上海XX公司与陈XX物业服务合同纠纷一审民事判决书

原告上海XX公司。

法定代表人吴X，董事长。

委托代理人侯XX，上海市XX律师。

委托代理人王司南，上海市XX律师。

被告陈XX，女，1946年10月24日出生，汉族。

原告上海XX公司（以下简称“荣XX公司”）与被告陈XX物业服务合同纠纷一案，本院于2013年10月28日立案受理后，由本院审判员李X用简易程序公开开庭进行了审理。原告荣XX公司的委托代理人王司南及被告陈XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告荣XX公司诉称，原告由2010年10月依据《物业服务合同》对俊领国际酒店实施物业服务管理。被告系该小区xxx室业主，房屋建筑面积43.66平方米，物业收费标准是每平方米每月5.80元。被告自2011年8月1日至2011年11月30日无故拖欠物业管理费。经原告催讨仍未缴纳，故起诉，要求判令被告支付自2011年8月1日至2011年11月30日的物业管理费1，012.91元。

被告陈XX辩称，其之前均按时缴纳物业管理费。2011年8月至2011年11月30日，小区内没有物业管理，整栋大楼没有照明，垃圾没有人清扫，维修工也不见人影，小区内电梯停运100多天，且被告认为该段期间原告已经退出物业管理，被告无需再向原告缴纳物业管理费，故其不同意原告的诉讼请求。

经审理查明，2010年9月13日，上海XX公司作为甲方、新XX公司作为乙方与原告上海XX公司作为丙方签订主体变更协议书，约定甲乙双方于2006年4月29日签订的xx路公寓式酒店物业管理服务合同及2006年12月签订的黄桦路公寓式酒店商铺及地下车库物业管理合同，由于乙方自身原因，提出终止，并由丙方接替乙方负责黄桦路公寓式酒店物业管理服务工作。

同日，新XX公司作为甲方与原告作为乙方签订物业管理合同交接协议书，约定双方于2010年9月30日前对xx路公寓式酒店物业管理服务合同及xx路公寓式酒店商铺及地下车库物业管理合同进行整体交接。甲方应在2010年9月30日前将已经提前收取的2010年10月1日以后的xx路公寓式酒店物业管理费、车库管理费等转交给乙方，原由甲方与开发商签订的物业服务合同中甲方享受与承担的权利与义务由乙方享受与承担，甲方在xx路公寓式酒店服务期内未收缴的物业管理费，授权乙方代为收取，乙方将按收缴总额的50%向甲方转交。

2010年9月，原告作为乙方与上海XX公司作为甲方签订物业管理服务合同，约定甲方选聘乙方自2010年10月对xx路公寓式酒店建筑面积7373.45平方米及附属416.43平方米提供物业管理服务。委托管理事项包括物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护、公共绿化养护服务、物业公共区域的清洁卫生服务等等。物业管理服务费用每月每平方5.80元。合同另对双方的其他各项权利义务进行了约定。

2011年8月初，原告在管理物业过程中出现电梯停运等瑕疵，经政府有关部门的协调，原告依约管理服务至2011年11月30日。

另查明，被告陈XX系上海市闵行区xx路xxx号xxx室业主之一，房屋建筑面积43.66平方米。自2011年8月至2011年11月，被告未交纳物业服务费。

以上事实，由原告提供的主体变更协议书、物业管理合同交接协议书、物业管理服务合同、房地产登记信息等证据材料及当事人庭审陈述并均经庭审质证所证实。

本院认为，原告荣XX公司与上海XX公司签订的物业服务管理合同合法有效，对包括被告陈XX在内的业主具有法律约束力。原告自2010年10月起对被告所在小区提供物业服务至2011年11月，故其有权按合同约定向被告主张此期间的物业服务费。但原告根据合同约定收取较高标准的物业服务费，其应向业主提供与该收费标准相匹配的优质服务，考虑到原告对被告所在小区提供的物业服务确实存在瑕疵，故本院对被告应付物业费酌情予以调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：

被告陈XX于本判决生效之日起十日内支付原告上海XX公司2011年8月至2011年11月期间的物业服务费810.33元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取计25元，由被告负担。

如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员　李XX

书记员　房文佳

附：相关法律条文

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

……

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。