李XX与冯XX房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

李XX与冯XX房屋租赁合同纠纷一审民事判决书 广东省深圳市福田区XX 民 事 判 决 书 (2017)粤0304民初35395号 原告（反诉被告）：李X，女，汉族，1981年2月2日出生，住址广东省深圳市福田区， 原告（反诉被告）：欧XX，男，汉族，1977年2月8日出生，住址上海市普陀区， 两原告委托代理人：王XX，广东XX律师。 两原告委托代理人：贾XX，广东XX实习律师。 被告（反诉原告）：冯XX，女，汉族，1976年12月15日出生，住址广东省深圳市福田区， 委托代理人：芦睿，广东XX律师。 原告李X、欧XX与被告冯XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月7日立案后，被告提起反诉，本院予以受理，并依法适用普通程序对本诉和反诉公开开庭进行合并审理。原告李X、欧XX及其共同委托代理人王XX，被告委托代理人芦睿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、确认两原告与被告之间的房屋租赁合同关系于2017年6月30日解除；2、被告立即将位于深圳市XX路××房屋腾空并交付给两原告；3、被告立即将位于深圳市XX路××房屋恢复原状；4、被告支付逾期交还房屋期间的占有使用费4116.67元（自2017年7月1日起，按6500元／月的标准，暂计至起诉日2017年7月19日，共19天，实际费用应计至房屋交还之日止）；5、被告支付逾期交还房屋期间的物业管理费134.19元（自2017年7月1日起，按134.19元／月的标准，暂计至起诉日2017年7月19日，实际费用应计至房屋交还之日止）；6、被告承担本案的全部诉讼费用。审理中，原告撤回第5项诉讼请求。事实和理由：两原告与被告系朋友关系，2015年9月，被告通过口头方式承租两原告位于深圳市XX路××房（以下称涉案房屋，建筑面积为99.4平方米）用于居住。双方约定，房屋租金为4500元／月（低于市场租金价格），租金半年一付，无押金。考虑到朋友关系以及两原告后续对房屋或有其他安排的可能性，原、被告一直未签订书面形式的租赁合同，两原告也一直未给被告涨租。2017年1月，被告向两原告支付了2017年上半年（至2017年6月30日止）的租金。此后，因两原告就涉案房屋有其他安排，故决定2017年6月30日后不再将涉案房屋出租给被告。为此，两原告通过口头方式当面告知被告2017年6月30日到期退房事宜，并于2017年5月22日提前38天发函通知被告在2017年6月30日租赁期限届满后搬离涉案房屋并将房屋交还给两原告，否则将按市场价6500元／月收取逾期搬离期间的费用，该函送达到被告承租两原告的涉案房屋地址。但被告拒不返还房屋。2017年7月7日，两原告再次委托律师发函，要求被告搬离涉案房屋。但被告一直未搬离并交还涉案房屋，故原告诉至本院。 被告辩称，双方确实从2015年9月开始存在租赁关系，双方并未签订书面的租赁合同。2013年7月，被告在涉案房屋附近租赁备案了一套学位房并进行了申报，目的是为孩子上莲花小学做准备。2015年9月前，被告得知原告欧XX有一套房屋属于莲花小学以及莲花中学的学位房（即涉案房屋），因两人是同事关系，被告与原告欧XX商量租住涉案房屋，不但可以解决被告孩子就近上学的问题，还可以解决被告孩子上莲花中学使用学位的问题，原告欧XX表示同意。当时，双方约定房屋租赁期为9年，自2015年9月至2024年年底，每月租金为4500元，每半年付一次房租。当时因考虑到孩子小学学位问题已经解决，且双方是同事，对于租赁问题一直处于信任态度，没有及时签订租赁合同。为了让孩子有一个更好的学习居住环境，房屋有些硬件设施因房屋老旧也确实无法正常使用，被告与原告欧XX沟通将涉案房屋进行装修。双方协商如将房屋装修可以在租赁期内不再涨房租，租赁期届满后被告也不再向原告主张装修费用，投入的装修设施及家具均可留给原告使用。2015年9月，被告开始对涉案房屋进行装修并通风。装修时，物业留的屋主联系信息都是被告的。2016年4月份，涉案房屋装修并通风完毕，被告全家才搬到涉案房屋居住。2016年春节前，双方约定在2017年年初签订租赁合同为孩子上莲花中学做准备。2017年1月份，原告欧XX离职并且拒绝与被告签订租赁合同。现被告为了给孩子上学将涉案房屋装修共花费209624.82元，约定租期为9年，现还未住满2年，原告欧XX却违反双方的约定执意要求被告搬出涉案房屋。被告在多次要求原告赔偿装修损失无果的情况下反被原告起诉。现原告执意解除租赁合同，被告表示同意，被告也愿意在2018年1月31日前（包括当天）搬离涉案房屋。被告在房屋使用期间的物业管理费已经足额交纳，无需再向原告支付，对于原告提出的2017年7月1日至2017年7月19日期间的占有使用费，被告已经通过银行转账按每月4500元支付到2017年7月底。鉴于以上情况，恳请法庭驳回原告的相关诉讼请求，并反诉请求：1、两原告赔偿被告装修损失163041元（损失时间自2018年1月31日计算至2024年12月31日止）；2、本案诉讼费用由两原告承担。 原告针对被告的反诉辩称，一、被告称双方约定租赁期为9年，与事实不符，原告从未以任何方式同意与被告签订长达9年的租赁合同，且不可能在长达9年的时间内租金持续不变。事实上，原告正考虑到涉案房屋可能会出售或其他安排，因此一直不愿意跟被告签订长期的租赁合同，双方仅口头约定每半年支付一次租金。二、目前涉案房产的学位并没有使用，被告所称的考虑到孩子使用学位的问题，实际是不存在的。三、涉案房屋的装修没有经过原告书面确认，对装修的投入原告事先并不知情，对于其装修赔偿的主张，原告认为无法律依据和事实依据，双方未签订书面租赁合同的前提下，双方的租赁合同关系为不定期租赁合同关系，在被告提前支付了半年租金的情况下，原告认为其租期已经于2017年6月30日终止。事前原告已通过律师函、催告函向被告明确表明在2017年6月30日之后不再与被告建立租赁合同关系，在此前提下被告与原告之间的租赁合同已于2017年6月30日终止。根据最高人民法院相关司法解释第十二条的规定，租赁期限届满的，承租人对于形成附和装修物的赔偿主张，不应得到支持。四、2017年7月1日开始物业管理费开始从原告账户扣取，印证了被告也同意原告提出的双方合同自2017年6月30日终止的事实。五、终止合同前考虑到双方是友好的同事，虽涉案房屋附近的房屋租金已上涨至7000元以上，但原告仍未涨租，原告认为应参照市场价支付租金，据原告了解，涉案房产小区是学位房，在XX网站上涉案房屋所在小区长福花园80多平方米的房屋租金已经达7000元/月，但涉案房屋建筑面积达99平方米，所以涉案房屋租金应高于7000元，原告主张占有使用费按每月6500元收取合情合理。综上，被告的反诉请求不应得到支持，请求依法驳回被告全部反诉请求。 经审理查明，涉案房屋（建筑面积99.4平方米）登记在原告李X名下，原告李X与原告欧XX系夫妻关系。 2015年9月起，被告向两原告承租涉案房产，双方未签署书面租赁合同，双方口头约定每月租金4500元，每半年支付一次租金。关于租赁期限，双方各执一词：两原告称双方未约定租赁期限，为不定期租赁合同关系；被告则称双方口头约定了租赁期限为9年。 根据原、被告提交的银行交易明细显示，被告向原告欧XX尾号为5649的XX银行账户支付的款项如下：1、2015年8月12日支付1万元；2、2015年9月9日支付12500元；3、2016年1月4日支付27000元；4、2016年6月30日支付27000元；5、2017年1月16日支付27000元。被告称上述款项共计103500元，按每月租金4500元计算，被告已交租至2017年7月31日（103500元÷4500元=23个月，自2015年9月起计至2017年7月31日）。原告则主张因被告租赁涉案房屋前涉案房屋由其他人承租，但被告坚持要求承租涉案房屋，所以被告让原告和租客去协商让前一任租户提前退租，根据原告和前任租户的合同约定，提前退租原告应向租户支付相当于两个月租金的违约金即9000元，于是被告在2015年8月12日支付的1万元中有9000元是自愿为原告代付的违约金，剩余1000元作为租金，加上被告在2015年9月9日支付的12500元、2016年1月4日支付的27000元、2016年6月30日支付的27000元、2017年1月16日支付的27000元，被告合计支付的租金为94500元，相当于21个月的租金。原告为证明上述主张，于庭后提交了欧XX与邓XX于2015年4月16日签署的关于承租涉案房屋的《房屋租赁合同》，及邓XX出具的《房屋租赁情况确认书》。《房屋租赁合同》约定租赁期限为2015年4月16日至2016年4月15日，每月租金4500元，押金7000元；租赁期间因出租方私人原因单方面提出终止合同的，应支付承租方2个月租金作为违约金。《房屋租赁情况确认书》载明出租方因有朋友很想租涉案房产，故与承租方邓XX沟通，希望提前解除合同并同意按合同约定支付违约金，承租人同意提前解除合同于2015年8月底搬出，双方协商同意出租方的违约金按一个半月租金计算。被告对该两份证据提交书面质证意见表示均不予认可。为限在5，按中国人民银行同期同类贷款利率， 被告向原告承租涉案房产后即对涉案房产进行装修，原告表示默认同意被告进行装修，但只希望被告简单装修。被告提交了其与案外人翁XX于2015年9月5日签署的《长福花园装修报价协议书》、2015年10月8日签署的《长福花园装修报价协议书（增补项目）》及两张收款收据（金额分别为30900元、49000元）。《长福花园装修报价协议书》约定了由翁XX承接被告涉案房屋装修工程的土建（铺砖）、水电、拆旧工程，合计工程款包干价70030.23元，主材由被告自购，如瓷砖、大理石、橱柜、洁具、灯具、开关、插座、铝扣板、防盗窗、五金件、木地板等。《长福花园装修报价协议书（增补项目）》约定增补工程款9900元。被告还提交了购买瓷砖、橱柜、房门、浴霸等销售合同、订购单、送货单及收据、发票、付款凭证，并附装修费用汇总清单。根据被告提交的装修费用汇总清单，原、被告均确认的涉案房屋装修未形成附合的物品有空调、热水器、冰箱、洗衣机、电视机、不锈钢挂件、灯具、儿童房家具、学生椅、家具、沙发、沙发床、书桌、电脑椅、餐边柜、主卧蚊帐、儿童蚊帐、穿衣镜、窗前不锈钢书架，合计59997.9元，其中被告确认已搬走的有空调、热水器、冰箱、洗衣机、电视机、学生椅、沙发、电脑椅，合计37950元。其余未形成附合的物品未搬走的原因，被告称均为固定安装拆卸易损坏或根据涉案房屋尺寸定做无法在其他房屋使用。根据核算被告提交的除未形成装修附合物之外的销售合同、订购单、送货单及收据、发票、付款凭证结合被告主张的费用（被告所主张的金额少于票据中体现的金额的，则以被告主张为准），该部分已形成附合的装修物金额为63650.92元。 2017年4月，原告欲出售涉案房屋，故将出售的想法告知了被告，并与被告协商。被告表示其想购买涉案房屋，但认为原告提出的750万元售价过高，且认为被告的装修让涉案房屋增值，扣除装修费20万元，并提出因双方系朋友关系，被告愿意以友情价700万元购买。原告不同意被告的意见，并表示原告提出的750万元售价实际是不包含装修的价值，是旧房子的售价。被告遂提出在双方未能谈好的情况下，原告方不要让其他人来看房，希望原告在2017年6月30日后再给予被告六个月的时间，原告不同意。原、被告均提交了2017年4月2日双方见面协商时的录音。从录音资料中可看出双方围绕两个方案在协商，一为被告向原告购买涉案房屋；二为原告将涉案房屋出售给他人，原告补偿被告装修费。当天双方就装修费及房屋售价均未能达成一致意见，表示回头再议。但随后双方仍未能达成一致意见。录音中，被告还提及当时被告打算租5、6年，所以才进行装修；原告李X表示并没有对被告作任何承诺，即便要签订合同也是一年一签。 2017年5月22日，原告李X向被告发出《关于要求冯XX女士于2017年6月30日前退房的通知》，原告李X在上述通知中载明：原告与被告之间存在涉案房屋的口头租赁关系，截至通知发出之日，被告交付涉案房屋租金至2017年6月30日，故双方租赁期限至2017年6月30日止，租赁期限届满后原告不再将涉案房屋出租给被告，要求被告于期满前搬离房屋；若被告在2017年6月30日仍未搬离涉案房屋，超出期限将按市场价6500元/月收取租金。上述通知邮寄至涉案房屋所在地址，于2017年5月24日由叶XX签收。2017年7月7日，两原告委托广东XX王XX律师向被告发出《律师函》，函告被告收函后7日内交还房屋给原告，并按市场租金价6500元/月支付逾期搬离期间房屋占有使用费。该《律师函》亦邮寄至涉案房屋所在地址，于2017年7月8日由被告家人签收。被告称其未收到上述通知及《律师函》。 又查，被告为证明其与原告约定的租期为9年，申请了证人夏X出庭作证。证人夏X在庭审中陈述：原、被告到公司谈论租赁事宜时证人在场，证人听到原、被告约定的租期、租金，因为证人的孩子和被告的孩子上学时间是一致的，都是2015年至2024年上小学和初中，证人大概听到原、被告约定的租金为每月4500元，其余的就不清楚了。证人与原、被告均是同一公司的同事，证人与被告同属销售部，被告是证人的直接上司，原告与证人不同部门。 再查，2017年深圳市福田区政府指导租金表显示涉案房产所在彩田路以东、皇岗路以西、红荔路以南、深南大道以北区域不带电梯住宅指导租金价为每平米42元。 庭审时，被告表示愿意于2018年1月31日前搬离涉案房屋，原告表示同意被告在2018年1月31日前搬离涉案房屋，但要求被告在搬离的同时应结算房屋占有使用费、物业水电费并办理交接。被告庭后提交了一份视频及情况说明，称其于2018年1月29日搬离了涉案房屋及搬离时涉案房屋的状况。原告亦于庭后提交了长福花园物业管理处于2018年1月30日开具的被告当天从涉案房产搬走空调、冰箱、洗衣机、电视机、电脑椅等物品的放行条。 本院认为，我国合同法规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原、被告就涉案房屋租赁未签署租赁合同，租赁期限也已超过六个月，视为不定期租赁合同。原告作为出租人，有权在合理期限内通知被告解除合同。根据被告转账给原告欧XX的记录显示，被告已支付租金103500元，按每月租金4500元计算，被告已交租至2017年7月31日（103500元÷4500元=23个月，自2015年9月起计至2017年7月31日），原告于2017年5月22日发出书面通知表示不再续租给被告，即解除双方的不定期租赁合同关系，故双方的不定期租赁合同关系自2017年8月1日起解除。原告主张被告于2015年8月12日支付的1万元中有9000元系自愿承担的原告与前租户解约的违约金（相当于两个月租金），但原告的该项主张与原告提交的《房屋租赁情况确认书》载明违约金按一个半月租金计算相矛盾，且从金额上亦不能计算出扣除9000元的违约金或一个半月租金违约金6750（4500元/月×1.5月）后剩余款项94500元（103500元-9000元）或96750元（103500元-6750元）刚好与2015年9月至2017年6月30日共计22个月的租金99000元（4500元/月×22个月）吻合，故原告的该项主张，本院不予采信。 关于原告请求的占有使用费。被告于2018年1月底搬离涉案房屋，原告有权向被告主张双方不定期租赁关系解除后至被告搬离之日止（即2017年8月1日至2018年1月30日）的房屋占有使用费。关于房屋占有使用费的计算标准，原告主张按6500元/月的标准计算，被告不同意。因双方履行口头租约的租金标准为4500元/月，未低于同地段不带电梯住宅政府指导租金标准（42元/平方米/月×99.4平方米=4174.8元/月），故本院认为参照双方口头约定并履行的月租金标准4500元/月计算占有使用费为妥。经核算，2017年8月1日至2018年1月30日的占有使用费为22354.84元（4500元/月×4个月+4500元/月÷31天×30天）。 因被告已实际搬离涉案房屋，故原告请求判令被告立即将房屋腾空并交付给两原告的诉讼请求已无判决的必要，本院予以驳回。 关于原告请求被告涉案房屋恢复至装修前的原状。本院认为，人民法院审理案件，应秉承公平公正的原则，被告将涉案房屋进行装修，增加了房屋的价值，且原告明知并默认同意被告装修，现原告要求被告恢复原状，有违公平公正的原则，且没有法律依据，本院不予支持。 关于被告反诉请求原告赔偿装修损失。根据查明的事实，被告投入装修已形成附合的装修物金额为63650.92元，加上装修协议书及增补项目的装修款7万元+9900元，上述已形成附合的装修款共计143550.92元。被告已实际使用两年有余，本院根据原、被告协商时曾提出的方案，结合被告的装修给涉案房屋带来的增值情况以及装修折旧情况，酌定原告补偿被告装修款7万元。对于未形成附合的装修物，根据法律规定，可由承租人拆除。被告已搬走部分物品，已搬走部分当然不应由原告赔偿，未拆走搬走部分，亦无权向原告主张赔偿。原告辩称无需对被告的装修进行补偿，与实际情况不符，亦与原告曾与被告协商时作出的表态不符，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告李X、欧XX与被告冯XX之间就深圳市福田区XX402房屋的不定期租赁合同关系已于2017年8月1日解除； 二、被告冯XX应于本判决生效之日起十日内向原告李X、欧XX支付房屋占有使用费22354.84元； 三、原告李X、欧XX应于本判决生效之日起十日内向被告冯XX支付装修补偿款7万元； 上述二、三项相互抵扣后，原告李X、欧XX还应于本判决生效之日起十日内向被告冯XX支付47645.16元； 四、驳回原告李X、欧XX的其余诉讼请求； 五、驳回被告冯XX的其余反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费100元（两原告已预交），由被告负担；反诉案件受理费1780元（被告已预交），由被告负担1005元，原告负担775元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。 审　判　长　姚　 璇　 娟 人民陪审员　黄　 绮　 玲 人民陪审员　杨　 海　 涛 二〇一八年四月二十八日 书　记　员　雷XX(代) 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 第二十三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 ……