张XX、郑XX房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀10民终5442号
上诉人（原审被告）：张XX，男，汉族，1964年3月15日出生，住辽宁省兴城市金山XX光荣XX**楼****，现住廊坊市安次区。
委托诉讼代理人：张XX，河北XX律师。
被上诉人（原审原告）：郑XX，男，汉族，1992年8月15日出生，住廊坊，住廊坊市安次区XX> 委托代理人：洪X，河北XX律师。 上诉人张XX因与被上诉人郑XX房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省廊坊市安次区人民法院（2017）冀1002民初1473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月6日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 张XX上诉请求：撤销原审判决，改判驳回郑XX的全部诉讼请求或者驳回其起诉。事实和理由：本案事实非常清楚，就是单纯因为房屋价格下降，郑XX一方故意毁约，給张XX造成了严重的损失。在本案中，无论是否存在“不可抗力”，违约责任都是在郑XX一方，一审法院认定张XX违约没有事实和法律依据。 郑XX答辩称，张XX的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 郑XX向一审法院起诉请求：1.依法判令张XX退还郑XX购房款550000元，双倍返还定金100000元，赔偿中介费66320元；2.本案诉讼费用由张XX负担。 一审法院认定事实：对于双方没有异议的事实原审法院予以确认。郑XX提交的廊坊市XX公司、苏XX的证明及苏XX的身份证复印件，用以证明房屋买卖合同履行过程中郑XX没有违约，是张XX故意违约，但由于证人并未出庭作证及接受质询，对上述证据原审法院不予确认。郑XX提交的短信截图并没有显示张XX违约的内容，对于该证据原审法院不予确认。虽然郑XX提交的二手住房贷款合同是复印件，但是在庭审中张XX认可房屋贷款手续已经办完、房屋贷款审批已经通过，对于该证据原审法院予以确认。张XX对于郑XX提交的廊坊市XX公司证明及中介费收据的质证意见是：真实性、合法性、关联性不予认可，房屋中介属于居间合同，收费应当出具正当发票所谓由于业务未完结，不能开具正式发票属于用合法形式掩盖非法目的，同时该证明没有法定代表人签字。由于郑XX在庭审后提交了廊坊市XX公司出具的正式发票，对于上述证据及发票原审法院予以确认。 原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。”，本案中郑XX郑XX及贾XX均认可贾XX系受郑XX委托与张XX张XX签订的房屋买卖合同，故此郑XX因此可以行使贾XX对张XX的权利，故此郑XX作为本案的郑XX主体适格。郑XX委托贾XX与张XX签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，且并不违反法律法规强制性，真实合法有效。合同签订后，郑XX按照合同约定履行了向张XX支付定金及首付款的义务。虽然张XX主张根据本案争议的房屋买卖合同第八条：“待此房本满两年后办理过户手续（2017年6月3日后10日内），到时房价无论涨与落买卖双方必须办理过户手续，无任何条件”的约定郑XX没有在2017年6月13日前办理过户手续构成违约，对此原审法院认为，首先，通过该条的表述可以看出该条主要是为了说明不论房价涨落都要履行过户手续；其次，由于本案的房屋买卖是以按揭贷款方式支付房款，故此原张XX均清楚在房屋贷款办理完毕前本案争议房屋是无法进行转移登记手续的，何时能够办理完房屋贷款手续是未知的，导致办理房屋转移登记手续的日期的不能确定，由于在2017年6月13日前房屋贷款手续未办理完毕导致争议房屋未能在2017年6月13日办理房屋转移登记对于原张XX来说均属于不可抗力，故此郑XX并不构成违约，对于张XX的上述抗辩主张原审法院不予支持。在2017年6月下旬房屋贷款手续办理完毕，可以进行房屋转移登记手续，张XX的合同目的能够实现的前提下，张XX于2017年6月30日发出解除房屋买卖合同告知书的行为构成违约。 综上所述，对于原告要求被告退还原告购房款550000元、双倍返还定金100000元、赔偿中介费66320元的主张本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七、第一百一十三条、第一百一十五条、第一百一十七条、第四百零三条规定，判决：被告张XX与本判决生效之日起十日内退还原告郑XX购房款550000元、双倍返还原告郑XX定金100000元并赔偿原告郑XX中介费66320元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半后收取5672.5元，由被告张XX负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，二审查明的事实与原审一致。 本院认为，一、张XX收的首付款是郑XX给付的，是给郑XX打的条，另外办理银行按揭贷款时也是以郑XX出面，以郑XX名义办理的房屋按揭贷款。办理按揭贷款张XX到场并在银行签字办理了相应的手续，上述事实表明张XX知道实际的购房人是郑XX。双方订立的《房屋买卖合同》最后一条约定：“甲方同意乙方将此房过户到指定人名下”，该约定也进一步印证郑XX是真正的购房人，故郑XX具有诉讼主体资格；二、双方订立的《房屋买卖合同》第四条第4项约定：“如乙方（购房人）未按规定方式和时间付款或者因乙方未按中介方要求的时间及时携带所需真实合法的相关证件配合办理按揭借款和过户，导致房屋产权交易完毕时间超过合同期限每逾期一日，按房屋售价的0.2%向甲方缴纳违约金，逾期十日以上即视为乙方不履行本合同，视为乙方违约，甲方有权解除合同，由乙方承担违约责任。”依照上述约定，在房屋产权交易完毕时间超过合同期限的情况下，张XX作为房屋的出卖人即可向作为买受人的郑XX一方主张违约金，超过10日的还可主张解除合同，但其前提是房屋的买受人“未按规定方式和时间付款”或者“乙方未按中介方要求的时间及时携带所需真实合法的相关证件配合办理按揭借款和过户”。本案中，郑XX作为房屋的买受人，既不存在“未按规定方式和时间付款”的情况，也不存在“未按中介方要求的时间及时携带所需真实合法的相关证件配合办理按揭借款和过户”，自始至终郑XX一方都在积极履行合同义务，并不存在违约的行为，当然不应当承担违约责任。《房屋买卖合同》第八条同时约定：“待此房本满两年后办理过户手续（2017年6月3日后10日内），到时房价无论涨与落买卖双方必须办理过户手续，无任何条件”，对此应怎样理解，本院认为，对合同条款的理解，应当本着实现合同目的方向去理解，同时不能违背常理和生活常识。《房屋买卖合同》第八条的侧重点，是强调无论房价涨与跌，房本满两后都要办理过户。而本案中双方约定的付款方式是按揭贷款，必然要贷款下来之后才能办理过户。如果贷款还未办理下来就要过户，作为一个正常房屋的出卖人是不会同意的。况，办理房屋的过户手续况也需要双方的配合，同时还要受房屋产权部门相关工作流程的制约，只要积极履行义务，没有怠于履行办理过户手续，就不应当认定违约。故本案中张XX主张郑XX违约缺乏事实依据。反之，在2017年6月下旬房屋贷款手续办理完毕，可以进行房屋转移登记手续，张XX的合同目的能够实现的前提下，张XX于2017年6月30日发出解除房屋买卖合同告知书的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。 综上所述，张XX的上诉请求不能成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11345元，由上诉人张XX负担。 本判决为终审判决。 审判长 王XX 审判员 崔XX 审判员 罗XX 书记员 韦XX
委托代理人：洪X，河北XX律师。
上诉人张XX因与被上诉人郑XX房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省廊坊市安次区人民法院（2017）冀1002民初1473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月6日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
张XX上诉请求：撤销原审判决，改判驳回郑XX的全部诉讼请求或者驳回其起诉。事实和理由：本案事实非常清楚，就是单纯因为房屋价格下降，郑XX一方故意毁约，給张XX造成了严重的损失。在本案中，无论是否存在“不可抗力”，违约责任都是在郑XX一方，一审法院认定张XX违约没有事实和法律依据。
郑XX答辩称，张XX的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
郑XX向一审法院起诉请求：1.依法判令张XX退还郑XX购房款550000元，双倍返还定金100000元，赔偿中介费66320元；2.本案诉讼费用由张XX负担。
一审法院认定事实：对于双方没有异议的事实原审法院予以确认。郑XX提交的廊坊市XX公司、苏XX的证明及苏XX的身份证复印件，用以证明房屋买卖合同履行过程中郑XX没有违约，是张XX故意违约，但由于证人并未出庭作证及接受质询，对上述证据原审法院不予确认。郑XX提交的短信截图并没有显示张XX违约的内容，对于该证据原审法院不予确认。虽然郑XX提交的二手住房贷款合同是复印件，但是在庭审中张XX认可房屋贷款手续已经办完、房屋贷款审批已经通过，对于该证据原审法院予以确认。张XX对于郑XX提交的廊坊市XX公司证明及中介费收据的质证意见是：真实性、合法性、关联性不予认可，房屋中介属于居间合同，收费应当出具正当发票所谓由于业务未完结，不能开具正式发票属于用合法形式掩盖非法目的，同时该证明没有法定代表人签字。由于郑XX在庭审后提交了廊坊市XX公司出具的正式发票，对于上述证据及发票原审法院予以确认。
原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。”，本案中郑XX郑XX及贾XX均认可贾XX系受郑XX委托与张XX张XX签订的房屋买卖合同，故此郑XX因此可以行使贾XX对张XX的权利，故此郑XX作为本案的郑XX主体适格。郑XX委托贾XX与张XX签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，且并不违反法律法规强制性，真实合法有效。合同签订后，郑XX按照合同约定履行了向张XX支付定金及首付款的义务。虽然张XX主张根据本案争议的房屋买卖合同第八条：“待此房本满两年后办理过户手续（2017年6月3日后10日内），到时房价无论涨与落买卖双方必须办理过户手续，无任何条件”的约定郑XX没有在2017年6月13日前办理过户手续构成违约，对此原审法院认为，首先，通过该条的表述可以看出该条主要是为了说明不论房价涨落都要履行过户手续；其次，由于本案的房屋买卖是以按揭贷款方式支付房款，故此原张XX均清楚在房屋贷款办理完毕前本案争议房屋是无法进行转移登记手续的，何时能够办理完房屋贷款手续是未知的，导致办理房屋转移登记手续的日期的不能确定，由于在2017年6月13日前房屋贷款手续未办理完毕导致争议房屋未能在2017年6月13日办理房屋转移登记对于原张XX来说均属于不可抗力，故此郑XX并不构成违约，对于张XX的上述抗辩主张原审法院不予支持。在2017年6月下旬房屋贷款手续办理完毕，可以进行房屋转移登记手续，张XX的合同目的能够实现的前提下，张XX于2017年6月30日发出解除房屋买卖合同告知书的行为构成违约。
综上所述，对于原告要求被告退还原告购房款550000元、双倍返还定金100000元、赔偿中介费66320元的主张本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七、第一百一十三条、第一百一十五条、第一百一十七条、第四百零三条规定，判决：被告张XX与本判决生效之日起十日内退还原告郑XX购房款550000元、双倍返还原告郑XX定金100000元并赔偿原告郑XX中介费66320元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半后收取5672.5元，由被告张XX负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据，二审查明的事实与原审一致。
本院认为，一、张XX收的首付款是郑XX给付的，是给郑XX打的条，另外办理银行按揭贷款时也是以郑XX出面，以郑XX名义办理的房屋按揭贷款。办理按揭贷款张XX到场并在银行签字办理了相应的手续，上述事实表明张XX知道实际的购房人是郑XX。双方订立的《房屋买卖合同》最后一条约定：“甲方同意乙方将此房过户到指定人名下”，该约定也进一步印证郑XX是真正的购房人，故郑XX具有诉讼主体资格；二、双方订立的《房屋买卖合同》第四条第4项约定：“如乙方（购房人）未按规定方式和时间付款或者因乙方未按中介方要求的时间及时携带所需真实合法的相关证件配合办理按揭借款和过户，导致房屋产权交易完毕时间超过合同期限每逾期一日，按房屋售价的0.2%向甲方缴纳违约金，逾期十日以上即视为乙方不履行本合同，视为乙方违约，甲方有权解除合同，由乙方承担违约责任。”依照上述约定，在房屋产权交易完毕时间超过合同期限的情况下，张XX作为房屋的出卖人即可向作为买受人的郑XX一方主张违约金，超过10日的还可主张解除合同，但其前提是房屋的买受人“未按规定方式和时间付款”或者“乙方未按中介方要求的时间及时携带所需真实合法的相关证件配合办理按揭借款和过户”。本案中，郑XX作为房屋的买受人，既不存在“未按规定方式和时间付款”的情况，也不存在“未按中介方要求的时间及时携带所需真实合法的相关证件配合办理按揭借款和过户”，自始至终郑XX一方都在积极履行合同义务，并不存在违约的行为，当然不应当承担违约责任。《房屋买卖合同》第八条同时约定：“待此房本满两年后办理过户手续（2017年6月3日后10日内），到时房价无论涨与落买卖双方必须办理过户手续，无任何条件”，对此应怎样理解，本院认为，对合同条款的理解，应当本着实现合同目的方向去理解，同时不能违背常理和生活常识。《房屋买卖合同》第八条的侧重点，是强调无论房价涨与跌，房本满两后都要办理过户。而本案中双方约定的付款方式是按揭贷款，必然要贷款下来之后才能办理过户。如果贷款还未办理下来就要过户，作为一个正常房屋的出卖人是不会同意的。况，办理房屋的过户手续况也需要双方的配合，同时还要受房屋产权部门相关工作流程的制约，只要积极履行义务，没有怠于履行办理过户手续，就不应当认定违约。故本案中张XX主张郑XX违约缺乏事实依据。反之，在2017年6月下旬房屋贷款手续办理完毕，可以进行房屋转移登记手续，张XX的合同目的能够实现的前提下，张XX于2017年6月30日发出解除房屋买卖合同告知书的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。
综上所述，张XX的上诉请求不能成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11345元，由上诉人张XX负担。
本判决为终审判决。
审判长 王XX
审判员 崔XX
审判员 罗丕军
二〇一七年十一月二十七日
书记员 韦XX
