盛XX与赣州XX公司房屋租赁合同房屋租赁合同纠纷案二审民事判决书

上诉人（原审被告）盛XX。

委托代理人周XX，江西XX律师。

被上诉人（原审原告）赣州XX公司，住所地：赣州市章贡区章江北大道XX。

法定代表人罗X，该公司董事长兼总经理。

委托代理人罗学发，江西XX律师。

上诉人盛XX因与被上诉人赣州XX公司（以下简称XX公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服赣州市章贡区人民法院（2013）章民一初字第715号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。

原审法院查明：原告XX公司系“XX酒店（滨江XX）”的投资经营者。2012年1月，原告将“XX酒店（滨江XX）”整体对外承包给刘X经营。2012年6月，被告盛XX从他人处转租到“XX酒店（滨江XX）”一楼店面，并重新与刘X所代表的“XX酒店”签订了《房屋租赁合同》。该合同约定：一、出租店面坐落于章贡区章江北大道XX“XX酒店”一楼店面，范围为本酒店靠理疗方向前截左从大门柱外起，前至檐阶内，每月租金为人民币肆千元。二、租赁期限为2年，自2012年7月30日至2014年6月29日。三、乙方（即被告方）应于本合同生效之日向甲方（即原告方）支付租房押金捌千元，乙方应于每月的5日前支付当月租金，如逾期支付租金，按每日2%计收滞纳金。若乙方连续一个月未交付租金，甲方有权收回租赁权，并不退回乙方租房押金捌千元，由甲方另行招租。在租赁期内，若乙方要向第三方转让经营权，甲方不得干涉乙方转让，甲乙双方签订终止合同书后，由甲方与第三方重新签订租赁合同。四、该房屋乙方租赁后只限于经营副食、日杂、小百货、水果、土特产类商品使用，包括甲方客房内酒水、日用品等商品的销售，由乙方自己投资和销售，并且负责在客户投入设备时产生的相关费用。甲方代乙方收取客房销售商品款，并负责客房商品的摆放、卫生、数量，在每月底盘点结算后付款给乙方……。十、租赁期间，双方不得违约，如甲方违约，应向乙方交纳违约金人民币捌千元；如乙方违约，应向甲方交纳违约金捌千元，甲方同时收回店面租赁权，由甲方另行招租处理……。合同签订后，原、被告如约履行。2012年11月，原告从承包人刘X处收回了承包经营权，并决定对酒店进行整体装修。考虑到整体装修对原告店面经营的影响，原告欲解除与被告的房屋租赁合同。原、被告经多次协商，未对合同解除事宜未达成一致。2012年12月，“XX酒店”全面停水停电进行装修。期间，被告因停水停电问题与原告发生纠纷，并报了警。自2012年12月起，被告未向原告交纳店面租金。原告多次派人上门催缴租金，被告均明确拒绝交纳租金。2013年4月10日，原告在公证人员的陪同下向被告送达了《律师函》，要求解除原、被告租赁合同，被告缴清租金，并将租赁店面交还给原告，但被告一直置之不理。为此，原告遂诉至本院，要求处理。

原审法院认为：原、被告所签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应遵照履行。被告未按照合同约定履行交纳租金的义务，经原告多次催缴，仍拒绝履行，已构成根本违约，应当承担本案纠纷的违约责任。原告虽曾因酒店整体装修的需要而暂时对酒店整体进行了停水停电，但并未影响被告的正常经营，被告以此为由拒交租金明显不合理。至于被告所述酒店房间内放置代销品按每天每间客房1元收取房租的约定，因双方租赁合同中并无记载，且被告也未提供任何证据证明，因此，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零八条、第二百二十六条、二百二十七条之规定，判决：一、解除原告XX公司与被告盛XX签订的《房屋租赁合同》。二、限被告盛XX于本判决生效之日起十日内将赣州市章贡区章江北大道XX“XX酒店（滨江XX）”一楼店面腾空，并将该店面返还给原告XX公司。三、由被告盛XX支付原告店面租金32000元（该款按每月4000元计算，自2012年12月5日计算至2013年8月5日共计8个月。此后顺延，直至被告返还店面止），该款由被告盛XX于本判决生效之日起十日内付清。四、由被告盛XX于本判决生效之日起十日内向原告XX公司支付违约金8000元。案件受理费400元，由被告盛XX承担。

上诉人盛XX上诉称：本案中，与上诉人签订《房屋租赁合同》的是案外人刘X，原审认定被上诉人是出租人，且判决解除该合同，系认定事实错误。上诉人无有意拖欠租金的事实，客观上系酒店为了排挤上诉人而拒绝收取上诉人的租金。根据双方交易惯例，每个月的房租都是由酒店派一姓曾的经理来向上诉人现金收取。2012年11月份左右，酒店方有意将酒店转租给一个姓廖的人接手，被上诉人就不再想让上诉人继续经营小卖部了。因上诉人和被上诉人就上诉人损失的补偿问题未达成一致，被上诉人就采用一些不正当的手段意图迫使上诉人就范。如故意掐断上诉人的电源，故意拒收上诉人交纳的房租。关于租金，从2012年12月起应为2200元／月。原审判决上诉人支付违约金8000元无事实和法律依据。原审判决认定事实不清，处理不当，请求二审法院依法撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。

被上诉人XX公司辩称：上诉人与被上诉人订立的租赁合同，虽然是由刘X签字，但被上诉人对刘X的行为予以了追认，且合同实际履行人亦为上诉人与被上诉人，故被上诉人是适格的主体。被上诉人不存在拒收租金的行为，经营场所在2011年8月1日由被上诉人租给刘X经营，合同期限是至2013年3月31日止，但是上诉人在2012年6月29日从刘X处以10万元转让费的代价接手该店，并与被上诉人重新订立合同，酒店出于整体规划和装修的考虑，在2012年11月向上诉人提出解除合同的意向并补偿部分转让费，但上诉人不同意。后被上诉人开始停业装修，上诉人认为被上诉人停业装修影响她的生意，从2012年12月起上诉人就拒交房租，其行为已构成根本违约。上诉人提出租金数额不是4000元／月属于无理取闹，合同第1条已经约定了租赁范围和数额。合同第3条明确约定押金8000元，与合同第10条的违约金8000元不是同一范畴。一审判决上诉人承担8000元违约金于法有据。原审判决认定事实清楚，处理正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

二审认定的事实与一审查明的事实一致。

本院认为：案外人刘X系代表被上诉人XX公司与上诉人盛XX签订《房屋租赁合同》，且该合同的实际履行人亦为上诉人与被上诉人，故被上诉人是本案的适格主体。上诉人盛XX主张被上诉人诉讼主体不适格，没有事实和法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。上诉人与被上诉人所签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，上诉人盛XX从2012年12月份开始至今均未向被上诉人XX公司交纳租金，违反了合同约定，已构成根本违约，被上诉人XX公司按照合同约定要求收回租赁权及要求上诉人盛XX支付违约金，具有事实和法律依据，应予支持。被上诉人虽曾因酒店整体装修的需要而暂时对酒店整体进行了停水停电，但并未影响上诉人的正常经营，上诉人因此而拒交租金其理由不能成立。上诉人主张应按2200元／月支付租金，因上诉人未提供任何证据予以证明，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费800元，上诉人盛XX负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　徐军

审　判　员　　傅忠

代理审判员　　彭莉

书　记　员　　王X

书　记　员　　陈X