王XX与潘XX、银川XX公司合同纠纷一审民事判决书

王XX与潘XX、银川XX公司合同纠纷一审民事判决书
宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）宁0104民初14710号
原告：王XX，男，1986年7月2日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市西夏区。
委托诉讼代理人：赵XX，宁XX律师。
被告：潘XX，男，1968年1月27日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
委托诉讼代理人：杨生智，宁XX律师。
被告：银川XX公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区新华东XX**。
法定代表人：高XX，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：阮XX，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：杨生智，宁XX律师。
原告王XX与被告潘XX、银川XX公司（以下简称：XX公司）合同纠纷一案，本院于2018年12月4日立案，后依法适用简易程序于2018年12月24日公开开庭进行了审理，原告王XX及其委托诉讼代理人赵XX，被告XX公司的委托诉讼代理人阮XX及XX公司、潘XX共同委托诉讼代理人杨生智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王XX向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告潘XX于2017年8月25日签订的《银川市存量房买卖合同》及《存量房买卖补充合同》；2.解除原告与被告XX公司于2017年8月25日签订的《委托经营管理合同》；3.二被告向原告退还购房款300806元（226406元+74400元），承担逾期办证违约金4641.3元（按照年利率4.75%，自2018年4月3日暂计算至2018年12月4日，并主张至判决确定的返还购房款之日止）、逾期交房违约金23206.6元、团购费12000元，以上共计340653.9元；4.本案诉讼费及其他费用由二被告承担。事实和理由：原告与被告潘XX于2017年8月25日签订的《银川市存量房买卖合同》及《存量房买卖补充合同》，约定原告购买被告所有的位于银川市XXX区号商铺，原告向被告XX公司支付了购房款226406元，团购费12000元，并与被告XX公司签订《委托经营管理合同》。《银川市存量房买卖合同》及《存量房买卖补充合同》明确约定涉案商铺应当在2017年1月1日前交付，且在合同生效之日起220个工作日内为原告办理商铺的交易过户手续，但被告违反约定即未交付商铺也未办理过户手续，故原告诉至法院，请求判如所请。
潘XX、XX公司辩称，被告潘XX和被告XX公司系不同的主体，与原告之间的纠纷也是不同的法律关系所导致的，故本案不应将不同法律关系的纠纷放到一个诉讼中予以解决，应当分别予以处理。被告XX公司已经全部履行了与原告之间签订的《委托经营管理合同》所约定的义务，原告无权要求解除与XX公司之间签署的《委托经营管理合同》。依据相关法律规定，原告提出解除与被告潘XX及XX公司之间涉案合同，二被告有权在接到原告提出解除合同通知之日起三个月内提出异议之诉，原告是在2018年12月03日向人民法院提出解除之诉，二被告有权在2019年03月03日之前提出异议之诉，本案应当中止审理或判决驳回原告诉请。本案不存在延期交房的情况，依据双方签署的涉案合同，被告潘XX按约将涉案房屋交给XX公司负责经营管理，原告是知道并认可的，且原告在购买商铺时，被告潘XX也依据双方约定，将XX公司负责的涉案商铺三年的委托经营管理收益折抵了部分购房款，所以原告购买涉案商铺（面积原为14.99平方米）的价格才会从原价为742438元（大写：柒拾肆万贰仟肆佰叁拾捌元），在享受团购优惠后和扣减三年的委托经营收益再享受折扣后变为432000元（大写：肆拾叁万贰仟元）。本案也不存在逾期办证的情况，依据原告与被告潘XX签订的涉案合同约定，被告仅是在合同生效后220日内向管理部门申请办理交易过户手续备案，而不是在此期限内办理完毕交易过户手续，且被告也只要求原告支付了一部分购房款项，对此原告是明确知道的。被告也从未接到原告任何形式的催告，原告在诉状中所述与事实不符，于法无据，依法应予驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证,结合当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年原告订购被告潘XX出售的新华东XX商铺一套，交纳定金20000元。2017年8月25日，原告与被告潘XX签订《银川市存量房买卖合同》及《存量房买卖补充合同》，约定：原告购买被告开发的位于银川市XXX区号商铺，建筑面积15.49平方米；在购买该商铺后，须将该商铺委托被告XX公司统一经营管理……；房屋总价款为446406元，2017年8月25日前支付全部房价款的50%，下剩房款220000元向银行申请抵押贷款；逾期付款在30日之内的，原告按照应付房款1.2‰每日向被告潘XX支付违约金。逾期超过30日的，被告潘XX有权解除合同，合同解除的，被告潘XX可将已付房款30%作为违约金没收，若不解除合同，从原告逾期付款之日至实际履行之日止，原告按应付房款每日1.2‰的标准向被告潘XX支付违约金；被告潘XX应于2017年1月1日前，向原告交付该商铺；自本合同规定的交付期限逾期30日之内的，被告潘XX按照原告已付房款1.2‰每日向原告支付违约金。逾期超过30日的，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告将已付房款全额退回，并按银行同期贷款利率向原告支付违约金。若原告继续履行合同，被告潘XX按已付房款日1.2‰向原告支付至实际交付商铺之日止的违约金；本合同生效后220个工作日内，由被告潘XX负责向银川市房地产交付登记中心申办该商铺的交易过户手续备案。原告应当在收到被告潘XX书面通知后5个工作日内向被告潘XX提供房地产登记机构要求的、需原告提供的证件资料，否则逾期办理交易过户手续备案的，被告潘XX不承担责任……；若原告选择按揭贷款方式付款的，则在被告潘XX申领商铺《房地产产权证》后，直接交付给原告按揭贷款银行，视为被告潘XX将商铺《房地产产权证》交付给原告；自本合同规定的申办期限逾期30日之内的，被告潘XX按日向原告支付已付房款1.2‰的违约金。逾期超过30日的，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告潘XX将原告已付房价款全额退回，并按银行同期贷款利率向原告支付违约金，原告选择继续履行合同的，自合同规定的申办期限逾期之日至实际申办之日，被告潘XX按日向原告支付已付房款1.2‰的违约金。同日，原告和被告XX公司签订《委托经营管理合同》，约定：原告将涉案房屋委托给被告XX公司经营管理，委托期限自2017年1月1日至2027年3月31日止（其中2017年1月1日至2017年3月31日为装修期，无任何委托经营收益）；2017年1月1日至2020年3月31日期间全部经营收益为140970元，年收益率8%，此经营收益款作为原告购买商铺的款项向被告潘XX一次性支付，用于折抵原告购买商铺的部分金额；被告XX公司支付完上述款项后，在全部委托经营期限内，原告不得向被告XX公司收取任何费用……；2017年1月1日至2027年3月31日止，如因原告原因导致被告XX公司不能享有该商铺的使用权、转租权及收益权，原告应当向被告支付该商铺总价款30%作为违约金，并承担该违约行为所导致的其他经济损失；在本合同有效期内，原、被告双方不得单方解除本合同，否则承担赔偿经济损失的责任。同日，原告通过XX公司向被告潘XX支付购房款206406元。现原告认为被告潘XX未向原告交付房屋，涉案房屋无法办理不动产权利登记，故诉至本院，请求判如所请。
另查明，原告及被告潘XX原约定涉案房屋价值为742438元，后原告向被告潘XX指定的第三方销售公司支付团购费12000元，被告潘XX给予优惠后房价款为446406元。
本院认为，原、被告签订的《银川市存量房买卖合同》及《存量房买卖补充合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，原、被告均应按照合同约定的内容履行各自义务。二被告称本案中存在原告和被告潘XX之间的房屋买卖合同关系，原告和被告XX公司之间的委托法律关系，应分别处理，因上述两个合同关系存在关联，本院在本案中一并处理不违反法律规定，故对二被告上述辩解不予采信；二被告称原告诉讼要求解除合同，被告有权在三个月内提出异议之诉，要求中止审理或驳回原告的诉讼请求，无法律依据，本院不予采信；二被告称根据合同约定，被告潘XX的合同义务仅为在合同生效后220日内向管理部门申请办理交易过户手续备案，而不是在此期限内办理完毕交易过户手续，但结合合同其他约定，被告潘XX应当自2018年4月2日前向银川市房地产交付登记中心申办该商铺的交易过户手续备案，并向原告发出通知协助原告办理不动产交易过户手续，现被告潘XX不能证明已经通知原告办理不动产登记，也未举证证实涉案房屋已经能够办理不动产权利转移登记，结合合同约定被告潘XX逾期协助原告办理不动产交易过户手续超过30日的，原告有权解除上述《银川市存量房买卖合同》及《存量房买卖补充合同》，故本院对被告潘XX的上述辩解不予采信，对原告要求解除与被告潘XX签订的《银川市存量房买卖合同》及《存量房买卖补充合同》的诉讼请求予以支持；因上述合同解除后，原告及被告XX公司签订的《委托经营管理合同》已无法继续履行，故对原告要求解除其与被告XX公司签订的《委托经营管理合同》的诉讼请求予以支持。原告要求被告潘XX退还购房款300806元，因原告向被告潘XX交纳购房款226406元，后又通过被告XX公司2017年1月1日至2020年3月31日期间的租赁收益抵顶购房款140970元，根据被告XX公司实际占用涉案房屋至原告起诉之日，原告主张收益抵顶房款74400元，具有事实依据，故对原告要求被告潘XX退还购房款300806元（226406元+74400元）的请求予以支持；原告主张逾期交房违约金，因被告潘XX已经按照约定将房屋交付给了原告，并由原告委托被告XX公司经营，原告及二被告也认可通过经营收益抵顶购房款的事实，故再主张逾期交房违约金无事实及法律依据，本院不予支持；原告要求被告潘XX退还团购费12000元，虽原告并未证明该款项由被告潘XX直接收取，但被告潘XX认可原告支付了该笔费用后才能给予原告涉案房款优惠，后原告为缔结合同支付了该笔款项，现上述合同因被告潘XX的违约行为解除，被告潘XX应当将该款项退还给原告；原告要求被告潘XX按照年利率4.75%支付自2018年6月30日至2018年12月4日（起诉之日）止的逾期办证违约金4641.3元，并按照上述标准自2018年12月5日主张至本判决确定的付款之日止，根据合同约定，逾期申办不动产权利登记的超过合同约定30日，原告解除合同的，被告潘XX按已付房价款全额退回，并按银行同期贷款利率向原告支付违约金，故原告的主张不违反双方合同约定，本院予以支持。原告要求被告XX公司退还购房款、承担逾期办证违约金、逾期交房违约金及团购费，因被告XX公司虽代为收取了购房款，但并非《银川市存量房买卖合同》及《存量房买卖补充合同》的相对方，上述合同对原告及被告潘XX具有约束力，故对原告的上述请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
一、解除原告王XX与被告潘XX于2017年8月25日签订的《银川市存量房买卖合同》及《存量房买卖补充合同》；
二、解除原告王XX与被告银川XX公司于2017年8月25日签订的《委托经营管理合同》；
三、被告潘XX于本判决生效之日起七日内支付原告王XX购房款300806元、团购费12000元及违约金4641.3元，并以购房款226406元为基数按照年利率4.75%支付自2018年12月5日至本判决确定的付款之日止的违约金；
四、驳回原告王XX的其他诉讼请求。
如被告潘XX未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6410元，减半收取3205元，由原告王XX负担305元，被告潘XX负担2900元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审判员　　保清
二〇一九年三月六日
法官助理金XX
书记员袁慧
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为办理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。