邓XX、覃XX土地租赁合同纠纷二审民事判决书
广西壮族自治区贵港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂08民终1482号
上诉人（原审原告）：邓XX，男，1973年5月6日出生，汉族，居民，住广东省东莞市。
上诉人（原审原告）：覃XX，女，1968年10月30日出生，壮族，居民，住广西贵港市XX**。
委托诉讼代理人：黄X，XXX律师。
委托诉讼代理人：覃XX，XXX律师。
被上诉人（原审被告）：梁XX，男，1962年7月10日出生，汉族，住广西贵港市XX**。
委托诉讼代理人：周XX，XXX律师。
委托诉讼代理人：朱XX，XXX实习律师。
上诉人邓XX、覃XX因与被上诉人梁XX土地租赁合同纠纷一案，不服贵港市港北区人民法院（2016）桂0802民初3441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年12月21日依法公开开庭进行审理。上诉人邓XX、覃XX的委托诉讼代理人覃XX，被上诉人梁XX的委托诉讼代理人周XX、朱XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人邓XX、覃XX上诉请求：撤销一审判决第二项，改判被上诉人梁XX赔偿上诉人邓XX、覃XX经济损失104348元。事实和理由：1.上诉人提供的手机通话录音证明另案被上诉人承认与被上诉人联合拆除上诉人的房屋，但一审法院却对该证据置之不理。2.被上诉人等人的行为侵犯了上诉人的财产，造成了巨大的经济损失，应对上诉人的损失承担赔偿责任。3.被上诉人是否属非法用地，上诉人建造的房屋是否非法搭建，应由行政机关确认，一审判决用司法代替行政权，认定双方的行为违法是错误的。
被上诉人梁XX辩称：一审判决事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
邓XX、覃XX向一审法院起诉请求：1、邓XX、覃XX与梁XX于2013年5月12日签订的《土地租赁合同》无效；2、梁XX返还邓XX、覃XX租金40800元；3、梁XX赔偿邓XX、覃XX因贵港市港北区XX（即智哥私房菜）被拆除造成的经济损失104348元。
一审法院认定事实：2013年5月12日，邓XX、覃XX与梁XX签订一份《土地租赁合同》，约定：1、梁XX将坐落在XXXX地租给邓XX、覃XX经营饮食，租金为每月每间300元，共4间，合计1200元，每月1日前交清当月租金；2、租期：梁XX同意将该地的租期直至此门面空地到国家建设修建大路日止，邓XX、覃XX自建经营场所和设施，所受损设施与梁XX无关。甲方应配合乙方将水电、排水及其他拆迁问题处理好；3、邓XX、覃XX经营饮食所产生的水电费、税费由邓XX、覃XX个人承担，与梁XX无关。此外，邓XX、覃XX与另案被告吕X、韦XX、廖XX、黄XX分别签订了一份《土地租赁合同》，约定邓XX、覃XX分别租赁吕X、韦XX、廖XX、黄XX坐落在XXXX地用于经营饮食。
合同签订后，邓XX、覃XX在所承租的空地（含原告租赁另案被告黄XX、韦XX、廖XX、吕X房屋门前的空地）上搭建了十间简易房屋用于经营“贵港市港北区XX”餐饮业（后招牌名称更名为“智哥私房菜”）。邓XX、覃XX按约向梁XX支付了2013年6月份至2016年3月份期间的租金共40800元。2016年6月3日，贵港市港北区市政监察大队向“智哥私房菜”发了一份《关于加强规范城市市容秩序的通知》，该通知内容为该大队将对民主路东XX路段开展市容秩序综合整治活动。2016年8月，邓XX、覃XX经营的“贵港市港北区XX”被拆除。邓XX、覃XX主张系梁XX强行拆除。梁XX对此不予认可，并主张系城管、派出所、市政监察大队联合执法强拆。为此，邓XX、覃XX经向梁XX要求返还租金并赔偿经济损失无果后，遂向该院提起诉讼。
另查明，覃XX是“贵港市港北区XX”的经营者，并于2013年8月22日取得个体工商户营业执照，该执照上登记的经营场所为贵港市××南、××（××岗新村××）一楼空地，该空地即为梁XX房屋门前的空地。该空地与邓XX、覃XX承租另案黄XX、韦XX、廖XX、吕X的房屋门前的空地一并作为“贵港市港北区XX”的经营场所。此外，廖XX的房屋坐落于贵港市××南、××（××岗新村××）[贵国用（2006）第27XX号]，该土地使用权证（划拨土地）宗地图登记北面为道路、南面为水沟，东、西面与他人相邻，韦XX的房屋坐落于贵港市××南、××（××岗新村××）[贵国用（2006）第27XXX号]，该土地使用权证（划拨土地）宗地图登记北面为道路、南面为水沟，东、西面与他人相邻。邓XX、覃XX未取得合法的用地审批手续在其承租的空地上搭建了十间简易房屋用于经营餐饮。梁XX对其出租给邓XX、覃XX的空地没有土地使用权证、没有合法用地审批手续。
一审法院认为，当事人订立合同时，应遵守诚实信用原则。订立合同违反法律、行政法规的强制性规定的，该合同无效。本案邓XX、覃XX与梁XX签订的《土地租赁合同》，所涉及的租赁标的物是否合法的问题。综合到案的证据及当事人的陈述，登记在廖XX、韦XX名下的位于贵港市××南、××（××岗新村××）土地的土地使用权证上宗地图记载北面为道路，也就是梁XX房屋门前的空地按土地利用规划用途为道路。因此，可以确认梁XX出租给邓XX、覃XX的空地用途用作到道路。该道路不论是属土地乡村规划区内的道路，或是城市规划区内的道路，均为公共道路。梁XX就其出租该空地没有取得土地使用权证或超出其土地使用权证范围内的土地未获得相关审批，在没有取得合法的用地审批手续擅自出租给的邓XX、覃XX使用，因此，梁XX无土地使用权无权出租该空地，出租空地不具合法性。邓XX、覃XX在所承租的空地上搭建简易房屋并用于经营餐饮业，未经批准、未办理规划建设手续、未取得合法的用地审批手续，非法用地、非法搭建房屋并改变土地的用途，故邓XX、覃XX使用空地不具合法性。因此，双方对租赁的标的物即空地均不具备合法性。由于标的物本身是否合法准许出租，成为租赁标的物，只有就合法的租赁物签订的租赁合同才有效，不合法的租赁物合同应无效，而且邓XX、覃XX在空地即公共道路上搭建房屋用于经营餐饮业，直接损害社会公共利益，故双方履行合同的内容违法。因此，双方签订的《土地租赁合同》，双方未取得合法的用地审批手续且履行合同的内容损害社会公共利益，应属无效。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。梁XX明知所出租的空地按土地利用规划用途为道路，在没有取得合法用地审批手续的情况下将该土地出租给邓XX、覃XX，对合同无效存在过错。邓XX、覃XX与梁XX签订合同，作为空地的承租人，在订立合同的过程中没有对空地的性质、用途进行审慎审查，且双方在租赁合同中约定租赁期限为直至空地至国家建设修建大路日为止以及梁XX应配合邓XX、覃XX将水电、排水及其他拆迁问题处理好，这表明邓XX、覃XX明知或应知所承租空地土地利用规划用途为道路，并在未取得相关审批手续的情况下私搭滥建简易房屋用于并经营餐饮业，故其对合同无效以及经营所发生的损失后果存在过错。因此，双方存在过错且过错相当，各自的损失应当由各自承担。关于邓XX、覃XX请求梁XX返还租金40800元的诉请，因邓XX、覃XX实际使用了空地且进行经营餐饮并获收益，邓XX、覃XX占有使用梁XX房屋门前的道路经营，对梁XX生活、通行造成了一定的影响，且双方均未取得合法用地审批手续而使用空地，存在的过错相当，因此，各自的损失应由行为人各自承担。故对邓XX、覃XX该请求，不予支持。关于邓XX、覃XX请求梁XX赔偿因贵港市港北区XX（即智哥私房菜）被拆除造成的经济损失104348元的诉请，因邓XX、覃XX对合同无效存在过错，且邓XX、覃XX未能提供充分的证据足以证明贵港市港北区XX系梁XX强行拆除、系梁XX原因造成的损失，邓XX、覃XX该损失由其自行承担，故对邓XX、覃XX该请求，不予支持。本案在审理过程中，邓XX、覃XX向一审法院提出就其该经济损失进行司法评估鉴定的申请，因不论评估鉴定结论如何，均由邓XX、覃XX自行承担该损失，故进行司法鉴定评估已无必要，故该院不同意进行司法评估鉴定。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决：一、邓XX、覃XX与梁XX于2013年5月12日签订的《土地租赁合同》无效；二、驳回邓XX、覃XX其他的诉讼请求。本案案件受理费3203元，减半收取计1601元，由邓XX、覃XX负担。
二审阶段，双方当事人均未提供新的证据。一审查明的事实属实，应予确认。
本院认为，被上诉人梁XX出租给邓XX、覃XX的空地属公共道路，梁XX对该空地没有取得土地使用权证或超出其土地使用权证范围内的土地未获得相关审批，梁XX无土地使用权出租该空地，违反法律的强制性规定。邓XX、覃XX在所承租的空地上搭建简易房屋并用于经营餐饮业，未经批准、未办理规划建设手续、未取得合法的用地审批手续，不具合法性，且邓XX、覃XX在公共道路上搭建房屋用于经营餐饮业，损害社会公共利益。因此，双方签订的《土地租赁合同》违反法律的强制性规定，且损害社会公共利益，应认定为无效合同。双方对合同的无效均存在过错，且过错相当，各自的损失应由行为人各自承担。对于一审法院判决邓XX、覃XX与梁XX于2013年5月12日签订的《土地租赁合同》无效，并驳回邓XX、覃XX要求梁XX返还40800元租金的请求，邓XX、覃XX对该项问题没有提出上诉，本院依法予以确认，并予以维持。对于上诉人请求梁XX赔偿因贵港市港北区XX（智哥私房菜）被拆除造成的经济损失104348元的问题，由于该请求属侵权纠纷，而本案属于土地租赁合同纠纷，上诉人应对实际侵权人主张权利。因此，对于上诉人请求梁XX赔偿因贵港市港北区XX（智哥私房菜）被拆除造成的经济损失104348元的请求，本院在本案中予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2387元（上诉人邓XX已预交），由上诉人邓XX、覃XX负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李志廉
审 判 员 黄钰雄
代理审判员 陈燕霞
二〇一六年十二月三十日
书 记 员 梁XX
