河北省邢台市中级人民法院民事判决书
(2020)冀05民终49号
上诉人(原审被告)：牛XX，男，汉族，1970年6月29日出生，住邢台市桥西区。
委托诉讼代理人：王XX，河北XX律师。
委托诉讼代理人：元XX，河北XX律师。
上诉人(原审被告)：李XX，女，汉族，1975年10月6日出生，住邢台市桥西区。
委托诉讼代理人：王XX，河北XX律师。
委托诉讼代理人：元XX，河北XX律师。
上诉人(原审被告)：邢台家强房地产经纪有限公司，住所地邢台市桥西区中兴西XX2-1-2。
法定代表人：高XX，该公司经理。
委托诉讼代理人：王XX，河北XX律师。
委托诉讼代理人：元XX，河北XX律师。
被上诉人(原审原告)：袁XX，男，汉族，1973年10月28日出生，住邢台市威县。
委托诉讼代理人：裴亚飞，河北XX律师。
被上诉人(原审原告)：马XX，男，汉族，1983年1月10日出生，住邢台市广宗县。
委托诉讼代理人：裴亚飞，河北XX律师。
上诉人牛XX、李XX、邢台家强房地产经纪有限公司(以下简称XX公司)因与被上诉人袁XX、马XX房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邢台市桥东区人民法院(2019)冀0502民初2464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。三上诉人的共同委托诉讼代理人王XX、上诉人牛XX、上诉人XX公司的法定代表人高XX，被上诉人袁XX、马XX及其共同委托诉讼代理人裴亚飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
牛XX、李XX、XX公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四项;2.本案一、二审诉讼费及保全费由被上诉人承担。事实与理由：1.被上诉人与上诉人签订的《二手房买卖(贷款)协议书》无效，根据合同法有关规定，合同无效是自始无效，从一开始就不产生法律效力。就本案而言，双方签订的协议已经被一审法院认定无效。故该合同被确认无效后，就应当恢复到以前的状态，即被上诉人将房屋返还上诉人，上诉人将购房款XXX元返还给被上诉人。一审法院却在此基础上，无任何法律以及事实依据让上诉人承担房屋的维修、装修费用，对上诉人实属不公。其次，上诉人在一审庭审过程中也从未认可房屋维修和装修支出费用58826元，而一审法院却在“本院认为”中将该事实予以认可，属于认定事实错误。2.涉案协议的签订主体为牛XX与袁XX，上诉人李XX并非合同相对人，与被上诉人无任何法律关系。一审法院却突破合同相对性，让上诉人李XX承担连带责任，适用法律错误。3.被上诉人与第三人签订居间合同有效并已实际履行完毕。涉案房屋虽为小产权房，但在购房过程中第三人对该房的现状及产权情况进行了明确说明，并对风险进行了必要的、合理的提示。在此基础上，被上诉人执意买房，第三人便提供居间服务，协助双方签订了购房协议。至此第三人的义务已履行完毕，一审法院认定返还中介费没有事实和法律依据。
袁XX、马XX提交书面答辩状称，1.一审法院认定事实正确。被答辩人牛XX、李XX在一审质证时清楚地表示对所有证据无异议，其中包含答辩人向一审法院提交的对涉案房屋维修和装修支出的费用58826元，且该装修现仍存在于涉案房屋中。因此对涉案房屋维修和装修的费用支出是客观存在的，且由于被答辩人属于过错方，故该笔费用应由被答辩人承担。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，因此一审法院认定事实正确。2.一审法院适用法律正确。被答辩人购买涉案房屋，向牛XX支付购房款450000元，向李XX支付购房款940000元，共计支付购房款XXX元。牛XX与李XX系夫妻关系，该房屋为夫妻共同财产，大部分购房款由李XX收取，答辩人与李XX之间发生了该购房合同上的权利与义务。因此，一审法院认定实际购房人为答辩人二人，实际卖房人为牛XX和李XX，判决夫妻二人共同返还购房款，属于认定事实清楚，适用法律正确。一审法院并未判决李XX承担连带责任，故不存在被答辩人在上诉状中所述的第二项事实和理由。3.被答辩人XX公司作为专业的房屋中介服务公司，对涉案房屋不符合过户条件的情形，未尽到合理审查义务，未如实告知答辩人，存在过错。故一审法院判决返还中介费10000元，既有事实认定又有法律依据。况且本案也没有被答辩人在上诉事实与理由中第三条所述的第三人。
原审原告袁XX、马XX向一审法院起诉请求：1.请求法院确认原告袁XX和被告牛XX以及邢台家强房地产经纪有限公司2019年4月14日签订的房屋买卖合同无效;2.判令被告牛XX、李XX返还原告袁XX、马XX购房款人民币XXX元和损失58826元，并从2019年5月9日起至偿还完毕之日止按照年利率6%支付资金占用期间的利息;3.判令被告邢台家强房地产经纪有限公司对以上债务承担连带偿还责任并退还居间中介费10000元;4.诉讼费、保全费由三被告承担。
原审法院认定事实：被告牛XX与李XX系夫妻关系。2014年6月20日，被告牛XX与邢台市城建开发物业有限责任公司签订购房协议，约定邢台市城建开发物业有限责任公司将位于邢台市院内南边六间共计140.7平方米房屋和西北角12.96平方米小房一间作价720000元出售给牛XX。协议第四条约定“乙方(牛XX)交清购房款项，乙方即获得盖(该)房的所有权”。2019年4月14日，原告袁XX和被告牛XX及居间人邢台家强房地产经纪有限公司签订《二手房买卖(贷款)协议书》，约定牛XX把位于邢台市院内南边六间共计140.7平方米房屋和西北角12.96平方米小房一间作价XXX元出售给二原告，该合同第三条约定“甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋没有设定担保、贷款、抵押，没有权属纠纷可以百分之百产权过户，保证该房屋不受他人合法追索”，中介费10000元。合同签订前袁XX向牛XX支付定金30000元，签订后两原告向牛XX支付购房款450000元，向李XX支付购房款940000元，购房款共计XXX元;向XX公司支付居间中介费10000元。
原审法院认为，被告牛XX、李XX辩称该房屋系小产权房，但我国房地产相关法律、法规和制度上没有小产权概念。所谓“小产权房”是指在农村集体土地上建造的房屋，未缴纳土地出让金等费用，未取得建设工程规划许可证而进行建设，没有国家土地管理部门及房屋管理部门核发的土地使用证及房屋所有权证。国家为了规范商品房交易市场，禁止“小产权房”进入市场交易。庭审过程中被告牛XX已自认该房屋没有取得土地使用权，也未提供证据证明本案诉争房屋获得了合法的审批手续，故该房屋的买卖行为违反了法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，因此该《二手房买卖(贷款)协议书》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告牛XX、李XX明知该房屋并非法律意义上的商品房，依然在《二手房买卖(贷款)协议书》中约定“可以百分之百产权过户”，二原告因期待可以过户而购买房屋，被告牛XX、李XX系有过错的一方，应当向二原告返还XXX元购房款，并承担二原告的损失。二原告主张对该房屋进行维修和装修共支出58826元，被告牛XX、李XX对该损失予以认可，本院予以支持。对于原告主张的按照年利率6%支付资金占用期间的利息，本院予以支持，但应自2019年10月11日本案受理之日起计算至偿还完毕之日止。被告李XX辩称该协议买卖双方的主体并没有李XX，其不应承担责任。本院认为，该协议上的甲方(卖方)为牛XX，乙方(买方)为袁XX，该房屋系牛XX与李XX夫妻共同财产，马XX实际履行了部分出资义务，且大部分购房款项系由李XX收取，马XX与李XX也发生了该合同上的权利义务关系。因此实际购房人为袁XX与马XX，实际卖房人为牛XX与李XX，因此由牛XX与李XX共同承担返还购房款及赔偿损失责任。被告XX公司辩称其已就房屋产权情况做出过提醒，但其提交的证据中，未显示其对产权情况进行过阐述，根据XX公司与原、被告签订的《二手房买卖(贷款)协议书》中保证该房屋没有权属纠纷可以百分之百产权过户的描述，可以认定其未向原告如实告知该房屋的真实情况。双方涉案合同无效，自始没有法律约束力，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求报酬并应当承担损害赔偿责任。XX公司作为专业的房屋中介服务公司，应在居间过程中有义务为买卖双方的合同成立提供全面、真实的资料和信息，XX公司对涉案房屋不符合过户条件的情形，未尽到合理的审查义务，未如实告知买方，存在过错，故对该10000元居间中介费，XX公司应向二原告返还;原告主张被告XX公司对返还购房款及赔偿损失承担连带赔偿责任，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条、第五十八条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认原告袁XX和被告牛XX、邢台家强房地产经纪有限公司于2019年4月14日签订的《二手房买卖(贷款)协议书》无效;
二、被告牛XX、李XX自本判决生效之日起十日内返还原告袁XX、马XX购房款XXX元及资金占用利息(利息自2019年10月11日起以XXX元为基数按年利率6%计算至购房款全部返还完毕之日止);三、被告牛XX、李XX自本判决生效之日起十日内赔偿原告袁XX、马XX的维修、装修支出费用58826元;四、被告邢台家强房地产经纪有限公司自本判决生效之日起十日内返还原告袁XX、马XX居间中介费10000元;五、驳回原告袁XX、马XX的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18199元，减半收取计9099.5元，财产保全费5000元，合计14099.5元，由被告牛XX、李XX负担。
二审审理中，双方当事人均未提交新证据。二审对一审查明的案件事实予以认定。
本院认为，对合同效力的审查，属于人民法院的裁判权范围,系人民法院依职权主动审查的范畴。《中华人民共和国房地产管理法》第38条对“不得转让”的房产以列举的方式进行了列明。对该条规定的理解不能选择性套用效力性强制性规定或管理性强制性规定从而对合同效力作出简单认定。其中对于第(六)项“未依法登记领取权属证书的”房地产转让合同效力，结合《中华人民共和国房地产管理法》第四十六条对商品房预售未交付的房产再转让，该条并未明确禁止的规定内容看，《中华人民共和国房地产管理法》第38条第(六)项并不能概括理解为所有以“未依法登记领取权属证书的”房地产为转让标的的合同均属无效的法律依据。“未依法登记领取权属证书的”情形在实践中各不相同，故对此类房地产转让合同效力的认定应当根据未登记领取权属证书的原因行为予以具体分析。本案争议的房产无合法规划和批准手续，区别于商品房预售未交付转让的房产等暂时无法办理权属证书的情形。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(二)》第二条规定，当事人以发包人未取得建设工程规划许可证等规划审批手续为由，请求确认建设工程施工合同无效的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。基于以上法律规定，结合《中华人民共和国房地产管理法》第二十五条“房地产开发必须严格执行城市规划”的规定内容，明确了土地使用及建筑物规划审批是房地产统一管理的关键和核心，任何建造及使用行为均不得违反，否则应为无效。因此，对无规划许可手续或未经批准而进行房屋建设形成的建设施工合同及房屋建设完成后以该房屋与他人形成的租赁合同，相关法律均予明确为无效合同。而房屋买卖、租赁等是建设工程施工完成后的房地产交易行为，故对房屋买卖合同效力的认定亦应与建设施工合同和租赁合同适用同一处理原则和标准，即以未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与他人订立的房屋买卖合同无效。本案原审原告无证据证明其出售的涉案房产具有合法的规划和审批手续，因此上诉人与被上诉人签订的涉案《二手房买卖(贷款)协议书》应为无效。一审判决对该买卖协议效力的认定结果并无不妥，本院予以维持。至于涉案房屋是否属于违章建筑，不属于人民法院民事案件的审查范围，应当由有权的建设行政主管部门对此作出认定。关于买卖协议无效后的财产返还和损失赔偿问题。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案上诉人同意返还被上诉人购房款XXX元，本院对此不再赘述。关于装修损失赔偿问题。被上诉人一审中仅提交了其单方书写的施工费用明细单，无支付凭证及其他单据佐证。查阅一审卷宗中的庭审笔录第5页，上诉人虽有“针对原告的证据我方予以认可”的表述内容，但因无对各个证据的分别陈述意见，且从上诉人针对原审原告提交证据所主张的内容为“合同无效即应自始无效”的主要意思表示，结合原审原告提交证据本身存在的形式瑕疵，不能据此推定上诉人对被上诉人主张的58826元装修赔偿数额的认可。被上诉人在二审庭审中的陈述意见表明，其对涉案房屋不能办理产权证书的情况并非不知晓。被上诉人在明知诉争房产不能办理权属证书的情况下，未尽充分审慎义务，不但对不能办证的原因未做进一步了解，而且在上诉人交付涉案房产后便立即对房屋和周围环境进行改造和装修。基于以上事由，本院认定被上诉人对涉案买卖协议无效及损失的形成亦存在一定过错。考虑上诉人作为出卖方在明知涉案房产无合法规划和审批手续的情况下，仍然进行房屋出售的行为系导致本案买卖协议无效及装修损失结果的主要原因，故上诉人对造成被上诉人的装修损失应当承担主要过错责任。在被上诉人举证证据无法确认具体装修损失数额的情况下，结合被上诉人确实进行了部分装修的事实，本院酌定上诉人适当分担被上诉人20000元的装修款。至于资金占用期间的利息损失，因诉讼双方对涉案房屋买卖协议无效及损失的形成均存在过错，故本院依据双方过错责任比例判定上诉人自2019年10月11日即本案受理之日起按照中国人民银行同期同类存款利率计算利息给付至被上诉人购房款全部返还完毕之日止。关于上诉人李XX对涉案款项应否承担民事责任的问题。上诉人牛XX与李XX系夫妻关系，故李XX应为牛XX名下财产的合法共有权人。涉案《二手房买卖(贷款)协议书》虽然系牛XX与被上诉人签订，但李XX对此并未提出异议，且接收了被上诉人支付的大部分款项。现李XX无证据证明涉案房屋仅应由牛XX一人占有和处分。故基于以上事由及李XX和牛XX的特殊身份关系，一审法院依据公平和诚实信用原则认定李XX与牛XX对涉案款项共同承担给付责任并无不妥。关于居间费10000元应否返还的问题。因涉案房屋买卖协议无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因合同无效而取得的财产应当予以返还。因此，上诉人加强公司基于房屋买卖行为而收取的居间服务费10000元应当返还被上诉人。综上，上诉人的上诉请求部分成立。本案经调解无效，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)、(二)项的规定，判决如下：
一、维持河北省邢台市桥东区人民法院(2019)冀0502民初2464号民事判决第一、四、五项;
二、变更河北省邢台市桥东区人民法院(2019)冀0502民初2464号民事判决第二项为：上诉人牛XX、李XX自本判决生效之日起十日内返还被上诉人袁XX、马XX购房款XXX元及利息(利息计算：自2019年10月11日起以XXX元为基数按照中国人民银行同期同类存款利率计算至购房款全部返还完毕之日止);
三、变更河北省邢台市桥东区人民法院(2019)冀0502民初2464号民事判决第三项为：上诉人牛XX、李XX自本判决生效之日起十日内给付被上诉人袁XX、马XX装修款20000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费18199元，减半收取计9099.5元，二审案件受理费18199元，由上诉人牛XX、李XX负担;一审财产保全费5000元，由被上诉人袁XX、马XX负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨月花
审判员 王华青
审判员 武丽萍
二〇二〇年二月二十五日
书记员 刘XX
