山西省太原市迎泽区人民法院民事判决书
(2019)晋0106民初5266号
原告(反诉被告):山西XX公司，住所地太原市迎泽区双塔XX，统一社会信用代码
9114XXX。
法定代表人:王X，执行董事兼总经理
委托诉讼代理人:张富军，北京XX律师
被告(反诉原告):高X，男，1977年11月11日出生
委托诉讼代理人:赵XX，山西XX律师
原告(反诉被告)山西XX公司(以下简称原告)与被告(反诉原告)高X(以下简称被告)房屋租
赁合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告山西闻汇房
地产开发有限公司的委托代理人张富军，被告高X的委托代理人赵XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结原告
山西XX公司向本院提出诉讼请求:一、请求人民法院判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合
同》及《补充协议》;ニ、请求人民法院判令被告支付原告欠付的租金631235.5元(自2018年5月8日起至2019
年7月8日止)、违约金541059元及罚金162300元，共计134594.5元;三、请求人民法院判令被告支付原告自
2019年7月8日起至合同解除之日止的租金;四、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:原被告于2011年签订
《房屋租赁合同》，约定原告将位于太原市双塔XX西侧房屋出租给被告用于开立“多禾”中式
餐厅店。租期为十年，自2012年9月1日起至2022年8月31日止;租金总额为XXX元，并约定了2012年至
202年每个租赁年度的租金金额;支付方式为每年6月1日前一次性支付下一租赁年度的租金。双方还就房屋的
水电费、物业费、维修保养合同解除、违约责任等做了约定。2017年，原被告签订《补充协议》，双方就租
金的方式进行了变更，约定被告由每年支付一次变更为每半年支付一次。《房屋租赁合同》签订后，原告依约
将房屋交付给被告使用。2018年，被告拒不履行合同约定的付款义务，不按约支付租金，原告多次催要，
被告均以种种理由推脱。截止2019年7月8日，被告界计欠付原告租金631235.5元，根据合同第十三条第二款、
第四款约定，被告还应当支付原告违约金541059元、罚金162300元。综上，被告不履行合同约定的付款义务，
严重违约，给原告造成了巨大的经济损失，为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告高
华称，一、原告XX公司起诉主体不适格，应驳回其诉讼请求。原告XX公司依据《房屋租赁合
同》起诉被告，但本案实际履行情况为“太原市XX”(以下简称“多禾馅饼”)与原告闻汇房地
产公司之间的租赁关系。“多馅饼”的成立事实上已经成为该案真正的主体，原告XX公司起诉主体错
误，应驳回其诉讼请求。被告与原告XX公司签订的《房屋租赁合同》系无效合同，原告闻汇房地产公
司不享有诉讼权利。三、被告并未拖欠原告XX公司房屋租赁费用四、原告主张违约金与罚金的请求不
成立。本案原告违约在先，被告享有后履行抗辩权，且被告并不存在拖欠租金的违约事实，反而原告不履行维
修租赁物的行为，构成严重违约应赔偿被告造成的损失。五、原告主张解除《房屋租赁合同》及《补充协议》
问题。被告认为原告不享有合同解除权，被告才享有解除权。六、被告在房屋租赁期间因房屋主体质量问题以
及修路问题造成的营业损失额合计有300多万元，另外被告认为因修路问题造成被告的损失应在房租中核减，
每年应核减20万元。
本院认定事实如下:2011年原告作为出租方(甲方)与被告高X作为承租方(乙方)就太原市双塔寺西街38号
闻汇大厦西侧地下立体车库坡道上方的房屋签订《房屋租赁合同》。合同约定，甲方将相关场所租赁给乙方，
由乙方用于开立“多禾”中式餐厅;租赁物总面积为555.3平方米，其中地下室122.86平方米，一层面积434.67
平方米;租赁期限为10年，从2012年9月1日至2022年8月31日止，租赁期届满，由双方商定后另行签订续租合
同;租赁物租金总额为XXX元，每年6月1日前支付下一年度租金，双方就每年的租金金额进行了明确约定。
合同中双方还就违约责任等进行了明确约定，约定乙方未按约定缴纳租金，每逾期一日向甲方纳年租金百分之
一作为罚金;期30日未缴纳房租，视为乙方严重违约，甲方有权单方解除合同，乙方除缴纳应付房租外，另需赔
偿给甲方同年总租金作为违约金。2017年，原被告双方签订《补充协议》，约定双方同意将原合同第四条中约
定的租金支付方式由每年支付一次变更为每半年支付一次。具体支付日期为每年6月1日前支付年租金的50%，
并于当年12月1日支付剩余租金。合同签订后，案涉房屋租金一直由被告和案外人杜XX支付至2018年5月7日
自2018年5月8日开始欠付租金。案涉租赁的房屋，系原告的临时建筑，未经主管部门批准证明上述事实的证据
有:当事人陈述，《房屋租合同》《补充协议》、银行转账凭证、银行流水关于闻汇大厦辅助设施改造的报告等，
另有庭审笔录在案佐证本院认为:一、原告与被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系合同双方真实的意
思表示，根据合同相对性原则，涉案合同当事人为本案原告与被告，且在合同签订后被告实际支付租金至2018
年5月7日，故本案被告主体适格。二、合同中所涉位于太原市双塔XX西侧房屋，系原告临时建
筑，虽原告就案涉房屋向太原市政府出具说明，太原市政府答复要求保留现状，但原告未提供证据证明经主管
部门的批准同意建造。故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第
三条的规定，原被告双方签订的租赁合同应属无效合同。三、合同签订后，原告依约向被告交付了案涉房屋，
被告支付租金至2018年5月7日。现案涉房屋一直由被告占有使用，虽原被告签订的租赁合同无效，但根据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条的规定，原告要求被告
按照合同约定的租金标准，支付从2018年5月8日至2019年7月8日的租金631235.5元及至归还前的租金，
于法有据，本院予以支持由于原被告签订的租赁合同无效，故原告关于违约金的请求，本院不予支持。
四、反诉原告高X要求反诉被告赔偿因房屋质量造成的各项损失及违约金，因反诉原告未提供有效反诉请求
证据证明其存在的损失，故证据不足，本院不子支持。反诉原告高X要求反诉被告返还不当得利，没有事实
与法律依据，本院不予支持.综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解
与适用》第三条、第五条，《中华人民共和国合同法》第五十ニ条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉
讼法》第五十ー条、第六十四条规定，判决如下:
一、原告(反诉被告)山西XX公司与被告(反诉原告)高X签订的《房屋租赁合同》及
《补充协议》无效;
二、被告(反诉原告)高X于判决生效后十日内支付原告(反诉被告)山西XX公司2018年
5月8日至2019年7月8日的租金631235.5元;
三、被告(反诉原告)高X支付原告(反诉被告)山西XX公司自2019年7月8日至本判决生
效日止的租金(四十余万元);
四、驳回原告(反诉被告)山西XX公司的其他诉讼请求。
五、驳回被告(反诉原告)高X的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当
按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期问的债务利息。
审判长：曹XX
人民陪审员：张XX
人民陪审员：王XX
