刘XX诉周XX房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

（2014）沪一中民二（民）终字第1632号

上诉人（原审被告）刘XX，＊生，汉族，住＊＊＊。

委托代理人张XX，上海XX律师。

委托代理人崔萍，上海XX律师。

被上诉人（原审原告）周XX，＊生，汉族，住＊＊＊。

委托代理人陈XX，上海陈XX律师事务所律师。

委托代理人王X，上海陈XX律师事务所律师。

原审第三人刘X，＊生，汉族，住＊＊。

原审第三人曹XX，＊生，汉族，住＊＊。

上诉人刘XX因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月18日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。

原审查明，刘XX与曹XX系夫妻关系，刘X系刘XX与曹XX之女。2008年7月，刘X及曾作为原告就包含系争房屋（以下简称系争房屋）在内的家庭动迁房产提出共同共有纠纷，该案在上海市闵行区人民法院进行审理，该院于2009年3月最终认定系争房屋归刘XX、曹XX及刘X所有。之后，刘XX、曹XX及刘X作为上诉人就相关款项分配不服提起上诉，本院于2009年7月24日维持了一审的判决结果。2009年5月14日，经刘XX、曹XX及刘X协商，确定将系争房屋的权利办理登记至刘XX一人名下。

2009年8月11日，周XX作为甲方（抵押权人）与刘XX作为乙方（抵押人）签订《个人住房借款抵押合同》（以下简称借款抵押合同）一份，约定：为确保甲方与乙方的借款合同，乙方愿意以系争房屋抵押给甲方，以作为偿还借款合同项下之借款的担保；借款该抵押物的价值为人民币（以下币种相同）523，000元，抵押人向抵押权人借款523，000元，经双方约定，房屋的抵押及借款期限为2008年7月2日至2013年9月2日；……。当日，刘XX向周XX出具收条一张，表示收到周XX所付系争房屋购房款473，000元，与此同时，刘XX将系争房屋交付给周XX，之后房屋一直由周XX出租他人并收取相关租金，周XX、刘XX进行房屋移交时，房屋租金每月600元。关于系争房屋的产权证原件也由刘XX交由周XX保管。2009年8月14日，系争房屋上设定了以周XX为抵押权人，债权数额为523，000元的抵押登记。2012年2月11日，刘XX向周XX出具收条一张，表示收到周XX现金20，000元（系争房屋的尾款），剩余30，000元至房屋完全过户后一次性付清；2013年3月20日及4月6日，周XX又通过银行转账的方式向刘XX支付20，000元及10，000元。2013年4月25日，周XX向相关税务部门缴纳了关于周XX、刘XX双方的房产交易税费，并由税务部门开具了销售不动产的房款发票，房款金额为523，000元。

另查，2011年6月3日，刘XX曾向相关房产部门提出申请，重新补办了系争房屋的产权证，在备注中载明“配套商品房，自2008年7月2日起3年内不得转让、出租”。同时周XX关于该案纠纷曾于2013年9月2日向原审法院提起诉讼，在2013年10月9日的开庭审理中，刘XX本人对收到周XX的款项表示“是房款，当时房屋是抵押给周XX的”，并对承办人员询问“当时怎么说的？”，刘XX回答到“签订个人住房抵押合同时说系争房屋是动迁房，不能过户，等到政策允许的情况下过户给周XX”。

再查，刘X、曹XX表示在系争房屋的产权证刚办理出时看到过，之后再未看到过。系争房屋在交付周XX使用后至今，刘X、曹XX从未至系争房屋处查看过。

周XX诉称，2009年8月，其与刘XX经房产中介介绍相识，双方就系争房屋建立买卖关系，因系争房屋为动拆迁安置房屋，无法即时过户，周XX为保障自身权益，与刘XX签署借款抵押合同，并至相关部门办理了抵押权登记手续，双方确认房价款为523，000元。周XX在签约当日向刘XX支付房款473，000元，双方约定还剩50，000元在双方办理完过户手续后结清。与此同时，刘XX将系争房屋交付周XX使用。2012年2月11日，刘XX以资金紧张向周XX预支房款20，000元。2013年3月12日，周XX、刘XX双方至相关房产交易部门就系争房屋签署《上海市房地产买卖合同》（以下简称买卖合同），同年3月20日及4月6日，刘XX又以资金紧张为由，让周XX向其分别支付房款20，000元及10，000元。由此，所有的房款全部向刘XX结清。2013年4月25日，周XX缴纳了关于系争房屋交易的相关税收，系争房屋已经符合上市交易的条件，周XX多次敦促刘XX协助办理系争房屋的过户手续，但刘XX一直搪塞至今。周XX认为，周XX已经按照双方约定支付了相应的房款，刘XX也向周XX交付了系争房屋，现刘XX拒绝配合周XX办理过户的行为造成了周XX损失，周XX为维护自身合法权益，起诉至法院，请求判令：1、刘XX协助周XX办理系争房屋的产权过户手续；2、刘XX承担诉讼费用。

刘XX辩称，双方之间没有就系争房屋签署过买卖合同，故不存在刘XX协助办理系争房屋的过户手续。刘XX承认双方签署过借款抵押合同，刘XX向周XX借款523，000元，就该借款刘XX也全额收到，双方之间是借款关系而非房屋买卖关系，2013年3月12日刘XX并未与周XX去交易部门签署过买卖合同，该合同上刘XX的签名系伪造，就系争房屋的税费及房屋发票也是周XX自行至相关部门缴纳开具，无需刘XX到场，刘XX不知道。双方签署抵押借款合同后，刘XX将系争房屋交付周XX，但周XX本人并未自行居住使用，而是一直出租他人，租金由周XX收取，作为刘XX向周XX借款的好处。综上，请求法院驳回周XX的诉请。

刘X、曹XX共同述称，系争房屋通过法院的判决认定，为刘XX及刘X、曹XX共有，也是刘XX及刘X、曹XX的唯一住房。对于系争房屋办理产权证，是经家庭协商，鉴于一家人无需分那么清楚，由此当时刘X、曹XX都同意将系争房屋的权利登记到刘XX一人名下。关于周XX、刘XX之间的事情，刘X、曹XX不知道。刘X、曹XX是直至2013年10月，在法院的诉讼传票邮寄到家时，刘X、曹XX才得知。因为刘XX每个月给刘X、曹XX租金600元，租金是三个月一付，由此刘X、曹XX一直认为系争房屋是出租的。出租都是交给周XX的，在这期间因为刘X、曹XX居住的地方距离系争房屋较远，故从未去系争房屋中看过。对于周XX、刘XX签署借款抵押合同及在系争房屋上设定抵押，刘X、曹XX曾于2013年10月提出过诉讼，要求确认该抵押合同无效，后于2013年11月撤回该案诉讼。现刘X、曹XX对于周XX要求过户的请求是不同意的。

原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。周XX与刘XX签署了借款抵押合同，并在系争房屋设定了以周XX为抵押权人的抵押登记。周XX认为双方对系争房屋进行买卖，鉴于系争房屋性质存在限制交易条件，不能即时办理过户交易，为防止房屋过户之前不确定的风险双方以订立抵押借款合同的形式在系争房产上设定有效的抵押权；刘XX则认为双方之间是借贷关系，并不存在房屋买卖关系。根据审理，分析认为：第一，周XX、刘XX之前并不相识，周XX向刘XX支付的款项，刘XX所出具收条的内容均明确指向为购买系争房屋的房款，同时双方在签署抵押借款合同时刘XX仅收到周XX473，000元款项，与借款合同中523，000元并不一致，后续的50，000元系签约后的二、三年才予以支付，并在刘XX自行出具的收条就款项的支付也作出了说明即尾款约定过户时支付，刘XX在庭审中表示因周XX资金紧张，一次性拿不出那么多钱，之后50，000元分几次支付，该解释无法与正常借贷关系相称；同时双方的借款抵押合同中并未对借款的利息做过任何的约定，在并非小额的债权债务下，在并不熟识的周XX、刘XX之间所订立的借款合同已有异于正常的借贷关系，而周XX在将较大金额的款项交付给刘XX后，却只为获取当时每月600元的房屋租金利益，显然与常理不符，同时刘XX本人在之前诉讼的庭审中表述，也确认周XX、刘XX之间就系争房屋建立的买卖关系，该与本案中的陈述相左；第二、根据抵押权设定期限的起始点，并非系双方签署借款合同及交付钱款的时间，而该时间点与房屋因国家政策规定限制交易的起算时间点相予吻合，结合当时的限制交易政策为五年，该抵押期限正与当时的政策较为契合，何况，双方签订相关合同后，刘XX就将系争房屋交付周XX，由周XX一直使用收益至今，如双方仅为借贷关系在不动产上设定抵押，抵押物的交付并非必要，故该履行更符合正常房屋买卖交易常规；综上，均说明周XX签订抵押借款合同的本意是基于双方协商的523，000元以借款合同的形式在房屋上设定有效的抵押权，以限制房屋权利人的另行处分，而非期待将来钱款的返还；刘XX的前后陈述不一，又不能对相关行为作出合理的解释，由此原审法院认为周XX的陈述更具合理性，其可信度更高，也符合客观实际，就刘XX的陈述，不予采信。因而认定就系争房屋的买卖是周XX、刘XX间的真实意思，刘XX应当依照买卖关系实际履行。

在周XX、刘XX就系争房屋的买卖关系合法有效下，就该买卖关系的效力是否及于刘X、曹XX，双方亦存在争议。对此，刘X、曹XX虽表示不清楚周XX、刘XX之间的相关行为，但就家庭中动迁安置的房屋以及其因法院确认为房屋的权利人之一应当为明知的。刘X、曹XX在房屋由周XX实际控制并使用收益长达四年之久，未对系争房屋的占有、使用、收益、管理等有任何监管，虽对此解释为由刘XX出租，但对于租赁合同、租期并未能有准确的描述，租金长年不变，没有涨幅跌宕，从未至相关房屋中查看，在与刘XX共同居住期间，也不关心房屋的相关权利证书的去向，缺乏正常房屋权利人应有的关心，如此对房屋权利长期的漠视和放任，实有悖常理，由此足以视为刘X、曹XX对刘XX转让系争房屋行为的默认，因而对刘X、曹XX关于系争房屋出售不知情的抗辩，法院难以采信。当前根据相关规定，系争房屋目前已具备办理产权转移的条件，周XX也自愿在双方过户前撤销其在房屋上设定的抵押登记，对此并无不可，可予准许。系争房屋经刘XX及刘X、曹XX共同协商，权利登记至刘XX一人名下，现周XX要求刘XX继续履行，协助周XX办理将系争房屋产权过户至其名下的手续，具有事实及法律依据，应予支持。

原审法院审理后依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定于二○一四年五月七日作出判决：一、刘XX应在判决生效之日起五日内协助周XX撤销系争房屋上由周XX作为抵押权人的抵押登记；

二、在上述抵押登记撤销后三日内，刘XX应立即协助周XX办理系争房屋产权过户登记至周XX名下的手续。案件受理费9，030元，减半收取计4，515元，由刘XX负担。

判决后，刘XX不服，上诉于本院，诉称，一、上诉人与被上诉人之间实为借贷关系而非买卖关系，但同时双方签订的抵押合同又是一种对赌协议，若上诉人未能如期还款，则上诉人同意将房屋过户给被上诉人，所以被上诉人对系争房屋是有预期利益的，也正因为如此被上诉人才同意以无息的方式将钱款借给上诉人，被上诉人并非毫无利益可图，被上诉人可在抵押期限内对房屋占有使用收益，对违约金也有预期利益，双方在抵押合同中约定若任何一方违反合同，应向对方支付借款的100%作为违约金。二、从买卖角度考虑双方存在若干不合理之处。上诉人与被上诉人互不相识，但双方自始至终都未签订过房屋买卖合同，被上诉人一审提交的买卖合同上的签字系被上诉人伪造的。而双方对房款如何支付、何时过户等都未做过约定，被上诉人称通过中介与上诉人认识，但也未支付中介费，均不符合常理，故双方之间并非买卖关系。并且，上诉人从未将借款抵押的事情告知过第三人，第三人是不知情的。综上，请求二审撤销原审判决，改判驳回被上诉人的原审诉请。

被上诉人周XX辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。

原审第三人刘X、曹XX共同述称，同意上诉人的上诉请求，请求二审撤销原判，驳回被上诉人的原审诉请。

经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。

本院认为，本案的争议焦点是上诉人与被上诉人之间应为借贷关系还是房屋买卖关系。被上诉人主张双方实为房屋买卖关系，之所以签订借款抵押合同，是为保障系争房屋符合交易条件后上诉人配合将房屋过户给被上诉人；上诉人则主张其与被上诉人之间实为借贷关系，上诉人系基于借款抵押合同的约定将系争房屋交付被上诉人使用并收取租金，且双方之间从未签订过房屋买卖合同。

本院审理后认为，虽然上诉人否认双方之间为房屋买卖关系，但从其向被上诉人出具的若干收条来看，均明确表明上诉人所收到钱款的性质为购房款，而非借款。并且，523，000元款项为分期支付，在首期被上诉人支付了473，000元后，剩余款项系于之后的两、三年才予以支付，明显与正常借贷关系不符，上诉人对此不仅无法进行合理解释，也无法提供相反证据证明该款项实为借款的主张。而上诉人在其出具的收条中也明确表明尾款至房屋完全过户后一次性付清，可见，双方对于房款的支付方式及期限均已有合意并已实际履行。即使如上诉人主张双方未签订房屋买卖合同，上诉人也以自己的后续履行行为表明了其与被上诉人之间成立就系争房屋的买卖关系。上诉人主张其系基于借款抵押合同的约定将系争房屋交付于被上诉人，以房屋租金替代借款利息，但每月仅600元的房屋租金利益，显然不足以抵扣50余万元的借款利息，本院对其主张，无法采信。加之上诉人在另案中就双方之间买卖关系的表述，本院认定上诉人与被上诉人就系争房屋成立真实有效的房屋买卖关系，上诉人应当继续履行其卖方义务。

原审通过分析上诉人出具收条、交付房屋等行为，以及对本案抵押权设定期限的起始点，系争房屋限制交易政策的查明，认定双方签订抵押借款合同的本意是限制房屋权利人另行处分房屋，确认系争房屋的买卖是双方之间的真实意思，并进一步通过对原审第三人的不作为分析，认定原审第三人对上诉人转让系争房屋予以默认，继而判令上诉人协助被上诉人办理过户手续，于法不悖，本院对其判决予以维持。上诉人的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院难以支持。

据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

上诉案件受理费人民币9，030元，由上诉人刘XX负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　孔XX

审　判　员　　郑XX

代理审判员　　杨XX

书　记　员　　汪XX

附：相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条

第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

……