常州XX公司与常州市XX厂、XXX等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏04民终443号
上诉人（原审原告、反诉被告）：常州XX公司，住所地常州市武进区XX。
法定代表人：陆XX，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李X，江苏XX律师。
委托诉讼代理人：周XX，江苏XX实习律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：常州市XX厂，住所地常州市武进区牛塘工业园新兴XX。经营者许亦，男，1980年10月13日出生，汉族，住常州市武进区。
委托诉讼代理人：夏雁，江苏XX律师。
委托诉讼代理人：蒋X，江苏XX律师。
被上诉人（原审被告）：XXX，男，1952年10月2日出生，汉族，住常州市武进区。
被上诉人（原审被告）：许亦，男，1980年10月13日出生，汉族，住常州市武进区。
上诉人常州XX公司（以下简称XX公司）因与上诉人常州市XX厂（以下简称XX厂）、被上诉人XXX、许亦房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2016)苏0412民初7560号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
XX公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判支持XX公司的一审诉请或发回重审；由XX厂、XXX、许亦承担一、二审受理费、保全费等诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.一审案由错误，本案不是房屋租赁合同纠纷，而是物权纠纷。变压器不在租赁合同的内容中，是独立于租赁合同之外的法律关系，双方对此达成口头协议，XX公司给付的20万元是对变压器增容的出资。2.本案应适用物权法的相关规定。变压器增容完毕后形成了新的物权，从增容费用的相关凭证看，即使认可其关联性也未超出XX公司20万元的出资，该物权应当属于XX公司单独所有。3.一审关于折旧的认定错误。折旧有国家强制性规定，依据有关法律法规，XX公司在一审中关于折旧的计算及诉请是正确的。4.XX公司选择按折旧处理，有利于物的使用并保护物的价值，符合法理和一般社会价值观。
XX厂上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判；由XX公司承担上诉费用。事实和理由：1.一审认定事实错误。XX厂知道XX公司从厂房搬离，但XX厂并未认可XX公司提前终止租赁的行为。2.XX公司未按租赁合同的约定，提前书面通知解除合同，双方亦未签订《终止合同书》，因此租赁合同并未解除，XX公司应当支付2015年的房屋租赁费。
XXX未作答辩。
许亦辩称同意XX厂的意见。
XX公司向一审法院起诉请求：判令XX厂、XXX、许亦返还变压器剩余款项11万元并承担本诉诉讼费、保全费等费用。
XX厂向一审法院提出反诉请求：判令XX公司支付XX厂2015年的房屋租赁费239600元并承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：XX公司欲承租XX厂的厂房从事纺织生产，为满足纺织生产的用电需要，双方口头协商，由XX厂增容改造至500KVA，其中由XX公司支付20万元。XX公司于2010年10月29日将20万元汇入当时XX厂的投资人XXX的账户，XX厂完成了变压器增容至500KVA的工程。2010年12月21日，XX公司作为乙方，XX厂作为甲方，签订房屋租赁合同一份，约定由乙方承租甲方的厂房作为车间、宿舍及其他附属设施，租期自2011年1月1日至2015年12月31日止，年租金239600元，租金提前10日支付。该合同对XX公司支付的20万元增容费如何处理未作约定，事后也未能达成补充协议。合同签订后，甲方按约将厂房交付乙方使用。2014年12月，因在湖塘镇已有生产用房，XX公司委托搬家公司将生产设备、设施从承租房内搬离，并结清至2014年年底的租赁费用。虽然XX公司未向XX厂发送书面的提前解除合同通知书，但投资人XXX对XX公司的搬离是明知的，并对房屋恢复原状行为进行监督。XX公司搬离后，要求XX厂返还扣除折旧后的增容费11万元，XX厂拒绝。XX公司起诉要求判如所请。XX厂提起反诉，要求XX公司支付剩余一年的租金。
一审法院认为，XX公司为承租后纺织生产经营的需要向XX厂支付20万元变压器增容费属实，但双方对该增容费在租赁期间或提前解除合同以及合同期限届满后如何处理未作明确约定，事后也未能达成补充协议。XX公司所称的按10年折旧仅是其单方观点，XX厂不予认可，该主张缺乏相应的合同根据和法律法规依据，不予支持。XX公司从2014年12月将生产经营设备全部搬离的事实，有证人证言予以证实，其将生产设备搬离、对承租房屋予以恢复原状的行为表示其不再继续承租，可以认定双方的租赁合同于2014年12月底已实际解除。XX厂所称XX公司搬离后未实际将承租房屋交还，应当支付剩余一年租金的反诉主张，缺乏相应的事实根据，不予支持。判决：一、驳回XX公司的诉讼请求;二、驳回XX厂的反诉请求。本诉受理费1250元（已减半收取），保全费1083元，合计2333元，由XX公司负担；反诉受理费2447元（已减半收取），由XX厂负担。
本院经审理查明的事实与一审判决查明的事实一致。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。XX公司因承租后的生产需要，需对欲承租房屋原有的变压器进行增容，经口头协商XX公司出资20万元，由XX厂增容完毕后，双方签订房屋租赁合同，但未对该增容费在合同履行期间、租赁期届满或解除后的负担问题进行约定，亦未能形成补充协议。变压器增容费已附合于XX厂的财产中，因双方未对合同解除时已形成附合的变压器增容的处理进行约定，在承租人XX公司提前终止租赁的情况下，其主张扣除折旧后的增容费不符合法律规定，法院不予支持。根据查明的事实已知，XX厂当时的投资人XXX对XX公司搬离承租房屋的事实知晓，并监督了XX公司对承租房屋恢复原状的行为。XX厂实际接收房屋，同时未明确表示要求XX公司继续履行租赁合同，双方的租赁合同已经实际解除。XX公司未继续使用案涉房屋，仍然支付租金不符合公平原则，故XX厂要求其支付一年租金的主张无事实和法律依据。
综上所述，XX公司、XX厂的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7394元，由XX公司负担2500元，由XX厂负担4894元。
本判决为终审判决。
审判长 卢XX
审判员 尤XX
审判员 是飞烨
二〇一七年五月十九日
书记员 严XX
