王XX与中国XX公司、韶关市XX公司合同纠纷二审民事判决书

王圳泉与中国电信股份有限公司韶关分公司、韶关市瑞泰产权交易代理有限公司合同纠纷二审民事判决书 广东省韶关市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）粤02民终233号 上诉人（原审被告）：中国电信股份有限公司韶关分公司。住所地：广东省韶关市武江区。 法定代表人：郭益平，总经理。 委托代理人：叶纬、方帼慧，均系广东宜方律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王圳泉，男，汉族，住广东省韶关市浈江区。 委托代理人：梁子龙，广东众同信律师事务所律师。 原审被告：韶关市瑞泰产权交易代理有限公司。住所地：广东省韶关市浈江区。 法定代表人：江发雄，董事长。 委托代理人：谢瑞娟，该司职员。 原审被告：北京产权交易所有限公司。住所地：北京市西城区。 法定代表人：吴汝川，董事长。 委托代理人：邢立新，北京市天睿事务所律师。 上诉人中国电信股份有限公司韶关分公司（以下简称“电信公司”）因与被上诉人王圳泉，原审被告韶关市瑞泰产权交易代理有限公司（以下简称“瑞泰公司”）、北京产权交易所有限公司（以下简称“北交所”）合同纠纷一案，不服韶关市浈江区人民法院（2015）韶浈法民一初字第769号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 本院经审理查明：电信公司系位于韶关市韶南大道六公里东侧、面积为18966平方米【国土证号为韶府国用（2008）第040300048号】的土地使用权人，该地块土地性质为出让，土地用途为综合用地，系电信公司于1993年6月从韶关市粤北工业开发区国土建设规划局购入，该地块已使用面积为12587平方米，剩余的空置面积为6379平方米。为盘活闲置土地资源，电信公司拟将上述空置的6379平方米土地进行转让。2012年7月23日，电信公司向其上级主管单位中国电信股份有限公司广东分公司提交《关于韶关市沙湖路目标局等四宗土地盘活处置方案的请示》，当中第四点“拟采用的盘活处置方式说明”一栏中有如下陈述—根据韶关市人民政府“关于规范市区范围国有土地使用权出让及建设用地规划若干问题的通知”【韶府［20l0］52号】文件规定，如选择本地土地交易中心进行交易，由于四宗土地均己闲置多年，并且涉及到土地用途的重新明确和规划条件的设定，基本上会被政府土地储备中心以当年取得土地使用权出让价格按剩余年限折算后低价收回。因此，经咨询相关拍卖行和产权交易中心，拟委托北交所（韶关会员单位：韶关市荣泰产权交易有限公司）进行交易，交易完成后，由买家负责向政府国土部门和规划部门申请规划条件和取得建设用地规划许可证，再办理转让过户相关手续，其中涉及的相关税费和土地出让金等全部费用由买家承担。”电信公司通过北交所的会员单位瑞泰公司委托北交所挂牌交易。公开挂牌交易时间自2013年1月8日起20个工作日，采取网络竞价方式，交易底价为957万元。至挂牌截止日，因无人向北交所提出受让申请，高交易项目未能实现成交。挂牌前，电信公司依照程序委托广州粤国房地产土地与资产评估有限公司对上述地块的市场价值做了一次评估。2012年10月17日，广州粤国房地产土地与资产评估有限公司作出“广州粤国（2012）（估）字第2012100104号”《土地估价报告》，该报告中对评估地块的使用权类型及土地使用权年限、土地用途、开发程度、规划条件等问题均作了详细描述，此次评估结结果为—评估土地总面积：6379平方米，不含剩余使用年限土地使用权出让金的单位面积地价（取整）：577元／平方米·土地面积，不含剩余使用年限土地使用权出让金的土地评估总地价为368.07万元。该报告特别注明：“本报告和估价结果自估价基准日起一年有效（二O一二年十月十二日至二O一三年十月十一日）。” 另查明：2013年8月间，电信公司经上级部门批准后再次委托北交所公开挂牌交易上述地块使用权，此次交易除了交易底价由957万元下调至670万元之外，其他条件不变。王圳泉在得知上述信息后，通过向瑞泰公司咨询、实地察看、查阅土地的相关资料，于2013年8月27日与瑞泰公司签订一份《竞买承诺书》，王圳泉承诺：1、若该国有建设用地使用权在原挂牌价格957万元下调至670万元（含）以内进行挂牌，本人（即王圳泉，下同。）参加竞买，并在签署本承诺书当日，交诚意金48万元到贵公司（即瑞泰公司，下同。）作承诺担保，项目成交后该诚意金自动转为贵公司交易费用的一部分。2、若若该国有建设用地使用权在670万元（含）以内由本人摘牌成功，本人同意支付给贵公司48万元的服务费用及成交价5%的交易经纪佣金33.5万元。3、无论该项目按何种方式成交，转、受让双方总计向北京产权交易所交纳成交金额4%的交易服务费用本人承担。4、如本人无任何特别事由（如战争、不可抗力的灾害等）而不参加竞卖的，贵公司可视作本人违反承诺，则诚意金48万元贵公司不须退还。5、若该项目未能与本人成交，则诚意金48万元贵公司如数退还。6、该项目成功挂牌后，本人将按交易所规定办理相关竞买手续并缴纳竞价保证金。 还查明：2013年9月9日，北交所在《中国证券报》第A15版公开登载了该项交易邀约及详情。北交所于2013年9月9日进行了公开挂牌，王圳泉于2013年10月11日在北交所处办理了受让申请手续，并交纳了保证金180万元。2013年10月22日，王圳泉以670万元价格竞拍成功，并于2013年10月25日付清了土地转让款670万元及交易服务费26.8万元，王圳泉还向瑞泰公司支付了交易佣金33.5万元、服务费48万元。2013年10月22日，电信公司（甲方）与王圳泉（乙方）签订一份《实物资产交易合同》，根据合同约定，产权过户变更手续、国有建设用地使用权证分割手续由王圳泉自行办理，电信公司予以协助。同时，双方在合同上对违约责任、合同的变更和解除均作了约定。其中合同第二条“转让标的”第4小点约定：“标的资产不存在上述《土地估价报告》（即广州粤国房地产土地与资产评估有限公司所作的估价报告）中未予披露或遗漏的、可能影响评估结果，或对标的资产转让产生重大不利影响的任何事项。”合同第三条“转让的前提条件”第3小点约定：“乙方已详细了解标的资产的转让信息，并同意按照甲方提出的受让条件受让标的资产。”合同第六条“转让标的的交割事项”第2小点约定：“乙方从收到产权过户变更相关资料之日起自行办理产权过户变更手续，在办理权证过户变更手续时涉及买卖双方的相关税、费等一切费用由乙方自行承担。由此造成的一切风险、责任和损失由乙方自行承担，乙方无权要求返还交易价款。”合同第六条“转让标的的交割事项”第3小点约定：“乙方在办理权证过户变更手续时需自行办理国有建设用地使用权分割手续，办理权证分割时涉及的相关税、费等一切费用由乙方承担。”合同第六条“转让标的的交割事项”第5小点约定：“乙方在办理该转让标的的产权过户变更手续期间，甲方予以协助。”合同第八条“甲方的声明与保证”第6小点约定：“乙方应充分了解土地交易过户的有关政策和规定和本转让标的可能存在的过户风险，自行对本次转让标的的现状、瑕疵、历史遗留问题及产权过户风险进行尽职调查，分析其中存在的风险，以及本次所转让标的的价值，自行承担相应责任和由此引起的风险和后果，受让后不得以不了解标的情况或标的有瑕疵为由，撤销受让。”合同第十条“违约责任”第3小点约定“甲方未按本合同约定交割转让标的的，乙方有权解除本合同，并要求甲方按照本合同转让价款的10%向乙方支付违约金。”合同第十一条“合同的变更和解除”第2小点约定：“发生下列情况之一时，一方可以解除本合同……（3）另一方严重违约致使不能实现合同目的的；（4）另一方出现本合同第十条所述违约情形的。” 签订合同后，电信公司按照合同约定，于2013年11月21日向王圳泉移交了土地使用权证等相关资料，包括国有土地使用证复印件一份、韶关市××大道六公里东侧其中的6379㎡红线图原件一份、国有土地使用权出让合同复印件一份。2014年6月12日，电信公司根据王圳泉的要求，向韶关市国土资源局出具了一份《关于要求分割办理土地使用证的申请》，协助王圳泉办理产权过户变更手续、国有建设用地使用权证分割手续。 再查明：2015年5月28日，韶关市城乡规划局向王圳泉的委托代理人所在的律师事务所—广东众同信律师事务所发出一份《市城乡规划局关于查询地块城市规划用途的意见》称：根据经韶关市人民政府批准实施的《韶关市城市近期建设规划（2011—2015）》中，国土证号为韶府国用（2008）第040300048号土地范围内6379平方米土地的城市规划用途为一类工业用地。另外，由于王圳泉一直未能在韶关市国土资源局办理国有建设用地使用权证分割手续及产权过户变更手续，经王圳泉委托律师与韶关市国土资源局多次交涉，韶关市国土资源局于2015年6月10日向王圳泉委托的律师所出具一份《复函》称：1、宗地确需分割、合并或调整边界的，应经国土资源主管部门会同有关部门同意，因此，电信公司在分割转让土地使用权之前应当征得市国土部门和规划部门的同意；2、根据广东省及韶关市的相关规定，国有企业、集体企业和共有经济成分占主导地位的公司、企业及农村集体经济组织土地使用权转让应统一进入市公共资源交易中心实施交易。电信公司与原告的土地使用权转让交易是在北交所成交，其交易程序不符合上述规定。 最后查明：王圳泉提交的韶关市人民政府于2013年9月17日下发的【韶府（2013）51号】《韶关市人民政府关于印发﹤韶关市公共资源交易目录﹥的通知》第一条规定：凡市直、市辖区（曲江区除外）范围内列入《韶关市公共资源交易目录》的公共资源交易项目，均应按照要求统一进入市公共资源交易中心实施交易。该通知的附件—韶关市公共资源交易目录第三大点“国土资源”第（二）小点规定：“国有企业、公有经济成分占主导地位的公司、企业机农村集体经济组织土地使用权转让。”但根据电信公司提交的《企业国有产权转让管理暂行办法》第四条规定：“企业国有产权转让应当在依法设立的产权交易机构中公开进行，不受地区、行业、出资或者隶属关系的限制。国家法律、行政法规另有规定的，从其规定。”另据中华人民共和国国土资源部办公厅国土资厅函（2006）160号《关于企业产权转让涉及国有土地使用权转让有关问题的复函》第二条规定：“企业转让国有产权时未在土地有形市场公开进行转让国有土地使用权，而在产权交易机构转让成交的，国土资源管理部门应当依法办理土地使用权过户相关手续。” 2015年6月12日，王圳泉向原审法院提起诉讼称：电信公司拥有位于韶关市韶南大道六公里东侧、面积为18966平方米、国土证号为韶府国用（2008）第040300048号的土地使用权。电信公司拟将上述土地中的6379平方米进行转让，并通过北交所进行公开挂牌交易。北交所于2013年9月9日进行了公开挂牌，王圳泉于2013年10月11日在北交所处办理了受让申请手续，并交纳了保证金180万元。2013年10月22日，王圳泉以670万元价格竞拍成功，同日，电信公司与王圳泉签订《实物资产交易合同》，王圳泉于2013年10月25日付清了土地转让款670万元及交易服务费26.8万元，并向瑞泰公司支付了交易佣金33.5万元、服务费48万元。然而，王圳泉在付完所有费用进行办理权属过户手续时，韶关市国土资源局告知该地块需进行土地证分割。为此，王圳泉于2014年6月21日致函电信公司，要求电信公司配合办理土地使用证，电信公司收函后，向韶关市国土资源局递交了《关于要求分割办理土地使用证的申请》。但时至今日却无法办理相关手续，后王圳泉了解到电信公司在转让土地前根本未征得相关部门的同意，且其在北京交易所进行挂牌交易，交易程序不符合法律规定，该地块根本无法办理用地变更手续。依据双方签订的《实物资产交易合同》第二条2.6载明“转让标的上未设定任何形式的担保，包括但不限于该标的资产存在抵押、或任何影响标的资产转让的限制或义务……”。第六条6.1载明“甲方（即电信公司）应在正式签署本合同并收到全部转让价款后十个工作日内与乙方办理产权过户变更相关资料（包括土地使用权证原件等资料）移交手续，同时确认本次交易全部完成。”6.5载明“乙方在办理该转让标的产权过户变更手续期间，甲方予以协助。”第十条10.3载明“甲方未按本合同约定交割转让标的的，乙方有权解除本合同，并要求甲方按照本合同转让价款的10%向乙方支付违约金。”第十一条11.2“发生下列情况之一时，一方可以解除本合同。……（3）另一方严重违约致使不能实现合同目的的……”的约定，王圳泉认为，电信公司作为出卖人，负有确保出卖标的物无法律瑕疵的义务。王圳泉作为受让人，已全面履行合同义务。就目前来讲，电信公司根本无法按约定协助王圳泉办理土地使用权属变更手续。电信公司的行为已构成违约，王圳泉在支付完土地出让金670万元、并支付了巨额的手续费用后，却无法办理转让手续，更无法使用、开发土地。更为遗憾的是，王圳泉本着妥善解决分歧的态度，主动多次向电信公司要求协商解决，但电信公司对于王圳泉的合理诉求置之不理，进而引发本案诉讼。依据《中华人民共和国拍卖法》、《﹤中华人民共和国拍卖法﹥实施细则》的规定，瑞泰公司、北交所作为拍卖机构，未认真履行职责，未按法律规定严格审核拍卖标的，导致本次交易无法完成。瑞泰公司向王圳泉收取的交易佣金33.5万元、服务费48万元，无法律依据，依法应当返还。北交所负有返还相关拍卖手续费用并承担利息的义务。王圳泉特此诉至法院，请求法院依法判令：一、解除王圳泉与电信公司于2013年10月22日签订的《实物资产交易合同》；二、电信公司立即向王圳泉归还土地转让款670万元及利息（利息计算方式：以180万元为本金从2013年10月11日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至款清时至；以490万元为本金从2013年10月25日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至款清时止）；三、电信公司立即向王圳泉支付违约金67万元；四、瑞泰公司立即向王圳泉返还交易佣金33.5万元、服务费48万元合计81.5万元，并支付利息（利息计算方式：以48万元为本金从2013年8月28日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至款清时至；以33.5万元为本金从2013年10月28日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至款清时止）；五、北交所立即向王圳泉返还交易服务费26.8万元并支付利息（利息计算方式：以26.8万元为本金从2013年11月7日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至款清时至款清时止）；六、案件所有诉讼费用由电信公司、瑞泰公司及北交所负担。 原审法院认为：该案系合同纠纷。下面该院针对王圳泉的诉讼请求，作如下分拆：一、关于王圳泉要求解除与电信公司于2013年10月22日签订的《实物资产交易合同》的问题，根据韶关市国土资源局的《复函》，该局认为电信公司在分割转让土地使用权之前未征得市国土部门和规划部门的同意，另外电信公司与王圳泉的土地使用权转让交易程序不符合广东省及韶关市的相关规定，因此，王圳泉办理土地分割及过户手续已无可能，双方签订的《实物资产交易合同》的合同目的已无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，王圳泉要求解除与电信公司于2013年10月22日签订的《实物资产交易合同》，符合法律规定，该院予以支持；二、关于王圳泉要求电信公司向其归还土地转让款670万元及利息的问题，由于双方签订的《实物资产交易合同》已经解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，电信公司应归还王圳泉支付的土地转让款670万元，并支付占用资金期间的利息，利息的具体计算方式为：以180万元为本金从2013年10月11日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至款清时止；以490万元为本金从2013年10月25日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至款清时止；三、关于王圳泉要求电信公司向王圳泉支付违约金67万元的问题，根据北交所提供的“中国电信股份有限公司韶关分公司《关于韶关市沙湖路目标局等四宗土地盘活处置方案的请求》”，电信公司在向中国电信股份有限公司广东分公司请示称，“根据韶关市人民政府‘关于规范市区范围内国有土地使用权出让及建设用地规划管理若干问题的通知’（韶府（2010）52号）文件规定，如选择本地土地交易中心进行交易，由于四宗土地均已闲置多年，并且涉及到土地用途的重新明确和规划条件的设定，基本上会被政府土地储备中心以当年取得土地使用权出让价格按剩余使用年限折算后低价收回”，因此“拟委托北京产权交易所（韶关会员单位：韶关市荣泰产权交易有限公司）进行交易。”从上可以看出，电信公司完全知道土地使用权转让交易须通过本地土地交易中心进行交易，但却选择北交所进行挂牌交易，以至王圳泉的摘牌完成交易后无法办理国有建设用地使用权证分割手续及产权过户变更手续，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，电信公司应对此承担违约责任。根据双方签订的《实物资产交易合同》约定，“甲方未按本合同约定交割转让标的的，乙方有权解除本合同，并要求甲方按照本合同转让价款的10%向乙方支付违约金。”根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，王圳泉要求电信公司按本合同转让价款的10%支付违约金67万元，符合法律规定，该院予以支持；4、关于王圳泉要求瑞泰公司返还交易佣金、服务费及利息以及要求北交所返还交易服务费及利息的诉讼请求，由于王圳泉的该诉求与该案不属于同一法律关系，因此，对王圳泉的上述诉讼请求，该案不予处理，王圳泉可另行依法解决。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，于2015年11月18日作出（2015）韶浈法民一初字第769号民事判决：一、从即日起，解除王圳泉与中国电信股份有限公司韶关分公司于2013年10月22日签订的《实物资产交易合同》；二、中国电信股份有限公司韶关分公司在判决生效之日起十日内返还土地转让款670万元及利息给王圳泉（利息以180万元为本金从2013年10月11日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至本判决确定的履行之日止；以490万元为本金从2013年10月25日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算本判决确定的履行之日止）；三、中国电信股份有限公司韶关分公司在判决生效之日起十日内支付违约金67万元给王圳泉；四、驳回王圳泉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70791元，由电信公司负担62000元，王圳泉负担8791元。 电信公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、王圳泉认为土地交易无法完成，其合同目的无法实现的说法为时尚早，合同不应解除。电信公司与王圳泉签订的《实物资产交易合同》第6.2条、第6.3条约定：王圳泉从收到产权过户变更相关资料之日起自行办理产权过户变更手续及国有建设用地使用权证分割手续。即办理过户手续的义务在于王圳泉。韶关市国土资源局给广东众同信律师事务所的《复函》中仅就土地分割转让之前是否需要国土、规划部门同意，以及土地在北交所交易是否符合省市两个规定给出意见性答复，并未对是否给予过户向王圳泉作出行政决定。退一步说，即便将《复函》视为行政决定，王圳泉对国土资源局作出的不合法的《复函》也完全可以通过提起行政复议或行政诉讼的方式对《复函》提出异议，争取完成过户手续。在没有经过行政复议或行政诉讼之前，土地是否最终无法完成过户手续尚不能确定。王圳泉在没有穷尽上述途径之前就认为土地无法完成过户的理由并不充分，原判决以此作为解除合同的依据并不充分。 二、电信公司不存在违约行为，原审法院认定电信公司违约没有事实和法律依据，适用法律错误。原审法院既已查明合同约定产权过户变更手续、国有建设用地使用权证分割手续由王圳泉自行办理，电信公司已按约定向王圳泉移交了土地使用权证等相关资料，并根据王圳泉的要求向韶关市国土资源局出具了《关于要求分割办理土地使用证的申请》，此时应认为电信公司已经按合同约定履行完交付义务，最终能否办证成功，并非在合同约定义务之列。原审法院据此认为电信公司违约，该查明的事实与法律认定前后矛盾，适用法律错误。 三、电信公司对土地无法办理分割、过户手续没有过错，此风险与责任不应由电信公司承担，原审法院对此认定错误。原审法院认为电信公司“完全知道土地使用权转让交易须通过本地交易中心进行交易，但却选择北交所进行挂牌交易，以至王圳泉的摘牌完成后无法办理国有建设用地使用权证分割手续及产权过户变更手续……，电信公司应对此承担违约责任。”属适用法律错误：首先，电信公司选择在北交所进行挂牌交易是符合规定的。根据《企业国有产权转让管理暂行办法》第四条规定：“企业国有产权转让应当在依法设立的产权交易机构中公开进行，不受地区、行业、出资或者隶属关系的限制。国家法律、行政法规另有规定的，从其规定。”同时，根据国土资源部办公厅国土资厅函（2006）160号《关于企业产权转让涉及国有土地使用权转让有关问题的复函》第二条：企业转让国有产权时未在土地有形市场公开进行转让国有土地使用权，而在产权交易机构转让成交的，国土资源管理部门应当依法办理土地使用权过户相关手续。由此可见，电信公司选择在北交所进行挂牌交易是符合法律规定，并且是得到国土资源部认可的。韶关市人民政府发布《韶关市公共资源交易目录》并不属于行政法规，而仅是地方性规范文件，属于下位法，在法律效力上也不能对抗行政法规、国务院规章的规定。且《韶关市公共资源交易目录》发布在2013年9月17日，电信公司对土地的第一次挂牌转让申请是在2012年12月18目，重新申请挂牌是在2013年9月2日，两次都在《韶关市公共资源交易目录》发布以前。因此，《韶关市公共资源交易目录》的规定不能适用于本案涉及的土地转让交易。原审法院以电信公司选择在北交所交易为由认为电信公司存在过错没有法律依据。第二，对于土地的交易现状、交易条件王圳泉是清楚明知且接受的，王圳泉有合同义务充分了解土地交易过户的有关政策规定和本转让标的可能存在的过户风险，电信公司对此不存在过错。电信公司对土地进行公开挂牌转让而向北交所递交的《实物资产转让信息发布申请书》中已对土地的上述交易现状作出了如实、充分的披露—“韶关市××大道六公里东侧国有建设用地使用权，证载面积l8966平方米，本次转让的是其中6379平方米；意向受让方在办理权证过户手续时需自行办理国有建设用地权证分割手续，转让方予以协助”。同时列明转让标的依现状交易，挂牌期间为尽职调查期间，并要求意向方应充分了解土地交易过户的有关政策规定和本转让标的可能存在的过户风险，自行对本次转让标的的现状瑕疵、历史遗留问题及权属过户风险进行尽职调查，分析其中存在的风险，以及本次所转让标的的价值，自行承担相应责任和由此引起的风险和后果。北交所也对电信公司上述信息进行了如实、充分的披露。2013年10月9日，王圳泉作为意向方向北交所出具了《承诺函》，清楚的表明其已充分了解了上述信息，并愿意自行办理产权过户变更手续，承担由此造成的一切风险、责任和损失。其后，王圳泉与电信公司签订《实物资产交易合同》，合同第3.3条再次声明：“乙方（即王圳泉）已详细了解标的资产的转让信息，并同意按照甲方（即电信公司）提出的受让条件受让标的资产。”由此可见，王圳泉对于交易土地的交易现状是清楚明知且完全接受的。此外，《实物资产交易合同》第8.5条约定：转让标的依现状交易，挂牌期间为尽职调查期间。第8.6条约定：乙方应充分了解土地交易过户的有关政策规定和本转让标的可能存在的过户风险，自行对本次转让标的的现状、瑕疵、历史遗留问题及权属过户风险进行尽职调查，分析其中存在的风险，以及本次所转让标的的价值，自行承担相应责任和由此引起的风险和后果。也即王圳泉有充分了解土地交易过户的有关政策规定的合同义务。王圳泉是在充分了解土地现状并接受上述义务的情形下，才与电信公司签订《实物资产交易合同》。第三、完成土地过户手续的义务人及风险承担者为王圳泉，而非电信公司。如上所言，根据合同第6.2条、第6.3条约定：王圳泉从收到产权过户变更相关资料之日起自行办理产权过户变更手续，由此造成的一切风险、责任和损失由王圳泉自行承担，王圳泉在办理产权过户变更手续时需自行办理国有建设用地使用权证分割手续。据此，电信公司请求二审法院：撤销原审判决，依法改判驳回王圳泉的诉讼请求。 王圳泉答辩称：一、电信公司存在严重违约行为而导致合同目的无法实现，应依法解除双方签订的《实物资产交易合同》。1、电信公司用于交易的涉案土地属法律禁止交易的土地，根本无法完成交易。首先，韶关市国土资源局于2016年1月l3日作出的意见，仅就交易流程问题进行答复，对于能否顺利完成交易未明确具体说明。因本案涉案土地属于法律禁止交易的土地，根本无法完成交易，涉案土地无法办理土地使用权证分割。电信公司拥有位于韶关市韶南大道六公里东侧、面积为18966平方米、国土证号为韶府国用（2008）第040300048号的土地使用权。电信公司将上述土地中的6379平方米进行转让，理应在转让前办妥产权分割，但依据国土资源部《关于规范土地登记的意见》【国土资发（2012）134号】第一条“宗地一经确定，不得随意调整。宗地确需分割、合并或调整边界的，应经国土资源主管部门会同有关部门同意”的规定，电信公司根本未履行也无法履行土地使用证分割的义务。其次，即使电信公司完成土地使用证分割，使用证分割后的涉案土地，没有实施任何建设行为，属于法律禁止转让的“空地”。依照《城市房地产管理法》第三十九条第一款第二项、《国有土地使用权出让转让暂行条例》第十九条的规定，转让的土地必须达到25％以上的投资方能进行交易，而涉案土地根本不具备上述条件，根本无法交易。2、电信公司严重违背诚实信用原则，严重违反合同约定。首先，韶关市城乡规划局于2016年1月15日作出的复函载明“经对照相关片区控规，该两地块的用地性质规划均为娱乐康体用地，容积率为1.8，经与该公司多次沟通，该公司同意两块地块的规划建设用地面积为扣除规划市政道路用地的净用地（地块一为3079平方米，地块二转让部分为4723平方米），规划用途为商业用地兼容娱乐康体用地，容积率为1.8，扣除出来的规划市政道路部分用地无偿移交政府。“因交易合同约定用地类型为综合用地，而评估机构按综合用途进行评估作价，而涉案土地为娱乐康体用地。因此，依据《实物资产交易合同》第2.4条“标的资产不存在上述《土地估价报告》中未予披露或遗漏的、可能影响评估结果，或对标的资产转让产生重大不利影响的任何事项。”的约定，韶关市城乡规划局经与电信公司多次沟通后才明确用途，因此电信公司严重违背诚实信用原则，未及时准确披露标的物的真实信息，误导王圳泉，构成违约。其次，电信公司经与韶关市城乡规划局沟通后，将土地性质进行变更，导致转让部分面积从6379平方米变为4723平方米，土地面积与约定相差超过20％。且涉及土地性质变更，国土部门必须经过招拍挂程序，王圳泉是否能再取得涉案土地依然是个问号，即使能够取得，王圳泉必须支付巨额土地转让金。电信公司的行为己构成严重违约。第三，电信公司明确知道涉案土地交易违法，仍然挂牌进行交易，主观恶意，电信公司行为构成严重违约。北交所提交证据显示，电信公司于2012年7月23日作出中电信韶关E2012）207号《关于韶关市沙湖路目标局等四宗土地盘活处置方案的请示》载明—根据韶关市人民政府“关于规范市区范围国有土地使用权出让及建设用地规划若干问题的通知”【韶府［20l0］52号】文件规定，如选择本地土地交易中心进行交易，由于四宗土地均己闲置多年，并且涉及到土地用途的重新明确和规划条件的设定，基本上会被政府土地储备中心以当年取得土地使用权出让价格按剩余年限折算后低价收回……”，从该证据可知，电信公司以规避政府政策为目的，将根本不符合交易的土地用于挂牌拍卖，依据双方签订的《实物资产交易合同》第二条2.6载明“转让标的上未设定任何形式的担保，包括但不限于该标的资产存在抵押、或任何影响标的资产转让的限制或义务……”，因此电信公司的行为存在严重违约。也正是电信公司基于规避政府政策为目的，而将其应承担的如实告知、协助过户义务强加给王圳泉。3、《实物资产交易合同》系格式合同，该合同约定由王圳泉自行对涉案土地进行调查核实并自行承担无法办理过户的风险。王圳泉认为该条款显失公平，将本应属于拍卖机构、出卖人的义务予以排除，强加给王圳泉，明显加重王圳泉义务，应属无效约定。而且根据本案实际，答辩人不可能也无法全面了解涉案土地是否存在法律瑕疵，根本无法自行办理过户手续。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。” 二、王圳泉已全面履行合同义务，在履行合同过程中没有任何过错。首先，王圳泉已经按时足额支付价款及相关手续费用，而且合同签订后，王圳泉四处奔波，希望能把土地过户到王圳泉名下，王圳泉在履行合同过程中没有任何过错，已经全面履行合同义务。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”的规定，双方于2013年10月22日签订合同，后经王圳泉多次催促要求电信公司办理权属登记变更手续，但电信公司一直未履行相关义务。时至今日，何时能办理权属变更登记手续一直渺茫无期。其次，对于电信公司上诉称王圳泉未提起行政复议、行政诉讼，未穷尽过户途径。依据《广东省土地使用权交易市场管理规定》第五条“下列土地使用权交易，必须在土地交易机构公开进行：……（二）国有企业、集体企业和公有经济成分占主导地位的公司、企业土地使用权转让（含以土地使用权为条件进行的合营合作建房）……”；第二十二条“有下列行为之一的，县级以上土地行政主管部门不得为其办理产权变更登记或者他项权利登记手续：（一）违反本规定第五条的规定，必须公开交易的土地使用权不实行公开交易的；（二）土地使用权公开交易不符合本规定要求的；（三）投标人互相串通压价的；（四）法律、法规规定属于交易无效的其他情形。”的规定，韶关市国土资源局不予办理涉案土地的过户手续有明确法律规定，该具体行政行为合法合理，且涉案土地未办理产权分割，根本无法办理过户手续。明确有法律规定不予办理的情况下，电信公司却要求王圳泉提起行政复议、行政诉讼，王圳泉不禁要问，何为穷尽过户手续，是否行政复议维持后还得行政诉讼一审、二审、再审、信访、上访才叫穷尽措施综合本案事实，电信公司完全以一个旁观者的角度，以王圳泉未提起行政复议、行政诉讼为由掩盖其违约的事实。 三、原审法院认定事实清楚，适用法律正确、程序合法，原审判决应予维持。1、对于本案合同目的是否能实现问题。首先，涉案交易标的为不动产，不动产转让需办理权属登记手续方视为完成交易。电信公司口口声声说交易手续符合法律规定，但王圳泉全额支付交易价款后长达两年有余的时间内无法办理过户，电信公司也未提供任何证据证明涉案土地能完成交易。相反，王圳泉所提交的证据足以证实涉案土地根本无法办理产权分割及过户，合同目的根本无法实现。其次，本案合同目的无法实现并非王圳泉原因造成，无法办理产权登记手续的问题在于标的物土地本身无法分割及交易流程违法，并不是王圳泉怠于行使权利，王圳泉在全额支付价款后四处奔波。第三，本案合同目的无法实现除基于挂牌交易流程违法外，更重要原因为标的物无法办理土地分割，即使能分割也属于法律禁止转让的空地。2、原审判决适用法律正确。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”以及第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”的规定，原审法院判令电信公司返还土地转让款并支付利息及违约金完全正确。综上所述，王圳泉请求二审法院驳回电信公司的上诉请求，维持原判。 瑞泰公司、北交所共同答辩称：对电信公司的上诉状没有意见。 二审调查询问时，电信公司提交了4份新证据，第1份是2015年12月28日，电信公司向韶关市人民政府递交的《关于办理名下两宗国有建设用地使用权产权过户变更登记的请示》，要求韶关市政府同意电信公司与王圳泉在北交所就涉案地块的交易结果，并同意办理土地使用证的分割和产权过户变更登记手续。第2份是2016年1月13日，韶关市国土资源局出具《关于对﹤关于办理名下两宗国有建设用地使用权产权过户变更登记的请示﹥的意见》，就韶关市政府转来电信公司上述请示作出处理意见—建议政府酌情考虑电信公司所请。第3份是2016年1月15日，韶关市城乡规划局出具《韶关市城乡规划局关于中国电信股份有限公司韶关分公司办理其名下两宗国有建设用地使用权产权过户变更登记请示的复函》，就韶关市政府转来电信公司上述请示作出处理意见：一、来文所提两块地存在如下问题：地块一初始出让时没有土地使用权出让合同等文件对其容积率进行约定，地块二存在土地分宗出让的情况，且根据片区控规两个地块都存在着部分用地已被规划为市政道路的情况。二、经对照相关片区控规，该两块地的用地性质规划均为娱乐康体用地，容积率为l.8。经与该公司（即电信公司）多次沟通，该公司同意两块土地的规划建设用地面积为扣除规划市政道路用地的净用地（地块一为3079平方米，地块二转让部分为4723平方米），规划用途为商业用地兼容娱乐康体用地，容积率为l.8。扣除出来的规划市政道路部分用地无偿移交政府。三、如我局按以上规划情况出具规划条件，是否与初始出让、北京转让的交易约定存在法律法规方面的冲突，地块是否需要重新评估和补差地价等方面的问题，建议以国土局意见为准。第4份是《韶关市人民政府办公室文件呈批表》，内容主要是韶关市人民政府收到电信公司上述请示报告，韶关市人民政府在向下属相关主管部门国土局、城乡规划局征询意见后所作的批复：“鉴于电信公司对其名下两宗国有建设用地的公开转让交易流程是按照国家关于中央企业资产转让进场交易的有关文件规定执行的，是有法可依的，并且考虑到电信公司解约的实际困难，建议同意来文所请，请市国土局、市规划局按照程序办理。呈余旺、杨生同志阅示。”2016年1月19日，该文所呈报的两位市领导分别在该呈批表中签名认可上述处理意见。 王圳泉对上述新证据的质证意见是：韶关市人民政府上述处理意见主体不合法，根据土地相关法律规定，能否办理土地变更登记应由国土部门作出具体批复而不是由韶关市政府进行请示批复。能否办理产权登记手续，王圳泉提出的很多具体问题都没有办法解决。国土局的答复仅仅是对交易流程进行答复，但是没有对交易能否完成进行答复，涉案土地是法律禁止交易的土地，王圳泉的答辩意见中已详加说明。至于规划局的答复后于国土局的答复，现在涉案土地用地性质为娱乐康体用地，该地块与交易合同不符，而且需要当事人与规划局沟通后将6369平方米变成4000多平方米的土地，该面积与双方签订的合同确定的面积也不吻合。 北交所对上述新证据的质证意见是：对于电信公司与王圳泉的合同北交所是希望双方能够继续履行，上述新证据也证明合同有可能继续履行下去，北交所认为电信公司提交的新证据可以达到其证明目的，北交所对上述新证据予以认可。政府批文没有问题，政府土地主管部门的权力来源于政府的授权，政府当然可以作为主体进行批复，北交所认为此节没有不当之处，用地性质问题双方可以协调解决。 瑞泰公司对上述新证据的质证意见是：没有意见。 本院认为，本案系合同纠纷，原审法院对该案法律关系性质认定准确，本院予以认同。由于本案只有电信公司提起上诉，根据民事诉讼当事人意思自治原则，并依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”之规定，本院只围绕电信公司的上诉请求进行审理。根据本案当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：一、涉案《实物资产交易合同》的法律效力。二、电信公司在履行《实物资产交易合同》时是否存在违约行为。三、《实物资产交易合同》应否解除。 一、关于涉案《实物资产交易合同》的法律效力问题。由于本案涉案地块面积只有6379平方米，该地块包含在【国土证号为韶府国用（2008）第040300048号】面积为18966平方米的地块内，且电信公司出让涉案地块时并没有向国土主管部门办理该地块分割、变更手续，导致涉案地块至今仍沿用韶府国用（2008）第040300048号的国土证号挂牌出让，根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条第一款：“依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地使用权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。”之规定，以及《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”之规定，《实物资产交易合同》是否生效必须以涉案地块的原土地登记机关依法对整个地块重新进行土地所有权、使用权变更登记后方能确定。但由于《实物资产交易合同》签订时电信公司并没有获得县级以上人民政府土地行政主管部门的批准，因此，《实物资产交易合同》属于典型的效力待定合同，即如电信公司在合理的期限内取得了政府主管部门的同意替涉案地块办理分割、变更登记手续的话，则《实物资产交易合同》仍为有效合同，双方应遵照履行。反之则《实物资产交易合同》为无效合同。现因韶关市国土资源局、韶关市城乡规划局以及韶关市政府均书面明确表示同意替电信公司就涉案地块办理分割、变更登记手续，所以《实物资产交易合同》合法有效，电信公司与王圳泉均应严格遵照履行。 至于王圳泉提出依据国土资源部《关于规范土地登记的意见》第一条“宗地一经确定，不得随意调整。宗地确需分割、合并或调整边界的，应经国土资源主管部门会同有关部门同意”的规定，以及《城市房地产管理法》第三十八条第一款第二项关于“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：…….（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。”的规定，再加上《中华人民共和国国有土地使用权出让转让暂行条例》第十九条关于“土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。”的规定，涉案土地根本无法分割、交易的问题。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”，以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”之规定，上述法条、规章并不符合司法解释所列的法定条件。何况，即便上述法条可以在本案中适用，但由于政府已对该问题予以明确书面答复可以替涉案地块进行分割、变更登记手续，故王圳泉以上述法条、规章的规定作为涉案《实物资产交易合同》不具有法律效力的抗辩理由没有法律依据，本院不予支持。 二、关于电信公司在履行《实物资产交易合同》时是否存在违约行为的问题。由于电信公司在最后关头取得了政府的理解与支持，致使《实物资产交易合同》最终合法有效，所以电信公司与王圳泉均应严格遵照合同的约定履行各自的义务。根据《实物资产交易合同》的约定，涉案地块的产权过户变更手续、国有建设用地使用权证分割手续由王圳泉自行办理，在办理权证过户变更手续时涉及买卖双方的相关税、费等一切费用均由王圳泉自行承担。由此造成的一切风险、责任和损失也由王圳泉自行承担，电信公司对于涉案地块的产权证分割、登记等问题只负有协助买家（王圳泉）办理的合同义务。《实物资产交易合同》同时约定，买家（王圳泉）应充分了解土地交易过户的有关政策和规定和本转让标的可能存在的过户风险，自行对本次转让标的的现状、瑕疵、历史遗留问题及产权过户风险进行尽职调查，分析其中存在的风险，以及本次所转让标的的价值，自行承担相应责任和由此引起的风险和后果，受让后不得以不了解标的情况或标的有瑕疵为由，撤销受让。由上述合同条款可知，在《实物资产交易合同》签订后，当电信公司依约向王圳泉移交了土地使用权证等相关资料、并按王圳泉的要求向韶关市国土资源局出具了《关于要求分割办理土地使用证的申请》之后，此时应认定电信公司已履行了自身应负的合同义务，至于涉案地块的产权证最终能否办理成功并不在合同约定的卖方（电信公司）义务之列。原审法院认为电信公司存在违约行为与本案所查明的事实自相矛盾，本院予以纠正。 三、关于《实物资产交易合同》应否解除的问题。王圳泉认为电信公司根本无法按合同约定协助王圳泉办理土地使用权属变更手续，王圳泉在支付完土地出让金并支付了巨额的手续费用后却无法办理涉案地块的转让手续，更无法使用、开发该土地，因此，根据《实物资产交易合同》第十一条“合同的变更和解除”第2小点第（3）项的约定：“发生下列情况之一时，一方可以解除本合同……（3）另一方严重违约致使不能实现合同目的的……”之规定，《实物资产交易合同》应予以解除。但本案中电信公司并非不向王圳泉交付涉案地块，而是王圳泉在支付完购地款及相关手续费用之后却迟迟不能将所购土地的使用权证办理至王圳泉个人名下，这才导致王圳泉所称的“无法使用、开发该土地”的结果。但该问题在上文已作详细阐述，即涉案地块的产权过户变更手续、国有建设用地使用权证分割手续由王圳泉自行办理，电信公司对于涉案地块的产权证分割、登记等问题只负有协助买家（王圳泉）办理的合同义务。因此，王圳泉不能把“完成整个办证流程并拿到分割后的土地使用权证”当作卖家（电信公司）必须履行的合同义务之一。此外，根据电信公司在二审调查询问时提交的相关政府文件可以看出，涉案地块的产权证分割、登记等问题韶关市人民政府已明确表示可以办理，因此，王圳泉所担心的问题基本上已不复存在，且电信公司一直很有诚意继续履行《实物资产交易合同》，在此情况下，本院为了彰显合同的权威，保障市场交易的连贯性和安全性，以最大限度维护市场的秩序和稳定为出发点，从而认为《实物资产交易合同》应继续履行而不应予以解除。原审法院对此问题的处理考虑不周，本院不予认同。 综上所述，原审法院认定本案的基本事实虽然清楚，但在适用法律方面却存在偏差，导致实体处理欠妥，本院予以纠正。电信公司的上诉请求于法有据，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条的规定，判决如下： 一、撤销韶关市浈江区人民法院（2015）韶浈法民一初字第769号民事判决； 二、驳回王圳泉的诉讼请求。 案件一审受理费70971元，二审受理费63390元，均由王圳泉负担。二审受理费63390元已由中国电信股份有限公司韶关分公司向本院全额预缴，本院退还63390元给中国电信股份有限公司韶关分公司，王圳泉应向本院缴纳二审受理费63390元。 本判决为终审判决。 审　判　长　　何伟军 代理审判员　　朱应麟 代理审判员　　神玉嫦 二〇一六年六月八日 书　记　员　　丘　毅 第30页共30页