原告心晴雅苑小区业主委员会诉被告西安XX公司、西安XX公司物业服务纠纷一案一审民事判决书

原告（反诉被告）：心晴雅苑小区业主委员会。

负责人：周XX，业委会主任。

委托代理人：李XX，陕西XX律师。

委托代理人：张X，陕西XX律师。

被告（反诉原告）：西安XX公司。

法定代表人：黄XX，总经理。

被告：西安XX公司。

法定代表人：袁X，董事长。

二被告共同委托代理人：肖军，陕西XX律师。

二被告共同委托代理人：杨X，女，西安XX公司员工。

原告（反诉被告）心晴雅苑小区业主委员会与被告（反诉原告）西安XX公司（以下简称安捷XX）、西安XX公司（以下简称XX公司）物业服务纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告心晴雅苑小区业主委员会负责人周XX、委托代理人李XX、张X，被告安捷XX、被告西安XX公司共同委托代理人肖军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告心晴雅苑小区业主委员会诉称：西安市XX系由被告西安XX公司于2003年开发建设完成。建成后，西安XX公司确定由安捷XX为该小区提供前期物业服务，但被告安捷XX在提供物业管理服务期间，因服务质量差，存在高收费、乱收费、侵占业主共有收益的行为，引起该小区业主的强烈不满。为维护业主合法权益，心晴雅苑小区业主在2011年8月选举产生首届业主委员会，以招标方式公开选聘西安XX公司（以下简称XXX）为小区提供物业服务。根据相关规定，被告安捷XX与被告XX公司签订的《前期物业服务合同》于2012年3月18日自动终止。XXX于2012年3月31日与原告签订《物业服务委托合同》，并于2012年4月1日开始提供物业服务，但是被告安捷XX在合同终止后拒绝退出心晴雅苑小区，致使原告不得不为XXX租赁办公场所，花费41800元。被告安捷XX拒绝与XXX进行工作及物业管理设施设备的交接，拒绝向原告移交全部物业服务档案资料，并且拒不返还小区业主预交的2012年6月份电费37541.77元。为维护原告及小区全体业主的合法权益，现起诉请求：1、要求二被告返还物业管理用房，面积304.33平方米及房租损失41800元。2、二被告返还竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；物业质量保修文件和物业使用说明文件。3、二被告共同承担原告垫付的电费37541.77元。4、诉讼费由二被告承担。

被告安捷XX辩称：本案虽然是以物业服务合同纠纷立案，但是实际上是建筑物区分所有权的物权纠纷，物业使用用房的归属属于XX公司，原告无权对此提起诉讼，更无权提出损失赔偿，被告安捷XX已向原告移交了相关材料，故不同意原告的诉讼请求，要求驳回原告的诉讼请求。并反诉称：2003年起，安捷XX受聘为西安市XX提供前期物业服务。2011年7月安捷XX为了维修心晴雅苑小区1#、2#、4#楼外墙垫付174000元进行了修缮。2012年1月1日，西安市XX选举产生业主委员会，解除与安捷XX的前期物业合同，安捷XX因为该小区对其有未清偿的债务拒绝撤离该小区，双方因此发生纠纷。西安市碑林区住房保障局房改办先后两次主持召开协调会均确定原告向安捷XX结算心晴雅苑小区1#、2#、4#楼外墙面修缮费用，但一直未清偿。现安捷XX为维护自己的合法权益，向法院提出反诉请求判令原告向安捷XX支付修缮费用174000元。

被告XX公司辩称：心晴雅苑小区物业用房属XX公司所有，原告无权要求返还该房屋及赔偿损失。安捷XX已经向原告移交了相关材料，XX公司不应移交。原告预交的电费只是用了XX公司的户头，并不是XX公司占有了电费，故XX公司不应返还原告预交的电费。

原告心晴雅苑小区业主委员会针对被告安捷XX的反诉辩称：安捷XX未能提供心晴雅苑小区外墙面修复工程的《工程承包合同》原件，所提供的其他证据也与本案诉争的事实无关联性，该修复工程的造价的真实性存疑，依法不应认定。安捷XX主张的心晴雅苑小区1#、2#、4#楼外墙瓷砖修补费用过高，安捷XX曾同意由原告聘请专业审计机构对该维修工程进行造价审计，对造价审计的结果也是认可的，因此，该项修复工程的造价应为56600.70元。安捷XX应按照《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条及《西安市住宅专项维修资金管理办法》第二十三条的规定，可自行向物业管理行政部门申请列支心晴雅苑小区住宅专项维修资金，而不是直接向原告主张。原告虽然同意“用小区维修基金支付该项费用”，但并无义务直接向安捷XX支付该56600.70元外墙面维修费用。故不同意被告的反诉请求。

经审理查明，西安市雁塔路中XX“心晴雅苑”住宅小区由XX公司于2003年建成，2005年6月办理了工程竣工验收备案登记。2003年被告XX公司委托被告安捷XX为该“心晴雅苑”小区提供前期物业服务。2011年9月原告心晴雅苑小区业主委员会成立，2012年3月18日原告心晴雅苑小区业主委员会以招标方式公开选聘XXX为小区提供物业服务，双方签订了《物业服务委托合同》。2013年3月31日业主委员会解聘了被告安捷XX。由于被告安捷XX与原告存在债权债务纠纷，被告安捷XX未退出心晴雅苑小区的物业服务区域。2012年4月17日碑林区建设和住房保障局房改办主持召集市物业办、区房改办、文艺路街办、雁南XX、原告及二被告相关负责人就心晴雅苑小区存在的纠纷进行协调，经调解双方达成一致意见，西安市碑林区住房制度改革委员会办公室于2012年4月23日下发了会议纪要，内容为：一、安捷XX应按《西安市物业管理条例》第六十条的规定于4月25日之前将物业管理的相关手续全部移交至心晴雅苑业主委员会，并撤离物业管理区域。二、业主委员会负责通知未交付物业管理费用的业主交清2012年3月底之前的物业费。三、心晴雅苑小区1#、2#、4#楼外墙面修缮费用，请以维修部门核准费用为准，用大修基金支付该项费用。四、通过业主大会决定自行车棚的留用问题。五、物业管理用房按1999年颁布、2000年开始实施的《西安市城市居住区物业管理条例》的相关条款执行。六、安捷XX购买的小区车辆收费系统，折旧后，由小区业主的公共收益冲抵小区车辆收费系统的费用。该意见双方并未履行。2012年5月2日碑林区建设和住房保障局房改办就之前未达成一致的问题再次主持召集各方进行调解，西安市碑林区住房制度改革委员会办公室、西安市碑林区文艺路街道办事处共同于当日下发了第二次会议纪要：一、安捷XX2012年5月2日—2012年5月9日收缴心晴雅苑业主未交的物业管理费。2012年5月10日开始进行交接，5月13日24点之前将物业管理的相关手续全部移交给心晴雅苑业主委员会，并撤离物业管理区域。二、电梯五方通话经过鉴定机构的验收合格，心晴雅苑业主在2012年5月13日安捷XX公司撤出前结清费用。三、心晴雅苑小区1#、2#、4#楼外墙面修缮费用，由业主委员会负责聘请专业机构认定的费用为准，并于6月2日前确定维修费用，业主委员会确认，用维修基金支付该项费用。

该纪要下发后，双方均未按约定全部履行各自的义务。

2014年5月14日至5月22日，被告安捷XX向原告心晴雅苑小区业主委员会及XXX移交了：建设工程图、物业管理资料，其中包括建设工程图、用水情况、用电情况、水电总表底数确认单、供电设备及监控设备、售电系统、各种文件、单元门电梯间单元门平台钥匙、费用确认等九个部分。移交后，被告安捷XX并未撤离物业管理区域。

XXX2013年7月起在该小区内租赁房屋一套作为物业用房，每月租金3300元，租金由心晴雅苑业主委员会垫付。

在被告安捷XX为心晴雅苑小区提供物业服务期间，由于心晴雅苑小区部分楼外墙需要维修，2011年7月被告安捷XX垫付资金维修了“心晴雅苑”小区1#、2#、4#楼外墙。2012年7月17日，陕西XX公司受原告心晴雅苑小区业主委员会的委托出具的基字（2012）259号基本建设工程结算审核报告，审核结算外墙修补工程造价为56600.70元。

被告安捷XX在提供物业服务期间曾预收“心晴雅苑”小区业主电费37541.77元，与心晴雅苑业主委员会解除合同后未退还。

另查明，2002年3月5日西安市城市规划管理局审核通过的总平图显示审批的物管楼为另建地上砖混二层240㎡。2013年6月西安市房产测量事务所出具的建筑物实测成果表显示小区服务楼面积为494.86㎡。该服务楼建成后一层主要放置小区的高低压配电柜等公用设施，第二层共有七间房屋，原告心晴雅苑小区业主委员会使用自西向东第四间一间，被告安捷XX、被告XX公司使用其余六间及一楼楼梯间、一楼厕所。该小区服务用楼由西安XX公司投资建设，未取得产权证。

以上事实，有原、被告陈述、西安市建设工程竣工验收备案表、房屋幢建筑面积成果表、总平面图、小区服务楼建筑物实测成果表、业主委员会备案表、物业服务委托合同、西安市碑林区住房制度改革委员会办公室两次会议纪要、心晴雅苑九部分移交资料、外墙瓷砖修补合同及相关票据、基本建设工程结算审核报告、庭审笔录等在卷佐证。

本院认为，西安市雁塔路中XX“心晴雅苑”住宅小区由XX公司建成后，委托被告安捷XX为该“心晴雅苑”小区提供前期物业服务。被告安捷XX与小区内的业主形成了物业服务合同。2013年3月31日业主委员会解聘了被告安捷XX，被告安捷XX与小区内的业主形成了物业服务合同随之解除。合同解除后，被告安捷XX应当将小区的公用设施设备（电梯、生活给排水系统、消防系统、绿化设施、康体娱乐设施、地下车库、道路、监控系统、供配电系统、其他各种配套设施等；各种图纸和技术资料：竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用说明和维护保养等技术资料；物业质量保修文件），文档资料（业主信息资料、入伙资料、装修资料、日常管理资料等），物业管理费等其他物业管理相关费用的明细账目（物业管理费收缴登记表、车位费收取登记表、水电代收登记表等）及物业管理用房移交给原告。原告亦应将欠付的费用清结。由于双方发生了纠纷，经相关部门协调，双方已经达成了一致意见，并以会议纪要的形式下发给了双方，双方均应予以履行。原告按约向被告安捷XX交纳了相关物业费后，被告安捷XX亦向原告交付了小区的设施设备、文档资料及水电清单，虽不全面，并未影响原告新聘的物业服务公司的正常服务，鉴于缺少的图纸及资料有在相关部门备案，原告可对缺少的图纸及资料通过相关部门调取，被告安捷XX应予配合，因此产生的费用可在实际发生后向被告安捷XX主张。

被告安捷XX预收业主的电费，因双方的《物业管理委托合同》已经终止，被告安捷XX应向原告退还预收的电费37541.77元。

二被告占用的物业用房虽未取得房屋产权证，且建成亦超出了规划面积，鉴于服务楼建成后一层主要放置小区的高低压配电柜等公用设施，已经不可移动，仅有二层房屋作物业办公用房。根据物权法及相关条例的规定，管理用房产权属全体业主，结合房屋现状，经相关部门协调意见，原告现要求二被告返还占用的房屋应予准许。二被告辩称物业用房是2003年建设，投资未计入公摊、未列入开发成本一节，本案不予审查，被告可另案主张。

原告以二被告未返还房屋，要求二被告赔偿其租金损失一节，考虑到原告与二被告的纠纷在相关部门协调后，原告对二被告的外墙损失一直未付，双方纠纷一直未解决，且房屋租赁合同的主体是XXX并非原告，原告垫付租金的承担方式双方并未确定，故对原告请求二被告赔偿租金损失41800元不予支持。

被告安捷XX反诉要求原告支付维修“心晴雅苑”小区1#、2#、4#楼外墙垫付款项之请求，按相关部门协调达成的意见，原告委托相关部门审核后心晴雅苑小区1#、2#、4#楼外墙面修缮费用的工程造价为56600.70元，该费用可用大修基金支付。大修基金是小区业主缴纳，属业主所有，原告已经与被告安捷XX解除了物业服务合同，被告安捷XX垫付的修缮费原告应当支付，原告支付后，可从相关部门申请领取该修缮费，确需被告安捷XX配合时被告安捷XX应当予以配合。综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十条的规定，判决如下：

一、被告西安XX公司、被告西安XX公司于本判决生效之日起十日内，共同配合原告心晴雅苑小区业主委员会在相关部门调取小区的各种图纸和技术资料：竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用说明和维护保养等技术资料；物业质量保修文件。费用由被告西安XX公司承担。

二、被告西安XX公司、被告西安XX公司于本判决生效之日起十日内，撤出物业管理用房，将使用的西安市雁塔路中XX心晴雅苑小区物业服务楼一楼楼梯间及厕所、二楼自西向东第一间、第二间、第三间、第五间、第六间、第七间房屋腾交原告心晴雅苑小区业主委员会。

三、被告西安XX公司于本判决生效之日起十日内，向原告心晴雅苑小区业主委员会返还预收的电费37541.77元。

四、原告心晴雅苑小区业主委员会于本判决生效之日起十日内，向被告西安XX公司支付外墙维修费用56600.70元。

五、驳回原告心晴雅苑小区业主委员会其他诉讼请求。

六、驳回被告西安XX公司的其余反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息

诉讼费4774元（其中本诉案件受理费2884元原告心晴雅苑小区业主委员会已预交，反诉案件受理费1890元被告西安XX公司已预交），由原告心晴雅苑小区业主委员会承担2150元，被告西安XX公司承担1657元，被告西安XX公司承担967元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。

审判长　　马XX

审判员　　刘XX

审判员　　杨XX

书记员　　牛XX