苏州XX公司与苏州XX公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）苏州XX公司。

委托代理人李X，江苏XX律师。

委托代理人范XX，江苏XX律师。

被上诉人（原审原告）苏州XX公司。

委托代理人夏X，江苏XX律师。

上诉人苏州XX公司因与被上诉人苏州XX公司房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2013）园民初字第2111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：2011年7月30日，苏州XX公司（甲方）与苏州XX公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方位于苏州XX的厂房，房屋建筑面积3500平方米，租期2年，自2011年8月1日起至2013年7月31日止。2011年8月1日起至2011年9月15日为装修免租期。租金为15元／月.平方米，合计52500元／月；物业管理费为1元／月.平方米，租金总额56000元／月（不含税）。水、电、通讯等费用由乙方承担。签订本合同之日起7天内，乙方须向甲方支付90000元保证金，保证金在合同终止后返还乙方。合同3.2条乙方有权选择合同期满后再续租，这一点乙方应在本合同到期前至少6个月以书面形式通知甲方。第7.4条在租赁期间，如乙方确因特殊情况需要提前解除合同的，必须提前3个月书面通知甲方，并取得甲方书面同意，而且还应付给甲方相应的违约金，违约金为三个月合同房产租金。第9.5条甲乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任，本条款1-3种情况政府有关拆迁补偿款，所有种类补偿款归甲方所有。另甲方给予乙方三个月免租期作为补偿（补偿款中涉及乙方自己装修部分的，补偿款归乙方所有）。第10.1条本合同终止时，乙方应将属于乙方所有的一切物品全部搬出，恢复房产原状，并经甲方确认后将房产归还甲方。第10.3条合同自然终止时，乙方如未能及时归还房产，则从合同终止日的第一天起到乙方将房产归还甲方之日止，乙方须向甲方支付相当于租金二倍的赔偿以及7.4款中的违约金。如甲方还蒙受其他损失，乙方也必须赔偿。第10.4条合同自然终止后，乙方归还房产时，不得以任何理由向甲方提出偿还支出的各种费用，不得要求甲方购买各种设备，不得要求甲方支付搬迁费和撤离费等。

另查明，苏州XX公司于2011年12月17日致函苏州XX公司，告知上述《房屋租赁合同》到期后，将继续承租上述合同项下的房屋。苏州XX公司委托律师于2013年2月28日致回函给苏州XX公司，告知其“若原租赁合同到期，且符合房屋出租之条件（排除租赁房屋因不可抗力毁损和灭失、被征收、被拆迁、协议收购、自用、抵押被拍卖等情形），XX公司可以优先就续租条件与贵承租户进行充分协商，并在达成一致后将该房屋继续出租给贵承租户使用；若双方未能就续租达成一致，贵承租户应根据房屋租赁合同的约定及时腾房，并将租赁房屋恢复原状后返还。”2013年5月21日苏州XX公司再次回函，鉴于合同即将到期，“而双方未能对合同续租的相关条款达成一致并签订新的房屋租赁合同，为此，请贵司务必做好合同到期前的腾房搬迁准备，并依据合同约定于到期日将房屋完好返还给XX公司”。2013年8月5日苏州XX公司再次发函，告知“将贵司的搬迁返还日宽限至2013年8月10日前”。苏州XX公司至今未搬离。

又查明，2013年7月31日合同到期后，双方当事人未再续签租赁合同。2013年7月31日之前房屋租金苏州XX公司已经支付。

审理中，苏州XX公司确认产生水费5148.5元、电费31780.28元，合计36928.78元。苏州XX公司尚有90000元保证金在苏州XX公司处。

以上事实，有房屋租赁合同、房屋所有权证、邮寄凭证等证据以及双方当事人在庭审中的陈述予以证实。

原审原告苏州XX公司的诉讼请求：要求苏州XX公司1、立即腾空并返还租赁的厂房；2、支付厂房使用费暂计算70000元（月租金52500元，从2013年8月1日起计算至实际返还之日止）；3、支付水费5148.5元（2013年3月到8月）、电费31780.28元（2013年6月到9月），合计36928.78元；4、赔偿3个月的租金损失157500元。本案诉讼费用由原审被告承担。

原审法院认为：双方当事人签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应为合法、有效。合同到期后，双方并未续签合同，苏州XX公司提前致函告知苏州XX公司不再续租并将搬迁返还日宽限至2013年8月10日，已尽相应提醒注意义务。关于苏州XX公司主张房屋使用费，应从2013年8月11日起按照月租金52500元计算。因苏州XX公司收到了苏州XX公司的保证金90000元，故保证金90000元可在欠付房屋使用费中予以扣除。

其次，双方在租赁合同到期后，苏州XX公司应积极进行物品交接，并应交还钥匙，但其并未进行交接，已构成违约，理应承担相应违约责任。苏州XX公司的相应诉请，在已支持房屋使用费的情况下，明显过高，原审法院酌情支持违约金为60000元。

再次，苏州XX公司要求支付水电费36928.78元，苏州XX公司对此金额予以确认，但辩称8月31日以后的费用不应由其一方独自承担。原审法院认为，苏州XX公司的辩称缺乏事实依据，不应采信。因此，认定欠付水电费36928.78元。

最后，关于苏州XX公司请求腾空并归还承租房屋的问题，原审法院认为，双方合同明确约定：“合同自然终止后，乙方归还房产时，不得以任何理由向甲方提出偿还支出的各种费用，不得要求甲方购买各种设备，不得要求甲方支付搬迁费和撤离费等。”本案中苏州XX公司在合同到期后未及时搬离，出租人要求其腾空房屋，将可移动物品搬走并归还房屋符合合同约定和法律规定，应予准许。关于苏州XX公司辩称其拿到相应拆迁补偿后将无条件立即归还房屋，因缺乏合同依据及法律依据，故不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、苏州XX公司于判决生效之日起十五日内腾空并将可移动物品搬离苏州XX，将相应房屋交付苏州XX公司；

二、苏州XX公司于判决生效之日起十日内支付苏州XX公司自2013年8月11日至判决确定返还之日止的占用费（占用费按照月租金52500元标准计算，在保证金90000元中先行抵扣）。

三、苏州XX公司于本判决生效之日起十日内支付苏州XX公司水电费共计36928.78元；

四、苏州XX公司于本判决生效之日起十日内支付苏州XX公司违约金人民币60000元；

五、驳回苏州XX公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费收取5013元，由苏州XX公司负担，此款项已由苏州XX公司预交，原审法院不再退回，由苏州XX公司在履行上述判决时一并支付。

上诉人苏州XX公司不服上述民事判决，向本院提起上诉的主要请求及理由：1、涉案房屋即将拆迁，苏州XX公司作为所有人和出租方，怠于协助我公司办理拆迁补偿事宜，致使我方大部分装修未能纳入拆迁补偿范围。其行为违反了合同的附属义务，依法应当认定为违约。原审法院判决我方支付60000元违约金不当，应当由苏州XX公司向我公司支付违约金。2、基于前述相同的原因，我公司已经于2013年8月底停止营业，因此之后产生的水电费不应当由我方独自承担。原审判决认定事实不清，适用法律错误。请求撤销原判，依法改判或者将本案发回重审。

被上诉人苏州XX公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。苏州XX公司在合同到期后拒不返还租赁房屋，明显构成违约，根据合同约定其应当支付违约金157500元，原审判决仅酌情支持了60000元。苏州XX公司在占有使用房屋期间产生的水电费36928.78元，应当由其据实承担。请求驳回上诉，维持原判。

二审查明事实与原审查明的事实一致。

本案二审中双方当事人争议的焦点问题为：1、苏州XX公司的行为是否构成违约？2、租赁合同到期后产生的水电费应当由哪一方承担？

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同双方均应当遵循诚实信用的原则，行使合同权利，履行合同义务。本案中双方当事人对租赁期限有明确的约定，即从2011年8月1日起至2013年7月31日止，上述期限届满后双方未能就续租事宜达成一致意见，承租人苏州XX公司即应当及时腾空房屋，恢复房产原状，并将其交还给出租人。其在租赁合同到期后仍然占有使用租赁房屋，并拒不返还的行为违反了合同约定及法律规定，应当承担相应的民事责任。双方在租赁合同中对未按时交还租赁物的违约责任作了明确约定，但约定的违约金过高，原审法院酌情予以调整符合法律规定。苏州XX公司二审中主张涉案房屋正面临拆迁，且因苏州XX公司不履行相关协助义务，才酿成本案纠纷，因其主张缺乏相应的证据证明，也无合同及法律依据，本院依法不予支持。另涉案房屋至今尚未交付，对房屋交付前产生的水电费，根据权利义务相一致的原则，亦应当由苏州XX公司承担。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5013元，由上诉人苏州XX公司负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　顾　平

代理审判员　赵　东

代理审判员　姚XX

书　记　员　陈XX