常州市武进区XX雪西XX经济合作XX与常州市XX公司土地租赁合同纠纷二审民事判决书
江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）常民终字第796号
上诉人（原审被告）常州市XX公司，住所地常州市武进区XX。
法定代表人吴X，该公司总经理。
委托代理人王XX，该公司会计。
委托代理人夏雁，江苏XX律师。
被上诉人（原审原告）常州市武进区XX雪西XX经济合作XX，住所地常州市武进区XX雪西XX。
负责人徐XX，该合作社社长。
委托代理人吴XX，该合作社副主任。
委托代理人吴XX，江苏XX律师。
上诉人常州市XX公司（以下简称云XX公司）因与被上诉人常州市武进区XX雪西XX经济合作XX（以下简称雪西XX合作社）土地租赁合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2013）武前民初字第660号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审情况：
雪西XX合作社诉称，2002年10月29日雪西XX合作社代表所租用土地的村民小组及村民与云XX公司签订了14.156亩土地的租赁协议，当时租赁费约定每平方米4元，另外云XX公司每年向雪西XX合作社支付每亩900斤大米，按照市场价折算支付人民币。因为按照当时国家政策，使用土地的单位应当向国税部门缴纳产值的1%的统筹金，这个统筹金是返还到土地费用上，当时价格定得比较低。到2007年后，统筹金就不再收取了，所以双方就按照6000元每亩地计算。从2009年开始，云XX公司就没有再支付土地使用费，到2012年云XX公司连大米折价款也不付了，为此雪西XX合作社征求相关村民小组的意见后，诉至法院，请求判令：1、解除2002年10月29日雪西XX合作社和云XX公司之间的租赁协议；2、云XX公司给付土地使用费和应承担的大米款共197570.88元（至2012年底），其中2012年大米款是28028.88元，土地使用费169542元。并由云XX公司承担诉讼费用。
云XX公司辩称：1、不应确认解除租赁协议，该协议是从2002年开始协商一致的，是双方共同协商的，对款项的支付有明确的约定，并且这一约定每年都在持续的执行，因此该合同自2009年到目前都是有效的。2、对第二项请求，首先对雪西XX合作社提及的2012年未交的大米款和自2009年未交的土地使用费，云XX公司认为土地使用费每年都足额缴纳的。2010年出台了政府文件，对2002年的协议作出了实质性的更改，根据告知书相关内容，云XX公司向地方财政局缴纳了土地使用费用后，雪西XX合作社就不应该再向云XX公司收取土地使用费。其次，关于2012年的大米款云XX公司多次意欲缴纳，在2013年2月10日以及2013年3月6日分别开具了2张转账支票给雪西XX合作社，用于支付大米款，但雪西XX合作社均拒收导致支票无法兑现。由此说明，2012年大米款未交是由于雪西XX合作社的原因未能支付，云XX公司没有过错。云XX公司愿意支付2012年的大米款28028元。故请求驳回雪西XX合作社的其他诉讼请求。
一审经审理查明，2002年10月29日，雪西XX合作社（甲方）与云XX公司（乙方）签订了《协议书》一份，约定：乙方根据形势发展，要求征用甲方土地作为发展企业生产用地。一、甲方同意乙方征用水田面积14.156亩，详见平面图。二、乙方应每年按每亩九百斤大米款付给甲方。三、乙方应一次性付甲方青苗费每亩220元，共计3114.32元。四、乙方应每年按每平方4元的土地使用费交纳给甲方。围墙外围不收取土地平方费，每年年终前一次性交纳。五、乙方征用土地的手续和费用由乙方负责，与甲方无关。六、甲方有义务做好村民事务工作，村小组事宜由甲方负责，应确保乙方顺利施工。该《协议书》签订后，双方开始按约履行。就涉案土地，云XX公司取得了建设用地批准书，该批准书上载明：土地取得方式为租赁，土地用途为工业。2007年3月14日，常州市武进区人民政府向云XX公司颁发了武集用（2007）XXX号集体土地使用权证。在缴纳2008年度的土地使用费时，雪西XX合作社和云XX公司于2009年2月9日签订了一份协议，主要内容为：由于乙方（云XX公司）于2008年经济处于困难阶段，未能兑现2008年土地上交款，现甲方（雪西XX合作社）同意乙方于2009年3月30日前付甲方3万元，4月30日前付4万元。但云XX公司就2008年度土地使用费仅仅支付34000元。同年7月17日雪西XX合作社出具了一份《说明》，主要内容为：有关云XX公司2008年度上交款，村支部根据该企业实际经营情况，考虑企业经营困难，经支部集体商量决定，2008年度的按2007年度的上交额结算。2009年度上交款按照每亩6000元计算，未收另交，与其他企业同样收款标准结算。但云XX公司并没有在该《说明》上签字盖章表示同意。在缴纳2009年度的费用时，云XX公司缴纳的土地使用费仍为34000元。故雪西XX合作社在开具给云XX公司的结算凭证上载明收款76800元，云XX公司已经支付34000元，云XX公司尚结欠雪西XX合作社42800元。
一审另查明，2010年6月4日，常州市武进区人民政府办公室颁发了武政办发（2010）74号《关于印发武进区土地年租金征收办法的通知》，该通知规定：土地年租金是指用地单位和个人使用依法应当有偿使用的建设用地，向土地所有权人按年缴纳的租金纯收益部分；集体建设用地的土地使用权人属于土地年租金的征收对象，标准由区政府统一发布，原则上每两年调整一次；2010年-2011年工业用地年租金5元／平方米年；土地年租金由国土部门与集体土地所有权人统一委托国税部门按年征收。同年11月24日，该办公室又发布了武政办发（2010）164号《关于加强土地年租金征收工作的通知》，该通知规定：国税系统按委托清单全额征收，各镇、村与土地使用人签订协议且约定土地年租金收取标准超过规定标准的，实行差额收取。嗣后，常州市武进区XX雪西XX民委员会、常州市国土资源局武进分局、常州市武进区国家税务局共同向云XX公司出具了一份《告知书》，载明：根据上述两文件的规定，云XX公司2010年应缴土地年租金面积为8850.2平方米，标准5元／平方米，应缴总金额44251元，土地所有权人将从2011年5月4日起要求区国税部门在云XX公司单位账户中予以扣款。云XX公司依照《告知书》要求通过国税代扣缴纳了2010年、2011年、2012年的土地年租金（每年44251元），而未再向雪西XX合作社缴纳2002年10月29日《协议书》中约定的土地使用费，故雪西XX合作社起诉至一审法院。
一审经审理认为，雪西XX合作社、云XX公司于2002年10月29日签订的《协议书》系双方真实意思表示，且云XX公司在嗣后取得了建设用地批准书和集体土地使用权证，故《协议书》合法有效，双方均应按约履行。雪西XX合作社主张以情势变更为由要求解除与云XX公司之间签订的《协议书》，无相应事实和法律依据，难以支持。关于云XX公司辩称的2010年政府出台的文件是对《协议书》作出了实质性的变更，雪西XX合作社对此予以否认，因云XX公司提供的《告知书》等证据不足以证明其观点，故对云XX公司的该项辩称，同样难以采信。云XX公司理应依照《协议书》之约定继续向雪西XX合作社缴纳土地使用费。从2009年度到2012年度，云XX公司每年应向雪西XX合作社缴纳的费用为37749元（4＊14.156＊666.67）。云XX公司在2009年度已经交付给雪西XX合作社34000元，尚需缴纳3749元，2010年至2012年度未向雪西XX合作社缴纳，共计金额为113247元。另外，再加上云XX公司同意支付的2012年度的大米款28028元，云XX公司共应向雪西XX合作社支付145024元（截止到2012年度）。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条、第二百二十六条等规定，作出如下判决：一、常州市XX公司应于本判决生效之日起十日内支付常州市武进区XX雪西XX经济合作XX土地使用费等145024元（截止到2012年度）。二、驳回常州市武进区XX雪西XX经济合作XX的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9984元，由常州市武进区XX雪西XX经济合作XX负担6784元，常州市XX公司负担3200元。
上诉人云XX公司不服一审判决，向本院提起上诉称：一审判决错误。一、被上诉人雪西XX合作社作为依法设立的村经济合作社，其应按照法律法规向所属乡镇企业收取土地年租金，收取土地年租金的性质为临时使用土地补偿费。本案双方当事人于2002年签订协议书，未约定履行期限，但双方每年都按照协议标准执行。期间，经武进区政府批准为上诉人办理了集体建设用地使用权证。原协议书涉及的集体土地由农用地性质转变为集体建设用地性质，原协议书涉及的该集体建设用地所有权人已经变更为武进区XX农村集体经济组织。因上诉人办理了农用地转用审批手续，将原协议书涉及的农用地转为建设用地，2002年的协议自然终止，双方不再存续农用地使用（临时使用土地）法律关系。自2010年起，武进区政府就集体建设用地使用法律关系颁发了一系列文件。根据相关文件，区国税部门是唯一有权收取土地年租金的部门，并且区政府规定的租金征收标准已经超过了协议书约定的标准，上诉人每年都足额缴纳。二、根据土地管理法的规定，本案争议应先由武进区政府处理，一审受理本案违法。三、被上诉人诉请已过诉讼时效，已经丧失胜诉权。综上，请求二审法院撤销原判，驳回被上诉人的一审诉请。
被上诉人雪西XX合作社口头答辩称：上诉人云XX公司的上诉理由不成立。一、政府征收的5元／平方米土地使用费与租赁费无关。二、其余租赁土地的企业都是按照原来的合同缴纳，上诉人在两三年中不愿缴纳租赁费用，属于违约，2014年3月雪西XX委已经召开代表大会就上诉人的违约行为将与上诉人的土地租赁协议予以解除并且要求上诉人缴纳土地使用费。三、相关土地是被上诉人与各村民小组签订了协议以后再与各企业签订使用协议，这部分费用全部归各村民小组所有，因此上诉人没有理由不予缴纳。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人云XX公司对一审查明的“在缴纳2008年度的土地使用费时，双方于2009年2月9日签订了一份协议”的事实提出异议，认为在该协议上签字的王XX并非公司法定代表人，公司也未授权给王XX，故该协议并非上诉人签订。另外，上诉人提出，一审未查明上诉人实际使用的土地面积，事实上上诉人应交纳土地使用费的面积应为国税部门查明的8850.2平方米。
双方当事人对一审判决查明的其他事实未提出异议，本院依法予以确认。
二审中查明，上诉人云XX公司使用的围墙内的土地面积为8850.2平方米。
二审中，上诉人云XX公司为证明2012年的大米款28028元其已经向被上诉人雪西XX合作社交纳，向本院提交2014年3月17日的《现金解款单》一份；为证明上诉人交纳的土地年租金已由政府返还到村，向本院提交《雪堰镇2010第四批土地年租金结算表》、《2011年雪堰镇土地年租金结算表（二）》、《2012年土地年租金第四批结算单（2013年7月21日-12月24日）》各一份。经质证，对《现金解款单》，被上诉人认为如果上诉人交纳了2012年的大米款只能说明其履行了部分一审判决的内容；对三份结算表，被上诉人认为政府没有将土地年租金返还给被上诉人，即使有返还的款项，和本案也无关。另外，《2012年土地年租金第四批结算单（2013年7月21日-12月24日）》也不能证明上诉人已经向被上诉人交纳了协议上的土地使用费。
被上诉人雪西XX合作社为证明其是依据与各村民小组签订的协议书才与各企业签订土地租赁协议，所收的土地使用费主要用于村民福利，向本院提交2002年其与各村小组签订的《协议书》一份；为证明村民代表大会确定了土地使用费是3000元／亩／年，向本院提交2014年3月12日《常州市武进区XX雪西XX委村民代表大会决议》一份；为证明由于上诉人云XX公司长期不缴纳费用，被上诉人通知上诉人解除租赁关系，要求上诉人退还租赁土地，并且缴纳所欠缴的土地使用费，向本院提交2014年3月25日《常州市武进区XX雪西XX经济合作XX函》一份；为证明上诉人法定代表人吴X的妻子即上诉人的会计王XX有权代表上诉人签订协议，向本院提交王XX代表上诉人就涉案土地上的房屋与他人签订的《房屋租赁合同》复印件三份、王XX向承租人出具的房租金收款收据复印件一份。经质证，上诉人认为，《协议书》与本案没有关联性；《常州市武进区XX雪西XX委村民代表大会决议》并不能证明上诉人与被上诉人签订了相应内容的协议；对《常州市武进区XX雪西XX经济合作XX函》不予认可；对《房屋租赁合同》和房租金收款收据，因王XX是公司会计，所以公司财务都由王XX负责处理，上诉人厂房内的租户大多租赁年限已久，故由法定代表人吴X授权王XX代为签订房屋租赁合同与收取租金、开具发票。但2009年2月的协议书系王XX在法定代表人未在场的情况下签字，未有法定代表人的授权。
本院认为，本案的争议焦点为：2002年10月29日上诉人云XX公司与被上诉人雪西XX合作社签订了《协议书》后，在履行过程中是否对该《协议书》的部分内容进行了变更。对此，被上诉人的观点为：上述《协议书》中约定的土地使用费于2008年起统一调整至6000元／亩／年。2010年起，因上级政府向企业收取土地租金5元／平方米／年，为减轻企业负担，雪西XX所有企业的土地使用费从6000元／亩／年调整为3000元／亩／年，故2010年起上诉人应按3000元／亩／年的标准交纳土地使用费。另外，政府收取土地租金与被上诉人无关。上诉人的观点为：2002年10月29日双方签订《协议书》后并未对土地使用费变更为6000元／亩／年达成过一致意见，后2010年因政府出台规定，上诉人按照政府文件和《告知书》的规定交纳了土地年租金5元／平方米，故上诉人已经足额履行了交纳土地使用费的义务，被上诉人要求再交纳3000元／亩／年的土地使用费于法无据。双方上述的不同观点中，主要存在以下两处争议：
一、双方是否对2008年起的土地使用费收取标准的变更达成合意。被上诉人雪西XX合作社主张2008年起土地使用费由4元／平方米／年调整至6000元／亩／年，应承担举证责任。对此被上诉人提交了2009年2月由王XX签字的《协议书》和同地区其他企业交纳6000元／亩／年土地使用费的材料等予以证明。本院认为，首先，我国合同法规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，王XX虽然是上诉人法定代表人的妻子，但上诉人与被上诉人签订2002年10月29日的《协议书》时签名系上诉人法定代表人吴X，而王XX在2009年2月的《协议书》上签字时仅任公司会计，其虽然代表公司从事过租房事宜，但在无相应授权的情形下其无权代表公司对外签订对公司利益影响重大的、明显加重公司负担的协议，王XX签字时相对人雪西XX合作社也并无充分理由相信其有此种性质的代理权，协议签订后上诉人的行为也反映了公司并不认可该协议的效力，故2009年2月的《协议书》对上诉人不发生效力。其次，我国合同法规定，当事人协商一致，可以变更合同。当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。本案中被上诉人主张2009年2月的《协议书》是双方对2008年及今后的土地使用费收取标准的变更约定，但该《协议书》相对于被上诉人主张的事实来说，形式内容均不完整，不能明确反映“2008年起土地使用费经双方同意变更为了6000元／亩／年”这一内容。故综合上述理由，本院认为双方并未对2008年及今后土地使用费的支付标准达成一致的变更意见，上诉人2010年之前仍应按照2002年10月29日《协议书》约定的4元／平方米／年的标准支付土地使用费。2002年至2009年的土地使用费中，2002年至2008年的费用双方均认可已经结清；2009年的土地使用费，上诉人已经交纳34000元，按照双方2002年协议的约定，尚余1400.80（8850.2＊4-34000）元未交，该款项上诉人应支付给被上诉人。
二、2010年开始由政府收取土地年租金5元／平方米这一事实的性质。本院认为，关于土地年租金的收取，2010年常州市武进区人民政府办公室颁发了两个《通知》，之后常州市武进区XX雪西XX民委员会、常州市国土资源局武进分局、常州市武进区国家税务局共同向上诉人云XX公司出具了《告知书》。根据一审中查明的两个《通知》和《告知书》的内容，2010年开始上诉人向国税部门交纳的土地年租金，其性质即系向被上诉人交纳的土地使用费，并且上诉人每年向国税部门交纳的金额已经超过了2002年10月29日《协议书》约定的标准，故2010年至2012年上诉人向被上诉人支付土地使用费的义务已经足额履行，被上诉人主张上诉人还应向其交纳土地使用费3000元／亩／年不符合法律和政策的规定，本院不予支持。
综上，上诉人云XX公司并不存在足以导致合同解除的违约行为，故对被上诉人雪西XX合作社的一审诉请中要求解除租赁协议的诉讼请求不予支持；对被上诉人要求支付土地使用费的诉讼请求，予以部分支持，本案中上诉人还应向被上诉人交纳土地使用费1400.80元，对其余部分不予支持；对2012年度的大米款28028.88元予以支持，该款项上诉人在二审判决前已向被上诉人交纳28028元。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第七十七条、第七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销常州市武进区人民法院（2013）武前民初字第660号民事判决；
二、常州市XX公司于本判决生效之日起十日内支付常州市武进区XX雪西XX经济合作XX2009年度的土地使用费1400.80元；
三、常州市XX公司应支付常州市武进区XX雪西XX经济合作XX2012年度的大米款28028.88元，已支付28028元，剩余0.88元于本判决生效之日起十日内支付；
四、驳回常州市武进区XX雪西XX经济合作XX的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费9984元，由常州市武进区XX雪西XX经济合作XX负担9509元，常州市XX公司负担475元；二审案件受理费3201元，由常州市武进区XX雪西XX经济合作XX负担2551元，常州市XX公司负担650元。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢XX
审 判 员 许XX
代理审判员 是飞烨
二〇一四年九月九日
书 记 员 包XX
