郑XX与彭XX、刘XX房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

郑XX与彭XX、刘XX房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
广东省江门市江海区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0704民初663号
原告（反诉被告）：郑XX，男，1987年9月23日出生，汉族，户籍登记住址：广东省中山市XX。
委托诉讼代理人：刘XX，广东XX律师。
被告（反诉原告）：彭XX，男，1980年4月29日出生，汉族，户籍登记住址：湖北省兴山县，现住广东省中山市。
被告（反诉原告）：刘XX，女，1978年3月4日出生，汉族，户籍登记住址：湖北省兴山县，现住广东省中山市。
上列二被告的共同委托诉讼代理人：袁永献，广东XX律师。
上列二被告的共同委托诉讼代理人：陈XX，广东XX实习律师。
第三人：中国XX，统一社会信用代码：9144XXXX3932744K，住所地：广东省江门市建设三路******102-105。
负责人：马XX，该行行长。
委托诉讼代理人：梁XX，男，1966年1月13日出生，系该行职员。
委托诉讼代理人：梁XX，女，1986年3月8日出生，系中国XX职员。
原告郑XX与被告彭XX、刘XX房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月2日立案后，依法适用普通程序审理。同年6月27日，二被告提起反诉，本院依法决定合并审理。同年8月16日，原告申请追加中国XX为本案第三人，本院予以准许并公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘XX、被告彭XX及二被告的共同委托诉讼代理人袁永献、第三人的委托诉讼代理人梁XX及梁XX均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：一、判令二被告继续履行《江门市二手房买卖及居间服务合同》；二、判令二被告支付违约金（违约金计算方式，从起诉之日起按每日288元计算至房屋过户之日止）；三、判令二被告支付律师费20000元；四、判令二被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告意向购买位于江门市的住宅，在中介介绍下，原被告于2017年4月12日签订《江门市二手房买卖及居间服务合同》，约定原告购买被告位于江门市江海区外海财富海景XX×室房产。双方约定交易价格为576000元，款项支付方式为：在合同签订当日支付30000元，在签订后30个工作日内再支付20000元，合共50000元定金；合同签订后，原告在35个工作日内递交申请贷款资料，申请贷款448000元；被告须在银行出具贷款承诺函，并在被告赎出产权证且注销抵押登记之日起3日内签署国土版本的交易合同、缴清税费、办理递件过户手续，当日原告再向被告支付78000元。因房屋由被告抵押在银行，被告须在合同签订之日起40日内自行凑集资金还清银行贷款，办妥注销登记并将产权证原件交中介方。双方在合同第十六条还约定了特别条款：因产权证未办理，被告承诺在7日内递交资料办证，所有办理条款都在房产证出来后的7个工作日内去办理，逾期作为违约处理。违约责任方面，双方约定，若被告未按照合同约定期限履行义务，原告有权要求被告以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；原告因维权所支出的律师费、诉讼费等由被告承担。合同签订后，原告依约按时向被告支付了定金共50000元，但在原告多次催告下，被告一直未有依约办理房屋的房产证、土地证及办理后续手续。2018年初，原告发现被告因房屋升值，意向另行出售，并将房屋挂牌于另一房产中介公司放售，为此原告在2018年3月15日向被告发出《催告函》，要求被告继续履行合同、办理出证手续、并将房屋过户，被告在签收函件后承诺继续履行。直到近日，原告发现被告已领取产权证，但并未通知原告，其更继续将房屋另行放售。被告持续未能履行合同，并企图将房屋另行出售，严重违反合同约定，原告有权要求被告按照合同继续履行，被告并应依约承担违约责任。原告遂提起本案诉讼。诉讼过程中，原告将上述第一项诉讼请求中的“继续履行合同”变更为：判令原告代为清偿被告拖欠第三人的贷款本息，在原告代为清偿后被告注销抵押权并协助办理过户手续。其后诉讼中原告获悉二被告已提前还清第三人的贷款本息，其遂撤回代为清偿被告拖欠第三人的贷款本息的诉请，并明确第一项诉讼请求为：判令二被告办理注销抵押登记之后，由二被告协助办理过户手续，原告一次性支付剩余购房款526000元给二被告。
二被告针对本诉共同答辩称：一、原告请求法院判决继续履行合同没有任何法律依据，根据合同法第一百一十条的规定，只有当被告出现违约行为的情况下，原告才可以起诉主张要求继续履行；二、本案原告逾期办理同贷手续的行为已构成违约，原告利用诉讼的方式，掩盖其违约行为，同时亦导致被告重大损失，被告有权解除合同；三、本案双方当事人约定以办理房屋担保贷款作为付款方式，只有在出卖人（即被告）拒绝配合办理担保贷款时，法院才能支持原告的继续履行的诉讼请求；四、即使原告主张参照的广东高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引第二十条的规定,也不足以令法院支持其继续履行的诉讼请求，即使要继续履行合同，履行合同也有先后步骤，原告未履行其办理同贷手续的在先义务，不能让被告履行在后义务。
二被告向本院提出反诉请求：一、判决解除二被告与原告于2017年4月12日签订的《江门市二手房买卖及居间服务合同》；二、判决原告向二被告支付违约金115200元；三、判决原告向二被告支付已支出的律师代理费15000元；四、本诉及反诉诉讼费用由原告承担。事实和理由：2017年4月12日，二被告与原告、中介方签订《江门市二手房买卖及居间服务合同》，约定：二被告向原告转让位于江门市江海区外海财富海景XX×室房产的房产，转让总价款为576000元，原告在本合同签订时向二被告支付定金30000元，本合同签订后30个工作日内再向二被告支付定金20000元，余款以银行按揭方式支付，原告须于签订本合同之日起35个工作日内向银行或公积金管理中心提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，申请贷款金额为448000元，二被告须无条件配合原告提交申请按揭所需资料及法律文书，双方均不得借故拖延，否则视为违约。合同第十条第2款还约定，如原告未按照合同约定期限履行义务，二被告有权要求原告以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如原告逾期履行超过15个工作日的，则二被告有权解除合同并可没收定金或要求原告支付转让总价款20%的违约金，二被告因维权所支出的律师费、诉讼费等由原告承担。合同还约定了其它事项。合同签订后，原告支付了定金，但原告并未按照合同约定在签订合同之日起35个工作日内向银行或公积金管理中心提交贷款申请的相关资料并配合银行办理贷款审批手续，且现亦已逾期超过15个工作日。合同法第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原告逾期未办理银行贷款，根据合同第十条第2款约定及上述法律规定，二被告有权解除合同，且原告还应根据合同约定承担违约金及二被告支出的律师费。为维护二被告的合法权益，特提起反诉。
原告针对反诉答辩称：双方在签署合同时，房屋尚未出具房产证、土地证或不动产证，无法办理银行手续，因此双方在该格式合同中最尾部的第十六条部分作特别约定：被告在7个工作日内递交资料办证，所有办理条款都在房产证出来后的7个工作日内去办理，逾期作违约处理。原告在履行合同的过程中并未违反上述约定，被告主张原告违约、解除合同及主张违约金没有任何事实和法律依据，故请求法庭驳回被告的反诉请求。
第三人述称：根据第三人提供的证据显示，彭XX已于2018年5月29日结清其在第三人处办理的涉案房屋按揭贷款，第三人已于同年6月7日向彭XX出具涉案房屋按揭贷款的还清证明，彭XX已于同月15日到第三人处签收涉案房屋注销他项权登记的相关资料。第三人已经为注销涉案房屋抵押登记出具了相关必须的资料，包括抵押权的不动产登记证明、申请注销抵押权的《江门市不动产登记申请表》、办理注销登记的委托书以及贷款还清证明，第三人已经履行了配合所应尽的义务，抵押权至今未能注销不是第三人的过错所致，第三人无须承担任何责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
一、江门市江海区外海财富海景XX1幢2204室的房屋（以下简称“涉案房屋”）登记为二被告共同共有，不动产权证号分别为粤（2018）江门市不动产权第XXX号、粤（2018）江门市不动产权第XXX号，产权登记日为2018年4月4日；其建筑面积为85.33平方米；2018年4月4日作抵押登记，抵押权利人为第三人；同年5月15日，原告因本案纠纷申请财产保全，涉案房屋被本院（2018）粤0704执保116号案予以查封，除此之外无其他查封。
二、2017年4月12日，原告与二被告及江门市XX公司（以下简称“XX公司”）签订《江门市二手房买卖及居间服务合同》，约定内容包括：
1.二被告将涉案房屋卖给原告，转让价为576000元；
2.原告于合同签订时向二被告支付定金30000元，合同签订后30个工作日再向二被告支付定金20000元；
3.原告于合同签订之日起35个工作日内向银行或公积金管理中心提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，申请贷款金额为448000元，二被告须无条件配合原告提交申请按揭所需资料及法律文书，双方均不得借故拖延，否则视为违约；
4.双方须于银行出具贷款承诺函、二被告赎出房地产证原件且注销抵押登记之日起3个工作日内（含当日），签署《江门市房地产买卖合同》并缴清税费，办理递件过户手续，在办理递件过户手续当天，由原告支付首期购房款（不含定金）78000元给二被告；
5．涉案房屋处于抵押状态，二被告在40个工作日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续后将房地产证原件交居间方；
6.如未按约定期限履行义务，守约方有权要求违约方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如违约方逾期履行超过15个工作日，则守约方有权解除合同并可适用定金罚则或要求违约方支付转让总价款20%的违约金；守约方因维权所支出的律师费、诉讼费等由违约方承担；
7.备注条款（备注条款内容与前述条款内容不一致的，以备注条款为准）：房产证还未办出来，二被告承诺在7个工作日内去递交资料办证，所有的办理条款都在房产证出来后的7个工作日内去办理，逾期作违约处理。
三、2017年5月18日，原告转账第二期定金20000元到彭XX的银行账户。二被告确认收到原告支付的定金合共50000元。
四、2018年3月15日，原告向二被告发出《催告函》，催促二被告收到该函起7日内依约办理涉案房屋的出证手续，并办理涉案房屋的过户手续。二被告于同月16日收到《催告函》。
五、2018年4月20日，第三人将涉案房屋的不动产权证退还给彭XX。
六、2018年4月24日，原告与广东XX签订《民事案件委托代理合同》，由该所指派律师在本案一审程序中担任原告的代理人。原告为此支出律师费20000元。
七、2018年5月29日，二被告向第三人还清涉案房屋的按揭贷款。同年6月15日，第三人将涉案房屋的不动产登记证明以及《江门市不动产登记申请表》《委托书》《还清证明》等办理注销他项权登记所需相关资料交付给彭XX。
八、2018年6月16日，二被告与广东XX签订《民事案件委托代理合同》，由该所指派律师在本案一审程序中担任二被告的代理人。二被告为此支出律师费15000元。
本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。原告与二被告及XX公司签订的《江门市二手房买卖及居间服务合同》，既包含原告与二被告之间围绕涉案房屋的买卖合同法律关系，也包含XX公司向原、被告双方提供服务的居间合同法律关系，为混合合同。因本案为原告与二被告就涉案房屋引起的买卖合同纠纷，故本院仅审查处理原告与二被告之间的房屋买卖合同法律关系。本案争议的焦点为：一、《江门市二手房买卖及居间服务合同》应予继续履行还是解除；二、《江门市二手房买卖及居间服务合同》如需继续履行，继续履行的方式如何；第三人是否需要履行配合义务；三、原告及二被告在履行合同过程中是否存在违约行为，应如何承担违约责任；原告及二被告均提出要求对方承担律师费的诉请，应否得到支持。
关于第一个焦点。《江门市二手房买卖及居间服务合同》是各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。二被告确认已收到原告支付的定金合共50000元，其中第二期定金支付时间是2017年5月18日，没有超出合同约定的期限，原告已依约履行了给付定金的义务。二被告主张原告支付定金后未按照合同约定在签订合同之日起35个工作日内向银行或公积金管理中心提交贷款申请的相关资料并配合银行办理贷款审批手续，且现亦已逾期超过15个工作日，属原告违约，二被告有权解除合同。经查，双方在合同的备注条款中约定“房产证还未办出来，二被告承诺在7个工作日内去递交资料办证，所有的办理条款都在房产证出来后的7个工作日内去办理，逾期作违约处理”，且双方有“备注条款内容与前述条款内容不一致的，以备注条款为准”的约定，即后续事项的办理包括原告向银行或公积金管理中心提交贷款申请等，均为附条件的合同义务。二被告在2018年4月20日从第三人处领回涉案房屋的不动产权证后，理应将办理条件成就的情况及时通知原告。二被告未能举证证明其已履行通知义务，因此双方没有办理相关后续事项，责任不在原告。二被告主张原告因此构成违约的理据不足，本院不予采纳。二被告在领回涉案房屋的不动产权证后，除未通知原告外，亦无其他积极配合原告继续履行合同的行为，致使双方未能在约定的取得房产证后7个工作日内办理相关后续事项，导致合同至今未能继续履行，且二被告在本案诉讼过程中亦多次表达其不愿意继续履行合同，其已经以实际行为表明无意履行合同义务，其行为已构成违约。因此，二被告不享有合同解除权，原告亦不同意解除合同并要求继续履行合同，同意将涉案房屋付款方式变更为一次性付款且提供了证据以证明其有资金履行能力，另二被告已向第三人还清涉案房屋的按揭贷款，第三人亦已将办理注销涉案房屋他项权登记所需相关资料交付给二被告，二被告可持相关资料办理涉案房屋的涂销抵押登记手续，且涉案房屋除本案查封外无其他查封，不存在权利限制，继续履行合同不存在其他障碍。综上，《江门市二手房买卖及居间服务合同》应予继续履行。
关于第二个焦点。双方在合同中约定的履行顺序为：1.签订合同之日起35个工作日内原告向银行或公积金管理中心提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续；2.40个工作日内被告还清贷款并办妥注销抵押登记手续；3.银行出具贷款承诺函、二被告赎出房地产证原件且注销抵押登记之日起3个工作日内办理递件过户手续，原告并于当日支付首期购房款。从上述约定可以看出，双方对合同履行的期待为首先注销涉案房屋他项权登记，再为二被告获得可收取大部分购房款项（银行按揭贷款部分）的保障，最后为办理过户手续及二被告收取余下的小部分购房款项（首期部分）。现原告主张付款方式变更为一次性支付剩余购房款526000元给二被告，应以不加重二被告的收款风险及负担为限。综上，本院确定双方继续履行合同的方式及顺序为：1.二被告办理涉案房屋的涂销抵押登记手续；2.原告一次性支付剩余购房款526000元给二被告；3.二被告协助原告办理涉案房屋的过户手续。在本案中，第三人已经履行了涂销抵押登记的协助义务，将涉案房屋涂销抵押登记所需资料交付给二被告，二被告可持相关资料自行前往办理涉案房屋的涂销抵押登记手续，因此，再判令第三人协助办理涉案房屋的涂销抵押登记手续已无必要。
关于第三个焦点。如前所述，双方在履行合同过程中，原告没有违约，二被告构成违约，二被告应向原告承担违约责任。二被告在2018年4月20日从第三人处领回涉案房屋的不动产权证，按照双方在合同备注条款中的约定，二被告至迟应在同年5月2日通知原告并协助办理贷款申请等，二被告逾期未履行上述义务，原告有权按照合同约定要求二被告以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同。原告提出判令二被告按每日288元计付违约金的诉请，符合双方约定，本院予以支持，但其主张的违约金起算及截止时间有误，应予调整为从2018年5月3日起计至二被告继续履行合同义务之日止。由于原告没有违约，二被告反诉提出解除合同及判令原告支付违约金的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。另双方在合同中约定守约方因维权所支出的律师费、诉讼费等由违约方承担，且双方均举证证明了各自因本案诉讼已支出的律师费，本院对此予以确认。根据本院对双方守约及违约情况的认定，二被告应承担原告所支出的律师费，而原告无须为二被告承担律师费。原告提出判令二被告支付律师费20000元的诉请，合法合理，本院予以支持。二被告反诉提出判令原告支付律师费15000元的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）彭XX、刘XX于本判决发生法律效力之日起十日内办理江门市江海区外海财富海景XX1幢2204室〔不动产权证号分别为粤（2018）江门市不动产权第XXX号、粤（2018）江门市不动产权第XXX号〕的涂销抵押登记手续；
二、原告（反诉被告）郑XX于上列第一项判决履行之日起十日内支付剩余购房款526000元给被告（反诉原告）彭XX、刘XX；
三、被告（反诉原告）彭XX、刘XX于上列第二项判决履行之日起五日内协助原告（反诉被告）郑XX办理将江门市江海区外海财富海景XX1幢2204室〔不动产权证号分别为粤（2018）江门市不动产权第XXX号、粤（2018）江门市不动产权第XXX号〕变更登记至郑XX名下的手续；
四、被告（反诉原告）彭XX、刘XX于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金（按每日288元从2018年5月3日起计至上列第一项判决确定的履行之日止）给原告（反诉被告）郑XX；
五、被告（反诉原告）彭XX、刘XX于本判决发生法律效力之日起十日内支付律师费20000元给原告（反诉被告）郑XX；
六、驳回原告（反诉被告）郑XX的其他诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）彭XX、刘XX的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费9760元，保全申请费3400元，反诉受理费减半收取5431元，合共18591元，由被告（反诉原告）彭XX、刘XX负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
审　判　长　　罗　斌
人民陪审员　　郭伟光
人民陪审员　　郭翠瑜
二〇一八年十月十六日
法官助理伍XX
书记员陈XX