌加盟费、品牌加盟年费、开户服务费、净水器费、未营业期间和培训期间员工宿舍租金、未营业期间和培训期间6-12月员工工资、空调改造费、消防改造费、装修费、门头招牌制作费、厨房排烟系统制作费、厨房油烟净化系统制作费、工程一切险保费、灯箱制作费、安全生产责任险保费、装修自购材料费、监控系统费、音响系统费、厨房设备费、大厅设备费、2016年7月11日至2016年12月23日开街前5个月营业收入、未开业期间组织员工培训支出的交通费、住宿费，本院不予支持。
XX公司已收回房屋另行出租，其要求张XX腾退房屋、恢复原状的请求，本院不再支持。张XX已将案涉房屋登记注册的公司注销，XX公司要求张XX将工商注册地址迁出的请求，本院不再支持。
前述已判决张XX支付XX公司至2017年11月13日的租金和占有使用费，且双方合同中并无工商登记地址使用费的约定。故，对于XX公司要求支付自2017年11月2日起至实际腾退交还房屋及办理工商注册地址迁出之日止的占用使用费，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：
一、确认张XX与XX公司于2016年5月5日签订的《租赁合同》于2017年11月6日解除;
二、XX公司于本判决生效后七日内返还张XX2016年7月25日至2017年1月24日期间租金二万七千元、外摆区管理费一千二百元;
三、XX公司于本判决生效后七日内返还张XX装修保证金一万元、水卡押金一百元、电卡押金一百元;
四、张XX于本判决生效后七日内支付XX公司2017年1月25日至2017年11月13日期间租金和占用使用费共计二十二万二千二百三十五元五角九分(已支付的履约保证金四万五千九百零六元零五分在执行时折抵);
五、张XX于本判决生效后七日内支付XX公司2017年1月25日至2017年11月13日期间物业管理费五万九千二百六十二元八角二分(已支付的物业押金一万二千二百四十一元六角一分在执行时折抵);
六、张XX于本判决生效后七日内支付XX公司逾期支付租金的滞纳金五万八千八百五十元;
七、张XX于本判决生效后七日内支付XX公司逾期支付物业管理费的滞纳金一万五千六百九十元;
八、张XX于本判决生效后七日内支付XX公司免租期租金三万零一百八十四元八角;
九、张XX于本判决生效后七日内支付XX公司合同解除违约金五万元;
十、驳回张XX的其他诉讼请求;
十一、驳回XX公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费12783元，由张XX负担12023元(已交纳)，由XX公司负担760元(于本判决生效后七日内交纳)。
反诉案件受理费9220元，由张XX负担3922元(于本判决生效后七日内交纳)，由XX公司负担5298元(已交纳)。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 **林
审 判 员 吴 娜
人民陪审员 陈秀珍
二〇一八年十二月二十五日
书 记 员 周XX
