四川省XX公司与毛XX、毛X物业服务合同纠纷案一审民事判决书

四川省XX公司与毛XX、毛X物业服务合同纠纷案一审民事判决书
四川省乐山市市中区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川1102民初2143号
原告：四川省XX公司，住所地：四川省遂宁市。
法定代表人：王X，经理。
委托诉讼代理人：熊浬伽，四川XX律师。
委托诉讼代理人：李XX，四川XX律师。
被告：毛XX，女，2012年3月14日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。
法定代理人：毛X，男，1976年4月24日出生，汉族，与被告系父女关系，现住乐山市市中区。
被告：毛X，男，1976年4月24日出生，汉族，居民，现住乐山市市中区。
原告四川省XX公司（以下简称XX公司）与被告毛XX、毛X物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告XX公司的委托诉讼代理人熊浬伽，被告毛X（被告毛XX的法定代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告XX公司向本院提出诉讼请求：判令二被告向原告交纳2015年10月1日起至2016年9月30日止的物业服务费1261元、2014年12月1日起至2016年9月30日止的能耗费1100元。审理中，增加诉讼请求：被告向原告交纳2016年10月1日起至2017年4月30日止的物业服务费736元、2016年10月1日起至2017年4月30日止的能耗费400元，自逾期之日起按2‰计算的违约金1133.28元。事实与理由：2010年3月31日，原告与XXXX小区的开发商四川XX公司签订了《XXXX服务委托合同》，合同约定由原告对XXXX小区提供物业管理服务，合同期限至小区成立业主委员会后，住宅房屋的物业费为1.1元/平方米·月，能耗费每户50元/月，按月缴纳。被告系小区1-23-3号房屋业主，物业面积95.55平方米，自2015年10月1日起未交物业费，自2014年12月1日未交能耗费。原告依约提供了物业管理服务，在多次催收无果后，特提起诉讼，以维护合法权益。
被告毛XX、毛X辩称：被告至今未取得房屋所有权证，房屋面积实际比合同上少2、3平方米，应以房屋所有权证的面积收取费用。原告发过催收通知，没有签收。物业合同是购房时捆绑签订，物业服务不到位，小区安保是六十几岁的大爷，二次供水的水箱从未清理，广告和停车费收入从未公示，电梯经常停电维修以致被告家中老小爬23层楼梯回家。原告在被告入住装修期间强行收取装修保证金1500元和装修管理费、垃圾清运费540元，至今未退还。
经审理查明：2010年3月31日，遂宁市XX公司与四川XX公司签订《XXXX服务委托合同》，合同约定由原告对XXXX小区提供物业服务管理，委托期限至业主委员会成立后，物业费标准为住宅1.1元/平方米·月，能耗费每户50元/月，收取的物业服务费不含小区内公共部位、电梯所用水电能耗费，市政收取的城市环卫管理等费用，合同还约定了其他内容。
被告毛XX系XXXX小区********房屋的买受人，该房屋于2014年6月25日办理商品房买卖合同备案登记，备案房屋面积为95.55平方米，尚未办理不动产权证。被告入住后从2014年12月1日起至今未交能耗费，从2015年10月1日起至今未交物业服务费。2016年10月25日，原告XX公司通过在被告毛XX、毛X房屋处张贴《律师催款函》催收物业费未果。2017年5月23日，原告XX公司通过XXX向被告毛XX、毛X寄送物业催款单被拒收退回。
另查明，XXXX小区系由四川XX公司开发建设，至本案诉讼时尚未成立业主委员会。2015年7月22日，遂宁市XX公司经申请被准予变更名称为四川省XX公司，即本案原告。
审理中，被告毛XX、毛X提交照片、社区整改意见和反映问题记录证明小区未达到相应物业服务标准，收取广告费未公示等多项问题。原告对照片不予认可，认为物业服务是动态的，不能以照片证明未处理，对社区整改意见和反映问题记录认为系复印件不予质证。被告毛XX、毛X提交收款收据证明在入住装修时原告XX公司收取了装修保证金1500元和装修管理费、垃圾清运费540元等，被告XX公司认为与本案物业费无关。
上述事实，有《XXXX服务委托合同》、律师催款函张贴照片、XXX查询单、准予变更登记通知书、《商品房买卖合同》、照片（小区内情况）、收款收据、社区整改意见、社区反映问题记录以及当事人的陈述等证据予以佐证。
本院认为：原告与四川XX公司签订《XXXX服务委托合同》是双方真实意思表示，其内容并不违反法律法规的效力性强制性规定，合同依法成立，这一前期物业服务合同对作为业主（买受人）的被告毛XX具有约束力，原告和被告毛XX均应按约享受权利、履行义务。被告毛X不是本案物业合同纠纷的当事人，不应当承担责任，但被告毛X系被告毛XX的法定代理人，应代理被告毛XX承担相应的民事责任。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催收，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期间期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，被告毛XX于2014年入住小区，原告已通过张贴和邮寄方式向被告毛XX书面催收，故本院对原告要求被告毛XX支付物业费的主张予以支持。被告毛XX的法定代理人毛X提出尚未办理不动产权证，建筑面积比合同约定偏小的辩称意见，本院认为原告提交的商品房买卖合同可以证明被告毛XX房屋备案登记面积为95.55平方米，这一面积可以作为前期物业费等的计算依据，故对被告毛XX的辩称意见不予采纳。被告毛XX的法定代理人毛X提出小区未达到相应物业服务标准的辩称意见，本院认为被告毛XX提交的照片反映出原告物业服务的一些瑕疵，但不足以证明物业服务未达标，故对被告毛XX的辩称意见不予采纳，但本院亦告诫原告作为物业企业，应对业主反映的问题及时反馈，对属于物业服务范围内的问题及时处理。被告毛XX的法定代理人毛X提出原告强行收取装修保证金1500元和装修管理费、垃圾清运费540元，至今未退还的辩称意见，本院认为这一费用的争议与本案物业合同纠纷并无关联性，可另案诉讼或协商抵扣相关费用。关于违约金部分，本院认为被告为小区物业服务、业主委员会情况等向社区居委会多次反映情况，不是拒不交纳物业费，且原告收取被告装修保证金未退还亦是引发纠纷的原因之一，故不宜认定违约金。综上，本院确认被告应交自2015年10月起至2017年4月止的物业费1997元（95.55平方米×1.1元/平方米·月×19月），自2014年12月起至2017年4月止的能耗费1450元（50元/月×29月）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告毛XX在本判决生效后五日内支付原告四川省XX公司3447元（自2015年10月起至2017年4月止的物业费1997元，自2014年12月起至2017年4月止的能耗费1450元）；
二、驳回原告四川省XX公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取为25元，由被告毛XX负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。
审判员　谢　凯
二〇一七年六月二十六日
书记员　张XX