XXXX与仁化县XX公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书
广东省仁化县XX
民事判决书
(2016)粤0224民初374号
原告：XXXX，女，1964年7月26日出生，汉族，住广东省仁化县。
委托诉讼代理人：李XX，系广东XX律师。
被告：仁化县XX公司。住所地：仁化县。
法定代表人：林XX，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：叶纬，系广东XX律师。
委托诉讼代理人：梁XX，系广东XX律师。
原告XXXX与被告仁化县XX公司（以下简称康XX公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年5月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告XXXX的委托诉讼代理人李XX、被告康XX公司的委托诉讼代理人叶纬、梁XX到庭参加了诉讼。后经审理发现本案的案情较为复杂，本院于2016年8月9日裁定本案转为普通程序，并于2016年12月21日对本案公开开庭进行了审理，原告XXXX的委托诉讼代理人李XX、被告康XX公司的委托诉讼代理人叶纬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告XXXX向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔付原告33840元的逾期交房违约金（2014年11月7日至2016年5月13日共计564日，每日60元）；2、判令被告支付原告租金补助3000元（2016年4、5月的租金补助及3个月的装修临时安置补偿费,即过渡期的房租，共5个月，每月600元）；3、判令被告按合同约定将仁化县XXA栋层高XX楼的1202房交付给原告；4、诉讼费用由被告承担。后原告将其第3项诉讼请求变更为：请求法院判令被告向原告支付房款387586.4元；将第4项诉讼请求变更为：本案诉讼费用及鉴定费由被告承担。事实与理由：2011年8月4日，仁化县人民政府发布《关于引发仁化县城建设路（原法院地块）建设项目房屋征收与补偿方案的通知》。为响应政府号召、支持县城的美化，原告及其他10户业主于2012年11月6日与被告、仁化县房屋拆迁办公室签订《仁化县县城建设路（原法院宿舍）房屋拆迁与补偿合同》，合同约定，原告选择产权调换的补偿方式，被告一次性补偿：1、原告在原法院地块建设范围内选择调换电梯楼房A2栋户型，住宅10楼，原告选择调换的房屋套内面积为123.71平方米；2、被告补偿原告装修等款6万元；3、被告一次性补偿原告来回搬迁费2000元；4、房屋租金补助期限为：原告移交被拆迁房屋给被告当月起至回迁房移交给原告当月另加三个月装修期止，房屋租金补助标准为每户每月补助600元；5、被告应在被拆迁人移交拆迁房屋之日起两年内交付回迁房，如因被告原因逾期不能交付回迁房，从逾期之日起，每逾期交房l天，被告需支付60元违约金给原告，同时原告可向人民法院提起诉讼；6、回迁房交付条件：经政府有关部门竣工验收合格，水电到户门口后即为符合交房条件，被告即可将回迁房交付给原告；7、交付回迁房后，原告应提供相关证件给被告，并配合被告到房管部门办理新《房地产权证》，所有办证税费由被告承担，被告承诺在交付回迁房后6个月内办好《房地产权证》，如逾期办理，则每逾期1个月交付违约金500元给原告。合同签订后，被告不但未向原告交付回迁房，更擅自更改规划，将原本规定不计楼层的非住宅区砌墙改为l楼，致使现在建好的房屋楼层与合同签订时规划的楼层存在误差。经原告、拆迁办多次与被告协商，被告均不肯按照原约定向原告交付回迁房，为维护自身合法权益，特诉至法院，望判予所请。
被告康XX公司辩称，一、原告诉请被告赔付564日延迟交房违约金33840元依据不足。1、原告计算的违约金起算日期与合同约定及事实不符，根据原告（乙方）与被告（甲方）签订的《仁化县县城建设路（原法院宿舍）房屋拆迁与补偿合同》第八条第2款：“甲方自乙方所在楼房被拆迁人中的最后1户移交被拆迁房屋之日起两年内交付回迁房。如因甲方原因逾期不能交付回迁房，从逾期之曰起，每逾期交房1天，甲方需支付60元违约金给乙方”的约定，被告逾期交房的，应从最后一户拆迁户移交被拆迁房屋之日起两年后计付违约金。最后一户拆迁户罗XX于2012年12月29日搬迁完毕，即被告应在2014年12月29日前交付回迁房，逾期交房的，则从2014年12月30日起计付违约金，原告诉请的违约金起算时间为2014年11月7日，是错误的。2、原告计算的违约金截止日期与事实不符。2015年11月20日，由被告开发的回迁楼怡雅轩A、B、C幢楼房整体验收合格，被告于2015年12月8日电话通知原告收楼，于12月9日以发送短信的方式明确告知原告应在收到通知后3日内办理相关收楼手续，被告已履行了适当的通知义务，截止至2015年12月9日，延期交楼违约情形已经消灭，原告无正当理由拒不收楼的责任应由原告自行承担，违约金应计至2015年12月9日止。即违约金时间为2014年12月29日至2015年12月9日共345日，根据双方约定逾期交房每天60元的标准，违约金应为347×60=20820元。3、被告按照合同约定的房号向原告交付现有回迁房，回迁楼所有的房号己由房管部门确认，且回迁楼楼层楼高均满足房屋建筑必须具备的空间高度要求，被告按照拆迁补偿协议约定的房号向原告交付房屋是正确的。
二、原告诉请被告支付3000元租金补助无事实依据。被告已于2015年12月9日通知原告收楼，并告知原告装修期间（2015年12月11日至2016年3月10日）的房租由被告照常支付，2016年3月11日后被告将停止支付房屋租金。被告已于2016年4月21日向原告一次性汇款6000元，包括装修期在内的租金已足额付清，原告再重复主张租金，完全没有事实依据。
三、原告要求被告支付387586.4元的房款没有事实和法律依据，应当予以驳回。根据原、被告所签订的《拆迁与补偿合同》第四条第一项，被告应交付给原告的回迁房屋A2栋户型住宅10楼，现在被告还为原告保留，随时可以向原告交楼，不存在已经销售的问题，更加不存在合同目的无法实现的情形，因此原告该诉求不能得到支持。原告增加的诉求鉴定费是基于被告不能交楼而做出的评估，根据以上观点，被告可以交楼，所以鉴定费不应该由被告承担。
综上所述，原告的诉讼请求事实依据不足，证据不充分，请法院在查明事实的基础上作出公正判决。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告提交的证据：1、证据3竣工验收报告，被告用于证明涉案回迁楼房屋已通过综合验收，符合交房条件；原告对该证据的真实性及合法性无异议，关联性有异议，认为该验收报告是被告组织设计施工单位的内部验收，只能证明建设单位的内部工作，及证明监理设计施工单位已完成各自的工程内容，不能证明涉案房屋依法验收，根据双方合同第八条第五点的约定，回迁房的交付条件是经政府有关部门竣工验收合格，该竣工验收报告无法证明涉案房屋已验收合格；本院对该证据的真实性予以确认。2、证据4收楼通知短信、《证明》、号码归属证明、怡雅轩拆迁户通讯录、通话记录清单、收楼《通知》（A栋罗韶雄与B栋叶来玉），被告用于证明其于2015年12月8日至10日期间，分别以手机短信、电话、书函的方式通知原告在内的所有回迁户收楼，并明确告知相关权利义务的事实；原告对该证据的真实性无异议，合法性、关联性均有异议，被告拟交付的房屋楼层与双方约定不符，因此原告有权不收，涉案房屋也没有依法经政府有关部门竣工验收合格，不符合相关法律的相关规定，原告可以不予验收房屋；本院对该证据的真实性予以确认。
本院依原告的申请向仁化县住房和城乡规划建设局调取的仁化县XXA、B栋的建筑施工图及《关于仁化县XXA、B栋建筑施工图纸的情况说明》。原告对该两份材料的真实性与合法性无异议，但关联性有异议，认为该两份材料与原、被告双方合同约定的第四条第一款第2点不相符，另根据该两份材料，可以说明双方约定的楼层高与住宅高是两个不同的概念，是有区别的，住宅楼层是不包括停车场的；被告对该两份材料均无异议，但同时也证明仁化县XX建设项目的建设图纸不存在批后调整的情况。本院认定：该两份材料均由仁化县住房和城乡规划建设局出具，本院予以确认。
本院到涉案现场拍摄的照片。原告认为，根据现场照片也可以看出，被告拟交付房屋所在楼的1层不是住宅层，而是停车场，也证实了双方合同约定中的楼层高与住宅层是不同的，楼层高的第五层即住宅层的第三层，楼层高的第二层以下都不是住宅层；被告对该照片无异议。本院对本院拍摄的照片予以确认。
本院依原告的申请，依法委托了韶关市恒正房地产与土地评估有限公司对仁化县XXA栋1202房的价值进行评估，该评估公司于2016年11月11日作出韶房估字第（F201XXXX3275）号估价报告，确定仁化县XXA栋1202房的市场参考价值为495500元。原告对该估价报告没有异议；被告对该估价报告的真实性无异议，合法性及关联性有异议，认为：1、在该报告第12页中写明“本次评估仅采用市场比较法进行房地产抵押价值的测算方法”，这一点与估价目的不符，因为在该报告第2页中写明，估价目的是为拍卖评估房地产价值提供依据；2、根据房地产估价国家规范第5.1.2条，对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价，本案中只选一种不符合规范要求，而且本案的估价报告只有估价结果报告书，没有估价技术报告，违反房地产估价规范第5.2条的关于市场比较法的操作规程，因此，该估价结论没有技术上的事实依据，所以没有合法性；3、被告要交付给原告的房子不是被评估的仁化县XXA1202而是A1002，所以该评估报告与被告要交付给原告的房屋无关。本院认定：该估价报告是由本院依法委托具有相关评估资质的机构作出，被告对该估价报告的合法性提出异议，但其并没有提交证据证实，故本院对该估价报告予以确认。
本院依职权向仁化县房产管理所调取的《商品房买卖合同（预售）》。原告对该合同的真实性无异议，同时认为这份合同恰恰证实了原告主张的涉案房屋已售卖，导致原告与被告签订的《房屋拆迁补偿合同》的合同目的无法实现；被告对该合同的合法性及真实性无异议，关联性有异议，因为该合同中涉及的房屋不是被告要交付给原告的房屋；本院认定：本院对该合同予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告康XX公司原名称为仁化县XX公司，涉案回迁楼的名称为仁化县XXA幢。2012年11月6日，原告XXXX（乙方）与仁化县XX公司（甲方）签订《仁化县县城建设路（原法院宿舍）房屋拆迁与补偿合同》，该合同约定：“1、经甲、乙双方和县房管部门一起现场测量，确定甲方拆迁乙方房屋建筑面积91.16平方米，套内面积79.37平方米，杂物房套内面积11.6平方米，合计房屋套内面积90.97平方米。2、房屋拆迁补偿，由乙方自愿选择产权调换的补偿方式，甲方作一次性补偿。3、选择房屋产权调换的，乙方在原法院地块建设范围内选择调换电梯楼A2栋户型，住宅10楼，乙方选择调换的房屋套内面积123.71平方米，调换房屋套内面积超出被拆迁房屋套内面积32.74平方米，其中9.097平方米（被拆迁房屋套内面积10%以内的），乙方按1200元每平方米计10916.4元补偿给甲方，超出被拆迁房屋套内面积10%以外的房屋套内面积23.643平方米，乙方按2700元每平方米计63836.1元补偿给甲方，乙方实际应补交给甲方的超面积房屋价款共计74752.5元。4、乙方被拆迁房屋属砖混结构房屋，调换甲方提供的电梯房楼层高第5层以下（住宅3层以下）不需补层高差额给甲方，住宅层高第4层以上（含第4层），每层每平方米应补差30元，按层高递增，即层高每增加1层，每平方米补差相应增加30元，乙方选择调换房屋属住宅10层，其中7层应交层高差额给甲方，共计25979.1元。5、乙方应补交给甲方各项款项总计100731.6元。6、乙方选择产权调换补偿方式的，房屋租金补助期限为：乙方移交被拆迁房屋给甲方当月起至回迁房移交给乙方当月另加三个月装修期止，房屋租金补助标准为每户每月补助600元。7、甲方自乙方所住楼房被拆迁人中的最后1户移交被拆迁房屋之日起两年内交付回迁房，如因甲方原因逾期不能交付回迁房，从逾期之日起，每逾期交房1天，甲方须支付60元违约金给乙方。8、回迁房套内面积与合同选定房屋套内面积误差正负不能超过5个平方，如小于合同选定房屋套内面积5平方米（含5平方米）以内的按每平方米1200元货币补偿给乙方，如小于合同选定房屋套内面积5平方米以上，不足部分（超出5平方米以外的面积）按每平方米2000元计补偿给乙方，如大于合同选定房屋套内面积5平方米（含5平方米）以内的面积，乙方按每平方米2700元计补交给甲方，大于合同选定房屋套内面积5平方米以上，超出部分（超出5平方米以外的面积）乙方不补差给甲方。”
本案涉案被拆迁住宅楼中的最后1户拆迁户移交被拆迁房给被告的时间为2012年12月17日，原、被告双方确认原告主张的逾期交房违约金从2014年12月18日开始计算。
仁化县XXA幢1202号房屋，经仁化县房产管理所测绘，建筑面积为150.41平方米，其中套内建筑面积126.37平方米，超出合同选定房屋套内面积（123.71平方米）2.66平方米，分摊共有建筑面积24.04平方米。该房屋已被被告出售给案外人，并已交付给案外人。经韶关市恒正房地产与土地评估有限公司评估，该房屋的市场参考价值为495500元。
本院认为，本案是房屋拆迁安置补偿合同纠纷。一、原告XXXX（乙方）与被告康XX公司（甲方）签订的《仁化县县城建设路（原法院宿舍）房屋拆迁与补偿合同》，是合同双方的真实意思表示，合同双方应按合同的约定行使权利及履行义务。本案争议的焦点是：按双方签订合同的约定，被告应交付给原告的房屋是仁化县XXA幢1202房还是仁化县XXA幢1002房。原、被告双方签订的合同约定：“乙方在原法院地块建设范围内选择调换电梯楼A2栋户型，住宅10楼，乙方被拆迁房屋属砖混结构房屋，调换甲方提供的电梯房楼层高第5层以下（住宅3层以下）不需补层高差额给甲方，住宅层高第4层以上（含第4层），每层每平方米应补差30元，按层高递增，即层高每增加1层，每平方米补差相应增加30元，乙方选择调换房屋属住宅10层，其中7层应交层高差额给甲方，共计25979.1元。”根据该约定可以认定，原告调换被告提供的电梯房楼层高第6层开始需补层高差额，原告选择调换的房屋属住宅10层，其中7层原告需交层高差额给被告，故本院认为，被告应交付给原告的房屋楼层高应为第12楼，即按合同约定，被告应交付给原告的房屋应为位于仁化县××房（以下简称涉案房屋）。由于涉案房屋已被被告出售给案外人，并已交付给该案外人，导致被告不能按合同约定交付涉案房屋给原告，原告的合同目的已不能实现，故原告要求被告支付涉案房屋相应价款的诉求理由充分，本院应予以支持。经评估，涉案房屋的市场参考价值为495500元，根据双方签订的合同约定，原告需补交给被告超面积房屋价款74752.5元，需补交7层层高差额25979.1元给被告，两项合计100731.6元；另涉案房屋的实际套内面积为126.37平方米，超出合同选定房屋套内面积2.66平方米，根据约定，原告需按每平方米2700元补交差额给被告，故涉案房屋的价款应扣减前述原告应补交给被告的款项。综上，被告应支付给原告的房款为387586.4元（495500元100731.6元2.66平方米×2700元/平方米）。
二、至于原告主张的逾期交房违约金及租金补助。1、违约金，原告认为，被告将应交付给其的涉案房屋出售给案外人，导致被告至今未能将涉案房屋交付给其，根据合同约定，被告应支付逾期交房违约金给其；被告认为，按合同约定，其应交付给原告的房屋是仁化县XXA幢1002房，该房屋其一直为原告保留，且于2015年12月9日通知原告收房，是原告拒绝收房，故违约金应计算至2015年12月9日。原、被告双方签订的合同约定：“被告自原告所住楼房被拆迁人中的最后1户移交被拆迁房屋之日起两年内交付回迁房，如因被告原因逾期不能交付回迁房，从逾期之日起，每逾期交房1天，被告须支付60元违约金给原告。”根据本院上述第一点的认定，被告应交付给原告的涉案房屋已由被告出售给了案外人，并已交付给案外人，导致被告至今未能将涉案房屋交付给原告，应认定被告持续违约到现在，故原告诉求违约金计算至2016年5月13日，本院予以支持，庭审时，原、被告双方均确认原告主张的逾期交房违约金自2014年12月18日开始计算，违约天数为513天，违约金为30780元（513天×60元/天）。2、租金补助，原告认为，被告至今未能按约定交付涉案房屋交付给其，故被告应另行支付房屋租金补助3000元（从2016年4月起计算5个月，每月600元）；被告认为，其已于2015年12月9日书面通知原告收房，按合同约定，原告的房屋租金补助只需补助至2016年3月，故不存在拖欠原告租金的事实。原、被告双方签订的合同约定：“原告选择产权调换补偿方式的，房屋租金补助期限为：原告移交被拆迁房屋给被告当月起至回迁房移交给原告当月另加三个月装修期止，房屋租金补助标准为每户每月补助600元。”被告至今未能按合同约定将涉案房屋交付给原告，根据前述约定，本院对原告主张的租金补助3000元亦予以支持。
综上所述，被告应支付原告房屋价款387586.4元、违约金30780元、租金补助3000元，合计421366.4元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条规定，判决如下：
被告仁化县XX公司于本判决生效之日起十五日支付原告XXXX房屋价款387586.4元、违约金30780元、租金补助3000元，合计421366.4元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8475元（原告已预交），由原告XXXX负担855元，被告仁化县XX公司负担7620元；财产保全费2912元，评估费2478元，合计5390元（原告已预交），由被告仁化县XX公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。
审判长赖XX
审判员蔡XX
审判员秦艳华
二〇一七年一月十六日
书记员张XX
