黄XX与温州市XX公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

原告：黄XX。

委托代理人：盛X、陈微微，浙江XX律师。

被告：温州市XX公司。

法定代表人：杨X。

委托代理人：卓XX、杨XX，浙江XX律师。

原告黄XX为与被告温州市XX公司（以下简称新华XX公司）商品房预售合同纠纷一案，于2014年7月23日向本院起诉，本院于同日受理后，适用简易程序进行审理。本案于2015年4月7日转为普通程序，并依法组成合议庭。本案于2014年8月27日、2014年9月4日、2015年4月28日三次公开开庭进行了审理，原告黄XX的委托代理人盛X，被告新华XX公司的委托代理人卓XX、杨XX已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告黄XX起诉称：被告开发建设位于温州市瓯海区梧田街道站南的橡树湾家园（地块编号为D-43a），其在该楼盘的展示及预售过程中声称其中F户型属于跃层，建筑面积虽然仅约99平方米，但具有三室二厅三卫的使用功能，装修后可利用面积达141平方米，拥有面积约6平方米的露台，一楼的购房者将享有一个专属的入户私家花园。在被告强大的广告宣传下，2011年10月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买该项目第5幢108号商品房，建筑面积为99.34平方米，单价为40635元／平方米，总金额为XXX元。同时，双方在“补充协议”第五条第1项中约定，该商品房的屋面露台、消防通道、一楼花园虽非属于专有部分，“但归与该区域直接XX的商品房买受人专属使用，该买受人享有专有或独占使用权”。

合同签订后，原告依X向被告分期支付了购房款共计XXX元（其中5幢108室房款为XXX元，168号车位款为113000元，169号车位款为153000元）。合同履行过程中，被告从未向原告作出任何设计变更说明，但2014年4月26日原告验房发现：一楼并无入户花园，房屋入户门方向被擅自变更，房屋二楼存在明显错层达30厘米，房屋名为跃层但因一、二楼的空间预留明显不足而无法安装楼梯，因小区假山明显过高且正对窗户，严重影响房屋一二楼采光、通风等重大问题。此后，原告多次与被告交涉要求予以整改，被告均予以拒绝。被告未经原告许可且未告知原告，擅自作出不利于原告的变更，已导致涉案房屋与原约定明显不符，被告的行为构成严重违约，致使原告合同目的无法达到，原告依法享有解除合同的权利，而被告理应退还原告已付房款并赔偿利息损失。此外，被告方曾向原告承诺，涉案房屋在交付时房价下跌，原告有权解除合同而交由被告方回购等。现原告诉请判令：1.解除原、被告于2011年10月15日签订的《商品房买卖合同》及车位购买协议；2.被告一次性返还原告已付购房款XXX元并赔偿利息损失（截止起诉之日止为757272元，之后以中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止）。

被告新华XX公司答辩称：原告提供的F户型装修示意图系贝克装修设计公司设计，并非被告承诺的交房标准，仅具有参考作用不构成合同要约，对被告不具有合同约束力，因此原告要求被告按照装修示意图的标准交付房屋缺乏依据。被告竣工后交付的房屋符合原经批复的设计图及合同约定，被告并未擅自对设计作出重大的变更。被告及上海XX集团从未向原告出具回购承诺书，因此原告不享有要求回购的权利，其据此解除《商品房买卖合同》缺乏事实依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。

本院经审理，认定事实如下：2011年10月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：20119XXXX0041），约定：原告购买被告在梧田站南XX地块开发建设的橡树湾家园第5幢108号房，建筑面积为99.34平方米，单价为40635元／平方米，总金额为XXX元；第九条“交付期限及条件”载明交房期限为2014年1月31日前；第十一条“规划设计变更的约定”载明经规划设计单位同意、规划行政主管部门批准的规划设计变更，导致商品房结构形成、户型、空间尺寸或朝向变化的（一般为影响到买受人所购商品房质量或使用功能等），出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人，买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复等；附件七“《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》的主要内容”载明由温州XX公司（以下简称中XX公司）实施物业管理；附件八“补充协议内容”第五条“关于专有（独占）使用权的约定”载明“该商品房的屋面露台、屋面消防通道、一楼花园非属于专有的部分，为业主共有，但归与该区域直接XX的商品房的买受人专属使用”，第十二条“特别约定”第2项载明“本合同第九条约定的交付时间为项目竣工验收完成、达到相关法律法规及相关部门规定的交房标准的时间。但为了配合温州XX公司按照买受人的申请，完成房屋内部相应的优化改造，买受人同意出卖人交房时间在本合同第九条约定的交房时间的基础上再顺延90天，具体交房时间以出卖人书面通知为准。出卖人按照上述约定向买受人交付房屋的，不承担违约责任”等内容。2011年11月4日，双方在房管部门办理了上述《商品房买卖合同》的备案登记手续。

2011年10月15日，原、被告签订2份《地下室车位有偿使用协议书》，约定：被告同意原告使用橡树湾家园编号为168、169号两个地下车位，有偿使用费分别为113000元、153000元；地下室车位交付时间与商品房买卖合同约定的交房时间一致等内容。

上述合同签订后，原告已按约付清了橡树湾家园第5幢108室的购房款XXX元、168号地下车位使用费113000元、169号地下车位使用费153000元，共计XXX元。

根据温州市建筑设计研究院就上述地块5号楼出具的一层平面图／竣工图（图号：建施修-03B）、二层平面图／竣工图（图号：建施修-04B），原告购买的第5幢108室为跃层结构，一层位于图纸的5-40至5-44轴线，设计为客厅，西面墙体中部为入户门，南面为阳台，阳台方向无入户门及入户花园，北面预留楼梯位置；二层位于图纸的5-38至5-44轴线，朝南西间为卧室，朝南东间为一层客厅上空，客厅上空北侧预留楼梯位置。同时，原告黄XX与中XX公司另行签订《申请书》，由原告向中XX公司申请并委托其对橡树湾家园第5幢108室商品房按照《交房实际使用范围示意图》的标准进行优化改造，并同意被告按照《交房实际使用范围示意图》的标准向其交房，并由原告在房屋使用范围示意图上签字确认。经比对涉案房屋的平面图／竣工图、房屋使用范围示意图及《商品房买卖合同》附件一的房屋分层分户平面图，优化改造的范围主要包括搭建一楼客厅挑空上部为二楼，占用涉案商品房东北侧的公共消防前室上空及K1筒体，搭建成涉案商品房二楼的两个房间。2014年7月31日，本院组织现场勘察时发现，涉案商品房已完成上述优化改造，其中因一楼客厅挑空部分搭建为二楼房间，与原二楼朝南房间之间有约30厘米的高度差；二楼中部东侧利用消防前室上空搭建的房间未设置窗户，一侧墙壁内嵌一配电箱。

另查明，被告发布的销售宣传视频显示，橡树湾家园第5幢南面的中心花园设计为平面广场、水池、绿化，广场中央为景观亭。本院在现场勘察时发现，第5幢南面的中心花园现为假山、水池、绿化的组合，假山上部为景观亭，第5幢108室视线范围内为假山与绿化。

根据温州市建筑设计研究院就被告建设的梧田站南XX地块总体出具的日照分析图（图号：建初-06），该地块拟建的住宅建筑均满足大寒日不少于2小时的国家日照标准。

温州市房屋建筑施工图设计变更文件审查合格书之附件温州市房屋建筑施工图设计文件设计变更审查目录清单记载，涉及橡树湾家园第5幢的设计变更包括调整屋面保温材料、烟道位置、更改电梯门井洞、管道井移位、调整局部阳台栏杆做法等内容。

以上事实由原、被告陈述，以及原告提供的《商品房买卖合同》（合同编号：20119XXXX0041）、销售不动产统一发票、橡树湾家园销售宣传视频优盘、温州市房地产市场信息网页面截图，被告提供的《地下室车位有偿使用协议书》、《申请书》及《房屋使用范围示意图》、温州市建筑设计研究院日照分析图（图号：建初-06）、一层平面图／竣工图（图号：建施修-03B）、二层平面图／竣工图（图号：建施修-04B）、温州市房屋建筑施工图设计变更文件审查合格书、橡树湾家园楼书予以证实，本院经审理予以认定。

原告提供的注明为“上海XX设计”出具的橡树湾家园F户型跃层装修示意图，但没有提供证据证明该份装修示意图系被告制作或被告授意“上海XX设计”制作，且被告亦予否认，故本院对该份证据不予采用。原告提供的业主验房问题记录单、中梁橡树湾保值承诺系复印件，真实性无法核实，本院不予采用。

本院认为：原告黄XX与被告新华XX公司签订的《商品房买卖合同》、《地下室车位有偿使用协议书》合法有效，双方均应按约履行。现被告开发建设的橡树湾家园小区已全面完工并已届交付期，原告主张被告拟交付的商品房存在擅自变更设计，与原宣传承诺的品质不符的情形，并要求解除合同，对此本院作如下分析认定。

关于设计变更问题。根据橡树湾家园第5幢一、二层平面图／竣工图，以及温州市房屋建筑施工图设计变更文件审查合格书，该小区建设工程施工图纸的设计变更已经相关单位审查合格，符合规定要求，其中涉及第5幢的设计变更不存在导致商品房结构形成、户型、空间尺寸、朝向变化等影响买受人所购商品房质量或使用功能的情况，不属于《商品房买卖合同》第十一条约定的应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人的情形。经本院现场勘察，涉案商品房南向阳台、入户门、楼梯等现状与施工图纸相符。

关于原告诉称的房屋品质问题。原告主张被告宣传F户型跃层有入户花园、入户门朝南等，被告予以否认，同时依《申请书》、《房屋使用范围示意图》，主张该书面材料为其销售时推介的依据，本院认为该两份材料系原、被告达成购房合意后，原告另行与中XX公司就涉案商品房竣工后的优化改造作出的约定，不应属于被告向原告推介涉案商品房时的销售宣传材料，被告的该项抗辩理由，本院不予采信。本院认为，涉案房屋系预售商品房，原、被告签订合同时商品房尚未建成，原告应当是依据被告推介的户型图、模型或样板房等宣传资料了解所购商品房的情况，并进行选择及作出购房决定，故应结合被告预售时向原告提供的销售宣传资料予以判断被告是否曾作出上述承诺。因被告作为开发商，系所有销售宣传资料的制作方及提供方，从举证能力的角度考虑，应由被告对其销售时提供的宣传资料承担举证责任更为合理，而被告主张没有制作橡树湾家园第5幢108号商品房的户型宣传资料，不符合常理和商业操作习惯，再结合《商品房买卖合同》附件八第五条的约定内容，本院认定原告主张的该项事由成立，但入户花园及入户门的朝向不属于影响房屋居住使用目的的决定因素，被告虽违背了该项承诺，仍不至于构成根本违约，原告据此要求解除合同，依据不足。关于二楼错层问题，经现场勘察，错层区域原系一楼客厅挑空，因原告向中XX公司申请优化改造，搭建一楼客厅挑空部位为二楼而形成，不属于《商品房买卖合同》约定的房屋原组成部分，不能据此认定被告拟交付的商品房存在质量问题。关于一、二楼的空间预留不足而无法安装楼梯，根据现有证据及现场勘察尚无法作出如上判断，原告该项主张缺乏依据，本院不予采信。关于小区假山影响涉案商品房采光、通风的问题，经比对被告制作的销售宣传视频，橡树湾家园第5幢南面小区花园的景观与绿化现状相较视频宣传内容有较大出入，尤其是平面广场变更为假山，对涉案商品房的南向采光、通风可能存在一定程度的影响，但现有证据不足以证明该影响已导致日照不达标的程度，故不构成原告要求解除合同的理由。

综上，本院认为被告开发建设的橡树湾家园第5幢108号商品房虽在入户花园、入户门朝向、南面小区花园景观布局等方面与原宣传内容存在不符，但尚未达到影响房屋居住使用功能的程度，不构成根本性违约，原告据此要求解除合同，及返还购房款与赔偿利息损失，依据不足。原告的诉讼请求，本院依法予以驳回，原告可另行向被告主张赔偿。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：

驳回原告黄XX的诉讼请求。

本案受理费47220元，由原告黄XX负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。

审　判　长　任　宁

人民陪审员　金　耘

人民陪审员　鲍黎明

书　记　员　戴XX

附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项

一、判决适用的法律条文

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

二、当事人应知的相关事项

1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院，或通过农业银行电汇至温州市财政局非税收入结算户，帐号：1XXX13。

2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。

3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。

4.当事人一方拒绝履行的，对方当事人可以在履行期限届满后的二年内向第一审人民法院申请执行。逾期申请的，人民法院不予受理执行。

5.拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的；隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产，或者已被清点并责令其保管的财产，转移已被冻结的财产的；以暴力、威胁或者其他方法阻碍司法工作人员执行职务的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。