李XX与天津XX公司合同纠纷一审民事判决书

李XX与天津XX公司合同纠纷一审民事判决书
天津市西青区XX
民 事 判 决 书
（2018）津0111民初4603号
原告：李XX，男，1990年1月12日出生，汉族，住天津市津**。
委托诉讼代理人：孙瑞岭，天津XX律师。
被告：天津XX公司，住所地天津市XX**越秀路越秀XX**601。
法定代表人：张XX，董事长。
原告李XX与被告天津XX公司预约合同纠纷一案,本院于2018年2月8日立案受理后，依法适用简易程序于2018年3月14日公开开庭进行了审理。原告李XX及其诉讼代理人孙瑞岭到庭参加了诉讼，被告天津XX公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告李XX向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《认购协议》；2.被告返还原告购房首付款157000元、代收税款19005元、维修基金83000元；3.被告双倍返还定金40000元；4.被告赔偿原告房屋差价款XXX元；5.诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告与被告2016年10月8日在天津XX公司恒益隆庭售楼处签订关于恒益隆庭3号楼1门601号房屋商品房《认购协议》，但被告要求原告将签订时间改写为2015年6月20日。协议约定原告购买被告销售的商品房，坐落于天津市西青区**，成交价格757000元。之后被告又与原告达成补充协议，要求原告再交纳房屋契税及维修基金共计102005元。原告于签约当天即2016年10月8日向被告交付定金20000元、购房首付款157000元、代收税款19005元、维修基金83000元。之后原告多次去被告售楼处要求被告履行协议约定与原告签署正式的《天津市商品房买卖合同》，均遭到被告拒绝。经查，诉争房屋在原、被告签订《认购协议》之前即存在抵押权，并于2017年7与21日被天津市西青区XX查封。原告认为被告在明知诉争房屋存在抵押权，未告知原告的前提下，恶意欺诈原告，将有瑕疵的诉争房屋出售给原告，其应承担违约责任。现诉争房屋被法院查封，被告已经构成根本性违约，双方的《认购协议》无法履行，依法应予解除。
被告天津XX公司未提交答辩状未出庭应诉。
本院经审理认定事实如下：
关于原告主张的原、被告之间存在签订《恒益隆庭认购协议》并向被告交付款项的事实。原告提交一份落款时间为2015年6月20日的《认购协议》载明：甲方为被告，乙方为原告，乙方购买甲方坐落于恒益隆庭xx室，销售面积90.06平方米，成交金额为757000元，乙方于2015年6月20日交纳定金20000元，于2016年10月20日交纳首付款157000元，余款580000办理贷款。乙方须持本协议于付款时间约定的期限内到指定地点缴纳首付款及相关税费，并签署《天津市商品房买卖合同》正式文本，所交定金自动转为房款。交付定金后，若乙方提出退房、未在甲方通知的日期内交款或逾期不办理上述手续，则视为乙方自愿放弃以上房屋的购买权，甲方有权对该房屋另行出售，所交定金不予退还。如甲方在乙方履行上述协议约定后，拒绝向乙方出售房屋的，则双倍返还乙方定金。在签署《天津市商品房买卖合同》及办理完毕贷款手续后，本协议自动失效。该认购协议中甲方加盖“天津XX公司”印章，乙方为李XX签字。原告提交原告与俞XX签订《补充协议》，约定“现李XX在恒益隆庭小区购买xx室住宅，实际成交价格840000元整，其中契税、维修基金等费用共计102005元。经客同意缴纳102005元。注：已交纳102005元。”该《补充协议》有俞XX及李XX签字。原告提交2016年6月20日俞XX收条“今收到李XX购买恒益隆庭3号1门601室房屋定金20000元。”原告提交的收款收据两张，载明：2016年10月8日，收到李XX（3-1-601）定金+首付款177000元及代收税款19005元。原告提交的中国XX银行银行卡交易明细清单及转账业务客户回执证实原告共向被告支付款项279005元。原告提供的上述证据，相互佐证，具有真实性、合法性、关联性，本院作为定案依据。故本院认定原告已向被告交付定金20000元、首付款157000元，代收税款19005元及维修基金83000元。
本院认为，原、被告双方签订的《恒益隆庭认购协议》，内容不违反强制性法律规定，应为合法有效。但该协议欠缺商品房买卖合同应当明确的交付使用条件及日期、产权登记事宜等主要内容，该《恒益隆庭认购协议》应当认定为预约合同。
关于原告要求解除原、被告签订的《恒益隆庭认购协议》、返还原告购房首付款157000元、代收税款19005元、维修基金83000元的诉讼请求。因现被告未按约定履行该《恒益隆庭认购协议》，对双方的预约合同依法应予解除。故对原告要求解除原、被告签订的《恒益隆庭认购协议》、返还原告首付款157000元、代收税款19005元、维修基金83000元的诉讼请求，本院予以支持。
关于原告要求被告赔偿房屋差价损失的诉讼请求。预约与本约的区别关键在于合同义务的差异，预约的合同义务主要为订立本约，而本约的合同义务为按照本约履行。合同义务的差异决定预约与本约的违约损害赔偿范围不同。预约合同的履行只是发生签订本约合同的行为，尚不产生任何经济利益。本案原、被告形成预约合同关系，本约尚未订立。对于原告而言，被告不履行认购协议，仅使原告丧失了订立涉诉房屋买卖合同的机会，并无履行利益可言。故原告主张要求被告赔偿房屋差价损失XXX元的诉讼请求，本院不予支持。
关于原告要求被告双倍返还定金40000元的诉讼请求。原告与被告成立预约合同法律关系，所涉定金20000元是双方为签订《天津市商品房买卖合同》而设立的担保，其性质属立约定金。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，现因被告原因未能订立《天津市商品房买卖合同》，故原告要求被告双倍返还原告定金40000元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十五条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原、被告订立的《恒益隆庭认购协议》。
二、被告天津XX公司于本判决生效之日起5日内向原告李XX返还首付款157000元、代收税款19005元、维修基金83000元，合计259005元。
三、被告天津XX公司于本判决生效之日起5日内向原告李XX双倍返还定金40000元。
四、驳回原告李XX的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8349元，诉讼保全费5000元。原告李XX负担5456元，被告天津XX公司负担7893元（被告于本判决生效之日起5日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员　　高建忠
二〇一八年三月三十日
书记员　　韩XX
附本案所依据法律规定的具体条文：
1.《中华人民共和国合同法》第四十四条：
依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
2.《中华人民共和国合同法》第六十条：
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
3.《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：
当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
4.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条：
当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
5.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：
出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
6.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条:
被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。