吕XX与廊坊市XX公司租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）廊坊市XX公司。地址廊坊市广阳区彭庄村西。

法定代表人李XX，经理。

委托代理人李XX，河北XX律师。

被上诉人（原审原告）吕XX，无业。

委托代理人李平，河北XX律师。

上诉人廊坊市XX公司因租赁合同纠纷一案，不服河北省廊坊市广阳区人民法院（2012）广民初字第1584号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审认定事实及判决结果。原、被告于2006年5月20日签订房屋租赁协议书。协议约定原告将位于廊坊市王寨市场临XX车市铺面三间（449.81㎡）按30元／㎡／月和前后场地，另外有后场地二间，按5元／㎡／月租给被告。租金每年为181000元，每年上缴租金一次，于每年5月20日前一次性付清全年租金。被告不得拖欠，否则按全年租金的5%交纳违约金。如一个月内仍没交租金，按解除合同处理，所有损失由被告完全负责，并且赔偿原告损失。房屋租金每三年调整一次，每次上浮15%。原告主张双方租赁期限为5年，自2006年6月20日至2011年6月20日，并提交5年期租赁协议书复印件一份。原告称合同原件于2011年6月6日原告与被告法定代表人李XX妻子任XX交涉租赁协议到期一事时，被任XX当场撕毁。原告提交廊坊市广阳区公安局东方派出所当天对任XX作出询问笔录一份，笔录中任XX称其因吕XX说他拿的有被告公司红色印章的合同是复印件，故当场撕毁，当时有韩XX、李XX在场。被告辩称双方签订的租赁协议约定的为10年，自2006年6月20日至2016年6月20日止。被告提交倪XX书面证言一份、租赁协议二份，两份租赁协议分别由被告和倪XX保管，租赁期限均为10年。倪XX与原告吕XX、韩XX、李XX四人系合伙关系，由吕XX与被告签订的租赁合同，该租赁场地所得租赁费四人共同收益。原告吕XX对被告提交的租赁协议真实性不予认可，称第一页是由被告私自拟制的，因原合同第一页中甲方吕XX、乙方廊坊市XX公司均为双方亲笔书写，不是打印字迹。根据原告申请，我院委托北京法源司法科学证据鉴定中心对被告提交的十年期租赁合同中纸张、墨迹成分及是否出自同一台打印机进行鉴定。2011年11月23日，北京法源司法科学证据鉴定中心作出（京）法源司鉴（2011）文鉴字第318号鉴定意见书，鉴定意见为，检材第一页与第二、三页为不同型号纸张，不同打印机打印。原告支付鉴定费3000元。被告认为鉴定结论并不能否认十年期租赁协议的真实性。原告要求被告按照每月45000元给付2011年5月20日至2012年9月20日房屋租金，违约金按照被告未交纳租金数额的5%计算一年，按照双方租赁协议的约定，2009年5月20日至2011年5月20日的房屋租金应为208150元乘以5%为10407.5元。

另查，2014年1月22日，租赁房屋已拆迁。

原审认为，原告主张原、被告之间的租赁协议的租赁期限为5年，其不能提供租赁协议的原件，廊坊市公安局广阳分局东方派出所对任XX作出的询问笔录，并不能证明任XX将5年期租赁协议原件销毁。北京法源司法科学证据鉴定中心对被告提供的十年期租赁协议出具的鉴定结论仅是对该协议的外在形式即第1页与第2、3页为不同型号纸张，不同打印机打印给出了结论，该结论并不能排除该协议的真实性。本院确认被告提交的十年期租赁协议真实有效。租赁房屋已经拆迁，原告要求解除与被告之间的租赁协议，不违反法律规定，本院予以确认。原、被告签订的租赁协议约定房屋租金每三年调整一次，每次上浮15%，2011年6月20日至2012年6月20日的房屋租金应为208150元。2012年6月至拆迁之日的房屋租金应为每年239372.5元。被告应当按照租赁协议的约定，给付原告自2011年6月20日至2014年1月22日的房屋租金共计587156.5元。被告没有按照租赁协议约定的时间交纳房屋租金，原告要求被告按照协议支付全年租金5%的违约金，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五款，第一百一十三条之规定，判决如下：一、被告廊坊市XX公司于本判决生效后十日内给付原告吕XX自2011年6月20日至2014年1月22日房屋租金587156.5元。二、被告廊坊市XX公司于本判决生效后十日内给付原告吕XX违约金10407.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11100元，由原告吕XX承担2100元，被告廊坊市XX公司承担9000元。本判决生效后，当事人在规定的时限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行，提出申请执行的期限为本判决规定的履行期限届满后次日起二年内。

上诉人上诉称，一、一审判决超出当事人的诉讼请求范围，违反了民事诉讼法“不告不理”的基本原则。一审判决上诉人支付被上诉人租金至2014年1月22日，超出了当事人请求范围。一审确认解除双方当事人之间的租赁协议超出了被上诉人的请求范围。二、一审判决“漏判”被上诉人的诉讼请求。被上诉人在一审请求人民法院判令上诉人“迁出已到期租赁房屋”，该诉请到底是应该支持还是被驳回，一审判决未置可否。三、一审判决上诉人向被上诉人个人全额支付租金是错误的。被上诉人虽然是以其个人名义向上诉人出租案涉房屋，但该房屋实质是倪XX、李XX、韩XX和被上诉人吕XX四人合伙经营。更为关键的是，上述四人于2007年11月9日签订的合伙补充协议书已经明确“各承租户按比例分别向四位合伙人支付租金”，且四人已将该约定告知上诉人，过往以来，租金支付也是按此履行的。诉讼期间，上诉人已经按此约定，将2013年6月20日前的租金按10年协议约定的租金标准支付给了倪XX、李XX、韩XX三人。四、案涉房屋能够正常实际使用至2013年6月20日，之后，因案涉房屋所在的市场拆迁，开发商为迫使经营者尽早搬离，采取停水停电措施，导致标的房屋根本无法正常使用。因此，一审判决上诉人支付租金至案涉房屋的实际拆除之日，有失公允。五、判决上诉人支付违约金没有事实依据。从被上诉人主张5年协议来看，2011年6月20日以后，租赁协议即已经期满，双方当事人之间“无约”，何来“违约金”。故请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。

被上诉人辩称：一、一审判决不违反不告不理原则。1、答辩人已经起诉被答辩人支付租金，即已经“告了”，所以一审法院根据已查明的事实对案件进行审理、判决并无错误。被答辩人所称的不告不理并没有明确的法律规定。2、一审法院确认租赁协议解除是根据租赁房屋己被拆迁的客观事实，对租赁合同客观不能履行需解除的认定，并非根据答辩人的诉请进行的判决，所以与答辩人的诉请范围无关，更谈不上不告不理。二、一审不存在“漏判”问题。根据法院查明的事实，2014年1月22日租赁房屋已被拆迁，是否应当迁出租赁房屋的争议客观上已经不存在，所以法院无需再对此进行判决。再者，“迁出租赁房屋”是答辩人的诉请，是否漏判与被答辩人无关。三、一审法院判决被答辩人向答辩人全额支付租金无误。四、涉案房屋被答辩人一直使用到拆迁时，所以租金也应当计算至拆迁日。五、一审法院判决被答辩人支付答辩人违约金与所认定事实相符。请求驳回上诉，维持原判。

经审理查明，二审庭审中，上诉人提交了吕XX等四人签订的“承租款项支付补充说明”及倪XX、李XX、韩XX的收款收据证据一组，用以证明2011年6月20日至2013年6月20日李XX、倪XX、韩XX的租金已给付完毕，上述合计213312元，这部分应从被上诉人主张的租赁费中扣除。另上诉人提交了“停水停电情况证明”、“道路堵塞、破坏的情况照片”等证据一组，用以证明上诉人自2012年底之后不能正常使用租赁物。其它事实与原审认定一致。

本院认为，上诉人与被上诉人双方在平等自愿基础上达成的租赁协议书，系当事人真实意思表示，且不违悖相关法律法规的强制性规定，协议合法有效。双方均应严格遵守并应全面履行合同义务，否则应承担相应违约责任。本案中，上诉人承租使用了被上诉人的租赁物，就应依双方合同约定支付租金，被上诉人要求上诉人给付租金的诉讼请求本院应予支持。但基于本案租赁物系被上诉人与倪XX、韩XX、李XX合伙所有，四合伙人亦签订了“合伙补充协议书”、“承租款项支付补充说明”，且上诉人依上述补充协议将李XX、倪XX、韩XX所应收2011年6月20日至2013年6月20日租金支付给上述人员，故被上诉人吕XX所主张的租金中应将上述人员已收租金部分扣除，即587156.5元应减去213312元，其余373844.5元，上诉人应给付被上诉人。而其中所含2013年6月20日以后韩XX、倪XX、李XX应收租金部分，基于一审法院未追加权利主体，可由权利人向被上诉人吕XX主张权利。综上，上诉人的上述上诉主张应予支持，其它上诉理由因缺乏依据而不能成立。原审判决部分认定事实不清、判决结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：

一、维持河北省廊坊市广阳区人民法院（2012）广民初字第1584号民事判决第二项，即被告廊坊市XX公司于本判决生效后十日内给付原告吕XX违约金10407.5元。

二、撤销河北省廊坊市广阳区人民法院（2012）广民初字第1584号民事判决第一项，即被告廊坊市XX公司于本判决生效后十日内给付原告吕XX自2011年6月20日至2014年1月22日房屋租金587156.5元。

三、上诉人廊坊市XX公司于本判决生效后十日内给付被上诉人吕XX2011年6月20日至2014年1月22日租金373844.5元。

一、二审案件受理费各11100元，由上诉人廊坊市XX公司各负担9000元，被上诉人吕XX各负担2000元。

本判决为终审判决。

审判长　　李绍辉

审判员　　刘建刚

审判员　　罗XX

书记员　　薛XX