郁XX诉梁X房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

郁XX诉梁X房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终9442号
上诉人（原审原告、反诉被告）：郁XX，男，1974年7月15日出生，汉族，住安徽省明光市。
上诉人（原审原告、反诉被告）：王XX，女，1979年1月16日出生，汉族，住同郁XX。
上述两上诉人共同委托诉讼代理人：范XX，上海XX律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：梁X，女，1981年10月6日出生，汉族，住浙江省上虞市。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：殷X1，女，2011年3月18日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，住上海市浦东新区。
法定代理人：梁X（系殷X1之母），身份事项同上。
被上诉人（原审被告）：王XX，女，1950年2月7日出生，汉族，住上海市浦东新区。
上述三被上诉人共同委托诉讼代理人：陈知度，上海XX律师。
原审第三人：中国XX，注册地上海市闵行区莘XX**第**，实际经营地上海市闵行区黎安XX**。
负责人：姚X，行长。
委托诉讼代理人：陆X，该单位工作人员。
上诉人郁XX、王XX与被上诉人梁X、殷X1、王XX，原审第三人中国XX（以下简称XXX）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2015）闵民五(民)初字第2800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月7日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
郁XX、王XX上诉请求：撤销一审判决、依法改判支持其一审诉请。事实和理由：一审不应当适用2016年3月颁布的限购政策作为判决依据，房屋买卖合同不能履行不能成为合同解除的理由，一审判决不公平，增加了郁XX、王XX的诉累和维权成本。
梁X、殷X1、王XX辩称，郁XX、王XX购房时即不具备购房资格，要求维持原判。
原审第三人XXX述称：对郁XX、王XX与梁X、殷X1、王XX之间的交易不清楚，不发表意见。
郁XX、王XX向一审法院起诉请求：1、判令继续履行双方签订的《房地产买卖合同》；2、判令梁X、殷X1、王XX配合将上海市XX路XX弄XX号XX室房屋(以下简称系争房屋)产权登记过户至郁XX、王XX名下。
梁X、殷X1向一审法院反诉请求：判令解除房屋买卖合同，郁XX、王XX按每月人民币2,500元的标准支付至实际搬出之日的房屋占有使用费。
一审法院认定事实：梁X原系殷X2的妻子，殷X1系殷X2与梁X的女儿，王XX系殷X2的母亲。2015年2月13日，郁XX、王XX作为乙方与殷X2、梁X作为甲方通过上海XX有限公司的居间介绍，签订《上海市房地产买卖合同》，约定，由甲方将其所有建筑面积为55.9平方米的系争房屋转让给乙方，转让价90万元；合同约定，甲方于同年3月31日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接，乙方在收到通知之日起3日内对房屋及装饰、设备情况进行查验，查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志；双方于2017年3月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方于2015年2月15日前向甲方支付17万元，其中包含已付定金2万元，于同年3月20日前支付甲方13万元，于同年3月30日前支付甲方56万元，余款4万元于甲方将房内户口全部迁出当日支付。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。当日，因郁XX名下所缴的上海社保未满两年，双方又签订了补充条款，对相关内容进行了约定。
郁XX于合同签订前的2015年2月5日支付殷X2定金2万元，于同年2月13日、4月1日分别支付殷X215万元和19万元。同年4月1日，殷X2、梁X（甲方）与郁XX、王XX（乙方）又签订补充协议，约定乙方于同年4月9日前向甲方支付15万元，如在4月10日前未能支付，则双方和平解约，甲方退还乙方除定金以外的全部房款，定金退还乙方1万元；甲方还欠的银行贷款34.8万元左右，每月均由乙方出资归还，含银行本金和利息，剩余房贷由乙方多退少补，并于即日起18个月内还清。同年4月12日，殷X2出具收到郁XX15万元房款的收据。根据双方上述补充协议的约定，同年4月23日，郁XX向殷X2账户汇入2,347元，之后郁XX每月向殷X2账户汇入2,500元，用于殷X2每月归还欠XXX的房屋贷款本息。
2015年5月，殷X2在系争房屋内死亡。2015年7月，郁XX、王XX搬入系争房屋居住至今。
一审法院另查明，郁XX、王XX均自2014年11起在本市XX城镇基本养老保险费用。
一审法院认为，郁XX、王XX系非本市户籍居民家庭，二人自2014年11月起在本市缴纳社会保险。2015年2月郁XX、王XX与殷X2及梁X签订房屋买卖合同时，郁XX、王XX缴纳社会保险的时间累计未满2年，不符合当时的本市住房限购政策，虽然至双方约定的过户截止日2017年3月31日时，郁XX、王XX已累计缴费满2年，但在2016年3月，本市又出台了新的房屋限购政策，将缴纳社会保险的年限自购房之日起计算的前3年在本市累计缴纳2年以上调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上，郁XX、王XX至2017年3月时，缴纳社会保险未连续满5年，也不符合目前本市的住房限购政策。由于郁XX、王XX在签订合同时不符合当时的本市住房限购政策，目前也不符合当前的本市住房限购政策，因此，郁XX、王XX要求梁X及殷X2的继承人殷X1、王XX履行房地产买卖合同并配合将系争房屋的产权登记过户至其名下的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。由于郁XX、王XX与殷X2、梁X之间的合同不能履行，因此，梁X、殷X1要求解除合同，理由充分，予以支持。由于郁XX、王XX不同意解除合同，因此，合同解除后返还已付房款等合同解除的后果，郁XX、王XX可另行主张。根据双方合同的约定，殷X2、梁X应于2015年3月31日前腾出房屋并通知郁XX、王XX验收交接，查验后殷X2、梁X将房屋钥匙交付郁XX、王XX为房屋转移占有的标志，结合房屋中介的证明，可以认定郁XX、王XX是在殷X2的同意下进入并居住系争房屋的，因此，梁X、殷X1要求郁XX、王XX支付房屋占有使用费，缺乏依据，不予支持。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项之规定，于二〇一七年七月二十一日作出判决：一、驳回郁XX、王XX要求梁X、殷X1、王XX履行房地产买卖合同并配合将本市XX路XX弄XX号XX室房屋的产权登记过户至其名下的诉讼请求；二、解除殷X2、梁X与郁XX、王XX于2015年2月13日签订的上海市房地产买卖合同；三、驳回梁X、殷X1的其他反诉请求。本诉案件受理费12,800元,财产保全费5,000元，合计17,800元，由郁XX、王XX负担；反诉案件受理费6,600元，由梁X、殷X2负担367.09元，郁XX、王XX负担6,292.91元。
本院经审理查明，一审法院认定事实正确，本院予以确认。
本院认为，根据2015年2月13日郁XX、王XX与殷X2、梁X签订的《上海市房地产买卖合同》的约定，双方应于2017年3月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。因郁XX、王XX在签订房屋买卖合同时不符合当时的本市住房限购政策，至目前为止也不符合当前的本市住房限购政策，导致本次交易因违反国家限购政策事实上不能履行，故郁XX、王XX要求梁X及殷X2的继承人殷X1、王XX履行房地产买卖合同并配合将系争房屋的产权登记过户至其名下的诉讼请求，不予支持。梁X、殷X1要求解除殷X2、梁X与郁XX、王XX于2015年2月13日签订的《上海市房地产买卖合同》，理由充分，应予以支持。关于合同解除后返还已付房款、返还房屋等问题，双方可另行主张。综上所述，郁XX、王XX的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19,400元，由上诉人郁XX、王XX负担。
本判决为终审判决。
审判长　　金绍奇
审判员　　翟XX
审判员　　许XX
二〇一七年十月二十七日
书记员　　周　益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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