南陵XXXX公司与刘XX、鲍X房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

南陵XXXX公司与刘XX、鲍X房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
安徽省南陵XX人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民一初字第01856号
原告：南陵XXXX公司。
法定代表人：吴XX，总经理。
委托代理人：丁科峰，安徽XX律师。
被告：刘XX，女。
第三人：鲍X，男。
本院于2015年8月11日立案受理了原告南陵XXXX公司（以下简称XX建投公司）诉被告刘XX、第三人鲍X房屋租赁合同纠纷一案，依法由审判员宋代友独任审判，于2015年9月8日公开开庭进行了审理。原告XX建投公司的委托代理人、第三人鲍X到庭参加了诉讼，被告刘XX经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告XX建投公司诉称：原、被告双方于2011年12月2日签订了《房屋租赁合同》，约定原告将南陵XX阳光花园安XX主入口南侧2幢楼门面房由北向南第十八间（J92）（1-2层）、面积约96平方米的房屋出租给被告合法经营使用，租赁期限为2011年12月10日至2015年6月9日，年租金为14429元。同时约定被告对房屋进行装潢，应事先征得原告书面同意，如被告因经营需要须改动楼梯等房屋结构需经原告同意，并在租赁期限满后恢复原状，房屋装潢费用由被告自行承担。合同还约定，被告在合同期满不能按时退房，每逾期一日按月租金的千分之五支付日违约金，且还应对超出违约金以上的损失进行赔偿；被告应在合同期满之日起将其所有的全部物品搬出；被告在租赁期间对租赁房进行改装、装潢的，如原告需要被告恢复原状，被告应当恢复原状。2015年5月下旬，原告向被告送达搬迁XX通知时，方知被告刘XX在未经原告同意的情况下，擅自将案涉房屋转租给第三人鲍X。原告书面告知被告合同到期后不再续租，并要求被告一个月内做好搬迁XX工作。另原告在阳光花园安XX将通知进行了张贴公示。但被告拒绝XX交房。此后，原告多次上门催促，仍无果。为维护原告的合法权益，现诉至法院请求判决：1、确认被告与第三人转租行为无效；2、被告和第三人立即XX并在恢复原状后向原告归还南陵XX阳光花园安XX主入口南侧2幢门面房由北向南第十八间（J92）（1-2层）、面积约96平方米的房屋；3、被告和第三人向原告支付租赁合同届满次日起至实际归还房屋之日止期间的房屋占有使用费及未按时退房违约金（截止2015年7月27日已实际产生的房屋占有使用费1898元、违约金289元）。
被告刘XX未答辩，也未向本院提交证据。
第三人鲍X辩称，房子先是刘XX出面租的，她租下后没用就直接给我用了，保证金和租金都是我交的，我不欠租金。房子我就用了一二年，政府现在要把房子收回去，我没什么好讲的，希望政府能把房子卖给我或继续租给我，不然我投入的钱怎么办。
经审理查明：2011年12月2日，原告XX建投公司与被告刘XX签订了一份《房屋租赁合同》，该合同约定：1、原告将南陵XX阳光花园安XX主入口南侧2幢楼门面房由北向南第十八间（J92）（1-2层）、面积约96平方米的房屋出租给被告使用；2、租期为2011年12月10日至2015年6月9日；3、租金共计50500元，2011年12月9日前支付2011年12月10日至2013年6月9日的租金21643元，2013年5月9日前支付2013年6月10日至2014年6月9日的租金14429元，2014年5月9日前支付2014年6月10日至2015年6月9日的租金14428元。3、租赁期限内被告进行转租的，须征得原告同意。4、合同期满，被告刘XX应将全部物品搬出；租赁期间，被告对租赁房进行改装、装潢的，如原告需要其恢复原状，其应当恢复原状。5、合同期满不能按时退房，每逾期一日违约方按月租金千分之五支付守约方违约金。合同还约定了其它事项。合同签订后，原告XX建投公司将案涉房屋交付给了被告刘XX，被告刘XX自己并没有实际使用案涉房屋，而是转给了第三人鲍X使用，第三人鲍X按照合同约定的时间以被告刘XX的名义向原告XX建投公司交纳了租金50500元。第三人鲍X用案涉房屋经营宾馆、浴室。2015年5月22日原告XX建投公司向包括被告刘XX、第三人鲍X在内的承租户书面告知，案涉房屋已用于拆迁安置无法继续出租，请各承租户在见到通知之日起一个月搬出。
以上事实有当事人陈述、房产证、《房屋租赁合同》、收据、通知、照片等证据在卷佐证。
本院认为，《合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，原告XX建投公司与被告刘XX在《房屋租赁合同》中明确约定租赁期限为2011年12月10日至2015年6月9日，而案涉房屋租赁期限现已届满，故作为出租人的原告XX建投公司要求作为承租人的被告刘XXXX返还租赁物于法有据，本院予以支持。我国合同法规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人；承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。庭审查明，被告刘XX作为承租人未经出租人即原告XX建投公司同意就将本案租赁物转租给第三人鲍X使用至今，因此，被告刘XX与第三人鲍X转租行为对原告XX建投公司不具有法律效力，原告XX建投公司有权要求第三人鲍X腾让房屋。由于合同期限届满后，原告XX建投公司和被告刘XX或第三人鲍X没有达成新的租赁合同关系，而被告刘XX（第三人鲍X）一直在使用租赁物，故原告XX建投公司要求其按原租赁合同约定的租金标准计算支付占用期间的房屋使用费合乎情理。本院认为，房屋使用费已经能够弥补原告的损失，故本案不宜再行支付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告刘XX、第三人鲍X于本判决生效之日起五日内将南陵XX阳光花园安XX主入口南侧2号楼门面房由北向南第十八间（J92）（1-2层）、面积约96平方米的房屋XX并返还给原告南陵XXXX公司，并按年租金14429元的标准计算支付2015年6月10日至实际交房日期间的房屋占有使用费。
二、驳回原告南陵XXXX公司的其它诉讼请求。
案件受理费40元（减半收取），由被告刘XX、第三人鲍X负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审　判　员　　宋代友
二〇一五年九月十八日
代理书记员　　潘XX
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。