段XX与潘XX房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

段XX与潘XX房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）宁0104民初9222号
原告：段XX，女，1976年9月9日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。
委托诉讼代理人：张XX（系段XX丈夫），住宁夏回族自治区银川市金凤区。
委托诉讼代理人：李XX，北京市XX律师。
被告：潘XX，男，1968年1月27日出生，汉族，个体，住广东省佛山市南海区。
委托诉讼代理人：杨生智，宁XX律师。
第三人：段XX，男，1989年11月17日出生，汉族，住宁夏回族自治区灵武市。
原告段XX与被告潘XX房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月17日立案后，依原告申请追加段XX为第三人，并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告段XX的委托诉讼代理人张XX、李XX，被告潘XX的委托诉讼代理人杨生智，第三人段XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告段XX向本院提出诉讼请求：1.判令撤销原、被告于2016年11月20日签署的《认购协议》；2.被告返还原告购房款31000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告对外宣称坐落于银川市兴庆区新华东XX项目在业主购买后委托被告或被告指定的第三人统一经营，未来收益率每年的增幅不低于8%。根据该广告宣传，原、被告于2016年11月20日签署了该项目4楼某商铺的《认购协议书》，约定该房屋建筑面积16.14平方米，总价款449000元。原告依约交纳了订金20000元和所谓的团购费11000元。在签署后续的委托经营合同时，被告关于未来收益率承诺的内容只字未提，在此情况下，双方无法就委托经营内容达成一致意见。原告认为，被告在其提供的后续委托经营合同格式文本中没有关于未来收益率的内容，被告的行为涉嫌欺诈销售。因被告的欺诈销售行为导致原、被告无法完成统一经营协议的签署，原告基于合同法第五十四条的规定要求撤销《认购协议书》，并要求被告返还所谓的订金和团购费。
被告潘XX辩称，原告所述与事实不符，被告不存在欺诈行为，被告按照约定履行了相关义务，本案系因原告自身原因导致合同不能履行，相应的法律后果应由原告承担。涉案商铺材料包括《银川地王广场商铺认购须知》、《认购协议》、《商铺买卖合同》及《补充合同》、《委托经营管理合同》、与购买商铺相关的其它材料及各项法律证明文件等。上述材料原告在签署《银川地王广场商铺认购须知》及《认购协议》前均已知悉并仔细阅读过，故《银川地王广场商铺认购须知》及《认购协议》的签署是原告真实意思表示，合法有效，依法应予维持。原告所述团购费11000元与被告无关，被告从未收过该款项，原告也从未向被告账户中支付过上述款项。本案系原告未按协议约定与被告办理正式购买商铺手续并签署相关材料产生的纠纷。原告系因其自身原因导致协议及后续合同无法履行，根据法律规定原告无权要求被告返还定金20000元。综上所述，为构建和谐稳定的商业投资环境，维护被告的合法权益，请求法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。
第三人段XX述称，第一，原告所述与事实不符，原告未将11000元团购费交给被告潘XX，而是交给了销售公司，第三人是销售公司的工作人员。第二，原告在缴纳相关费用前，对所有的材料包括认购须知、认购协议、商铺买卖合同及其补充合同、委托经营管理合同以及相关的其他材料的内容都是清楚的，认购协议和须知也是在原告本人同意的情况下签署的，原告是在签署认购须知和协议后，才向被告和销售公司交纳的定金和团购费。第三，涉案房屋原价格为753195元，原告在交纳了团购费后享受了优惠条件，随后被告又将前三年的委托经营收益折抵为购房款从房屋总价中予以扣除，扣除后的价格再经总经理特批后按应收款项的9.2折计算，据此,原告购买商铺的成交价才变更为449000元。被告在整个销售过程中没有任何欺诈行为。之后原告拒绝按照约定签署后续的买卖合同、委托经营管理合同等，经多次催告未果。第四，第三人当时给原告承诺的是前三年的收益率为8%，对三年后的收益率并未作出承诺，任何投资都不可能对长期收益率作出承诺，对于前三年的收益率已折抵为购房款从原告的房屋总价中予以扣除。其他意见与被告一致。
本院经审理认定事实如下：2013年，被告潘XX取得了位于银川市兴庆区新华东XX7473.29平方米房屋的产权。后潘XX委托宁XX公司对上述房屋中的商铺进行销售，并委托银川XX公司在商铺销售完成后进行统一的经营管理。2016年11月20日，原、被告签订《认购协议》一份，约定：原告购买被告银川地王广场（即银川市兴庆区某号）某商铺；该商铺建筑面积为16.14平方米，商铺原价为753195元，折后成交价为449000元，单价27819.08元/平方米，（建筑面积最终以银川市房管局测绘中心测量面积为准）；该商铺定金为20000元，在签署认购协议当天支付，于2016年11月27日前首期支付购房款229000元，同时签订商铺买卖合同及其补充合同和其他相关文件，剩余房款220000元到被告指定银行进行按揭办理；原告需于2016年11月27日前根据认购须知约定携带房款及相关资料到被告售楼部或指定的地点办理正式购买商铺手续，并签署商铺买卖合同及补充合同、委托经营管理合同以及与购买商铺相关的其他材料，逾期未办理交纳房款及相关手续，则被告取消原告所享受的优惠，如逾期七日原告仍未办理交纳房款及相关手续，则视为原告放弃该套商铺，所交定金不予退还，被告有权将该商铺另行出售，如被告在双方约定的时间内将该商铺销售给他人，则需双倍返还定金；地王广场商铺认购须知为本认购协议的有效附件，签署本协议前已仔细阅读并了解知悉地王广场商铺认购须知的内容条款。同日，原告签署《银川地王广场商铺认购须知》一份，该《认购须知》提示的主要内容包括：认购人在认购前请仔细阅读认购须知、商铺买卖合同及其补充合同、委托经营管理合同及与购买商铺相关的其他材料的内容条款及各项法律证明文件等；认购人购买的商铺均由主管部门发给产权证明；认购人支付定金的标准；认购人需在签订认购协议之日起七日内按认购协议确定的付款方式办理手续；税费及相关费用的负担；认购人若逾期七日仍未办理交商铺房款及相关手续，则视为放弃该套商铺，所交定金不予退还，出卖人有权另行出售，若出卖人在双方约定的时间内将该商铺销售给他人，需双倍返还定金。当日，原告交纳了某商铺的购房定金20000元、团购费11000元，银川XX公司给原告出具了20000元的定金收据，宁XX公司给原告出具了11000元的团购费收据。原告在交纳上述定金及团购费后，未按《认购协议》的约定交纳剩余购房款，也未与被告签订后续的商铺买卖合同、委托经营管理合同等协议。
庭审中，第三人段XX称其作为销售公司的工作人员，当时只给原告承诺了前三年的年收益率为8%，对于之后的收益率并未作出承诺。被告称原告所购商铺原价为753195元，因原告交纳了11000元的团购费，优惠了110000元，再按每年8%的收益计算前三年的收益为154366.80元，该收益一次性折抵原告的购房款，签约当天被告总经理特惠优惠9.2折，故折后原告购买商铺价格为449721.94元，计算方式为：[753195元-110000元-（753195元-110000元）×8%×3年]×92%=449721.94元。
另查明，原告曾诉至本院要求撤销涉案的《认购协议》，在该案2017年7月5日庭审中，原告又认为《认购协议》属于无效协议，故申请撤诉后重新起诉。本案立案时，原告诉状中的撤销理由为签订《认购协议》时存在重大误解。2017年10月19日本案第一次庭审时，原告当庭变更撤销理由为被告构成欺诈销售。
本院认为，原告段XX申请撤销涉案《认购协议》的理由为被告潘XX委托的销售公司的工作人员（即第三人段XX）在签订《认购协议》时给其承诺房屋未来收益率每年的增幅不低于8%，而在其后被告提供的商铺买卖合同、委托经营管理合同等协议中并无关于年收益率方面的承诺，被告的行为构成欺诈销售，并据此申请撤销《认购协议》。被告潘XX及第三人段XX均认可曾给原告承诺购房前三年的收益率为8%，并已将前三年的收益直接从原告的购房款中予以扣减，但并不认可曾对三年后的收益率作出过承诺。对此，原告应承担举证证明责任。因《认购协议》及《认购须知》中并无关于年收益率的书面承诺，现原告也未提交证据证实被告或第三人在签订《认购协议》时曾对三年后的收益率作出过口头承诺，故原告主张被告构成欺诈销售证据不足，原告应承担举证不能的法律后果，对原告要求撤销《认购协议》并据此要求返还定金及团购款的诉讼请求，本院不予支持。
依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
驳回原告段XX的诉讼请求。
案件受理费576元，减半收取计288元，由原告段XX负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审判员　　马云
二〇一七年十一月八日
法官助理李X
书记员张XX