原告谢X，女，汉族，1977年5月3日出生。
委托代理人丁XX，河南达成律师事务所律师。
被告张XX，女，汉族，1971年5月2日出生。
委托代理人宋立成，河南XX律师。
原告谢X诉被告张XX租赁合同纠纷一案，原告于2012年5月9日向本院提起诉讼，本院于2012年6月28日作出受理决定，于2012年6月28日将受理案件通知书和举证通知书送达原告，同日将应诉通知书和举证通知书送达被告。本院受理后，依法组成合议庭，于2012年9月26日公开开庭进行了审理。原告谢X及其委托代理人丁XX，被告张XX的委托代理人宋立成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告谢X诉称，2011年3月21日，原被告签订租房协议，约定自2011年1月25日至2012年1月24日期间，原告将位于解放区辉XX门面房出租给被告使用，年租金120000元。租赁合同到期后，双方未续签协议。原告多次通知被告XX，但被告无理拒绝。无奈，原告通过焦作市众信公证处于2012年5月2日向被告送达了要求被告在2012年5月5日前搬出房屋的通知，但被告仍然置之不理。原告认为，双方的租赁协议到期后，双方未签订新的租赁协议，被告即负有按照协议约定交还房屋的义务。被告拒绝交付房屋的行为，严重侵害了原告的合法权益。据此原告诉至法院，请求判令：1、被告立即交还解放区辉XX的房产；2、被告自2012年4月24日起至实际交付房产之日止按照20000元/月支付房屋使用费；3、本案一切费用由被告承担。
被告张XX辩称，被告没有交还房屋事出有因，原告第二项诉讼请求于法无据。
本院根据原、被告的诉辩意见，确定本案争议焦点是：1、被告是否应交还解放区辉XX的房屋与原告；2、被告应否向原告支付房屋使用费20000元/月。
原告为支持自己的主张，向本院提交了如下证据：1、原告身份证，证明原告主体身份；2原被告的租房协议，证明原告已按协议交付房屋给被告使用，被告应在合同约定的到期日交回房屋；3、房产证一份，证明原告对诉争房屋享有所有权；4、公证书一份，证明2012年5月2日原告委托公证机关向被告送达通知要求被告交回房屋，是解除租赁关系的通知。
被告对以上证据质证后发表如下质证意见：对证据1无异议；对证据2的真实性无异议，但被告认为该协议为原告提供的格式协议，内容显失公平；对证据3、4无异议。
被告为支持自己的主张，向本院提交了如下证据：1、原告向被告出具的收条一张，证明原告收取被告2012年1月至2012年4月的房费30000元。2、刘XX的收条一张，证明诉争房屋是被告从刘XX处转让而来，并向刘XX支付转让费180000元；3、房屋租赁合同4份，证明与诉争房屋同地段同面积房屋的租赁价格。
原告对以上证据质证后发表如下质证意见：对证据1无异议，证明原告应被告要求展期三个月，原告起诉时已经扣除此期间的租赁费，与本案无关；证据2，刘XX与原告无任何关系，被告向刘XX支付转让费是经营关系，而非租赁关系，与原告无关，原告应向相对人主张权利；证据3的租赁合同不真实，且邻居房屋与本案诉争房屋无可比性。合同约定的租赁价格并未与诉争房屋的租赁价格有很大差距，不能证明原告房屋出租价格不合理。
原告提供的证据1、3、4，被告无异议，本院予以采信；原告提交的证据2，被告对其真实性无异议，本院予以采信；被告提交的证据1，能够证明原告收取被告2012年1月至2012年4月的房屋租赁费30000元的事实，本院予以采信；被告提交的证据2，是被告与刘XX之间的转让法律关系，与原告无关，本院不予采信；被告提交的证据3，系其他房屋的租赁合同，与诉争房屋无关，本院不予采信。
本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：位于焦作市解放区和平西街辉XX的房屋是商业用房，属于原告个人所有。2011年3月21日，原告与被告签订租房协议，由被告承租原告的上述房屋，租期为一年，从2011年1月25日至2012年1月24日。年租金为120000元，一次性付清。合同到期后，原告又于2012年1月23日收取被告2012年1月24日至2012年4月24日的房屋租金30000元，并同意合同展期三个月。展期届满后，双方为继续租赁房屋事宜产生纠纷。原告要求被告交还租赁房屋，并于2012年5月2日向被告送达通知，要求被告交还房屋并赔偿损失。原告委托焦作市众信公证处对其上述送达行为进行了保全公证。被告至今仍占用解放区和平西街辉XX的房屋，且被告自2012年4月24日后未再向原告支付房屋租赁费。
本院认为，原、被告所签订的租赁合同，属于双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方均应按合同的约定履行自己的义务。原告按照协议约定将房屋交付被告使用，现租赁期限已届满。虽然经双方协商租赁协议展期三个月，但双方仍未能就继续租赁该房屋达成一致意见而签订新的租赁合同。故被告应向原告交还租赁房屋，原告要求被告交还租赁房屋的请求，本院予以支持；展期届满后，经原告通知，被告仍不交还租赁房屋而继续占有使用，应支付该期间的房屋使用费。但因原告并未能提交证据证明其与被告协商将使用费调整为20000元/月，且展期内原告仍按原来租赁协议约定的120000元/年的标准收取租赁费，故展期届满后的房屋使用费仍应参照120000元/年的标准支付，原告要求过高部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告张XX于本判决生效后十日内将位于焦作市解放区和平西街辉XX的房屋交还原告谢X；
二、被告张XX于本判决生效后十日内向原告谢X支付房屋使用费50000元；
三、如被告张XX未按期履行本判决第一项所确定的交还房屋义务，应从本判决第一项所确定的交还房屋之日起按120000元/年的标准向原告谢X支付房屋使用费至实际交还房屋之日止；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回原告谢X的其他诉讼请求。
本案诉讼费400元，由被告张XX承担。暂由原告垫付，待执行时一并结清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审 判 长 孙XX
审 判 员 杜春晖
审 判 员 周荣应
书 记 员 杨 阳
