龚X与王XX、潘XX等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

龚X与王XX、潘XX等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2019）苏01民终297号
上诉人（原审被告）：龚X，男，1982年4月5日生，汉族，户籍地四川省盐亭县，现住江苏省南京市江宁区。
委托诉讼代理人：周爱荣，江苏XX律师。
被上诉人（原审原告）：王XX，男，1967年12月23日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。
委托诉讼代理人：杨XX，江苏杨XX律师事务所律师。
原审被告：潘XX，男，1955年3月10日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。
委托诉讼代理人：房XX，江苏XX律师。
原审被告：中国XX，住所地江苏省南京市江宁区东山街道XX**。
负责人：沈XX，该行行长。
委托诉讼代理人：林XX，男，中国XX法律顾问。
委托诉讼代理人：史X，男，该行个人住房消费金融分中心总经理。
上诉人龚X因与被上诉人王XX及原审被告潘XX、原审被告中国XX（以下简称XXX）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初20886号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
龚X上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回王XX对龚X的一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由王XX承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。王XX与潘XX之前的房屋买卖合同已经法院确认无效，无效的合同自始便不再具有履行能力。不动产的所有权必须依法登记方产生对抗他人的效力，而非依占有使用收益，且王XX对案涉房屋的占有一直是以他人租赁的方式行使，并非本人占有使用，龚X已支付了全部购房款，不存在恶意。龚X以所购房屋提供抵押向XXX贷款，XXX与龚X签订的个人住房借款合同才是主合同，抵押合同属于该借款合同的从合同，该借款合同合法有效，因此案涉房屋的抵押合同也合法有效。二、一审判决适用法律错误。根据物权法第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。王XX不是所有权人，潘XX自取得不动产所有权登记证书之日起，有权处分自己的房产，故其与龚X签订的《南京市存量房交易合同》合法有效。一审法院直接认为案涉房屋物权的设立、变更、转让和消灭应以交付为生效要件，与物权法相悖。龚X自取得案涉房屋的不动产所有权证时便是案涉房屋的合法的所有权人。
王XX辩称：一审法院曾于2012年判决潘XX与王XX之间的房屋买卖合同无效，驳回了潘XX要求王XX从所购买房屋中迁出，将房屋返还给潘XX的诉讼请求。该判决是根据当时特殊情况，虽然确认合同无效，但认可王XX无需返还房屋。随着案涉房屋产权证的办理，此时合同已经转为有效。在此情况下，潘XX应当将房屋过户给王XX。但是，潘XX却不顾王XX多年占有、居住该房屋的事实，将房屋过户给自己的女婿龚X，造成本案一房两卖，其行为已构成诈骗。案涉房屋一直由王XX占有使用，龚X是非善意取得产权登记，应当无效。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
潘XX述称：龚X的上诉请求有事实和法律依据。王XX与潘XX之间在2012年的房屋买卖合同已经被法院生效判决认定无效，无效合同自始无效，不存在具备条件时使无效变成有效。王XX对涉案房屋只是受益人，不是占有人、使用人，占有使用人是承租该房屋的租客，而王XX自始自终都没有对房屋取得所有权，基于生效判决，王XX不能要求潘XX协助过户。
XXX述称：同意龚X的上诉请求以及事实和理由。根据物权法，不动产所有权以管理机关登记的所有权人为准。根据担保法和物权法，抵押权人是从权利，抵押权依据龚X和XXX签订的借款合同而产生，借款合同为主权利，在借款合同合法有效的情况下，抵押权合法有效。一审判决适用法律错误。
王XX向一审法院起诉请求：1.确认潘XX与龚X签订的《南京市存量房交易合同》无效；2.确认龚X与XXX签订的《房地产抵押合同》无效，并注销抵押登记；3.潘XX、龚X、XXX承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实如下：
（一）王XX与潘XX的房屋买卖及诉讼情况
2004年3月11日，王XX（乙方）与潘XX（甲方）签订《买卖房屋协议书》，约定：经甲乙双方自愿平等协商，现将殷巷复建小区136幢中套403室（含有储藏室在内），双方达成一致协议，出售给乙方，房价定为壹拾肆万陆仟伍佰元整，乙方将一次性付给甲方，该房产权等一切全归乙方所有，甲方从今以后不得以任何理由干涉和反悔；甲方应在房屋产权过户方面积极的配合乙方，其费用由乙方承担，甲方不得提出任何条件；双方自愿平等协商成交，甲乙双方从当日签字后生效，本协议谁违反罚拾万元整。当日，潘XX出具收条，载明“今收到卖房款146500元”，并将案涉房屋交付给了王XX。王XX对案涉房屋进行了装修，出租给他人使用。
潘XX曾于2012年2月27日向一审法院提起诉讼，请求确认其与王XX签订的买卖房屋协议无效，并要求王XX将案涉房屋返还给其。一审法院于2012年5月14日作出（2012）江宁民初字第943号民事判决书，认为王XX已全额支付了购房款，潘XX亦已交付了讼争房屋，且已经长达数年，王XX已对房屋进行了装修，并将该房屋出租给案外人使用，已不适宜返还给潘XX，判决：一、潘XX与王XX于2004年3月11日签订的买卖房屋协议书无效；二、驳回潘XX其他诉讼请求。
王XX曾于2017年11月23日起诉潘XX，要求潘XX协助将案涉房屋过户至其名下，但潘XX在该案庭审中陈述已将房屋出售给龚X，与龚X不存在亲属关系，王XX于2018年1月9日撤回该案起诉。
（二）潘XX和龚X关系及房屋买卖情况
龚X与案外人潘X（系潘XX女儿）于2008年11月结婚，2015年2月7日，龚X、潘X填写再生育申请，填写的居住地为江宁区秣陵街道殷巷新XX即潘XX的现居住地，经南京市江宁区秣陵街道东南社区居民委员会和秣陵街道办事处审批。
2017年8月初潘XX领取案涉房屋的不动产证书。
2017年8月8日龚X和潘X离婚。
2017年8月10日，潘XX与龚X就案涉房屋签订《南京市存量房交易合同》，约定购房款为900000元，龚X于2017年8月15日取得该房屋的不动产权证，房屋建筑面积为93.65平方米。
关于房屋的交易过程，潘XX陈述，江宁区法院已经判决其与王XX的买卖合同无效，其仍对房屋享有所有权，其取得产权证后，就打电话给龚X要将房屋出售给龚X，其曾告诉龚X房子被王XX出租的事实，已收到购房款160万元。龚X陈述，其知晓房屋已经由潘XX出售给王XX，法院判决买卖无效，不清楚房屋是否返还给潘XX，不清楚房屋的出租人，不记得潘XX是否告知房屋由王XX出租，潘XX告知其只要支付房款，其他事情不需要管，其妻子、孩子与潘XX居住在一起，其经常过去看她们，晚上和潘XX散步时潘XX告知房屋的具体位置，其去看房屋时，只有租客在，租客不清楚房主是谁，其与潘XX协商的价款为160万元，其通过向同事现金借款和母亲赠与支付了购房首付款110万元，向XXX贷款50万元。潘XX和龚X的银行交易明细中，8月13日、8月15日、8月19日、8月21日、8月24日，潘XX银行账户存在多次现金取出情形，龚X银行账户存在多次现金存入以及以现金汇款至潘XX账户的情形。
（三）龚X与XXX的房屋抵押情况
2017年9月15日，龚X与XXX签订《个人住房（商业用房）借款合同》和《南京市江宁区房地产抵押合同》，约定龚X向XXX借款500000元，用于支付房款汇入潘XX银行账户，以案涉房屋设定抵押。XXX于2017年9月28日取得案涉房屋的抵押权证书。龚X按约向XXX还款。
中国XX发布建苏发[2008]60号文件《关于印发的通知》，该意见第六条规定“坚持业务发展与风险防范并重，提高二手房贷款资产质量”，其中第1款“交易的真实性”规定“确保二手房交易真实的关键是客户经理要充分履行贷前尽职调查职责，一是要坚持面谈面签制度，通过面谈详细了解借款人的基本情况、交易背景、购房目的、所购房屋情况、还贷能力等；必要时，还可以采用与售房人面谈，上门查看所购房屋等手段，充分核实购房交易的真实性。二是加强对贷款资料的审查，严格查验申请人身份、信用记录、偿债能力、交易房屋权属等情况，确保贷款资料的真实性、完整性、合法性”，第3款“抵押的有效性”规定“一是要认真调查抵押物存续状态，对存在拆迁安置、权益纠纷等可能导致抵押物和抵押权利落空的问题住房，不得发放贷款；二是要严格查验权属过户及房屋抵押登记的真实性”。XXX提交个人贷款客户谈话笔录，该笔录载明抵押的房屋的位置、面积，借款数额、期限、利率、还款来源。
建设部、中国人民银行、中国XX于2006年发布建住房[2006]第8号XXX，附件为《房地产抵押估价指导意见》，第一条规定：为了规范房地产抵押估价行为，保证房地产抵押估价质量，维护房地产抵押当事人的合法权益，防范房地产信贷风险，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》以及《房地产估价规范》、XXX，制定本意见；第十四条规定：房地产估价师应当对估价对象进行实地查勘，将估价对象现状与相关权属证明材料商记载的内容逐一进行对照，全面、细致地了解估价对象，做好实地查勘记录，拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周围环境、景观的照片。内外部状况照片应当作为估价报告的附件。由于各种原因不能拍摄内外部状况照片的，应当在估价报告中予以披露，实地查勘记录应当作为估价档案资料妥善保管。
一审法院认为，本案的争议焦点为：（一）王XX是否具有原告主体资格；（二）潘XX和龚X之间关于案涉房屋的买卖合同是否无效；（三）XXX是否取得抵押权。
（一）王XX是否具有原告主体资格
根据法律规定，原告是与本案有直接利害关系的公民。本案中，王XX于2004年购买、占有、使用案涉房屋，其主张的买卖合同无效、抵押合同无效及注销抵押，与实现完整的产权有密切关联，故其与案涉房屋的买卖、抵押及其相应的物权变动情况具有直接利害关系，可以作为本案原告主张相应权利，具有法定的原告主体资格，故对潘XX、龚X认为应驳回王XX起诉的意见，一审法院不予采纳。
（二）潘XX和龚X之间的案涉房屋买卖合同是否无效
王XX主张合同无效的依据是潘XX和龚X恶意串通，损害其合法权益，针对案涉房屋的交易情况，根据法律规定和相关事实，分析如下：
第一，关于交易背景。潘XX于2017年8月初领取案涉房屋的不动产权证书，龚X与潘X（潘XX女儿）于2017年8月8日离婚，潘XX与龚X于2017年8月10日签订案涉房屋的买卖合同，龚X在与潘X离婚后，与潘XX已不具有亲属关系，但双方在二日内又潘XX签订案涉房屋买卖合同，不符合常理，明显违反日常生活经验法则。
第二，关于交易目的。一方面潘XX与王XX于2004年签订《买卖房屋协议书》后，将房屋交付王XX装修使用至今，且一审法院已通过判决确认案涉房屋不宜返还给潘XX，潘XX明知案涉房屋的占有、使用、收益权利由王XX享有，仍然出售案涉房屋；另一方面，根据再生育审批表，龚X、潘X与潘XX居住在同一住所，龚X与潘XX存在较为密切的亲属关系，龚X对案涉房屋的状况应当知晓，龚X陈述其购买案涉房屋时不清楚该房屋是否已经返还给潘XX，应属于虚假陈述，因此龚X作为买受人明知房屋的权属存在争议，仍然购买房屋。潘XX的出售行为和龚X的购买行为，与通常交易目的明显不符。
第三，关于交易过程。龚X未提交证据证明其上门查看房屋，未认真查看房屋的实际状况，且其陈述按照潘XX的指示“只要支付房款，其他事情不需要管”，说明龚X未将房屋的使用情况作为购买房屋的重要内容进行考量，对房屋最终能否交付存在放任心态，龚X行为不符合一般买受人的认知和行为常理，未尽到一般买受人的审慎注意义务。
第四，关于交易价格。潘XX和龚X主张案涉房屋的交易价格为160万元，但仅提交了约定价款为90万元的网签《南京市存量房交易合同》，未提交交易价格为160万元的买卖合同，90万元的交易价格明显低于市场价格。
第五，关于房款支付。在同一时间段，潘XX银行账户和龚X银行账户，存在多次现金取出、现金存入或现金汇款的情形，潘XX对其银行账户的频繁取现未作出合理解释，龚X对其银行账户的现金存款来源未提供证据证明，因此，对房款是否实际交付存在合理怀疑。
综上，潘XX和龚X在均明知房屋已经出售给王XX的情况下签订买卖合同，且交易过程明显存在诸多不合常理之处，足以认定潘XX和龚X存恶意串通订立虚假买卖合同并设立抵押，意图阻却潘XX与王XX之间买卖合同的履行，不仅有违诚信且损害了王XX的合法权益，因此，潘XX和龚X之间关于案涉房屋的《南京市存量房交易合同》当属无效。
（三）XXX是否取得抵押权
本案中，王XX于2004年依约支付了全部购房款并使用房屋，对房屋已经享有实际的占有、使用、收益等权益，潘XX虽然取得房屋的不动产权证书，将房屋出售给被龚X后过户登记在龚X名下，但龚X只是形式上的产权人，在此情况下，案涉房屋的登记状态与实际状态不符，XXX辩称其对贷款和抵押尽到了审慎的尽职调查，针对该焦点，分析如下：
第一，关于风险预见。XXX系南京市江宁区地域范围内的金融机构，对本区域内有拆迁安置房进行交易但未办理权证等的实际情况应当比较了解，特别是XXX提交的《加快二手房贷款业务发展的实施意见》中亦明确提示到要关注拆迁安置房交易者实行和抵押有效性问题，XXX对该类房屋的借款和抵押可能导致的风险应当有所预见，更应在行为上谨慎加以防范。
第二，关于交易真实性审查。XXX在与龚X签订抵押合同设定抵押时，仅对案涉房屋的产权进行了形式上的审查，虽然与龚X面谈，但并未涉及案涉房屋的权属及占有使用状况、买卖双方之间的亲属关系情形、购房目的等房屋买卖交易背景的调查。
第三，关于产权情况核查。XXX未提交证据证明其上门实地查勘房屋，未对抵押物的存续状态和真实产权状况进行全面细致了解。
综上，一审法院认为，XXX作为专业的金融机构在对房屋等不动产设定抵押权时，应对不动产的权属情况进行审慎的审查，尤其针对本辖区内的拆迁安置房，更应认真审查交易是否真实及产权是否存在争议。XXX在有机会、有义务、也有能力对案涉房屋的实际权属情况进行核实的情况下，其未全面细致了解抵押对象，不符合其提交的《加快二手房贷款业务发展的实施意见》对交易的真实性和抵押的有效性进行审查的要求，亦不符合建设部、中国人民银行、中国XX发布的文件对抵押物实地查勘并拍摄照片的规定，未履行审慎审查的义务，存在重大过失，故XXX不能被认定为善意第三人，不能取得案涉房屋的抵押权，因此XXX和龚X应将案涉房屋的抵押予以注销。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十八条、第五十九条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第六十四条第一款规定，一审法院判决：一、确认潘XX与龚X于2017年8月10日就江宁区秣陵街道殷华街367号殷巷新XX签订的《南京市存量房交易合同》无效；二、龚X和中国XX于判决发生法律效力之日起十日内注销江宁区秣陵街道殷华街367号殷巷新XX的抵押登记；三、驳回王XX其他诉讼请求。一审案件受理费17400元，保全费5000元，合计22400元，由王XX负担5400元，潘XX负担6000元，龚X负担6000元，XXX负担5000元。
二审中，各方当事人均未提交新证据，对一审法院查明的事实亦均无异议。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，案涉房屋已经人民法院生效民事判决认定不宜返还潘XX，潘XX虽于其后领取了不动产权证书，但并不实际具有对案涉房屋占有、使用、收益的权利，即不具有完整的所有权。潘XX和龚X均明知潘XX不具备对案涉房屋处分的权能，且案涉房屋的买卖无法完成交付，却签订案涉房屋的买卖合同并以案涉房屋设立抵押，损害了王XX对案涉房屋占有、使用、收益的权利。一审法院认定潘XX和龚X恶意串通订立虚假买卖合同并设立抵押，并据此判决确认潘XX和龚X之间关于案涉房屋的《南京市存量房交易合同》无效，具有事实和法律依据。XXX作为专业的金融机构，未对案涉房屋的权属情况进行审慎的审查，在潘XX不具备对案涉房屋处分权的情况下，对案涉房屋设定抵押权，故一审法院认定XXX不能作为善意第三人取得案涉房屋的抵押权，XXX和龚X应将案涉房屋的抵押予以注销，并无不当。因此，龚X的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
综上所述，龚X的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17400元，由上诉人龚X负担。
本判决为终审判决。
审判长　　夏海南
审判员　　白文虎
审判员　　龚　达
二〇一九年三月十二日
书记员　　杨XX