上诉人（原审被告）张XX，女。
委托代理人宋XX，河南XX律师。
被上诉人（原审原告）谢X，女。
委托代理人丁XX，河南达成律师事务所律师。
上诉人张XX与被上诉人谢X租赁合同纠纷一案，谢X于2012年5月9日向焦作市解放区人民法院提起诉讼，请求判令：1、张XX立即交还解放区辉XX房产；2、张XX自2012年4月24日起至实际交付房产之日止按照20000元／月支付房屋使用费；3、本案一切费用由张XX承担。焦作市解放区人民法院于2012年9月27日作出（2012）解民初字第858号民事判决，张XX不服，向本院提起上诉。本院于2012年10月29日受理本案后，依法组成合议庭，于2012年11月12日公开开庭审理了本案。张XX的委托代理人宋XX、谢X的委托代理人丁XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：位于焦作市解放区和平西XX辉XX的房屋是商业用房，属于谢X个人所有。2011年3月21日，谢X与张XX签订租房协议，由张XX承租谢X的上述房屋，租期为一年，从2011年1月25日至2012年1月24日。年租金为120000元，一次性付清。合同到期后，谢X又于2012年1月23日收取张XX的房屋租金30000元，并同意合同展期三个月。展期届满后，双方为继续租赁房屋事宜产生纠纷。谢X要求张XX交还租赁房屋，并于2012年5月2日向张XX送达通知，要求张XX交还房屋并赔偿损失。谢X委托焦作市众信公证处对其上述送达行为进行了保全公证。张XX至今仍占用解放区和平西街辉XX的房屋，且张XX自2012年4月24日后未再向谢X支付房屋租赁费。
原审法院认为：谢X与张XX所签订的租赁合同，属于双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方均应按合同的约定履行自己的义务。谢X按照协议约定将房屋交付张XX使用，现租赁期限已届满。虽然经双方协商租赁协议展期三个月，但双方仍未能就继续租赁该房屋达成一致意见而签订新的租赁合同。故张XX应向谢X交还租赁房屋，谢X要求张XX交还租赁房屋的请求，予以支持；展期届满后，经谢X通知，张XX仍不交还租赁房屋而继续占有使用，应支付该期间的房屋使用费。但因谢X并未能提交证据证明其与张XX协商将使用费调整为20000元／月，且展期内谢X仍按原来租赁协议约定的120000元／年的标准收取租赁费，故展期届满后的房屋使用费仍应参照120000元／年的标准支付，谢X要求过高部分，不予支持。据此，原审法院判决：1、张XX于本判决生效后十日内将位于焦作市解放区和平西XX辉XX的房屋交还谢X；2、张XX于本判决生效后十日内向谢X支付房屋使用费50000元；3、如张XX未按期履行本判决第一项所确定的交还房屋义务，应从本判决第一项所确定的交还房屋之日起按120000元／年的标准向谢X支付房屋使用费至实际交还房屋之日止；4、驳回谢X的其他诉讼请求。本案诉讼费400元，由张XX承担。
张XX上诉称：上诉人与被上诉人之间签订的是不定期的房屋租赁合同，上诉人在签订合同之前已经向前任租赁者缴纳了18万元的转让费才取得了该房屋的租赁权，并且在租赁关系存续期间按约向被上诉人缴纳租赁费，被上诉人为了达到自己收取高额转让费的目的，擅自将租赁费用成倍的上涨逼迫上诉人解除租赁合同。按照法律规定，上诉人作为承租人在同等条件下有优先承租的权利。原审认定“被告应向原告交还房屋”实际上是解除了双方的租赁关系，于法无据。请求二审法院撤销焦作市解放区（2012）解民初字第858号民事判决书；由被上诉人承担诉讼费用。
谢XX辩称：张XX的上诉理由不充分，请求驳回上诉，维持原判。
根据双当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点是：1、张XX是否应向谢X交还解放区辉XX房屋；2、原审判决张XX按照120000元／年的标准向谢X支付房屋使用费是否适当。经征求双方意见，均无异议，本院予以确定。
针对上述争议焦点，张XX的主张是，上诉人以18万的转让费取得了房屋租赁权，且在接收房屋后又投入大量资金进行装修，被上诉人擅自将租赁费用成倍上涨逼迫上诉人解除租赁合同，目的是为了收取高额转让费，双方应协议继续履行合同。其余主张同上诉理由。
针对上述争议焦点，谢X的主张是，双方签订的租房协议对租赁期限的约定非常明确，上诉人无论房屋投入多少钱都不能以此来绑架被上诉人，上诉人支付了多少转让费与本案无关。如果被上诉人以同样价格将房屋租赁给其他人，上诉人可以去起诉。
二审庭审中双方均未提交新的证据。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：本案系一起租赁合同纠纷案件。张XX与谢X签订的租房协议，系双方当事人的真实意思表示，应为合法有效，双方均应按照合同约定享有权利，承担义务。根据租房协议约定，本案所涉房屋的租赁期限为2011年1月25日至2012年1月24日。租期届满后，谢X又于2012年1月23日收取张XX的房屋租金30000元，张XX继续使用本案所涉租赁房屋，应视为双方成立不定期租赁合同，在此情况下，双方当事人均可随时解除合同。谢X已于2012年5月2日向张XX送达通知，要求其交还房屋并赔偿损失，故谢X要求张XX交还租赁房屋的诉讼请求，依法应予支持。原审判决张XX按照120000元/年的标准向谢X支付房屋使用费，处理并无不当。同时，张XX无证据证实谢X已将本案所涉房屋租赁给其他人，故其主张的优先承租权，缺乏事实依据。综上，张XX的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费400元，由张XX负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 柳
代审判员 董翠果
代审判员 田 亮
书 记 员 王XX
