南京XX公司与宋XX、郭X房屋租赁合同纠纷一案的判决书

上诉人（原审原告）宋XX，男，汉族。

委托代理人石志忠，江苏XX律师。

被上诉人（原审被告）郭X，男，汉族。

被上诉人（原审被告）南京XX公司。

法定代表人张X，该公司总经理。

以上两被上诉人的共同委托代理人李X，江苏XX律师。

上诉宋XX因与被上诉人郭X、南京XX公司（以下简称XX公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2013）六沿民初字第100号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2014年3月17日公开开庭审理进行了审理。上诉人宋XX的委托代理人石志忠，被上诉人郭X和被上诉人XX公司的共同委托代理人李X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

宋XX原审诉称，2011年底，被告以“XX乐美食街办公室”名义通过广告宣称：将在XX乐市场旁建成“五星级美食休闲娱乐XX乐美食街”，该项目是政府投资扶持为2014年青奥会规划打造，项目建成后，原XX乐菜场取缔室外摊点，集中经营、集中管理，为此吸引了众多经营者租赁被告提供的经营场所。原告作为经营者之一，与“XX乐美食街办公室”于2012年1月11日签订租赁合同，约定租赁“XX乐美食街”30号门面房，并将租金、保证金等费用打入被告郭X个人银行卡账户，部分现金直接交给被告收取，被告出具了盖有“XX乐美食街办公室”印章的收据。合同履行过程中，被告承诺的屋顶大型广告、在1、2、3路区内公交上做广告、与XX乐市场直通的4米宽的通道、24小时安保值班等均未兑现，且下水道设施排水不畅，卫生状况极差。更为严重的是消防设施未经验收，无消防通道、无消防器材、无水源。2012年10月，美食街发生火灾，烧了好几家，无水灭火，造成经营户重大损失，并导致原告停止营业。经查“XX乐美食街办公室”是一个不存在的机构，同时，经城管部门认定，被告出租的门面房部分为违法建筑，已下达限期拆除通知。被告以“XX乐美食街办公室”名义与原告订立合同，用虚假宣传诱导承租人，存在明显的欺诈行为，故诉至法院请求判令：1、撤销原、被告签订的租赁合同；2、被告返还原告租金10400元、返还押金8300元、补偿装修损失15300元，合计34000元；3、被告返还原告出具的25000元欠条一张。

郭X及XX公司原审辩称，本案被告只能是XX公司，被告郭X与原告之间无论在事实上还是在法律上均不存在租赁合同关系，与原告签订租赁合同的虽然是XX乐美食街办公室，但XX乐美食街办公室只是XX公司的下属单位，郭X是作为XX公司工作人员在租赁合同上签字的，与原告存在租赁合同关系的是XX公司。原告起诉被告郭X无事实和法律依据。原、被告在签订合同过程中不存在任何欺诈和宣传误导，合同是双方真实意思表示。除部分玻璃房之外，合同内容并不违反法律规定。原告在合同履行末期单方提出撤销合同，是转嫁自身经营风险的行为，依法不应支持。本案所涉的租赁合同早已到期，原告要求退还房屋租金和装修损失，没有事实和法律依据。为防止损失扩大，被告于2013年8月1日强行收回了租赁房屋。被告迟延逾期交付的租金和滞纳金，已超过租赁合同的保证金和租金。综上，请求驳回原告的全部诉请。

原审法院经审理查明，2011年底，XX公司将租赁的六合区XX场地及房屋加以改造，作为“XX乐美食街”对外招租，并宣传将XX乐美食街打造成“大厂首家五星级美食街”。宣传时，XX公司法定代表人张X、工作人员郭X等人在场。宋XX等多名投资者被广告吸引，希望承租XX乐美食街商铺。原告称被告曾宣传将打通XX乐美食街与XX乐菜场之间的通道，并提供了相关宣传彩页，而该通道至今未能打通，XX公司辩称其仅承诺协调开辟通道一事。2011年11月18日，XX乐美食街管理办公室与南京XX公司（以下简称XX公司）签订项目合同一份，由XX公司统一制作安装XX乐美食街各租赁房屋（商铺）的门头，制作门头单价为190元／平米，总价按实际尺寸计算，制作费由美食街办公室代收，转交给XX公司。

2012年3月5日，XX乐美食街管理办公室（甲方）与原告宋XX（乙方）签订租赁合同一份，合同约定甲方同意将六合区XX30号商铺出租给乙方经营小吃；租赁期限一年，自2012年4月1日至2013年3月31日止；年租金为35400元；租赁保证金5000元，进场前一次性支付，解约后，甲、乙双方在清理租金结算后一个月内无息退还。XX公司工作人员郭X在甲方签章处签名，并加盖了“XX乐美食街管理办公室”的印章。订立合同时，双方对XX乐美食街整体及承租房屋内部的消防及卫生设施没有检查验收，但于同期签订了消防安全责任书和装修消防安全责任书，约定原告对其承租商铺内的消防安全责任。合同签订后，原告向XX乐美食街管理办公室交纳租金10400元、押金5000元、玻璃门押金1600元、门头制作费1700元，上述费用均汇入被告郭X的银行账户或交纳现金。2013年1月30日，XX公司将XX乐美食街3号至31号商铺门头制作费37590元交给XX公司。XX公司为上述商铺统一制作了规格颜色相同的门头，门头上的字号则由各商铺业主另行付费添加。原告对30号商铺内部进行了简单装修。

XX乐美食街各商铺有独立的电表、水表，商铺内有水龙头，污水可排放至下水沟。21号至36号商铺业主承租房屋后，在各自商铺后面自行搭建了厨房，XX公司未制止该违法搭建行为。2012年10月10日，XX乐美食街28号、29号（业主成翠华）、30号（业主宋XX）商铺违法搭建的厨房发生火灾。当日，南京市公安局沿江公安消防大队公告封闭了上述三个商铺，封闭期限为一周。该火灾事故，因业主在调查人员到达前已对现场做过清理，故火灾原因无法查明。此后，XX公司分别与28号、29号商铺业主达成补偿协议并履行完毕，30号商铺因于火灾发生当日被XX公司收回，故未作补偿。XX乐美食街的其余商铺未受火灾事故直接影响。2012年12月21日，南京六合区城市管理行政执法局认定葛关路567号的玻璃房系违章建筑，之后，违建玻璃房全部被强制拆除。原告宋XX承租的30号商铺不在违建之列。2013年4月24日，本院现场勘验XX乐美食街时，21至36号商铺后违法搭建的厨房已被拆除。2013年8月1日，被告XX公司自行收回了原告承租的商铺。

租赁期间，XX公司通过制发印有宣传内容的气球、围裙、横幅等，意图扩大XX乐美食街的影响，并曾在节假日，如“五一”期间组织开展免费品尝活动，但免费程度仍由各商家自定。XX公司出租房屋后，并未组织各商铺确定统一的行为准则或管理措施。

原审法院另查明，2012年3月6日，宋XX立下欠条一份，载明“今欠XX乐美食街2012年房租25000元整，必须于2012年6月10日之前付清，如逾期不付，XX乐美食街办公室有权收回此房”。嗣后，宋XX未能按约支付该款，XX公司索款未果，于2012年10月10日在宋XX的商铺门上加了一把锁，并于同年11月20日诉至原审法院。原审法院认定早来公司与宋XX签订的租赁合同合法有效，租金应支付至2012年10月10日止，故判令宋XX向XX公司支付租金8027元及逾期付款损失。宋XX不服，上诉至南京市中级人民法院。2013年8月8日，南京市中级人民法院二审判决认定XX公司作为原告主体适格，郭X在租赁合同上签字行为系代表XX乐美食街管理办公室的职务行为，XX乐美食街管理办公室系XX公司内设下属管理机构，XX公司对该合同予以追认，该合同对宋XX与XX公司双方均有约束力，故判决驳回上诉，维持原判。

上述事实，有项目合同、租赁合同、收据、照片、光盘、南京市六合区城市管理行政执法局强制执行决定书、（2013）宁民终字第1968号判决书、电话笔录、勘验笔录及当事人陈述等证据证实，原审法院依法予以确认。

原审法院认为，郭X在本案租赁合同上签字的行为，系履行职务行为，其行为后果应被吸纳进所代表的单位，XX乐美食街管理办公室系XX公司内设的下属管理机构，其行为后果应由XX公司承受，以上内容已有南京市中级人民法院的生效判决确定，故宋XX主张其合同关系的相对方系郭X本人，不予支持。关于宋XX对30号商铺的承租期间及欠付租金情况，根据宋XX出具的欠条及双方实际履行情况，原审法院及南京市中级人民法院分别作出一审和二审判决，认定宋XX于2012年10月10日之后不再承租该商铺，租金按实际使用天数计算，可见租赁合同已于2012年10月10日解除。现宋XX要求撤销租赁合同、退还租金、返还欠条，违反了一事不再理的原则，原审法院不予支持。宋XX要求被告返还门头制作费、补偿装修损失，于法无据，原审法院不予采纳。XX公司收取押金5000元，无对应合同约定，但双方约定原告交纳租赁保证金5000元，故应认定押金5000元即为租赁保证金，合同约定租赁保证金应于解约并清理租金结算后退还，现生效判决已对租金做出最终结算，故租赁保证金应予退还。XX公司已收回租赁商铺，但未举证证明玻璃门有所损坏，故应向宋XX返还玻璃门押金1600元。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条、第六十条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、XX公司于判决生效后十日内返还宋XX租赁保证金5000元、玻璃门押金1600元。二、驳回宋XX的其他诉讼请求。一审案件受理费650元，由宋XX负担325元，XX公司

负担325元（宋XX已垫付，XX公司在给付上述款项时加付此款）。

宋XX不服原审判决，向本院提起上诉称，1、上诉人实际承租的房屋面积仅为46.6平方米，与合同面积59平方米相差12.4平方米，导致上诉人多支付租金7560元，被上诉人应予以返还。但原审判决未作处理。2、被上诉人欺骗上诉人入驻经营，上诉人为此投入资金对涉案房屋进行装修，产生装修费用15300元，现因被上诉人的原因导致无法经营，此损失应由双方依据过失程度分担。3、未经上诉人同意，被上诉人收取门头制作费1700元应当返还。综上，请求二审法院在查明事实的基础上依法改判或将此案发回重审。

被上诉人郭X和被上诉人XX公司共同答辩称，1、合同所约定的承租面积为建筑面积，建筑面积包括套内建筑面积和公共分摊面积，对房屋建筑面积的测绘应由专业机构专业人士进行。上诉人委托无证人员测试的房屋面积不能作为定案的依据。双方所约定的面积系双方现场勘察后一致确认的面积。2、已生效法律文书认定被上诉人不存在欺诈和宣传误导，因上诉人单方严重违约而解除合同，上诉人无权主张装修补偿。3、门头制作费系被上诉人代收，且已实际制作门头，上诉人要求被上诉人返还无依据。综上，请求驳回上诉，维持原审判决。

上诉人宋XX与被上诉人郭X、被上诉人XX公司对原审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。

本院认为，生效法律文书已经确认上诉人宋XX与被上诉人XX公司之间的房屋租赁法律关系已于2012年10月10日终止，终止的原因系上诉人宋XX未能兑现租金支付期限的承诺，而非被上诉人XX公司存在欺诈行为，故上诉人宋XX要求被上诉人XX公司承担其对涉案房屋的装修损失费用，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人宋XX认为应按实际承租房屋面积计算房屋租金，被上诉人应返还多收取的房屋租金的主张，因双方租赁合同并未约定按实际承租面积计算房屋租金，且在被上诉人XX公司向上诉人宋XX主张欠付租金的另一诉讼中，上诉人宋XX并未提出以实际承租的房屋面积计算租金，生效法律文书亦未以实际承租面积计算宋XX欠付的租金，故上诉人宋XX的该项主张，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于上诉人宋XX要求被上诉人返还门头制作费1700元的主张，因宋XX与被上诉人二审一致确认门头制作费系XX公司代案外人XX公司收取，且该笔费用已由XX公司转交给XX公司，故宋XX要求XX公司返还该笔门头制作费的主张，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。

综上，上诉人宋XX的上诉事由均不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，理应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判决。

二审案件受理费650元，由上诉人宋XX负担。

本判决为终审判决。

审判长　　汤雷

审判员　　邹小戈

审判员　　孙X

书记员　　林XX