XX公司、孙XX买卖合同纠纷二审民事判决书
河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀10民终3228号
上诉人（原审原告）：XX公司，住所地北京市顺义区XX**融慧园**楼**1D1-2。
法定代表人：李XX。
委托诉讼代理人：陈XX，北京XX律师。
被上诉人（原审被告）：孙XX，男，1970年5月12日出生，汉族，住文安县。
委托诉讼代理人：李XX，河北XX律师。
委托诉讼代理人：张XX，河北XX律师。
原审第三人：文安县大柳河镇西柳河村村民委员会。
法定代表人：王XX。
委托诉讼代理人：祖XX，河北XX律师。
上诉人XX公司因与被上诉人孙XX及原审第三人文安县大柳河镇西柳河村村民委员会之间买卖合同纠纷一案，不服河北省文安县人民法院（2018）冀1026民初320号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
XX公司上诉请求：撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。事实和理由：一审判决认定事实和采信证据不当，对上诉人提交的证据未依法采信，因此造成一审判决认定事实错误；双方当事人签订的《厂区转让协议》应以《土地租赁协议》经村民代表三分之二以上审议通过为生效条件，因该条件未成就，《厂区转让协议》未生效；依据《中华人民共和国土地管理法》第63条之规定，本案所涉土地为集体用地，其土地使用权不得出让、转让或出租用于非农建设，因此《厂区转让协议》无效；《厂区转让协议》因标的不合法而履行不能，被上诉人及村委会均不能证明本案所涉土地为合法的集体建设用地，依据“房随地走”原则，该土地如果不是建设用地，就不能建设厂房，因此被上诉人的厂房厂区属于违章建筑，因其不具有合法性而不能被转让；上诉人未支付剩余转让款，是因为被上诉人孙XX未按《厂区转让协议》第二条的约定，履行相应的义务，因此上诉人享有先履行抗辩权，上诉人拒绝支付剩余转让款不构成违约；上诉人多次向村委会要求支付租赁费，但村委会表示因被上诉人孙XX的原因，不能收取上诉人的租赁费，因此上诉人不构成违约。
孙XX辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。
文安县大柳河镇西柳河村村民委员会辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。
XX公司向一审法院起诉请求，1、解除原、被告签订的合同；2、被告返还厂区转让款XXX元；3、被告向原告支付违约金XXX元。
一审法院认定事实：2015年7月21日，原、被告签订了《厂区转让协议》，协议约定：“甲方（被告）同意将位于文安县大柳河镇西柳河村文左公路南XX的厂房（含房屋所有权及土地使用权等）转让给乙方（原告），其中，厂区内房屋27间、车间2个、围墙及大门等。场地东西长117.5米、南北宽179.23米，共计21208.64平方米，折合土地亩数为31.82亩。合同转让款XXX元。本协议签订后7个工作日，乙方向甲方首付款XXX元，甲方将土地各项相关手续与乙方交接后，10个工作日甲方应当协助乙方开具正式发票，税款由乙方负担”。合同签订后，原告分别于2015年8月3日、17日向被告给付转让款各XXX元、XXX元。剩余的转让款XXX元原告未按照合同约定向被告履行义务。另查，2015年7月21日，原告与第三人文安县大柳河镇西柳河村村民委员会签订了土地租赁协议。协议对原告所租赁的土地位置、占用土地的平方米数、租赁期限、租赁费等进行了约定。但原告并没有按照约定向第三人履行合同义务。
一审法院认为，原、被告及原告与第三人签订的合同，均是双方当事人及第三人真实意思表示，合同内容不违背国家法律规定。合同成立并生效。原告应当按照合同约定全部履行合同义务，未履行合同义务，已经构成违约。其请求解除合同的理由不能成立。综上所述，对原告请求解除合同的诉求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判决如下:驳回原告XX公司的诉讼请求。案件受理费37396元减半收取18698元，保全费5000元，合计23698元，由原告XX公司负担。
本院审理查明的事实与一审判决认定事实相同。二审期间，被上诉人孙XX提交文安县大柳河镇人民政府出具的《证明》一份，证明经县镇两级政府的审核同意后，2015年7月21日，在大柳河XX，XX公司与孙XX签订《厂区转让协议》，XX公司与文安县大柳河镇西柳河村村民委员会签订《土地租赁协议》。上诉人对该证据不予认可。本院经审查认为，该《证明》系文安县大柳河镇人民政府出具，与本案其他证据能够相互印证，证明《厂区转让协议》、《土地租赁协议》系在大柳河XX签订，该证据本院予以采信。
本院认为，2015年7月21日，上诉人XX公司与被上诉人孙XX签订的《厂区转让协议》，系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵照履行。上诉人主张依据《中华人民共和国土地管理法》第63条之规定，本案所涉土地为集体用地，其土地使用权不得出让、转让或出租用于非农建设，因此《厂区转让协议》无效，同时主张《厂区转让协议》所涉土地不能确认为合法的集体建设用地，依据“房随地走”原则，该土地如果不是建设用地，就不能建设厂房，因此被上诉人的厂房厂区属于违章建筑，因其不具有合法性而不能被转让。本院经审查认为，本案《厂区转让协议》约定转让的标的物为厂房及地上附属物，而该厂房厂区所占用土地的使用权，是由上诉人与文安县大柳河镇西柳河村村民委员会订立《土地租赁协议》，取得该土地的使用权，本案中不存在土地使用权的出让、转让问题，该土地在出租给上诉人之前非农业用地，此前即已用于厂房厂区建设，上诉人在本案中，未举证证明上述厂房厂区为违章建筑，亦未举证证明所涉土地为非法占用农业用地，上诉人该上诉理由，无证据证明，本院不予支持。上诉人主张《厂区转让协议》应以《土地租赁协议》经村民代表三分之二以上审议通过为生效条件，因该条件未成就，《厂区转让协议》未生效，经查，《厂区转让协议》未约定上诉人所主张的生效条件，上诉人与文安县大柳河镇西柳河村村民委员会订立的《土地租赁协议》中约定，“本协议经村民代表2/3以上审议通过后生效”，本案中，有文安县大柳河镇西柳河村村民委员会出具的《证明材料》一份，说明《土地租赁协议》签订前，已经过村民代表审议通过该土地租赁事项，三分之二村民代表已表示同意，此后该村委会与上诉人签订《土地租赁协议》并在镇政府加盖了村委会印章，上诉人主张《土地租赁协议》未经村民代表三分之二以上审议通过，但未提交相关证据对该主张予以证明，且村民代表对《土地租赁协议》的审议，系文安县大柳河镇西柳河村村民委员会内部审议事项，该村委会已出具《证明材料》，说明该审议事项已履行并通过，上诉人对此提出的异议，不能成立，本院不予支持。上诉人主张，因被上诉人未按《厂区转让协议》第二条的约定，履行相应的义务，因此上诉人享有先履行抗辩权，上诉人拒绝支付剩余转让款不构成违约，经查，被上诉人孙XX关于土地各项手续与上诉人的交接事宜，因上诉人已与村委会订立《土地租赁协议》，被上诉人孙XX该义务已履行完毕，关于被上诉人孙XX私人物品的清理，通过被上诉人提交的现场照片，上诉人已在该场地安置项目公告牌，上诉人已对本案所涉厂区进行管理，上诉人主张被上诉人孙XX未清理完毕私人物品，影响上诉人对厂区的使用，上诉人因此享有先履行抗辩权，因此未支付剩余转让款，上诉人该上诉理由，与审理查明的事实不符，且上诉人与被上诉人孙XX在《厂区转让协议》中约定，上诉人付清全部款项后，房产所有权和土地使用权归上诉人，本案中，上诉人并未给付全部转让款，因此上诉人尚未取得房产所有权和土地使用权，在此情况下，上诉人主张被上诉人孙XX影响其对厂房厂区的管理使用，不能成立。关于上诉人向文安县大柳河镇西柳河村村民委员会交纳土地租赁费的情况，2015年7月21日订立的《土地租赁协议》约定，上诉人应于8月份交纳当年的租金，上诉人未举证证明在此期间向该村委会交纳过租金，一审判决认定上诉人未按约定履行义务，理据充分，本院予以确认，上诉人一审期间提交录音证据，证明其交纳租金时，因受被上诉人孙XX影响，村委会不予接受，本院认为，上诉人提交的录音证据形成于2017年10月11日和2018年1月17日，此时上诉人与被上诉人孙XX之间的纠纷已形成，村委会因上诉人与被上诉人孙XX存在纠纷，要求双方解决纠纷后，村委会再收取上诉人的租金，村委会的处理方式合理，上诉人未按《土地租赁协议》约定的期间交纳租金，已构成违约，上诉人的违约事实，并不因上诉人2017年10月11日和2018年1月17日向村委会要求交纳租金，而消灭。一审判决根据双方当事人提交证据的证明力，确定案件事实，证据采信得当，符合法律规定，本院予以维护。
综上所述，上诉人XX公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费45440元，由上诉人XX公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 欣
审判员 韩静威
审判员 史纪红
二〇一八年六月二十八日
书记员 于XX
