上诉人（原审被告）内蒙古外事报关专修学院，住所地呼和浩特市赛罕区。
法定代表人刘XX，院长。
委托代理人王XX，北京XX律师。
委托代理人刘XX，北京XX律师。
被上诉人（原审原告）呼和浩特市土地收购储备拍卖中心，住所地呼和浩特市新城区。
法定代表人孟XX，主任。
委托代理人盛X，内蒙古上都律师事务所律师。
委托代理人王X，内蒙古上都律师事务所律师。
上诉人内蒙古外事报关专修学院（以下简称外事学院）因与被上诉人呼和浩特市土地收购储备拍卖中心（以下简称收储中心）土地租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2013）赛商初字第70号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人外事学院委托代理人王XX、刘XX，被上诉人收储中心委托代理人盛X、王X到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2011年2月25日，收储中心将储备的位于呼和浩特市玉泉区XX（原呼市第一职业中等学校）的办学场地及地上建筑物临时出租给外事学院使用。双方未签订书面合同。20l1年8月初，由于锡林南路小学校安改造工程需要占用外事学院租用的以上场地，收储中心将储备的位于赛罕区鄂尔多斯东XX（原内蒙古对外经济贸易中专）的校区及地上建筑物租赁给外事学院，外事学院将学校整体迁至该办学场地内，双方未签订书面合同。外事学院一直未支付租金。2013年4月10日收储中心以呼国土储字（2013）225号文件“呼和浩特市土地收购储备拍卖中心关于解除租赁协议限期搬迁的函”通知外事学院于2013年5月10日前搬迁完毕，外事学院未搬迁。收储中心诉诸本院要求与外事学院解除租赁关系，判令外事学院返还租赁物、支付租金及利息。
另查明，收储中心收储的位于呼市玉泉区小召前街60号（原呼和浩特市第一职业中等学校）储备土地面积9191.06平方米，商服业用地年地租最低限价30元／平方米·年，位于呼市赛罕区小台村北（原内蒙古对外经济贸易职工中专）储备土地面积30075.13平方米，商服业用地年地租最低限价25元／平方米·年。
以上事实有收储中心提供的：1、外事学院于20l1年1月26日向收储中心发的“关于暂用呼市商贸旅游学校西校区办学的申请”；2、2011年1月27日呼和浩特市教育局向收储中心发的“关于建议让内蒙古外事报关专修学院暂驻呼和浩特市商贸旅游学校西校区办学的函”；3、内蒙古自治区发展和改革委员会与内蒙古自治区财政厅2005年2月4日内发改费字（2005）120号“关于发布内蒙古自治区国土资源、建设系统行政事业性收费项目标准的通知”附《内蒙古自治区国土资源系统行政事业性收费项目标准》；4、2013年5月9日呼和浩特市赛罕区教育局证明；5、2013年2月25日呼赛政发（2013）年16号《关于将呼市商贸旅游职业学校旧址无偿划拨用于建设呼市蒙古族幼儿园分园的请示》；6、2013年4月10日收储中心给外事学院发的呼国土储字（2013）225号“关于解除租赁协议限期搬迁的函”；7、呼和浩特市国土资源局于2013年5月31日发的呼和浩特市储（2013）第007号《土地储备证》和呼和浩特市储（2013）第008号《土地储备证》以及呼和浩特市土地管理局于1998年6月18日填发的呼国用（98）字第225号《国有土地使用证》和于1999年7月20日填发的呼国用（99）字第230号《国有土地使用证》所证实，以上证据来源合法、客观、真实与本案有关联，能够证明本案事实，本院予以确认。
原审法院认为：收储中心与外事学院的土地租赁关系事实存在，由于双方未签订书面合同，视为不定期租赁，任何一方可以随时解除合同。收储中心与外事学院未约定租金，租金按照《内蒙古自治区国土资源系统行政事业性收费项目标准》中规定的年地租最低限价标准计收。租金支付按照本地区的租赁习惯，在2011年2月25日一次性支付。收储中心于2013年4月通知外事学院解除租赁关系，返还租赁物、支付租金，但外事学院一直未履行该义务，构成违约，应当返还租赁物，承担支付租金及利息的违约责任，收储中心的诉讼请求本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，一、解除收储中心与外事学院的租赁关系。二、外事学院于本判决生效后十日内支付收储中心租金人民币XXX.84元及逾期支付租金的利息人民币131130.65元。三、外事学院于本判决生效后十日内将租赁物（即原内蒙古对外经济贸易职工中专学校的土地及地上建筑物）返还给收储中心。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19063元（收储中心已预交），财产保全费5000元，由外事学院负担。宣判后，外事学院不服原审判决向本院提起上诉称：一、原审判决程序违法。收储中心诉外事学院一案在原审法院立案后，外事学院接到法院通知后派人到原审法院领取了诉讼文书，法院以传票的方式通知外事学院在2013年7月26日上午9时开庭。由于外事学院系民办学院，每年6月至7月间是学院在外招生期间；同时由于马来西亚世纪大学与外事学院系合作办学，该大学在2013年6月10日发函邀请外事学院的法定代表人在2013年7月去商谈合作办学事宜，为此外事学院依照2013年7月26日上午9时开庭的时间安排学院的各科室、部门的负责人到外地招生，法定代表人前往马来西亚世纪大学进行考察、商谈合作办学事宜。但是原审法院在没有任何法律依据的情况下，擅自将开庭时间提前到2013年7月2日，并将提前开庭的传票送达给外事学院的门卫。因外事学院已经按照原开庭时间安排了招生工作及考察合作办学的事项，外事学院无法参加诉讼。在得知提前开庭的通知之后，外事学院法定代表人立即让学院的留守人员向原审法院承办法官递交《关于无法在提前的开庭时间参加诉讼的情况》的书面材料，但是遭到拒绝，后以邮寄的方式提交了《请求人民法院按原定开庭时间开庭的申请》，但是原审法院违法提前开庭并作出了缺席判决，明显程序违法。二、原审法院认定事实不清、适用法律错误。原审法院认定“呼和浩特市土地收购储备拍卖中心与内蒙古外事报关专修学院的土地租赁关系事实存在……双方未约定租金，租金按照《内蒙古自治区国土资源系统行政事业性收费标准》中规定的年地租最低限价标准计收”，判决外事学院支付租金并解除租赁关系。原审法院认定事实不清，判决错误。2011年2月中旬，呼市教育局与呼市土地中心为了满足商贸旅游学校的教学条件及其顺利搬迁，在外事学院与原机电学院教学场所租赁合同未到期的情况下，让外事学院从原机电学院教学场所搬迁到指定的原一职的校址—西XX。2012年5月至2012年7月呼市教育局与呼市土地中心为了让锡林路小学到原一职的校址临时过渡，再次指定外事学院搬迁到呼市鄂尔多斯东XX原商贸旅游学校校址。外事学院在政府部门的指令下，为了教育教学的稳定不得不搬迁到指定的教学场所。政府部门指令外事学院在与原机电学院教学场所租赁合同未到期的情况下搬迁到原一职的校址，之后相继再次让外事学院搬迁到呼市鄂尔多斯东XX原商贸旅游学校校址的行为显然不是租赁关系。原审判决中“双方未签订书面合同，视为不定期租赁，任何一方可以随时解除合同”的认定与事实不符、对法律条款解释不当、适用法律错误。《合同法》第232条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确……当事人可以随时解除合同”的前提是具有有效合同的存在。而本案中外事学院与收储中心之间未签订书面租赁合同，收储中心也没有有效证据直接证明双方存在租赁关系，也就当然不存在“随时解除合同”的情况，本案不属于该条款调整的范围。因此原审法院认定事实不清，适用法律错误。综上，原审法院判决程序违法、认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院依法判决驳回收储中心的诉讼请求。收储中心辩称，收储中心与外事学院存在事实上的租赁关系，外事学院应当向收储中心支付租金。
本院经审理查明，本院查明的事实除与原审法院查明的事实一致外，另查明，外事学院租赁收储中心的土地及地上建筑，在一审结束后，地上建筑物已拆除，收储中心已将土地收回。
本院认为，外事学院实际使用了收储中心的土地及地上建筑物，但没有证据证明是无偿使用，故应认定收储中心与外事学院存在事实上的租赁关系，由于双方未签订书面合同，应视为不定期租赁，任何一方可以随时解除合同。既然是租赁，外事学院应当向收储中心支付租金，收储中心按照《内蒙古自治区国土资源系统行政事业性收费项目标准》中规定的年地租最低限价标准主张租金是合理合法的，应予支持，另外外事学院上诉称原审法院将开庭时间提前，其申请法院按原定时间开庭，原审法院没有同意导致外事学院按原定计划不能参加诉讼的理由不能成立，外事学院也没有举出原审法院有程序违法的证据，综上，上诉人外事学院的上诉理由不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一项第（一）款之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19063元，由上诉人外事学院负担。
本判决为终审判决。
审判长 范瑞喜
审判员 段慧智
审判员 吴XX
书记员 张XX
