孙XX、天津市XX公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

孙XX、天津市XX公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津01民终6556号
上诉人（原审被告）：孙XX，男，1960年1月12日出生，汉族，无职业，住天津市XX**。
委托诉讼代理人：孙瑞岭，天津XX律师。
被上诉人（原审原告）：天津市XX公司，住所地天津市南开区卫津南XX**立达公寓**。
法定代表人：高XX，董事长。
委托诉讼代理人：徐XX，该公司法务。
委托诉讼代理人：陈XX，该公司项目经理。
上诉人孙XX因与被上诉人天津市XX公司（以下简称XX公司）物业服务合同纠纷一案，不服天津市西青区人民法院（2017）津0111民初3329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
孙XX上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，物业服务企业向业主追索物业费的前提是书面催缴，且业主无正当理由拒绝缴纳或在催告后仍未缴纳，同时，物业服务企业还须有证据证明已将该书面通知送达了业主，而业主无正当理由拖延；最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。本案上诉人在2011年至2016年并未实际居住博文XX住宅内，也从未收到或知悉物业费催缴通知的内容，而被上诉人既非经法定书面形式送达催缴通知，亦未在合理诉讼时效期间内提起诉讼，因此，其无权主张自2011年到2016年的物业服务费用。
XX公司辩称，被上诉人以书面形式向上诉人催要过物业费，被上诉人亦一直在主张权利，时效是连续的，上诉人经常回到涉诉博文XX的住宅居住。综上，不同意上诉人上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。
XX公司向一审法院起诉请求：1．孙XX给付XX公司2011年8月10日至2016年12月31日的物业管理费26922.03元；2．诉讼费由孙XX承担。
一审法院认定事实：2007年12月5日，XX公司与天津市XX公司签订《天津市前期物业管理服务合同》，约定由XX公司对博文XX进行前期物业管理服务。该《合同》第三条约定前期物业管理服务合同期限为“本合同自2007年12月5日开始，至物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止。”第七条约定物业管理服务费用为“2、竣工验收合格交付业主后的物业管理服务费，住宅房屋按建筑面积每月每平方米2元由业主交纳……。”“7、甲方或业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业服务管理费万分之三交纳滞纳金。”第十七条合同责任及生效约定“（三）本合同经业主签订前期物业管理确认书后对其具有约束力。”孙XX于2008年1月8日与天津市XX公司签订《天津市商品房买卖合同》购买天津市西青区大寺镇津XX以东，梨双公路以北博文苑（一期）二区29号楼-4，建筑面积为208.16平方米。2008年1月8日孙XX签署确认书，表示已经全文阅读《天津市前期物业管理服务合同》和《业主公约》的条款，并理解、认同条款内容，同意严格遵守。XX公司分别于2013年5月5日、2015年1月10日、2016年10月20日向孙XX发出催缴欠费通知函，但孙XX未再交纳物业费，孙XX无异议，故XX公司主张孙XX给付从2011年8月10日至2016年12月31日的物业管理费26922.03元。
另查，孙XX提交房地证津字第111XXXX4459天津市房地产权证证实，西青区大寺镇津XX以东，梨双公路以北博文苑二区29-4的房屋权利人为孙连生，建筑面积为208.19平方米。庭审中，XX公司自愿按照建筑面积208.16平方米向孙XX主张物业管理费。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主经催交，应在合理的期限内向物业服务企业支付物业费。XX公司与孙XX居住小区的开发建设单位订立《前期物业管理服务合同》，并实际进行了物业管理服务，XX公司、孙XX形成物业服务合同关系。XX公司履行了服务义务后，孙XX应及时交纳物业费。对于孙XX拖欠的2011年8月10日至2016年12月31日的物业管理费26922.03元，孙XX应承担继续给付的责任。孙XX房屋建筑面积为208.19平方米，XX公司自愿按照建筑面积208.16平方米主张物业费，系XX公司自愿处分自己的实体权利，不违反法律规定，予以准许。孙XX抗辩的房屋质量问题，可另案主张。孙XX称物业公司与开发商有一定关系，未举证证实，不予采信。一审判决：孙XX于本判决生效后十日内给付天津市XX公司2011年8月10日至2016年12月31日的物业管理费26922.03元。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费237元，全部由孙XX负担，于本判决生效后十日内交付一审法院。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了XX公司停止供热申请表一份、供热费专用票据四份以及刘XX证人证言一份，证明上诉人自购房后一直未缴纳供热费，未在博文XX住宅居住。被上诉人认为供热申请表、供热费票据不属于新证据，不予质证，对证人证言则认为证人未出庭，该证据不符合证据规则。被上诉人提交照片复印件六份，证明上诉人所种植花木长势良好，其在此居住。上诉人质证认为该证据不是原件，证据形式不合法，不具有真实性，且不能证明涉诉房屋的情况。对当事人有争议的事实，本院认定如下：上诉人提交的供热申请表、供热费票据，与本案不具有关联性，亦无法直接证明其主张的事实成立。上诉人提交的证人证言，因该证人未到庭接受询问，本院不予采信。被上诉人提供的照片系复印件，上诉人不予认可，且无法直接证明其主张的事实成立，本院对该证据不予采信。经审理查明，本院查明的事实与一审法院一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案上诉人与被上诉人系物业服务合同关系，被上诉人已实际提供物业服务，上诉人应及时缴纳物业费。一审期间，被上诉人已提交2013年5月5日、2015年1月10日、2016年10月20日的催费通知函及照片，证明其就上诉人欠交物业费事宜主张过权利，上诉人对此不持异议，因此，被上诉人已向上诉人书面催交物业费，上诉人所持被上诉人未向其进行书面催交的主张，缺乏依据，本院不予支持。上诉人在一审审理期间未提出时效抗辩，其在二审期间提出，本院不予支持。被上诉人已依约提供物业服务，上诉人的其未在涉诉小区居住、不应支付物业费的主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，孙XX的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费473元，由孙XX负担。
本判决为终审判决。
审　判　长　殷XX
代理审判员　康XX
代理审判员　姜纪超
二〇一七年八月二十四日
书　记　员　白XX
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
……
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……