闵XX与高XX房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）常民终字第1692号
上诉人（原审被告）高XX。
委托代理人刘X，江苏XX律师。
委托代理人沈XX，江苏XX实习律师。
被上诉人（原审原告）闵XX。
委托代理人夏雁，江苏XX律师。
上诉人高XX因与被上诉人闵XX房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院（2014）钟民初字第279号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审情况：
闵XX诉称，2011年1月28日，高XX与闵XX签订了房屋租赁合同一份。合同约定，高XX租赁闵XX所有的位于常州市晋陵中XX部分房屋，建筑面积约1200平方米，租赁期限5年，即从2011年3月20日起至2016年3月19日止。第一年租金为600000元，第二年租金为657000元，第三年租金为690000元，第四年租金为725000元，第五年租金为761000元。合同还约定，高XX支付租金的方式为：房屋租赁协议签订之日起3日内支付第一年度租金，以后各年度租金支付日期为上一年度租赁期限届满前2个月支付下一年租金。合同签订后，双方按照合同约定，履行各自义务，至2012年11月8日，闵XX、高XX签订一份补充协议，约定将租赁房屋面积减少为942平方米，将租金变更为：第三年租金为542000元，第四年租金为569000元，第五年租金为597000元，原合同其它条款效力不变。闵XX按约履行，而高XX在将房租支付至2013年6月19日之后，再无按照合同约定支付房租。闵XX多次催要租金未果，于2013年12月19日向高XX发出律师函函告高XX支付租金，但高XX至今仍未支付拖欠的租金。故闵XX诉至法院，请求判令：1、解除房屋租赁合同；2、高XX支付闵XX租金324666.67元及利息（暂计至2014年1月，共8个月）；3、高XX支付闵XX违约金135500元；4、高XX赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失271000元；5、高XX搬出并腾空房屋；6、诉讼费、保全费由高XX承担。审理中，闵XX将第2项诉讼请求明确为：高XX支付租金412666.67元及利息，租金暂算至2014年4月19日，高XX应支付闵XX租金至高XX实际迁出租赁房屋为止。
高XX辩称，1、闵XX的第2、3、4、6项诉讼请求不能成立；2、2011年1月28日签订的合同是可撤销合同，闵XX出租的房屋不符合消防安全条件，至今无法办理消防合格证，闵XX所谓提供的物业管理服务是同地块居民楼物业管理，属于欺诈行为；3、高XX不能经营是由闵XX造成的；4、闵XX应该提供的燃气设施及火锅店的化油池和消防设施均没有提供；5、闵XX利用高XX初次创业对签订合同无经验，闵XX提供的格式合同中闵XX只有权利没有义务；6、房租实际付到2013年6月19日，已支付款项情况详见答辩状所列清单。
原审经审理查明，闵XX系常州市晋陵中XX房屋的所有权人，上述房屋规划用途为文教。2011年1月28日，闵XX作为甲方、高XX作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，约定：1、甲方将位于常州市晋陵中XX部分房屋（以下简称诉争房屋）出租给乙方使用，建筑面积约1200平方米；2、租赁房屋仅限于乙方用于餐饮火锅经营，未经甲方书面同意，乙方不得将房屋转租给其它任何第三方或改变房屋用途；3、租赁期限5年，自2011年3月20日起至2016年3月19日止；4、第一年租金为600000元，第二年租金为657000元，第三年租金为690000元，第四年租金为725000元，第五年租金为761000元；乙方支付租金的方式为，房屋租赁协议签订之日起3日内支付第一年度租金，以后各年度租金支付日期为上一年度租赁期限届满前2个月支付下一年租金；5、合同签订之日，乙方向甲方支付定金50000元，在乙方支付租赁起始年租金时转为租金；乙方在合同签订之日向甲方支付保证金80000元，该保证金在租赁期限届满或提前解除后双方对出租事宜结算后15日内无息退还乙方；6、租赁期间乙方必须遵守物业公司的规章制度，并按建筑面积计算的标准向物业公司支付物业管理费；7、租赁期限内，乙方经营所需办理的相关手续包括但不限于供气、卫生、防疫等均由乙方以自己的名义办理，并承担相关费用；8、乙方拖欠应付租金持续时间超过一个月的，乙方应向甲方支付当年度三个月房租作为违约金，同时甲方有权解除合同；9、乙方逾期支付租金的，每逾期一日，按应付租金总额的千分之三向甲方支付逾期付款违约金，同时甲方有权停电、停水及封锁大门，由此造成的一切损失由乙方承担；10、因租赁期满或其它原因，乙方从租赁房屋中迁出时，必须保持租赁房屋及配套设施的完好，除可拆除的乙方自有设备、设施外，装饰装修部分不能拆除或人为损坏，否则乙方应当恢复原状或赔偿损失，合同期满或解除后，乙方改建或增建、装饰装修部分，归甲方所有，乙方不得以任何理由要求补偿或赔偿；11、租赁期限届满之日或合同解除后，乙方应在合同期限届满时或合同解除后的7日内将房屋返还甲方，并保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用，否则按当年租金标准的双倍向甲方支付租金。后闵XX、高XX双方又达成《补充协议书》，约定如下：1、2011年1月28日签订的《房屋租赁合同》约定建筑面积为约1200平方米，现退租258平方米，现租赁面积改为942平方米；2、第三年租金变更为542000元，第四年租金变更为569000元，第五年租金变更为597000元；3、乙方将一台吸顶式空调作价10000元转让给甲方，乙方已支付第二年房租金中，45000元作为乙方支付第三年的部分房租；4、在补充协议生效之日起，《房屋租赁合同》的其它条款继续执行。
合同签订后，闵XX将诉争房屋交付高XX使用，高XX在诉争房屋内开设谭鱼头火锅店。高XX按约向闵XX支付房租至2013年6月19日，并向闵XX支付保证金60000元，上述已支付的房租和保证金共计XXX元。因高XX拒不支付2013年6月20日之后的房租，闵XX按照合同约定对高XX停水停电，高XX自此停业，但其自有的设施、设备等物品仍置于诉争房屋内。2013年12月19日，闵XX向高XX寄交律师函，要求高XX支付拖欠的租金和承担违约责任，该律师函高XX于2013年12月20日签收。
原审审理中，高XX陈述，其曾于2013年5月9日征得闵XX口头同意后才停业，但对此无书面证据提交，闵XX亦均不予认可。高XX并陈述，因闵XX拒不提供设置化油池的地点，高XX不得不将化油池设在其向闵XX另行租赁的常州市晋陵中XX168-5～8号及168-9号部分房屋的地下；对此，闵XX陈述，高XX将化油池设置在诉争房屋的地下是其自身的设计问题，与闵XX无关。高XX另陈述，闵XX曾口头允诺为其提供停车指示标志和火锅店的门头招牌，但至今未提供，且未能保障车位，未能提供物业服务；对此，闵XX陈述，其并未允诺为高XX提供停车指示标志。高XX还陈述，房屋租赁合同是无效合同，因为诉争房屋产权证上写明规划用途系文教，不能用于餐饮，故违反住房和城乡建设部出台的《商品房屋租赁管理办法》第六条的规定，合同无效。
原审另查明，诉争房屋所在大厦的地下车库有较多车位，前往高XX开设的火锅店消费的顾客可在此停车。
原审法院认为，承租人应当履行向出租人支付租金的义务。关于高XX辩称诉争房屋租赁合同是可撤销合同的意见，因为合同约定“租赁期间乙方必须遵守物业公司的规章制度，并按建筑面积计算的标准向物业公司支付物业管理费”，意思是指物业服务由物业公司提供，物业管理费亦由物业公司收取，故即使高XX辩称的“闵XX所谓提供的物业管理服务是同地块居民楼物业管理”观点成立，也不能认定闵XX存在欺诈的行为，合同非可撤销合同。关于高XX陈述“因闵XX拒不提供设置化油池的地点，高XX不得不将化油池设在其向闵XX另行租赁的常州市晋陵中XX168-5～8号及168-9号部分房屋的地下”和“闵XX出租的房屋不符合消防安全条件，至今无法办理消防合格证”的意见，根据法律规定，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件，高XX在诉争房屋内开设谭鱼头火锅店并正常运营过一段时间，高XX设置化油池亦是其自行作出的行为，故高XX陈述的该意见不能否定房屋租赁合同的效力。关于高XX辩称“闵XX应该提供的燃气设施及火锅店的化油池和消防设施均没有提供”的意见，因合同约定“租赁期限内，乙方经营所需办理的相关手续包括但不限于供气、卫生、防疫等均由乙方以自己的名义办理，并承担相关费用”，故对高XX辩称的该意见不予采纳。关于高XX陈述“闵XX曾口头允诺为其提供停车指示标志和火锅店的门头招牌，但至今未提供，且未能保障车位，未能提供物业服务”的意见，因高XX对此无证据予以证明，闵XX对此亦不予认可，而法院查明诉争房屋所在大厦的地下车库有较多车位，前往高XX开设的火锅店消费的顾客可在此停车，故对高XX陈述的该意见不予采纳。关于高XX陈述“其曾于2013年5月9日征得闵XX口头同意后才停业”的意见，因高XX对此均无书面证据提交，闵XX不予认可，故对高XX陈述的该意见亦不予采纳。关于高XX陈述房屋租赁合同无效的意见，虽《商品房屋租赁管理办法》第六条规定违反规定改变房屋使用性质的房屋不得出租，但《商品房屋租赁管理办法》由住房和城乡建设部制定出台，系行政规章，而非行政法规，故不能以此认定房屋租赁合同无效。综上，房屋租赁合同合法有效，高XX应按照合同的约定向闵XX支付租金和承担违约责任。高XX拒不支付2013年6月20日之后的租金至今，而高XX仍将其自有的设施、设备等物品置于诉争房屋内，故闵XX有权按照合同的约定对高XX停水停电、解除合同和要求高XX承担违约金、返还诉争房屋。高XX应向闵XX支付自2013年6月20日起至2014年4月19日止的租金412666.67元（利息另行计算）和违约金135500元，并应按照合同约定的租金标准向闵XX支付自2014年4月20日起至实际搬离返还诉争房屋之日止的租金（使用费）。又因为房屋租赁合同是因为承租人即高XX的违约行为导致解除，故出租人即闵XX可以要求高XX赔偿租赁房屋闲置期间的损失，考虑到高XX的经营情况和诉争房屋的地理位置，对此酌定为47416元。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条、最高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，作出如下判决：1、闵XX、高XX之间签订的房屋租赁合同于本判决生效之日解除。2、高XX于本判决生效之日起十日内向闵XX支付自2013年6月20日起至2014年4月19日止的租金412666.67元，并按银行同期同类贷款利率的标准向闵XX支付自2014年1月20日起至实际付清上述租金之日止的利息，并按房屋租赁合同约定的租金标准向闵XX支付自2014年4月20日起至实际搬离返还房屋之日止的租金（使用费）。3、高XX于本判决生效之日起十日内向闵XX支付违约金135500元。4、高XX于本判决生效之日起十日内向闵XX支付房屋闲置期间的损失47416元。5、高XX于本判决生效之日起十日内搬出并腾空常州市晋陵中XX部分房屋。
高XX不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实不清。1、上诉人系海外归常人员，对国内法律不了解。2011年1月28日，被上诉人与上诉人签订房屋租赁合同系欺诈，被上诉人明知出租给上诉人的位于常州市晋陵中XX房屋规划用途为文教，而上诉人承租房屋用于开设火锅店，上诉人不可能领到相关证照，但被上诉人还是欺骗上诉人与其签订房屋租赁合同。上诉人火锅店至今无法办理排污许可证，原因就是出租房屋的用途为文教，房屋构造不符合开设火锅店的排污条件，除非被上诉人到规划局变更房屋用途。2、由于租赁房屋是文教用途，房屋不能设置化油池、燃气设施等，上诉人无法取得排污许可证的情况下违法经营火锅店数月，原审法院认定上诉人在未领取排污许可证的情况下能够正常经营错误。3、2013年5月9日，上诉人明确告知被上诉人，由于其提供的房屋领不到排污许可证不能开设火锅店，导致上诉人只能停业，被上诉人是同意的，后在法院恶意诉讼，要求上诉人支付房屋租金、损失费等，违反社会公序良俗。4、原审法院认定已支付房租金额错误，上诉人实际支付房租到2014年1月20日。二、原审法院适用法律不当。商品房房屋租赁管理办法第6条明确规定，违反规定改变房屋使用性质的房屋不得出租。该商品房房屋租赁管理办法等同司法解释，应当作为认定案件事实的依据。原审法院认为该规定系行政规章，非行政法规，不能以此作为认定费房屋租赁合同无效的依据错误。综上，请求依法改判。
被上诉人闵XX未作书面答辩，庭审中口头答辩称：房屋租赁合同未违反相关法律规定，合法有效。上诉人在约定租赁期限内租金付到2013年6月19日。请求维持原判。
二审中，上诉人主张原审法院认定已支付房租金额错误，上诉人实际支付房租到2014年1月20日。鉴于双方当事人对原审法院经审理所查明的其他事实均未提出异议，本院对原审法院经审理所查明的事实依法予以确认。期限人效是何人并不影响对高XX系房屋租赁合同的承租人的认定，本院
二审中，上诉人向本院提交两份中国银行汇兑支付往帐凭证，日期均为2013年3月1日，金额分别为121750元及234000元，收款人为被上诉人，主张其该日向被上诉人支付本案诉争租赁房屋的租金355750元，故其实际支付房租到2014年1月20日。被上诉人认可其当日收到上述款项，但陈述其中121750元系支付本案诉争房屋租金，234000元系支付上诉人向被上诉人另行承租的位于晋陵中XX一楼的部分房屋的租金，本案诉争房屋的租金实际支付至2013年6月19日。
二审中，经查阅原审卷宗，上诉人以诉争租赁房屋作为经营场所，注册成立个体工商户钟楼区南XX，于2011年7月28日领取营业执照。原审审理过程中，上诉人向法院陈述诉争租赁房屋于2014年1月9日开始停电停水，诉争租赁房屋租金支付到2013年6月19日；被上诉人认可其2014年1月9日收到上诉人发函后，对诉争房屋采取停电措施。
二审中，上诉人于2014年10月30日将诉争租赁房屋返还被上诉人。
二审中另查明：2014年1月9日，上诉人向被上诉人发函，内容为：“闵XX女士：我……于2011年1月28日与你签订了《房屋租赁合同》，你将常州市晋陵中XX168四楼部分房屋出租给我，经营谭鱼头火锅。一、停车问题。当初进入大厦时允诺为我店树立明显的停车场标志，但你一直未实施，导致在经营过程中客源停车受到限制，尤其是在双休日、节假日XX酒店宴请时，地面、地下停车场均被优先全部占用，我本人及我的客户均没有停车位置，为此我与XX酒店多次协商未果并数次发生不必要的冲突，而你及你的管理人员一直没有给我解决，直接影响客户停车问题及谭鱼头火锅店的经营。二、消防、安全、房屋用途问题。我在装修谭鱼头火锅店的过程中，发现没有燃气管道和化油池等相关配套设施，特别是装修结束后才知道该房屋原为教育用地，消防条件不过关，不具备开餐饮业的条件。三、门头招牌问题。我店位于你大厦四楼，没有门头，你及你的管理人员一直允诺给我店门头，至今没有实施。四、物业服务问题。本人自租赁该房屋起就支付了一年余的物业费，却未享受到一天真正的物业服务，你也无物业管理公司。每日中午是餐饮业最黄金的时间段，而就在每天中午，电梯都用来运送生活垃圾，恶臭不止。上述原因严重影响客源，无法经营，数次与你及管理人员交涉未果，迫使我于2013年5月份停业，停业前，我向你及管理人员告知上述原因。2013年12月27日双方再次约定到你大厦协商交涉无法经营的理由。根据上述事实理由，因你出租的房屋在消防、安全、房屋用途、物业服务等不具备出租该房屋的条件造成我不能经营，解除与你的房屋租赁关系，租赁合同的效力性待依法确认。”
二审中查明：2012年5月17日，常州市钟楼区公安消防大队向钟楼区南XX发出常钟公消安检许字（2012）第33号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。
二审中，上诉人向本院陈述：诉争房屋系电动卷帘门，被上诉人停电后卷帘门无法打开；电动卷帘门的钥匙由上诉人持有。被上诉人对此予以认可。
本院认为，就上诉人高XX主张本案诉争租赁合同的效力问题。本案中，双方当事人所签订的《房屋租赁合同》及《补充协议书》系双方真实意思表示，不违反法律法规的规定。上诉人主张由于该租赁房屋系改变用途，违反《商品房屋租赁管理办法》第6条的规定，导致租赁合同无效。对此本院认为，根据中华人民共和国合同法的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。但《商品房屋租赁管理办法》系我国住房和城乡建设部所发布的行政规章，不属于法律、行政法规，故上诉人该主张不能成立。上诉人以诉争租赁房屋作为经营场所注册成立个体工商户并正常经营，在经营过程中办理了消防合格证，且其未因上述排污许可、房屋用途等原因遭受主管部门处罚或导致实际无法经营之情形，其停业系其自主行为，上诉人该主张无事实及法律依据，对此不予采纳。就诉争房屋租赁合同解除时间的问题。本案中，上诉人拖欠房屋租金后，又于2014年1月9日发函给被上诉人要求解除房屋租赁合同，被上诉人收到该函后对诉争租赁房屋采取停电措施，鉴于诉争租赁房屋系用于营业，且入口系电动卷帘门停电后无法打开，被上诉人对房屋采取停电措施系以其自身行为表示不再履行租赁合同，本案租赁合同的解除时间应当定为2014年1月9日。就租金实际支付期限的问题，上诉人在一审中已经自认租金交付至2013年6月19日，现其主张租金实际交付至2014年1月20日，被上诉人不予认可，且其在二审中所举证据不能证明其主张，故对上诉主张不予采纳。上诉人在合同解除之前欠付租金，对其所拖欠的租金，被上诉人主张计算利息，低于双方租赁合同就欠付租金发生的逾期付款违约金的约定标准，应予支持，按照双方租赁合同约定的房屋租金支付期限计算。鉴于上诉人在租赁合同期间，违反租赁合同约定拖欠房租，原审按照合同约定判决由上诉人支付违约金并无不当，本院应予维持。就合同解除后被上诉人占用房屋期间的使用费问题。鉴于上诉人虽发函要求解除租赁合同、但未能及时将诉争租赁房屋返还被上诉人，被上诉人对诉争租赁房屋所采取的停电措施导致上诉人无法进入，双方当事人对在此期间的损失扩大均负有一定的责任，故对2014年1月10日至2014年10月30日期间的房屋使用费损失，由双方当事人各半分摊。此期间的房屋使用费参照双方签订的租赁合同约定计算为444706.84元，由双方当事人各承担222353.42元。二审审理中上诉人已将租赁房屋返还被上诉人，原审判决涉及的搬迁义务已由上诉人实际履行完毕。综上，原审判决应予改判。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十三条第一款第（二二用费的房屋租金联性、合法性均无异议，本院将对该司承担当在收到该），判决如下：
一、维持常州市钟楼区人民法院（2014）钟民初字第279号民事判决第三项；
二、撤销常州市钟楼区人民法院（2014）钟民初字第279号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项；
三、闵XX与高XX就常州市晋陵中XX部分房屋于2011年1月28日签订的《房屋租赁合同》、于2012年11月8日签订的《补充协议书》自2014年1月9日起解除；
四、高XX于本判决生效之日起十日内向闵XX支付位于常州市晋陵中XX部分房屋自2013年6月20日至2014年10月30日期间的房屋租金、使用费共计500128.76元，并对其中2013年6月20日至2014年1月9日期间欠付房屋租金277775.34元自2013年1月20日起至实际付清之日止按照银行同期同类贷款利率支付利息。
五、驳回闵XX的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件诉讼费11992元，保全费5000元，由闵XX承担3335.93元，高XX承担13656.07元；二审诉讼费11992元，由闵XX承担3335.93元，高XX承担8656.07元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 卫
审 判 员 邵泽宇
代理审判员 顾 佳
二〇一五年五月十八日
书 记 员 朱XX
