案例详情

冯XX与钟X房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

类型：
合同事务
案号：
（2019）皖0103民初6122号

律师价值

委托诉讼代理人

戴玮玮律师

律师依法介入，成功维护当事人合法权益

案件详情

　　安徽省合肥市庐阳区人民法院民事判决书

　　(2019)皖0103民初6122号

　　原告(反诉被告)：冯XX，女，1995年2月1日出生，汉族，住安徽省长丰县。

　　委托诉讼代理人：戴玮玮，安徽XX律师。

　　委托诉讼代理人：谭X，安徽XX实习律师。

　　被告(反诉原告)：钟X，女，1987年9月18日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。

　　原告(反诉被告)冯XX与被告(反诉原告)钟X房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)冯XX的委托诉讼代理人戴玮玮、谭X，被告(反诉原告)钟X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　冯XX本诉向本院提出诉讼请求：1.判决钟X返还冯XX支付的房屋租赁保证金3000元;2.判决钟X返还冯XX支付的房屋装饰装修转让费23000元;3.钟X承担本案诉讼费用。

　　事实与理由：2018年5月26日，冯XX与钟X协商约定，钟X将其承租的位于合肥市庐阳区华孚城XX商铺转租给冯XX，房屋租金共28000元，房屋装饰装修转让费23000元，租房保证金3000元。冯XX按照约定通过微信转账及现金支付了上述费用。租期届满后，案涉房屋所有人告知冯XX，钟X与其签订的《房屋租赁协议》约定，案涉房屋租期届满后，案涉房屋装修装潢无偿归房屋所有人所有，遂扣留案涉房屋装饰装修。冯XX与钟X之间关于房屋租赁的意思表示真实自由，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方之间成立房屋租赁合同法律关系，双方应按照约定全面履行自己的义务，但钟X违背了诚实信用原则，故意隐瞒其与案涉房屋所有人签订的《房屋租赁协议》中关于装饰装修的约定，致使冯XX在房屋租赁期间届满后，无法取走房屋装饰装修，故冯XX诉至本院。

　　钟X针对本诉辩称，1、3000元是定金，因为冯XX没有足额支付转让费，所以定金抵扣转让费，不应予以退还;2、转让费包含店铺人气、物品、一年装修使用费，23000元是市场行情，即使店铺未进行装修也应该支付。冯XX已使用店铺一年，转让费也是一年的转让费，到期后其无权要求返还任何费用。

　　钟X向本院提出反诉请求：1.判决冯XX向钟X支付转让费11000元;2.判决本诉、反诉诉讼费用由冯XX承担。

　　事实与理由：钟X与冯XX约定，钟X将其承租的位于合肥市庐阳区华孚城XX商铺转租给冯XX，其中租金28000元，转让费23000元。转租期一年，一年到期后由冯XX与房东协商续租事宜，与钟X无关。冯XX向钟X支付了定金3000元、房租28000元、转让费12000元，共计43000元。因为冯XX违反了双方约定，未能及时足额支付转让费用，因此定金不应该予以退还。目前，冯XX尚欠钟X11000元转让费未付。

　　冯XX针对钟X的反诉辩称，1、冯XX已经依照合同约定足额支付案涉房屋装修转让费，完全履行了合同义务。2018年5月28日，冯XX通过钟X提供的POS机向其支付13000元的房屋装修转让费，在2018年5月29日，又通过微信向钟X转账支付剩余的房屋租金及装修转让费40300元，冯XX已按照合同约定履行了义务;2、案涉3000元租房保证金系担保原被告双方之间的房屋租赁合同而设立的，冯XX已经按照合同约定将案涉房屋租金按时足额支付给钟X，且双方之间的房屋租赁合同已于2019年4月26日因租期届满而终止，故钟X再无合同及法律依据占有案涉租房保证金;3、钟X在案涉房屋租赁合同履行过程中并未因冯XX的履行合同行为受有损失。相反，钟X故意隐瞒其与出租人签订的《房屋租赁协议》中约定房屋租期届满后，房屋内装修装潢无偿归其出租人所有的事实，将存有权利瑕疵的装修出卖给冯XX导致冯XX受有损失。综上，钟X的反诉请求无事实及法律依据，请求法院予以驳回。

　　本院经审理查明事实如下：2018年5月底，冯XX与钟X协商，由钟X将其承租的合肥市庐阳区华孚城XX商铺转租给冯XX经营服装使用。双方未签订书面的房屋租赁合同，口头约定租期为11个月，从2018年5月底至2019年4月26日，租期内全部租金28000元、店铺转让费23000元、定金3000元。

　　房屋租赁事宜协商完成后，钟X将案涉店铺连带店内的装饰装修以及先前购置的货架、衣架、挂烫机等经营用品一起交由冯XX使用。冯XX于2018年5月26日微信转款3000元给钟X;2018年5月28日冯XX通过钟X提供的POS机刷卡支付13000元(冯XX自认其中的10700元是用于支付店铺转让费，剩余2300元用于购买货品);2018年5月29日冯XX又通过微信转款40300元给钟X。冯XX承租案涉店铺至租赁期满，之后店铺房主收回房屋，并将店铺内的装潢及货架用品等留存。

　　另查明，钟X系从刘XX处承租案涉房屋，双方签订了书面的《房屋租赁协议》，约定租赁期为两年，自2017年11月26日起至2019年4月26日止。协议第6条约定，租赁终止后，乙方(承租方)装修及装潢无偿归甲方(出租方)所有，不得毁坏及拆除。经甲方验收合格后，甲方归还房租保证金贰千元整。

　　对当事人有争议的事实的质证和认定情况如下：1、冯XX2018年5月26日微信转款3000元给钟X。冯XX主张该3000元为房屋租赁保证金，而钟X则主张该款为履约定金。根据冯XX提供的微信聊天记录，2018年5月26日双方协商将定金3000元由冯XX转给钟X，故本院采信钟X的说法，认可该3000元为履约定金。2、钟X不认可2018年5月28日冯XX通过POS机刷卡支付的13000元。本庭向钟X询问POS机是否为其所有时，钟X称时间太久已记不清。根据冯XX提供的中国XX银行信用卡电子账单，2018年5月28日冯XX确有一笔13000元的支出。该笔款项的支出时间和数目与原被告双方协商租房事宜的时间以及差欠租金的数额均能吻合，故本院采信冯XX的证据，认可2018年5月28日的13000元转款。

　　以上事实，由冯XX提交的身份证、户籍信息、微信聊天记录、微信转账凭证、报警记录、中国XX银行信用卡电子账单，钟X提交的《房屋租赁协议》以及双方当事人的庭审陈述予以证实。

　　本院认为，冯XX与钟X虽未签订书面的房屋租赁合同，但双方经过协商，由钟X将案涉店铺交由冯XX使用、冯XX向钟X支付房屋租金的行为能够证明双方之间已经形成房屋租赁合同关系。原被告双方约定租期内租金28000元、店铺转让费23000元、定金3000元。冯XX2018年5月26日转款3000元，2018年5月28日的转款中有10700元用于支付店铺转让费，2018年5月29日又转款40300元，前后共计支付54000元，已全部履行支付房租、转让费及定金的义务，故对钟X反诉要求冯XX支付转让费11000元的诉请，本院不予支持。

　　依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。本案中，冯XX支付3000元定金后又履行了支付房租及转让费的合同义务，故其有权收回定金。本院对冯XX要求钟X返还3000元履约定金的诉请予以支持。

　　依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，对于已经形成附合的装饰装修物，除当事人另有约定外，应当归出租人所有;对于未形成附合的可拆除的装饰装修物，则归承租人所有。依原被告庭审所述，案涉23000元的转让费既包含了形成附合的装饰装修物价值，也包括了未形成附合的装饰装修物价值。对于未形成附合的装饰装修物，应当归承租人冯XX所有。现租赁期满，钟X未能将未形成附合的装饰装修物返还冯XX，故其应当向冯XX退赔该部分损失。由于原被告双方均无法确认未形成附合的装饰装修物价值，故本院酌定该部分物品价值为7000元，由钟X从收取的23000元转让费中扣除返还冯XX。

　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条、第二百一十二条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：

　　一、钟X于本判决生效之日起十日内返还冯XX履约定金3000元;

　　二、钟X于本判决生效之日起十日内返还冯XX转让费7000元;

　　三、驳回冯XX的其他诉讼请求;

　　四、驳回钟X的其他诉讼请求。

　　如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　本诉案件受理费减半收取为225元，由冯XX负担138元，钟X负担87元;反诉案件受理费减半收取为38元，由钟X负担。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。

　　审判员　谢伟林

　　二〇一九年八月十九日

　　法官助理　刘XX

　　书记员　陈XX