刘XX与张XX房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

刘XX与张XX房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0304民初20120号
原告刘XX，男，汉族，1979年9月22日出生，住址广东省深圳市南山区。
委托代理人王文林，广东XX律师。
委托代理人胡XX，广东XX实习律师。
被告张XX，男，汉族，1966年2月4日出生，住址广东省深圳市福田区。
委托代理人胡XX，广东XX律师。
上列原告刘XX诉被告张XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月17日立案后，依法适用普通程序，两次公开开庭进行了审理。原告和被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2015年8月16日，原告与被告签订《房屋租赁合同》（以下简称原合同），约定由原告承租被告位于深圳市福田区园岭新XX房屋（以下简称涉案房屋），租赁期限自2015年8月20日至2017年8月19日，房屋租赁押金11600元。同日，原告向被告交纳了房屋押金11600元，水、电、燃气预付款1000元，被告向原告出具了收条。2017年7月15日，原合同到期，原告与被告重新签订《房屋租赁合同》（以下简称合同），租赁期限自2017年8月20日至2019年8月19日，每月租金6200元，房屋押金11600元，双方同意原合同的押金不退回，用于冲抵重新签订的合同的押金。2017年底被告急着将涉案房屋出售，原告表明按照合同租期截至2019年8月19日，应当按照合同履行。被告多次承诺，房屋出卖后退还原告房屋押金11600元并支付一个月租金作为违约金，承担原告搬家找房子的中介费和搬家费，房屋成功出卖后被告提前一个月通知原告搬离，原告可以提前找新的房子租住，租金支付至实际搬离日。原告在被告的承诺下，配合购房人看房。2018年3月15日，被告通知原告“买家房款已全部付了，你们要尽快找（要）房子”。3月17日，被告通知原告“XX，买家要装修房子，他们还希望你们尽快找到房子”。原告在被告的催促下于2018年3月29日找到了房子，原告的租金已经实际支付至3月31日。因被告出卖涉案房屋并要求原告提前搬离，合同因为被告的违约行为提前解除。根据合同第十一条约定“租赁期间双方不得无故解除合同，如有特殊情况需要提前终止合同，必须提前一个月通知对方，并支付一个月租金作为对方的赔偿”，原告多次沟通与催告，被告均拒绝退还原告房屋押金和支付赔偿。被告应当退还给原告房屋押金、找房中介费、搬家费以及水、电、燃气、物业的结余费用，其中水、电、燃气费用的具体金额等应由被告承担举证责任证明。请求判令：1.被告退还原告房屋押金11600元；2.被告支付原告赔偿金6200元；3.被告支付搬家的损失费2860元（包括找房中介费2000元和搬家费860元）；4.被告支付原告水、电、燃气以及物业费结余费用4110.82元；5.本案的诉讼费用由被告承担。
被告辩称：1.关于退还房屋押金11600元。原告于2017年11月29日签订放弃优先购买权声明后，被告确定最后租赁期到2018年4月15日，这个时间经原告多次确认并无异议，但原告搬走时未通知被告交接，被告于4月15日收房时发现原告已搬走，并且将被告的洗衣机私自带走，地面、墙体大面积受损，所有家电及家私均已损坏无法使用。根据合同第十条，原告所有的赔偿项目共计8万元左右将从房屋押金中优先扣除，剩余部分被告将另行提起损害赔偿诉讼；2.关于支付赔偿金6200元。被告与原告解除合同时已经明确告知其2018年3月16日至4月15日是免租期，免租期即是被告履行合同第十一条给原告的补偿，实际情况是被告并无收取原告上述租期的租金。另外，月租金的计算期间是每月20日至下月19日，合同第三条约定原告需在每月5日前支付租金。原告最后一次支付租金的时间是2018年3月2日，此租金是支付2018年2月20日至3月19日的租金，3月20日至4月19日的租金原告并未支付，被告免收原告该期间租金正是根据合同第十一条的约定作为对原告的补偿，因此原告既享受最后一个月免租又要被告另行支付一个月租金作为补偿，不符合合同约定；3.关于支付搬家费及中介费2860元。合同没有约定被告在任何情况下应当支付原告搬家产生的费用，法律也没有规定房屋出租方应当承担承租方后续找房中介费及搬家费用，原告此项诉求没有依据；4.关于支付水、电、燃气及物业结余费用4110.82元。原告共支付水、电、燃气、有线、物业等费用预支款14800元，被告代原告支付其承租期间水、电、燃气、有线费用9205.15元，管理费2432元[（2448元+680元）/36个月×28个月]。原告欠已经产生尚未缴纳的2018年1月至4月的管理费347元[（2448元+680元）/36个月×4个月]。故被告应当退还原告结余费用是2816元（14800元－9205.15元－2432元－347元）。综上，请求法院在查清事实的基础上驳回原告不合理不合法的诉讼请求。
经审理查明，原告所述两份《房屋租赁合同》约定的涉案房屋租赁期限、月租金额、原告向被告支付房屋押金11600元、原告须在当月5日前向被告支付当月租金、原告放弃涉案房屋的优先购买权以及解除合同时协商的最后一个月免租作为赔偿金的内容属实，本院予以确认。
另查明，两份《房屋租赁合同》均约定：6.租用期间（合同生效之日至租约满期之日）产生的相关费用，比如水费，电费，有线电视费，电话费，各项物业费用等等，每月由原告支付；9.租赁期满之日，在不续租情况下，原告应无条件退租，并将房屋设备清点后归还被告；10.押金在双方正常解除合同的情况下退还。若原告有违约或者赔偿项目，将首先从押金中扣除；11.租赁期间双方不得无故解除合同，如有特殊情况需要提前终止合同，必须提前壹个月通知对方，并支付一个月租金作为对方的赔偿。
本院认为，两份《房屋租赁合同》均合法有效，原告与被告已通过协商一致的方式解除合同，但合同解除系因被告将涉案房屋出售给案外人致使原告无法继续租住，被告已经构成违约，故本案焦点在于被告如何承担违约责任。
一、关于退还押金11600元。
根据原告提供的微信记录，虽然原告与被告第一次约定交房时间为4月15日，但被告表示希望原告尽快搬离。4月6日9时32分，原告问被告“现在可以去开放行条了是吗”，被告回答“可以”；4月13日23时37分，被告通知原告“新买家明天请了设计师想进房子……请你明天早上将钥匙先给他们”。庭审时原告称搬离涉案房屋时是与物业办理了交接并提供了谈话录音。本院认为原告提供的微信记录中被告的微信头像与被告提供的微信记录中被告的微信头像一致，且微信对话框显示被告的微信昵称为“景X（JXX）”，原告的证据可以形成有效的证据链，被告辩称4月15日是交房时间、所有家电及家私均已损坏无法使用、原告提供的微信主体无法确认等证据不足，本院不予采信，被告应当退还原告押金11600元。
二、关于支付赔偿金6200元。
本案中，原告与被告对第一次签订合同是什么时间，首月租金是2245元还是5800元，最后一次支付的是2月份还是3月份的租金都有争议。
第一次庭审时，被告称第一次签订合同是2015年8月16日，原告于9月2日支付了首月租金5800元，即8月20日至9月19日的租金。第二次庭审时，原告称第一次签订合同是2015年8月1日，原告于当日支付了首月租金2245元，即8月20日至31日的租金（5800元/月÷31天×12天=2245.16元），原告出示了微信账单，上面显示2015年8月1日21时52分转账-转给景X（JXX）2245元。原告最后一次支付租金是2018年3月2日，原告于当日向被告转账7200元，其中6200元原告认为支付的是3月份租金，被告认为支付的是2月份租金。在法庭调查过程中，被告对原告2015年8月1日支付2245元的事实不置可否，又表明合同签订时间为7月底8月初且被告于8月16日前往美国。本院认为，被告两次庭审的陈述前后矛盾，故应采信原告所述第一次签订合同的时间为2015年8月1日。原告与被告的争议焦点在于月租金的计算区间。原告认为计算区间是自然月，被告则认为是当月20日至次月19日。从原告提供的微信记录来看，被告明确要求原告交3月份的房租并于3月2日晚上催促转账，当日20时17分原告称“哦，不好意思忙起来忘了。现在转”，21时12分被告称“收到了。谢谢”，可见原告最后一次支付的是2018年3月份的租金。结合原告提供的XX银行流水、2245元的微信账单和被告提供的中国XX流水，可以推定原告支付首月租金的时间为2015年8月1日，即月租金计算区间为自然月，而不是被告主张的当月20日至次月19日，原告已付清至2018年3月31日时止的租金。另，原告搬离涉案房屋的时间是2018年4月6日，交钥匙的时间是4月13日，期间因双方未协商一致，原告未及时交钥匙。本院酌定原告应承担至4月9日时止的租金，即原告尚应承担2018年4月1日至4月9日的租金1860元（6200元/30天×9天）。根据合同约定被告应支付一个月租金作为对原告的赔偿，且原告与被告已协商最后一个月免租，故被告应当赔偿原告4340元（6200元－1860元）。
三、关于支付搬家损失费用2860元。
合同已明确约定被告提前解除合同时的赔偿计算方法（即赔偿1个月的租金），没有约定应赔偿找房中介费和搬家费。因此，原告请求被告赔偿中介费、搬家费损失，与合同约定不符，本院不予支持。
四、关于支付水、电、燃气、物业等结余费用4110.82元。
经查明，原告陆续支付给被告的水、电、燃气、有线电视、物业管理费用共计15100元，有原告提供的XX银行流水及被告手写的收条佐证。被告提供了代付水、电、燃气、有线电视费用清单和相对应的中国XX流水，原告称该清单包含了承租前的费用且没有明细，因原告未能提供其他明细，故本院认定扣除租期以外的金额，被告实际代付金额为9067.55元（9205.15元－27元－50.6元－18元－28元－14元）。
庭审中，原告与被告均确认涉案房屋的建筑面积为75.52平方米。
2017年10月25日，深圳市XX公司园岭管理处向涉案房屋业主/住户发出《收费催缴通知书》，载明：1、物业服务费欠费时间为2013年1月至2014年12月、2015年1月至2017年12月，物业服务费标准分别为0.35元/㎡月、0.9元/㎡月，共计3082元；2.房屋专项维修资金欠费时间为2013年1月至2017年12月，收费标准为0.15元/㎡月，共计680元。两项合计3762元。2018年4月6日，被告转账支付3766元，其中4元是手续费。同年7月8日，深圳市XX公司出具收款收据，交款单位为涉案房屋，显示“交来2013年1月-2017年12月本体维修基金现金人民币680元”。7月18日，深圳市XX公司园岭管理处开具增值税普通发票，购买方为涉案房屋，载明“企业管理服务2013年1月-2014年12月管理费615.53元，税额18.47元；2015年1月-2017年12月管理费2376.70元，税额71.30元。价税合计3082元”。根据上述收款收据和增值税发票，可得本体维修基金约为每月0.15元/平方米（680元/60个月/75.52平方米）；物业管理费2013年1月-2014年12月约为每月0.35元/平方米[（615.53元+18.47元）/24个月/75.52平方米]，2015年1月-2017年12月约为每月0.9元/平方米[（2376.70元+71.30元）/36个月/75.52平方米]，与原告收到的《收费催缴通知书》的收费标准一致。因原告租期为2015年8月20日至2018年4月9日，其中2015年8月与2018年4月租期合计21天，本院酌定以一个月计算本体维修基金和物业管理费，故计算区间为2015年8月至2018年3月，被告代付的本体维修基金为363元（总额－2013年1月至2015年7月金额+2018年1月至3月金额，即680元－0.15元×31个月×75.52平方米+0.15元×3个月×75.52平方米），物业管理费为2176元[2015年1月至2017年12月总额－2015年1月至7月金额+2018年1月至3月金额，即（2376.70元+71.30元）－0.9元×7个月×75.52平方米+0.9元×3个月×75.52平方米]。
综上，被告代付的所有费用为11606.55元（9067.55元+363元+2176元），结余费用为3493.45元（15100元－11606.55元）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告张XX应在本判决生效之日起十日内向原告刘XX退还涉案房屋押金人民币11600元；
二、被告张XX应在本判决生效之日起十日内向原告刘XX支付赔偿金人民币4340元；
三、被告张XX应在本判决生效之日起十日内向原告刘XX支付水、电、燃气、有线电视、物业管理等结余费用人民币3493.45元；
四、驳回原告刘XX的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币419元（已由原告预交），由原告负担133元，被告负担286元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并按规定预交上诉案件受理费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。当事人上诉的，应在收到交费通知次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审　判　长　廖　 劲　 锋
人民陪审员　王　 红　 华
人民陪审员　吴　 日　 莲
二〇一八年九月六日
书　记　员　林XX（代）
王XX（代）
柯XX