河北省涿州市人民法院民事判决书
(2017)冀0681民初1399号
原告(反诉被告)朱XX，女，汉族，1976年12月20日出生，现住北京市丰台区。。
委托代理人王X，男，蒙古族，1970年2月13日出生，现住北京市丰台区。。系原告朱XX丈夫。
委托代理人高XX，北京高XX律师事务所律师。
被告(反诉原告)河北省XX公司，地址涿州市XX范阳中XX。
法定代表人丁XX，系该公司董事长。
委托代理人李XX，河北XX律师。
原告(反诉被告)朱XX诉被告(反诉原告)河北省XX公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)朱XX委托代理人王X、高XX，被告(反诉原告)河北省XX公司委托代理人李XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告朱XX向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告河北省XX公司继续履行双方于2011年3月12日签订的《名流.涿郡东区认购协议书》，房屋总价为569330元;2、请求判令被告立即将涿州市开发区东北二环路名流.涿郡东区6楼1单XX房屋交付原告朱XX;3、请求判令原告朱XX向被告支付剩余购房款398000元;4、案件受理费由被告承担。事实与理由：2011年3月12日，原告朱XX与被告河北省XX公司签订了《名流.涿郡东区认购协议书》并约定：被告河北省XX公司作为出卖方将位于涿州市开发区东北二环路名流.涿郡东区6楼1单XX房屋卖给原告朱XX，建筑面积单价为每平方米人民币6698元，总价款为569330元，付款方式为按揭付款。原告按约定在签订认购协议时交纳定金10000元且于2011年3月19日向被告支付首付款171330元。之后被告一直没有为原告办理按揭贷款。2011年7月初，被告通知原告只有办理涿州市户口才能办理按揭贷款并通知原告交纳办理户口服务费3000元，原告于2011年7月9日向被告交纳办理户口服务费3000元。之后，被告既没有为原告办理涿州市户口，也没有为原告办理按揭贷款，更没有与原告签订《商品房预售合同》。房屋建好后，被告通知原告收房的同时，告知原告办不了贷款了，需一次性付清全款才能交房，原告要求被告继续办理贷款。2016年，被告告知原告不要房的话可以退款，要房的话需筹集全款，原告表示要房并筹集全款。2017年3月，原告向被告交纳剩余房款时，因涿州市房屋价格上涨，被告拒收原告房款，并告知原告只能把首付款退还原告。原告认为，原被告双方签订的《名流.涿郡东区认购协议书》已经具备了商品房预售合同的主要内容，且被告已经按约定收受了原告首付款，根据相关法律规定，该认购协议应当认定为商品房预售合同，且该协议书合法有效，不经原被告双方协商一致不能解除。
本诉被告河北省XX公司辩称，原被告双方于2011年3月12日签订的《名流涿郡东区》认购协议书不具备商品房买卖合同主要内容，系预约合同并非本约合同。既然原被告双方签订的认购协议书为预约合同，鉴于当事人双方未达成买卖商品房共识，当事人双方无法签订商品房买卖合同，故原告主张继续履行预约合同，履行交付商品房主张不能成立。本案原告朱XX因个人征信问题未能通过银行审核且不具备贷款条件导致未能签订商品房买卖合同，对此我方没有任何过错，原告朱XX应承担不能签订合同产生的一切民事责任。我方名流公司有权解除双方签订的《涿郡东区》认购协议书，返还已收房款161330元及定金10000元。请法院驳回原告诉请。
反诉原告河北省XX公司诉称，1、请求依法解除反诉人双方于2011年3月12日签订的《名流涿郡东区认购协议书》;2、反诉人依法返还已收购房款171330元;3、本案反诉费由被反诉人支付。反诉事实及理由：2011年3月12日，反诉人双方签订一份《名流涿郡东区认购协议书》，协议约定朱XX购买我公司开发的名流涿郡东区XX楼1单XX02号楼房，建筑面积85平方米，单价6698元/平方米，房屋总价569330元。协议签订后，被反诉人支付楼款171330元，剩余楼款采取按揭贷款方式。期间，反诉人与银行协商朱XX按揭贷款事宜，银行告知朱XX年龄偏大不能按揭贷款。我公司销售人员及时将此事告知朱XX本人，如其继续购买此楼，应全款支付剩余楼款。朱XX称无力支付全款。我公司要求其来公司办理退款手续，但其迟迟未来涿州办理此事。涿郡东区具备交付条件后，我司于2014年2月通知朱XX办理入住手续，但是其即未办理入住亦未支付剩余楼款。因类似朱XX等情况未能办理按揭贷款或其他情形导致不能履行购房协议业主较多，我公司通知所有人员集中于2014年4月办理退款。同时亦告知朱XX办理退款，朱XX多次反复称与家人商量是否购买，此事托至2017年，我公司认为朱XX以不具备履约能力且严重违反双方最初约定，拒绝收房。我公司依法要求解除双方签订的认购协议书。请求人民法院清查事实，依法判如所请。
反诉被告朱XX辩称，1、请求法院判决驳回反诉人要求解除双方于2011年3月12日签订的《认购协议书》的反诉请求。根据本案事实，双方签订的《认购协议书》没有约定合同解除的情形，反诉人也没有证据证明发生了法定解除的情形，故反诉人没有合同解除权。2、由于反诉人无权解除合同，故反诉人也无权请求法院判决返还反诉被告购房款171330元，请求驳回反诉人要求把购房款返还反诉被告的反诉请求。
经审理查明，2011年3月12日，原告(反诉被告)朱XX与被告(反诉原告)河北省XX公司签订了《名流.涿郡东区认购协议书》，协议约定：河北省XX公司作为出卖方将位于涿州市开发区东北二环路名流.涿郡东区XX楼1单XX房屋卖给朱XX，单价为每平方米人民币6698元，建筑面积85平方米，房屋总价款为569330元，付款方式为按揭付款。原告(反诉被告)朱XX于2011年3月19日向被告(反诉原告)河北省XX公司支付首付款171330元并于2011年7月9日交纳服务费3000元。
以上事实有双方当事人陈述、《名流.涿郡东区认购协议书》、收据2份及开庭笔录在卷佐证。
本院认为，原告(反诉被告)朱XX与被告(反诉原告)河北省XX公司签订的《名流.涿郡东区认购协议书》不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且双方至今未能签订正式的《商品房买卖合同》，该情形符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的有关规定，即出卖人通过认购向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保，商品房买卖合同未能订立的，出卖人应将定金返还买受人。故被告(反诉原告)河北省XX公司要求解除双方签订的《名流.涿郡东区认购协议书》及返还原告(反诉被告)朱XX购房款的请求本院予以支持，原告(反诉被告)朱XX要求被告(反诉原告)继续履行《名流.涿郡东区认购协议书》及支付剩余房款的请求本院不予支持。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条及第五条之规定，判决如下：
一、解除原告(反诉被告)朱XX与被告(反诉原告)河北省XX公司于2011年3月12日签订的《名流.涿郡东区认购协议书》;
二、被告(反诉原告)河北省XX公司返还原告(反诉被告)朱XX购房款171330元及服务费3000元;
三、驳回原告(反诉被告)朱XX的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
本诉案件受理费9493元、反诉案件受理费1863元，均
由原告(反诉被告)朱XX负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。上诉方应在提交上诉状至上诉期满之日内按法律规定向本院交纳上诉费用，逾期不交纳视为放弃上诉。
审 判 长 刘翠翠
代理审判员 苏 刚
人民陪审员 张喜梅
二〇一七年九月十一日
书 记 员 李XX
