陶X、童XX房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

陶X、童XX房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
浙江省嘉兴市中XX
民 事 判 决 书
（2018）浙04民终1078号
上诉人（原审被告）：陶X,女,1979年10月15日出生,汉族,住上海市宝山区。
委托诉讼代理人：陈知度，上海XX律师。
被上诉人（原审原告）：童XX，女,1986年7月22日出生,汉族,住浙江省嘉兴市南湖区。
被上诉人（原审原告）：张X，男，1984年12月31日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。
委托诉讼代理人：张XX，浙江XX律师。
上诉人陶X因与被上诉人童XX、张X房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省嘉兴市南湖区XX（2017）浙0402民初2145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月8日受理后，依法组成合议庭，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
陶X上诉请求：撤销一审判决，改判驳回童XX、张X关于赔偿损失178700元的诉讼请求；案件受理费由童XX、张X负担。事实和理由：首先，本案的关键应是童XX、张X何时知道陶X违约，不再将案涉房屋转让给他们。2017年4月11日，童XX夫妇已经知道陶X违约，并在当日收到定金双倍返还款60000元。由于双方并未网签，童XX夫妇既未支付首付款，也未申请房屋贷款，故当天就已经明知双方没有进一步履约的可能性。其次，童XX、张X收到定金双倍返还款后，如果其诚心买房，应当积极与陶X沟通，探求双方是否有履约的可能性；且在案涉合同没有继续履行可能的情况下，童XX、张X应当去购买其他的房产，以减少自己可能存在的损失，其没有尽到谨慎义务，故2017年4月11日至9月5日期间的损失应由童XX、张X自担。最后，如果法院认为陶X应赔偿损失，应根据其过错程度确定违约责任。一审法院委托评估了案涉房屋的两个时间点的价格，2017年4月11日的评估价为933500元，2017年9月5日的评估价为XXX元。本案认定损失的时间点应为2017年4月11日，即陶X通知不再转让房屋时，且陶X将案涉房屋转让给案外人也并未得到高额获利，请二审法院综合考虑并降低其赔偿数额。
童XX、张X辩称，一、其何时知道陶X拒绝转让案涉房屋和合同继续履行没有必然联系。陶X通知不再转让房屋但符合继续履行条件时，仍有义务继续履行合同。2017年4月11日，案涉房屋还在陶X名下，仍可过户交易，不存在履行不能的情形。二、陶X双倍返还定金后，仍应赔偿童XX、张X损失。买卖合同司法解释规定定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院应予支持。陶X存在两个违约行为，一是明确表示拒绝转让房屋；二是擅自将案涉房屋转卖给案外人，此举导致童XX、张X无法获得合同履行利益。结合房地产评估报告，房屋增值部分为208700元，该部分损失显然已超过30000元，故童XX、张X有权就超过30000元的增值部分的损失要求陶X赔偿。三、关于损失的计算时间点。合同解除的时间是2017年9月5日，此时损失的范围从变动转为确定，故应以该时间点作为房屋价值评估时间节点。四、溢价损失系陶X造成，童XX、张X不存在过错，陶X理应赔偿。综上，请求二审驳回陶X的上诉，维持原判。
童XX、张X于2017年4月14日向一审法院起诉，请求判令：一、陶X继续履行《房屋转让合同》，协助童XX、张X将嘉兴市XX1幢903室房屋产权登记到童XX、张X名下；二、案件诉讼费由陶X负担。2017年9月5日，因案涉房屋已被转让给案外人且已办理过户登记手续，童XX、张X变更第一项诉讼请求为：解除童XX、张X与陶X签订的《房屋转让合同》，陶X赔偿童XX、张X房屋溢价损失400000元。
一审法院认定事实：2017年3月5日，童XX、张X与陶X在嘉兴市南湖区祥韵房产经纪服务部的居间介绍下，签订《房屋转让合同》一份，约定：甲方（即陶X）将坐落于嘉兴市XX1幢903室房屋转让给乙方（即童XX、张X），房屋总价867000元；签约时支付购房定金30000元，余款自合同生效之日起分三次支付完毕，童XX、张X应于2017年5月31日前支付陶X购房款270000元。当日，童XX、张X支付陶X购房定金30000元。2017年3月11日，童XX、张X向陶X发出告知函，要求陶X在收到告知函的七日内协助其办理过户手续。陶X于2017年3月13日收到该告知函。2017年4月11日，陶X电话通知童XX、张X表示不再转让房屋，童、张则要求继续履行。陶X于当晚将购房定金30000元及违约金30000元通过支付宝转账给童XX、张X。2017年4月14日，童XX、张X起诉主张陶X继续履行合同。诉讼过程中，童XX、张X于2017年9月得知该房屋已经出售给案外人，遂变更诉请，要求陶X赔偿损失，并申请对案涉房屋价格进行评估。嘉兴XX公司出具评估报告，结论为案涉房屋在2017年4月11日评估总价为933500元、2017年9月5日评估总价为XXX元，童XX、张X支出评估费4000元。
一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，双方签订的《房屋转让合同》系当事人真实意思表示，双方均应诚信履行。现案涉房屋已经出卖给第三人，双方房屋买卖的目的无法达成，童XX、张X诉请要求解除2017年3月5日签订的《房屋转让合同》的诉请，予以支持。关于合同解除的时间，陶X提出的双方在2017年4月11日已经将定金及违约金支付给童XX、张X，故合同已经解除的意见，因未与童XX、张X协商一致，亦不符合法定的解除条件，合同约定的违约责任并不等同于合同解除权的约定，故对其意见不予采纳。童XX、张X主张其在2017年9月5日得知因陶X违约行为导致合同目的已无法实现，要求解除合同，解除合同时间为2017年9月5日，予以支持。陶X在与童XX、张X签订房屋买卖合同后将房屋转卖他人，实属违约，应承担相应的违约责任。根据《房地产评估报告书》的估价结果，双方解除合同的时间2017年9月5日的评估价值为XXX元，双方约定的合同价格为867000元，故确定童XX、张X的损失为208700元，扣除陶X自愿支付的违约金30000元，尚余178700元。关于陶X提出的实际成交价格应当在合同约定价格上计算上税费，应为954000元的意见，没有事实与法律依据，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除童XX、张X与陶X于2017年3月5日签订的《房屋转让合同》；二、陶X于判决生效后七日内赔偿童XX、张X损失178700元；三、驳回童XX、张X的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3650元、评估费4000元，由童XX、张X负担2020元，陶X负担5630元，于判决生效后七日内交纳。
童XX、张X在二审中未提交新的证据，陶X在二审指定举证期限届满后提交《情况说明》一份及U盘一个（内有发送通知拒绝交易短消息的视频），用以证明陶X于2017年4月11日在嘉兴市南湖区祥韵房产经纪服务部，通过支付宝转账方式向童XX返还定金30000元并支付违约金30000元，并以手机短信方式通知了童XX。童XX、张X认为，前述《情况说明》及U盘所载视频在一审诉讼前均已存在，而陶X在二审举证期限届满后才提交，不属二审“新的证据”，故不同意质证；如果法院审查认定为二审“新的证据”，其对前述证据的真实性均予以认可，但手机短信并不具有解除案涉合同的效力。本院认证意见：前述《情况说明》及U盘所载视频在一审诉讼前均已存在，而陶X在二审举证期限届满后才提交，没有正当理由，故不属二审“新的证据”；且前述证据仅证明2017年4月11日陶X单方作出不履行合同的通知及将定金双倍返还的事实，而这一事实与童XX、张X一审中已举证证明的事实一致，故本院对该《情况说明》及U盘所载视频均不予采信。
本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，双方当事人签订的《房屋转让合同》系其真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同履行各自的义务。本案二审争议焦点有二：一是案涉合同的解除时间是2017年4月11日还是2017年9月5日；二是陶X在双倍返还定金后，是否还应赔偿童XX、张X的经济损失，该损失应如何确定。
关于争议焦点一。双方当事人一致同意2017年3月5日签订的《房屋转让合同》解除，但双方对合同解除的时间存在争议。陶X认为，合同解除的时间为2017年4月11日，即其通知童XX、张X合同不再履行并将定金双倍返还之日；童XX、张X认为，2017年4月11日时房屋所有权尚在陶X名下，合同尚有继续履行的可能，直至2017年9月5日两人才得知陶X已将案涉房屋转让给案外人，此时才确定合同不再有履行可能。对此，本院认为，合同解除权的行使应以符合约定或法定条件为前提，即提出解除合同的一方当事人应拥有约定解除权或者法定解除权。鉴于本案双方当事人并未约定解除权，亦未就合同的解除协商一致，故合同解除权的行使需遵循法律的规定。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。由于本案并不属于不可抗力导致不能实现合同目的之情形，作为违约一方的陶X依法不享有合同的解除权。童XX、张X在接到陶X明示拒绝履行合同的意思表示后，既可解除合同也可要求继续履行合同。童XX、张X于2017年4月14日向一审法院提交起诉状，要求继续履行合同；直至同年9月5日，童XX、张X得知案涉房屋已过户至他人名下，合同履行不能，才变更诉请为解除案涉合同并要求赔偿损失，故一审法院认定案涉《房屋转让合同》解除时间为2017年9月5日并将之确定为房屋增值损失的时间节点，并无不当。
关于争议焦点二。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。陶X将案涉房屋另行转让他人的行为构成根本违约，理应承担违约责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。本案中，童XX、张X的损失明显超过合同约定的定金30000元，其有权就超过定金部分的损失，要求陶X赔偿。陶X上诉提出其双倍返还定金后无需再承担违约责任的意见，于法相悖，不予采信。
合同履行过程中，童XX、张X无过错。陶X拒绝履行合同并将案涉房屋转让给案外人的行为，有失诚信。房地产交易过程中，尤其是房价整体上涨的行情下，陶X在订立合同时，应当预见到如果己方违约可能给对方造成的损失。其在已被童XX、张X起诉要求继续履行合同的情况下，将案涉房屋卖于他人，使童XX、张X丧失了在相同地段以案涉合同载明的价格购买相同面积房屋的机会，由此造成童XX、张X的现实损失。该损失即案涉房屋于2017年3月5日双方签订案涉合同时与2017年9月5日双方解除案涉合同时房屋价格的差价。案涉房屋转让合同履行不能系由陶X的行为导致，房屋增值损失应当由陶X赔偿。一审法院依据价格评估报告，将2017年9月5日作为时间节点来确定房屋增值损失并无不当。陶X上诉所提应以2017年4月11日作为确定损失的时间节点的意见，没有法律依据，本院不予采信。
综上，陶X的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3874元，由上诉人陶X负担。
本判决为终审判决。
审判长　　帅国珍
审判员　　杨　剑
审判员　　王黎明
二〇一八年七月十六日
书记员　　马XX