韩XX居间合同纠纷一审民事判决书

韩XX居间合同纠纷一审民事判决书
湖北省秭归县人民法院
民 事 判 决 书
(2018)鄂0527民初444号
原告:秭归县XX彦焜房屋信息咨询服务部（反诉被告）
经营者：杜X,女,1979年6月8日出生,汉族,户籍地秭归县，现住秭归县，
委托诉讼代理人：傅永刚，湖北XX律师。代理权限：特别授权代理。
被告：韩XX（反诉原告），女，1982年12月28日出生，汉族，农民，户籍地秭归县，现住秭归县，
第三人：郭XX，男，1958年4月16日出生，汉族，居民，户籍地秭归县，现住秭归县，
原告秭归县XX彦焜房屋信息咨询服务部（反诉被告）诉被告韩XX（反诉原告）居间合同纠纷一案，本院于2018年3月25日立案受理。本案在审理过程中，被告韩XX提起反诉，经审查本诉与反诉具有关联性，本院决定合并审理。诉讼中，因杜X为个体工商户，起有字号秭归县XX彦焜房屋信息咨询服务部，故申请变更原告，由起诉时的杜X变更为秭归县XX彦焜房屋信息咨询服务部。本案本诉与反诉依法由审判员彭XX适用简易程序，于2018年4月20日公开开庭进行了审理。原告秭归县XX彦焜房屋信息咨询服务部经营者杜X及其委托诉讼代理人傅永刚、被告韩XX、第三人郭XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告秭归茅坪镇彦焜房屋信息咨询服务部经营者杜X（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、由被告支付原告佣金13960元；2、由被告按24%的年利率支付自2017年10月23日至2017年12月23日期间40万元的资金占用利息16000元及测绘费用125元、资料查阅费30元；3、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年10月，郭XX因需要将其位于秭归茅坪镇丹阳XX的一套住房出售，特委托杜X居间销售。韩XX经他人介绍有意购买该套住房，三方于2017年10月14日签订《房屋定金协议》，协议约定：由郭XX将其住房出售给韩XX，价款69.8万元，郭XX在收取定金后不能将该住房出售给他人或以任意原因涨价，不得以其他任何原因不出售，韩XX不能以任何原因不购买该套房屋，否则视为违约；若因郭XX或韩XX单方面违约造成不能按时签署《房屋买卖合同》，则由违约方向守约方支付该房屋成交总价的10%作为违约金，并由违约方支付杜X全额佣金（该房屋成交价的2%）。协议签订后，杜X代郭XX收取定金2万元并转交给郭XX。由于郭XX房屋办理了抵押贷款，而韩XX一再要求见房产证后付款，为此，杜X于2017年10月23日积极为郭XX筹措资金40万元协助其对房屋进行了解押，并开支测绘费等相关费用。杜X为韩XX提供了郭XX的房产证后韩XX却提出不再购买该房屋，并要求杜X退还其交付的定金，且韩XX拒付杜X的佣金。韩XX拒绝按照协议约定购买房屋的行为构成了违约，为维护杜X的合法权益，请求法院依法判处。
被告韩XX（反诉原告）辩称,第一、杜X诉称的事实与客观事实不符。之前韩XX通过雄XX公司看过郭XX的房屋，因杜X经营的彦焜房产抢了雄XX公司的生意，韩XX未能在雄XX公司购买到郭XX的房屋。韩XX经朋友介绍与杜X相识，杜X要求韩XX交付2万元定金，韩XX以为交易未完成就能退还定金，便将定金2万元交于杜X并由杜X给其出具了收据。签订《房屋定金协议》时郭XX未到场，协议及收据均由杜X代签，后来韩XX与郭XX见面时，郭XX要求增加购房款或搬走房内留下来的家具，双方协商未果，韩XX未能购买郭XX的房屋。此后，韩XX多次找到杜X要求退还定金，杜X不予退还，郭XX的房屋去年年前已经出售。第二、三方仅签订了《房屋定金协议》，没有签订《房屋买卖合同》，房屋没有实际成交。根据合同法对居间合同的相关规定，居间人只有在促成合同成立的情况下才能要求支付佣金，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。因此，杜X要求韩XX支付佣金的诉讼请求与法无据。第三、杜X为促成交易，主动帮助郭XX出资解押是杜X和郭XX之间的意思表示，韩XX最初并不知情且与其无关，现在杜X要求韩XX支付资金占用利息于法无据。综上，杜X的诉讼请求不应得到支持，请求法院依法予以驳回。
被告韩XX（反诉原告）向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令反诉被告双倍返还反诉原告定金4万元；2、请求法院判令反诉被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2017年10月，韩XX拟购买郭XX委托杜X居间销售的位于秭归县XX××路××号房屋。2017年10月14日韩XX和杜X签订了《房屋定金协议》，郭XX未到场，房屋定金协议上甲方的签字系杜X代签，韩XX于当日按合同约定给杜X交2万元作为购房定金，杜X当日给韩XX出具了一张收据。后因郭XX要求增加购房款或搬走房屋内留下来的家具，致使房屋未能成交，现杜X已经将郭XX的房屋出售给他人。韩XX认为房屋买卖合同无法履行不是其本人的原因，杜X没有做好居间服务，致使居间不成功，没有签订房屋买卖合同，杜X的行为构成违约，应双倍返还定金。
原告秭归茅坪镇彦焜房屋信息咨询服务部经营者杜X（反诉被告）辩称，杜X和韩XX经朋友介绍相识，韩XX欲购买郭XX的房屋，杜X经营的秭归茅坪镇彦焜房屋信息咨询服务部作为中介机构尽职尽责帮助韩XX购买郭XX的房屋，杜X、韩XX和郭XX签订房屋定金协议，韩XX提出要见房屋产权证书后付款，杜X为此筹措40万元解押，若不是韩XX提出，杜X不可能拿40万元去解押，并帮助郭XX连夜搬家，此后，韩XX多次推脱拒绝见面协商购房一事，最终未能达成房屋买卖协议的原因是韩XX违约。因此，韩XX的反诉请求不应支持，请求法院驳回其诉讼请求。
第三人郭XX述称，郭XX的房屋位于丽晶城XX，因缺少资金欲出售房屋，于是委托雄大地产帮忙出售，韩XX前后去看过几次并提出要以65万元购买该套房屋，郭XX表示不能少于70万元，因房屋价款问题双方协商未果。后来郭XX经朋友郭X介绍又委托杜X经营的彦焜房产帮忙售房。经彦焜房产联系有人购房，郭XX委托杜X帮忙签订了房屋定金协议，后在杜X的帮助下筹集资金40万元将房屋解押，在签订房屋买卖合同时发现是韩XX要购买，之前因为双方在雄大地产商谈此房屋买卖时很不愉快，此次商谈房内家具时双方意见又有分歧，协商未果，最终没有签订房屋买卖合同。郭XX将房屋委托给杜X出售，2017年10月13日杜X转给郭XX1万元定金，房屋出售后，该定金转为房屋价款，实际上郭XX只收取了房屋价款，韩XX的2万元定金是杜X收取。
本院经审理认定事实如下：郭XX将其位于秭归县XX××路××号的住房一套，委托秭归茅坪镇彦焜房屋信息咨询服务部经营者杜X代为销售。韩XX与杜X经朋友介绍相识，由杜X为韩XX居间购买郭XX的房屋。2017年10月14日，韩XX、郭XX与秭归茅坪镇彦焜房屋信息服务咨询部经营者杜X三方签订《房屋定金协议》，协议约定：“郭XX自愿将位于秭归县××城（××秭归县××路××号）的一套住房出售给韩XX，产权面积175㎡，房屋总价69.8万元，杜X代收韩XX定金2万元，郭XX在收取韩XX定金后，郭XX不得将房屋出售给第三方或以任何原因涨价，不得以任何原因不出售，韩XX不能以任何理由不购买该房屋，否则视为违约；若郭XX或韩XX单方面违约造成不能按时签署《房屋买卖合同》，则由违约方向守约方支付该房屋成交总价10%作为违约金，并由违约方支付全额佣金（该房屋成交价的2%）给秭归茅坪镇彦焜房屋信息服务咨询部”。同日，杜X收取韩XX定金2万元并出具收据，收据加盖秭归茅坪镇彦焜房屋信息服务咨询部印章。因韩XX提出见到房产证后再签合同付款，而郭XX的房产证抵押在银行，于是杜X筹措资金40万元将房屋解押，取出了房产证。韩XX与郭XX在秭归行政服务中心签合同办理房屋过户手续时，因屋内部分家具存留问题意见分歧，双方不欢而散，之后，韩XX表示若当天没有签订合同，则放弃购买郭XX的房屋，最终郭XX、韩XX未能签订房屋买卖协议。后经过杜X介绍，郭XX的房屋出售他人，郭XX仅收取了房屋价款，韩XX的2万元定金没有转给郭XX，仍由杜X收取，韩XX与杜X通过微信多次协商退还定金事宜未果。同时查明，签订《房屋定金协议》前郭XX曾口头委托杜X代为处理售房事宜，协议中郭XX的签名系杜X代签，杜X、韩XX为售房发生纠纷后，杜X找郭XX补办委托书、收据，并载明由杜X代为签订卖房合同、收取定金及房款等事宜。秭归茅坪镇彦焜房屋信息咨询服务部经营者杜X在为韩XX居间服务期间，开支测绘费125元、资料查阅费30元。另查明，杜X在工商部门领取营业执照成为个体工商户，营业执照中载明经营者为杜X，名称为秭归茅坪镇彦焜房屋信息咨询服务部。
对双方没有争议的证据即房屋定金协议、收据、房产分户图、微信聊天记录，本院予以确认。庭审质证中，韩XX对杜X提交的委托书有异议，认为委托书上不是郭XX签名，是无效委托。本院认为，郭XX当庭陈述先是口头委托杜X代为处理售房事宜包括收取定金，后来补充出具了委托书，虽然委托书上是杜X代为签名的，但认可其对杜X的委托，郭XX对委托书的效力进行追认的行为合法有效，本院对该证据予以确认。郭XX出具2万元定金的收条，与杜X、郭XX当庭陈述的事实不符，郭XX陈述仅于2017年10月13日收到杜X转交房屋定金1万元，房屋出售后折抵了房屋价款，其只收取了房屋价款69万元，没有收到过2万元定金，杜X对此陈述无异议，因此该收条本院不予认定。
本院认为，本案争议焦点有二：一是韩XX是否应当向秭归茅坪镇彦焜房屋信息咨询服务部经营者杜X支付佣金、解押资金占用利息及测绘费、查阅费等费用；二是秭归茅坪镇彦焜房屋信息咨询服务部经营者杜X是否应当双倍返还韩XX交付的定金。
关于韩XX是否应当向秭归茅坪镇彦焜房屋信息咨询服务部经营者杜X支付佣金、解押资金占用利息、居间费的问题。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。委托人应在居间人促成合同订立后向其支付居间报酬或佣金；居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中，房屋定金协议签订后，韩XX与郭XX因房屋内留存家具等事宜协商未果导致双方最终未能签订房屋买卖合同，杜X作为居间人没有促成房屋买卖合同订立，不得要求韩XX支付报酬。虽然《房屋定金协议》第四条约定，若因郭XX或韩XX单方面违约造成不能按时签署《房屋买卖合同》，由违约方支付全额佣金（该房屋成交价的2%）给秭归茅坪镇彦焜房屋信息服务咨询部，但当事人之间的约定不得违反法律禁止性规定，因此，杜X要求韩XX支付佣金13960元的诉讼请求，本院不予支持。杜X居间虽然未能促成合同成立，但在案涉房屋交易磋商过程中，提供了必要的居间服务并开支了相关费用，根据杜X提供的证据，可以认定测绘费用125元、资料查阅费30元属合理开支，应由韩XX支付，该项诉讼请求本院予以支持。关于杜X要求韩XX支付解押房屋40万元的资金占用利息的诉讼请求，作为房屋买受人韩XX提出见到房产证后签合同付款，符合交易习惯和常理，是买受人应当尽到的谨慎注意义务，要求合法合理。杜X为满足韩XX的要求，促成交易成功，筹措资金帮助郭XX解押，是杜X自愿的单方行为，韩XX提出的是见房产证签合同，至于谁去偿还贷款与韩XX无关，如果认为韩XX的要求不合理，杜X可以拒绝继续提供居间服务，而不是必须偿还房屋贷款。偿还房屋贷款的义务人是郭XX，不是韩XX，杜X出资偿还房屋贷款，其损失不应当由韩XX承担，故杜X要求韩XX支付资金占用利息的请求于法无据，本院不予支持。
关于秭归茅坪镇彦焜房屋信息咨询服务部经营者杜X是否应当向韩XX双倍返还定金的问题。郭XX委托杜X代为签订《房屋定金协议》并收取定金，杜X代收定金2万元后给韩XX出具了收据，定金协议成立并生效。虽然定金由杜X收取，但定金协议的双方当事人是郭XX与韩XX，定金罚则应当在房屋出卖人郭XX和买受人韩XX之间适用，而不适用于居间人杜X，韩XX要求杜X按照定金罚则双倍返还的请求本院不予支持。杜X实际占有韩XX交付给郭XX的房屋定金2万元，因郭XX与韩XX未能达成房屋买卖协议，杜X占有2万元定金没有事实和法律依据，属不当利益，韩XX有权请求杜X返还不当利益。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条之规定，判决如下：
一、限韩XX在本判决生效后三日内支付秭归县XX彦焜房屋信息咨询服务部经营者杜X开支的测绘费用125元、资料查阅费30元；
二、驳回秭归县XX彦焜房屋信息咨询服务部经营者杜X本诉的其他诉讼请求；
三、限秭归县XX彦焜房屋信息咨询服务部经营者杜X在本判决生效后三日内返还韩XX的定金2万元；
四、驳回韩XX反诉的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费149元，减半收取79.5元，由秭归县XX彦焜房屋信息咨询服务部经营者杜X负担；反诉案件受理费800元，减半收取400元，由韩XX、秭归县XX彦焜房屋信息咨询服务部经营者杜X各负担200元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审判员　　彭XX
二〇一七年六月一日
书记员　　刘XX