常XX与吕XX房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

常XX与吕XX房屋买卖合同纠纷二审民事判决书



山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）晋01民终1106号
上诉人（原审原告）：常XX，女，1983年11月6日出生，汉族，无业，住山西省翼城县。
委托诉讼代理人：胡X，山西XX律师。
被上诉人（原审被告）：吕XX，男，1969年8月5日出生，汉族，个体，住太原市。
委托诉讼代理人：曹X，山西XX律师。
委托诉讼代理人：王彦泽，山西XX律师。
上诉人常XX与被上诉人吕XX房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市迎泽区人民法院（2017）晋0106民初2961号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人常XX的委托诉讼代理人胡X、被上诉人吕XX及其委托诉讼代理人曹X、王彦泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人常XX的上诉请求：1、撤销原审判决第二项、第三项;2、改判被上诉人返还上诉人购房定金10万元（已返还10万元）;3、改判被上诉人支付上诉人违约金21万元;4、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实不清。1、原审判决认为被上诉人的房屋”产权明晰”，与事实不符。从房屋所有权登记来看，该房屋是太原XX厂的房改房，该房屋登记在被上诉人一人名下，没有共有人。在办理房屋过户手续过程中，从房地局的《太原市，从身份证号来看，应为男性，登记为被上诉人配偶。对于被上诉人是否知道这一情况，上诉人在原审立案后向房地局工作人员了解过，房地局工作人员答复说出卖人应该知道。于是，上诉人向原审法院提出调查取证申请，申请调查被上诉人购买此房屋的档案资料，但原审法院没有调查，使得这一重要事实没有查明，原审法院还错误地认定”因房屋信息登记问题，无法办理过户手续，原被告均知情”，事实上，对此情况一直都知情的是被上诉人，上诉人是在办理过户手续过程中才知道的。2、原审法院认为被上诉人多次提出退还20万定金并以被上诉人已收一年房租2.5万元作为补偿行为不是悔约行为，与事实不符。被上诉人与上诉人签订《房屋买卖合同》之前，商定房屋售价60万，后来认为房价定低了，先后两次涨价至70万，为防止被上诉人再次反悔，上诉人要求与其签订购房合同，于是通过房屋中介公司签订了《房屋买卖合同》。在办理过户手续过程中，发现有一名为”张XX”的共有人，上诉人通过张XX的身份证号积极调查此人的住所、工作单位、联系电话等信息，告知被上诉人，让被上诉人去找张XX。整个过程被上诉人一直是消极对待。况且，即使找不到张XX，通过起诉房地局，通过一个行政诉讼，就能消除障碍，完成过户，但被上诉人不愿意这么做，而是提出退还定金，这明显是悔约行为，却被原审法院错误地认定为是被上诉人的”解决方案”。二、原审法院适用法律错误由于原审法院认定事实错误，导致无法适用双方《房屋买卖合同》中关于出卖方悔约应双倍退还买受人定金以及由于出卖人房屋产权不明晰应承担违约责任的约定，损害了上诉人合法利益。随着”取得产权证的房屋两年之内不得交易过户”等政策的出台，有产权证的房屋价格的不断上涨，被上诉人愈加不愿意以合同所定70万元价格出卖房屋，主动提出退还定金，对于这种不诚信的行为法院理应进行扼制，请求二审法院改变原审法院的错误判决，支持上诉人的上诉请求，惩罚不讲诚信、见利忘义的不当行为，使本案裁判结果既取得公平公正的法律效应又获得良好的社会效应。
被上诉人吕XX辩称，一、一审法院认定事实清楚。愿意按照一审法院的判决继续履行7.5万元，利息也愿意承担，并驳回其他上诉请求。（一）一审法院认定答辩人房屋产权明晰，是基于太原市房管局核发的房产证。1、在房管局核发的房产证上，明确载明房屋所有人为答辩人吕XX，无其他共有人。依据生活习惯，答辩人在领取房产证确认房屋所有人后，不可能预见到在《太原市职工购买公有住房花名册登记表》上该房屋有共有人”张XX”（非答辩人配偶，且为男性）。上诉人所称答辩人对房屋登记表上存在共有人的情况一直知情属于子虚乌有，答辩人亦是在办理房屋过户过程中，才发现房屋登记表存在错误的情况。2、上诉人称房地局工作人员答复答辩人知晓登记表上的共有人，应当提供该工作人员的身份信息证明及答辩人知晓登记表情况的证据，或者申请该工作人员出庭作证。3、上诉人称曾提出调取答辩人购买房屋的档案资料，无非是要证明在购买房产时，答辩人就同意将房屋登记为与”张XX”共有，这显然不符合逻辑。同时，该资料上诉人可通过代理人前往房地局调档自行举证，不属于法院必须调取证据的情形。（二）一审法院认为答辩人多次提出先将20万定金退还属于解决方案而非违约，认定事实清晰。1、上诉人所称的在签订《房屋买卖合同》前的涨价过程，属于双方在协商买卖房屋过程中正常的商业行为，并不能说明在房屋过户无法完成时答辩人提出的解决方案是悔约行为。2、”张XX”的身份信息是由答辩人查找到的而不是上诉人所称的由其提供，从双方聊天记录中可得知，答辩人也始终积极在寻找”张XX”配合上诉人完成过户事宜，而不是上诉人所称的答辩人消极对待过户事宜。在办理过户手续遇到困难，上诉人未付清全部房屋价款的情况下，答辩人仍将房屋于2017年12月交付于上诉人，同意上诉人将房屋出租并收取租金，而不是提出解除合同，可见答辩人是想确保合同继续履行。后为保障上诉人资金周转，提出先将定金退还，待办理房屋过户手续完成再将房款付清，上诉人拒绝该提议。经多次努力确认无法过户的情况下，答辩人与上诉人多次协商解决方案，均未达成一致。二、一审法院适用法律正确。结合本案证据、事实及《房屋买卖合同》的相关约定，一审法院认为，答辩人的房屋产权清晰，并已将房屋交付于上诉人使用，答辩人不存在悔约情形，房屋无法完成过户系双方自身原因之外的不可预见的其他因素造成的，不应适用违约条款。一审法院基于上述事实，判决答辩人退还上诉人购房定金17.5万元，并按照银行同期利率支付利息，适用法律正确。综上，一审法院认定事实清晰，适用法律正确，上诉人的上诉请求无事实与法律依据，依法应予以驳回。
上诉人常XX向一审法院起诉请求：1、解除双方于2016年7月10日签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告退还原告购房定金20万元；3、判令被告支付原告违约金21万元；4、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2016年7月10日，卖方吕XX、买方常XX及见证方山西XX公司共同签订《房屋买卖合同》，约定被告吕XX将其坐落在迎泽区昕利小区2号楼3单XX，建筑面积为135平方米的房屋出售给原告常XX，房屋价格为70万元，原告于2016年9月1日前一次性付清，合同签订时支付定金20万元。合同第三条约定，被告于2016年9月1日前将房产交付给原告并办理过户手续。合同第四条约定，被告应保证产权清晰无纠纷，若发生产权纠纷或债务，由被告承担法律责任并负责赔偿原告的经济损失。合同第五条约定，如被告中途悔约，应在悔约之日起三日内将定金退还，另支付相当于定金数额的违约金。合同第十二条约定，如因被告产权存在问题不能正常过户或因原告贷款条件不足不能贷款，三方解除合同，均无责任，被告退还购房定金。该合同附件第三条约定，如遇非双方自身原因以外的不可预见的其他因素导致交易无法进行，双方返还财产，互不承担责任，其他事宜友好协商解决。截止本案开庭审理，原告向被告支付定金20万元，原告于2017年1月15日将房屋出租并收取一年房租2.5万元，双方未办理房屋过户手续。另查明，因房屋信息登记问题，无法办理过户手续，原被告均知情，且多次沟通解决。
一审法院认为：涉案《房屋买卖合同》系当事人双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规效力性强制规范，合法有效。根据合同法相关规定，当事人协商一致，可以解除合同，本案原被告均同意解除合同，本院予以确认。原告有关要求被告退还购房定金20万元的请求，被告同意退还，但被告辩称应抵销房租2.5万元，本院认为，涉案房屋的所有权人仍为被告吕XX，根据物权法规定，其对自己的不动产依法享有收益的权利，原被告之间的《房屋买卖合同》解除后，原告预先收取的一年租金应予扣除，即被告返还原告17.5万元。原告有关要求被告支付违约金21万元的请求，纵观本案证据、事实及《房屋买卖合同》的相关约定，被告的房屋产权明晰，并已将房屋交付于原告使用，被告并不存在悔约情形，房屋无法完成过户系双方自身原因之外的不可预见的其他因素，不应适用违约条款，对原告的主张，本院不予支持，但考虑到原告将资金存放于被告处，必然产生一定的损失，本院酌情支持自合同签订之日至退还款项之日止，被告向原告支付按照中国人民银行同期贷款利率计算的资金占用期间的利息。判决：一、原被告双方于2016年7月10日签订的《房屋买卖合同》解除；二、被告吕XX退还原告常XX购房定金十七万五千元，并以上述购房定金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付自2016年7月10日至付清为止的资金占用期间利息；三、驳回原告常XX的其他诉讼请求。
二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为,我国合同法规定，当事人双方应当按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应承担相应的违约责任。上诉人常XX、被上诉人吕XX及见证方山西XX公司共同签订的房屋买卖合同第十二条约定，如因吕XX产权存在问题，不能正常过户，或因常XX贷款条件不足，不能贷款，三方解除合同，均无责任，吕XX退还常XX购房定金；常XX未提交吕XX在交易房屋产权问题上存在主观过错的相关证据，即应按双方的约定履行，故常XX要求吕XX承担违约责任的理由，本院不予采信。
综上，上诉人常XX的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2975元，由上诉人常XX负担。
本判决为终审判决。
审判长　　王XX
审判员　　张XX
审判员　　米青山
二〇一八年三月二十六日
书记员　　李XX